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• 136****8060

  可以轉(zhuǎn)讓,有的開發(fā)商有意將預(yù)訂金寫為定金造成不退款,如發(fā)現(xiàn)“定”就要開發(fā)商簽上不夠房可退款。另外和開發(fā)商議退款,因為是認購書不是合同文本,理應(yīng)該退也不存在違約金。

  查看全文↓ 2018-07-14 09:27:53
• 136****5305

  通常,當(dāng)購房者選中了想要的房子,發(fā)展商一般先要和欲購者簽一份《認購書》,約定所購房子的房號、總價、單價、付款方式等內(nèi)容,并約定在認購書簽訂后幾天內(nèi)到發(fā)展商處簽訂正式購房合同。
  在簽訂認購書的同時,購房者還要交一筆錢,有的稱為“定金”,有的稱為“認購金”,還有的叫“誠意金”等等。
  這筆錢到底屬于什么性質(zhì)?購房者簽了認購書又不想買了,這筆錢到底該不該退?首先,“認購金”與“定金”是需要澄清的兩個概念。
  從法律角度上看,二者是不盡相同的。特別需要說明的是,簽訂認購書和交納認購金并不是法律規(guī)定的必須過程,而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種習(xí)慣做法,它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后、準備進一步協(xié)商前簽訂的臨時認購協(xié)議,通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后,約定一個期限,買方需要此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。
  買方支付認購金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán),而在此期限內(nèi),賣方不得將該房屋售與他人,如果買方?jīng)Q定不購買,賣方應(yīng)將認購金退還;
  但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買,認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償,不退給買方。定金與認購金不同,定金是一種合同履行的擔(dān)保。根據(jù)我國民法通則和《擔(dān)保法》規(guī)定,簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買,發(fā)展商有權(quán)以購房者違約為由不退定金;如果發(fā)展商將房屋賣給他人,應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。另外,如果購房者在認購書規(guī)定的時限內(nèi)去與發(fā)展商簽訂合同,但因購房合同或補充協(xié)議的個體條款雙方存在爭議,不能達到一致意見,致使購房者不能購買認購房屋的,發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還定金。
  因此,您需要記住的是,當(dāng)認購書中標明的是“訂金”時,購房者可要回;如標明的是“定金”而您又未在認購書中規(guī)定的期限內(nèi)進行進一步協(xié)商,從理論上講,要回定金就比較困難了。在簽訂認購書后,購房者后悔的情況相當(dāng)普遍,而由此引發(fā)的糾紛更是難于解決。所以,對于購房者來說,為了避免喪失認購金或定金,千萬不要急于在簽訂認購書時馬上交錢,而是要考慮清楚后再說。
  一旦決定交錢認購,不妨在認購書中書面約定,如果購房者決定放棄認購的房屋,發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將定金或認購金退不。

