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• 131****1186

  日前，**高人民法院審判委員會(huì)副部級(jí)專職委員杜萬(wàn)華法官接受記者采訪，就以夫妻一方名義所負(fù)債務(wù)是否及如何認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)問(wèn)題作出**新解答。比起以自然人（被征收人）為主體的征地拆遷，企業(yè)作為被征地拆遷的主體時(shí)，涉及到更多補(bǔ)償項(xiàng)目，譬如土地使用權(quán)的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、廠房重置成新價(jià)、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修附屬物、機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用等。那么企業(yè)在遇到征地拆遷時(shí)，若想要得到合理的征地補(bǔ)償，一名專業(yè)征地拆遷維權(quán)律師會(huì)從哪些角度入手呢？
  Step 1 相關(guān)項(xiàng)目的手續(xù)是否齊全，前置程序是否合法
  根據(jù)我國(guó)《政府信息公開條例》（國(guó)務(wù)院第492號(hào)令），公民、法人或者其他組織有權(quán)依法獲取政府信息。律師在接到一個(gè)涉及征地項(xiàng)目的委托時(shí)，首先考慮的是這個(gè)項(xiàng)目手續(xù)是否齊全合法，即向相關(guān)政府部門申請(qǐng)政府信息公開。
  根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（第590號(hào)令），對(duì)于補(bǔ)償安置方案，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行討論并予以公布，征求公眾意見的期限不得少于30日，并應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。若多數(shù)被征收人認(rèn)為補(bǔ)償方案不符合第590號(hào)令規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。
  實(shí)踐中，一個(gè)項(xiàng)目的前置程序常會(huì)出現(xiàn)不符合上述規(guī)定的情況，譬如前置手續(xù)不全、少批多占，不滿足法定公布期或未依法舉行聽證會(huì)的情況等，這些都可以作為維權(quán)的切入點(diǎn)。
  Step 2 重視起行政復(fù)議的作用
  根據(jù)我國(guó)《行政復(fù)議法》的規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益時(shí)，有權(quán)向行政機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議申請(qǐng)。
  通常，征地項(xiàng)目中的選址意見書、征地批文、征收決定等相關(guān)文件都是可以被提起復(fù)議的具體行政行為。但實(shí)踐易出現(xiàn)復(fù)議機(jī)關(guān)以申請(qǐng)人（被征收企業(yè)）與具體行政行為不具利害關(guān)系為由作出《不予受理復(fù)議申請(qǐng)決定書》，因而申請(qǐng)人在提起復(fù)議申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提供諸如企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、加蓋公章的法人身份證明等相關(guān)手續(xù)，并列明企業(yè)住所地在征地項(xiàng)目范圍之內(nèi)。若涉案被征收企業(yè)是租賃的第三方的土地或房屋，則應(yīng)提供相關(guān)租賃協(xié)議等文件，以證明利害關(guān)系。
  無(wú)論收到的是《不予受理決定書》還是《復(fù)議維持決定書》，復(fù)議申請(qǐng)人都有權(quán)在收到復(fù)議決定之日起15日內(nèi)向有管轄權(quán)的人民法院提起行政訴訟，推動(dòng)維權(quán)程序的繼續(xù)。
  Step 3 進(jìn)入訴訟程序
  被征收企業(yè)不僅有權(quán)對(duì)前述《復(fù)議決定》提起行政訴訟，對(duì)征收人在征收過(guò)程中的違法行為，被征收企業(yè)有權(quán)提起確認(rèn)違法之訴。
  若征收人征收過(guò)程中存在斷水、斷電、堵路等侵害被征收企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為，被征收企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)警，作好報(bào)警記錄保留工作，并通過(guò)拍照、錄音、錄像等方式取證。針對(duì)違法行為，被征收企業(yè)有權(quán)提起恢復(fù)原狀、侵權(quán)等民事訴訟，并可依法主張因侵權(quán)行為所遭受的損失。
  訴訟過(guò)程中，尤其是行政訴訟，敗訴的情形并不少見。但我們要明確一點(diǎn)，勝訴并不是**終的目的，為被征收企業(yè)爭(zhēng)取到合理的征收補(bǔ)償才是一名專業(yè)征地拆遷律師希望看到的結(jié)果。
  經(jīng)過(guò)上述程序，征收人很難不注意到被征收企業(yè)的合理補(bǔ)償請(qǐng)求，無(wú)形中，征收人也會(huì)感到壓力。這期間，征地拆遷律師會(huì)為被征收企業(yè)爭(zhēng)取好的談判時(shí)機(jī)，維護(hù)被征收企業(yè)的合法權(quán)益。
  維權(quán)過(guò)程中，不同的案件會(huì)涉及到征地項(xiàng)目和情況也會(huì)不同，律師提醒您，維權(quán)應(yīng)拿起法律的武器，聘請(qǐng)專業(yè)的征地拆遷律師，才可有效爭(zhēng)取到合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:30:20
• 146****0305