  查看全文↓ 2018-07-14 09:26:19
• 155****6466

  購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房認購書》后，通常都會面臨如何與開發(fā)商進行談判的問題。有的購房人在開發(fā)商售樓人員的誤導(dǎo)或欺詐之下簽訂了認購書，后來發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，想維護自己的合法權(quán)益；有的購房人在簽訂認購書后，因為自己的原因反悔了，不想與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同；有的購房人則是希望開發(fā)商給予自己更多的優(yōu)惠。不管是哪種原因，購房人如果不能在認購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商進行協(xié)商，簽訂正式的商品房買賣合同，就面臨購房定金被開發(fā)商沒收的風(fēng)險。
  在這種情況下，購房人應(yīng)當(dāng)怎么辦呢？ 由于已經(jīng)簽訂了認購書，如果購房人在認購書約定的期限內(nèi)不積極與開發(fā)商就簽訂正式的商品房買賣合同進行磋商，那么開發(fā)商就會以購房人違約為由沒收定金。
  購房人無疑白白損失了數(shù)額不小的定金。開發(fā)商不是慈善家，追逐高額利潤是其的本性，購房人只能通過法律手段來維護自己的合法權(quán)益。購房人應(yīng)當(dāng)在認購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進行磋商，在協(xié)商的過程中充分了解開發(fā)商及所購房屋的狀況，掌握對自己有利的信息和對開發(fā)商不利的信息，充分利用開發(fā)商的缺陷，在談判過程中取得主動地位。
  本人**近代理了一個購房人與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進行談判的案件，充分維護了當(dāng)事人的合法權(quán)益。 當(dāng)事人與開發(fā)商簽訂認購書后當(dāng)日即支付了定金和**款，并提供了辦理按揭貸款的材料。開發(fā)商當(dāng)時并未向當(dāng)事人出具《商品房預(yù)售合同》示范文本，也沒有將簽署的認購書交付當(dāng)事人一份，導(dǎo)致當(dāng)事人對認購書的內(nèi)容都不了解。
  兩天后當(dāng)事人對所購房屋的價格及銀行貸款的利息不是很滿意，于是想要解除認購書或是要求開發(fā)商給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。
  當(dāng)事人陳述，開發(fā)商通過提高地上一層正式房屋的價格而附贈地下室，地下室的價格很高。開發(fā)商向當(dāng)事人明確承諾地下室的用途是住宅，但是又表示辦理不了產(chǎn)權(quán)證。我初步判斷，通常地下室的規(guī)劃用途不會是住宅，開發(fā)商存在欺詐嫌疑，這將是我們談判的突破口。 談判時，我們首先要求開發(fā)商交付認購書一份，以詳細了解認購書的內(nèi)容。在認購書中第九條明確開發(fā)商向購房人出具了商品房預(yù)售合同，預(yù)售合同經(jīng)雙方協(xié)商已經(jīng)達成一致。當(dāng)事人表示當(dāng)初沒有注意這些條款，也沒有看到商品房預(yù)售合同。這樣的約定對當(dāng)事人是極為不利的。 在與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同的談判中，我們認為開發(fā)商變相以住宅名義出售地下室，而且還不能辦理產(chǎn)權(quán)證的行為違法，顯失公平，并且存在欺詐嫌疑，明確提出雙方不能就簽訂商品房預(yù)售合同達成一致，要求開發(fā)商退還定金及**款。
  開發(fā)商剛開始態(tài)度很強硬，表示如果當(dāng)事人不能與之簽訂商品房預(yù)售合同將沒收定金。 我們不為所動，以開發(fā)商欺詐售房為由要求其雙倍返還定金，經(jīng)過幾輪的談判之后，開發(fā)商為了解釋地下室無法辦理產(chǎn)權(quán)證并不是其不愿辦，而是因為地下室的規(guī)劃用途不是住宅。
  我們提出既然地下室的規(guī)劃用途不是住宅，那么開發(fā)商變相作為住宅銷售是違法的，更不能簽訂商品房預(yù)售協(xié)議了。
  我們對雙方的協(xié)商過程進行了全程錄音，開發(fā)商無法抵賴。**后開發(fā)商提出給予當(dāng)事人一定優(yōu)惠，通過開發(fā)商的活動，銀行給予當(dāng)事人極其優(yōu)惠的貸款利息，并且物業(yè)公司免除了當(dāng)事人幾年的物業(yè)費，當(dāng)事人通過談判總共獲得了十幾萬元的利益。
  購房人應(yīng)當(dāng)重視與開發(fā)商的談判，更不要忽視律師在談判過程中的作用。 認購書中定金條款的約定對購買人本身就是不利的。雙方對所購商品房的信息掌握嚴重不對稱。開發(fā)商了解市場行情，掌握了大量的信息，對其出售的商品房更是熟悉。消費者對所購商品房缺乏足夠的了解，并且容易受到開發(fā)商的誤導(dǎo)和欺詐，處于弱勢地位。購房人本身在對法律知識的掌握上也不如開發(fā)商，同時開發(fā)商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定對購房人不利的格式條款。
  目前在房屋交易市場，向購房人隱瞞事實和提供虛假信息已經(jīng)到了非常嚴重的程度。在簽訂認購書時開發(fā)商很少出示商品房預(yù)售合同，更不用說與購房人進行初步協(xié)商了。購房人在簽合同時才能看到合同，并且即看即簽，根本沒有時間進行斟酌，更不用說提出異議了。在這種情況下，如果購房人不與開發(fā)商進行協(xié)商或不簽訂商品房預(yù)售合同定金是難以要回的。 從法律效力上看，如果開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證即預(yù)售房屋，購房人與開發(fā)商簽訂的《認購書》應(yīng)當(dāng)無效。因為開發(fā)商存在欺詐情形，其存在過錯，應(yīng)當(dāng)向購房人雙倍返還定金。 如果開發(fā)商取得預(yù)售許可證后預(yù)售房屋，認購書就是合法有效的，但是簽訂認購書后購房人也有權(quán)不簽訂商品房預(yù)售合同并要求開發(fā)商返還定金及預(yù)付款。
  這時想提出退房的購房人，不要以“房價太高”、 “房價在降”、物業(yè)費太貴或我不想買了等為由要求解除認購書，這些理由在法律上是不能成立的。
  購房人完全可以通過與開發(fā)商進行協(xié)商不能就簽訂商品房預(yù)售合同達成一致為由，解除認購書要求返還定金。當(dāng)然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無理取鬧。如提出**款的比例過高、交付房屋的時間太晚，逾期交付房屋的違約責(zé)任太輕、辦理產(chǎn)權(quán)證的時間太晚，遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業(yè)管理合同條款不合理，物業(yè)管理費太高及補充協(xié)議中存在對購房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。
  購房人可以通過采取這種圍魏救趙的方式來維權(quán)。 鑒于購房人在法律知識和談判技巧方面的不足，建議購房人**好聘請律師代為參與談判或是咨詢律師后再進行談判，以充分維護自己的利益。