  很多企業(yè)在遇到拆遷時(shí)都面臨著不知道自己需要做哪些準(zhǔn)備，能做哪些準(zhǔn)備。企業(yè)在遇到拆遷時(shí)，往往都非常關(guān)心自己的補(bǔ)償有多少，標(biāo)準(zhǔn)是什么，補(bǔ)償如何計(jì)算等。那么企業(yè)動(dòng)遷補(bǔ)償政策中補(bǔ)償項(xiàng)目是什么，律師就企業(yè)在拆遷時(shí)需要補(bǔ)償被拆遷方哪些內(nèi)容進(jìn)行了總結(jié)。
  企業(yè)動(dòng)遷遷補(bǔ)償項(xiàng)目主要有四塊：
  一、是房產(chǎn)價(jià)值賠償。
  房產(chǎn)價(jià)值賠償方面主要由房產(chǎn)和土地使用性質(zhì)決定;企業(yè)房產(chǎn)用途一般是工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù),但也有部分住宅和辦公房,具體以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn);土地使用性質(zhì)也一般是工業(yè)用地。所以房產(chǎn)價(jià)值基本比較固定,對(duì)此彈性空間不大?；疽圆疬w部門指定的房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估價(jià)值為參考值。
  二、是設(shè)備設(shè)施賠償。
  設(shè)備設(shè)施賠償方面爭(zhēng)議**大。主要是由于以下幾個(gè)原因：
  1、是政府拆遷政策和一般操作規(guī)程對(duì)此項(xiàng)目是適當(dāng)賠償,而不是充分賠償;
  2、是沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)能夠進(jìn)行專業(yè)評(píng)估,無(wú)法出具評(píng)估報(bào)告;
  3、是被拆遷方無(wú)法提供大量詳細(xì)的損失資料;所以雖然現(xiàn)在已有拆遷單位委托資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行此項(xiàng)目評(píng)估,但評(píng)估價(jià)值與企業(yè)實(shí)際損失差距較大。
  三、是停產(chǎn)停業(yè)賠償。
  停產(chǎn)停業(yè)賠償方面在國(guó)內(nèi)處理上有不同標(biāo)準(zhǔn)。有些省份補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米300-400元,有些省份是一半,有些省份是沒(méi)有賠償。屬于可以協(xié)商部分。
  四、是搬遷獎(jiǎng)勵(lì)賠償。
  搬遷獎(jiǎng)勵(lì)賠償是固定的,基本上是每平方米一百九十元左右。
  在遇到拆遷時(shí)，企業(yè)往往會(huì)認(rèn)為自己的補(bǔ)償應(yīng)該完全按照拆遷方發(fā)布的補(bǔ)償方案，并不知道往往補(bǔ)償方案是存在很多問(wèn)題的。而拆遷方也會(huì)憑借企業(yè)對(duì)法律法規(guī)的陌生和信息的不對(duì)稱，宣稱補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府制定的拆遷政策決定的，所以一定要詳細(xì)了解企業(yè)動(dòng)拆遷補(bǔ)償政策，避免上當(dāng)受騙。
  律師365小編建議被拆遷方充分了解拆遷政策，只有在充分了解的情況下，才能發(fā)現(xiàn)不合法的的情況。另外，一定要弄清楚自己需要補(bǔ)償是那些方面，是房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償還是設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償，還是全部都有，盡管一般拆遷政策中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都比較低，但是只有充分了解才能獲得更多的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:27:08
• 133****6664