  查看全文↓ 2018-07-14 09:26:10

相關(guān)問題

• 問 ??簽了認購書還能退房嗎？簽訂認購書退房還能不能要回定金？
  答

  《擔(dān)保法》第 89 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

  全部4個回答>
• 問 ??簽了認購書還能退房嗎？簽訂認購書退房還能要回定金嗎需要賠付什么嗎？
  答

  一、簽訂認購書后定金能退回嗎？房屋認購書為預(yù)約合同，內(nèi)容一般是商品房買賣雙方對交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。在房屋認購書中，開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)不再將房屋轉(zhuǎn)讓給除認購人以外的人，而認購人則保證在一定期間內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同。購房者在簽訂房屋認購書以后，如果房屋認購書中約定了購房訂金，那么認購書簽訂后的購房定金如何處理呢？有以下幾種情況：（一）如在起訴前開發(fā)商還未取得《商品房預(yù)售許可證》，那么這份房屋認購書就是無效的，定金需要退回。（二）如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)，將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。（三）如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。（四）如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預(yù)售（銷售）契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。（五）如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。二、怎么防范商品房認購書風(fēng)險？（一）訂立商品房認購書前需要注意的相關(guān)事項：這個階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準備，對防范風(fēng)險也是非常必要的。購房者在這個階段必須做好兩項前期工作，具體如下：1、購房者必須考慮清楚，決定購買將要預(yù)訂的商品房購房者在決定購買該商品房之前，應(yīng)做一些必要的調(diào)查和咨詢工作。調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：開發(fā)商的信譽和實力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，還有該開發(fā)項目的一些基本情況。2、購房者應(yīng)積極爭取不與開發(fā)商訂立商品房認購書通過前一項準備工作，購房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購買性，訂立商品房認購書，對購房者確實沒什么益處，而且還會為購房者帶來風(fēng)險。對這樣一個無益的合同，購房者還是能不簽就不簽為好。3、購房者應(yīng)掌握必要的法律知識應(yīng)對買房購房者應(yīng)在簽訂合同時考慮清楚再簽約。而購房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相關(guān)法律知識。（二）訂立商品房認購書時需要注意的相關(guān)事項：找出風(fēng)險，針對風(fēng)險，預(yù)備解決方案，與開發(fā)商協(xié)商訂立合同。（三）訂立商品房認購書后需要注意的相關(guān)事項：1、分析當(dāng)前形勢，分析風(fēng)險及問題所在。2、對因顯失公平等原因而購房者不滿意的商品房認購書，購房者可采用以下方法解決：a、與開發(fā)商協(xié)商，訂立補充協(xié)議。b、向人民法院起訴，撤銷該協(xié)議。

  全部4個回答>
• 問 ??認購書簽了還能退房嗎？買房簽了認購協(xié)議還可以退錢嗎？
  答

  定金不可退，訂金可以退。1、定金，又稱作為保證金，是在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。定金款項是不退還的。不過當(dāng)定金交納的數(shù)額超過合同標的額度的20%。定金也是有法律效應(yīng)的：如，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ礁抖ń鹱鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保；債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)該抵作價款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2、訂金又稱預(yù)付款。初步達成協(xié)議后，雙方進一步協(xié)商簽訂臨時認購協(xié)議，買房支付訂金即取得在此期間的優(yōu)先購買權(quán)。與定金不同，這個訂金是可退的。在簽訂認購協(xié)議簽要約定所選房號、面積、房屋單價、總價款、交房期限。訂金不具擔(dān)保債的履行作用，不具有法律效應(yīng)。所以在合同還未得以履行的情況下，不論是給付一方當(dāng)事人違約，還是接受方違約，預(yù)付款都要原數(shù)返還。

  全部4個回答>
• 問 ??認購書簽了還能退房嗎？可以退定金嗎?
  答

  簽訂了認購書，就是合法有效的，一般是不能退房的?！逗贤ā返诎藯l 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

  全部4個回答>
• 問 ??買新房需要交入住費嗎？買房子需要交什么費用？
  答

  買房子需要交的費用如下：1、契稅，購房總價的3-5%，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。2、印花稅，購房總價的0.05%。3、房屋維修基金，購房總價的2-3%。4、副食品價格調(diào)節(jié)基金，2元/平方米，有些地方不用。5、交易費 ，購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%。6、《房屋所有權(quán)證》工本費 ， 各地不一樣，但是都不超過100元。7、《土地使用權(quán)證》工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元8、評估費，也就是購房總價的0.2-0.5%。9、保險費，計算方式為購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%。10、公證費，也就是貸款額乘以0.03%。

  全部4個回答>