  企業(yè)動(dòng)遷賠償往往發(fā)生在政府征用企業(yè)用地的情況下，企業(yè)動(dòng)遷的過(guò)程往往會(huì)影響企業(yè)以后的發(fā)展。企業(yè)動(dòng)遷，政府需要給予企業(yè)一定的賠償或補(bǔ)償，我國(guó)有明確的企業(yè)動(dòng)遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。今天，律師小編就來(lái)和您聊聊企業(yè)動(dòng)遷賠償標(biāo)準(zhǔn)有哪些，供有需要的讀者參考。
  一、企業(yè)拆遷補(bǔ)償包括哪些費(fèi)用
  企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要分為以下四個(gè)方面：
  1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)?
  2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失;
  3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用;
  4、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。
  二、非承租企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償
  關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題除上述應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用之外，至少還應(yīng)當(dāng)包括以下兩個(gè)方面的補(bǔ)償：
  1、廠房及其他不動(dòng)產(chǎn)的征收補(bǔ)償。該部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般由省、市政府制定，或者按照重置成新價(jià)，由雙方共同指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
  2、土地使用權(quán)收回的補(bǔ)償費(fèi)用。根據(jù)《土地管理法》第五十八條的相關(guān)規(guī)定，滿足特定條件，收回土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。但在辦案實(shí)踐中，所謂的“適當(dāng)”很難界定，各地相差懸殊，需要律師在辦案過(guò)程中，根據(jù)具體案件的不同情況，制定解決方案。
  3、關(guān)于劃撥取得土地使用權(quán)的，是否給予補(bǔ)償問(wèn)題，理論界意見不一，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，并且給予的補(bǔ)償不應(yīng)少于出讓的土地。
  三、集體土地企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償
  集體土地上企業(yè)拆遷的，除土地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用外的其他方面補(bǔ)償費(fèi)用參照上面所述。
  土地方面補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)下面規(guī)定處理，《土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，**高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
  企業(yè)動(dòng)遷賠償標(biāo)準(zhǔn)中主要規(guī)定了賠償?shù)姆矫妫r償?shù)姆绞郊安煌N類土地的賠償?shù)?。而企業(yè)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要包括拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、拆遷補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)。不同的企業(yè)根據(jù)自己所占土地類型的不同又有不同的分類，獲得不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。小編在這里提醒您，在企業(yè)申請(qǐng)補(bǔ)償前，請(qǐng)先理清您可以取得哪種補(bǔ)償，這會(huì)為您節(jié)約很多時(shí)間。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:26:18

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償？企業(yè)拆遷職工如何補(bǔ)償呢？
  答

  政府對(duì)企業(yè)用地進(jìn)行征用時(shí)，會(huì)涉及到企業(yè)拆遷。一般情況下，企業(yè)拆遷會(huì)有一段時(shí)間停止?fàn)I業(yè)，或者也有可能導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。那對(duì)于企業(yè)中的員工來(lái)說(shuō)，企業(yè)拆遷如何賠償員工?路永強(qiáng)律師將在下文中為您分析一下這個(gè)問(wèn)題。一、企業(yè)拆遷需要對(duì)員工進(jìn)行補(bǔ)償嗎企業(yè)拆遷如果是遷移到新的地址，可以和員工協(xié)商繼續(xù)履行合同，如果企業(yè)發(fā)生倒閉，則可以依據(jù)以下條款來(lái)解決：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第四十條 有下列情形之一的，用人單位提前三十日以書面形式通知?jiǎng)趧?dòng)者本人或者額外支付勞動(dòng)者一個(gè)月工資后，可以解除勞動(dòng)合同：(三)勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動(dòng)合同無(wú)法履行，經(jīng)用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商，未能就變更勞動(dòng)合同內(nèi)容達(dá)成協(xié)議的。第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：(一)勞動(dòng)者依照本法第三十八條 規(guī)定解除勞動(dòng)合同的;(二)用人單位依照本法第三十六條 規(guī)定向勞動(dòng)者提出解除勞動(dòng)合同并與勞動(dòng)者協(xié)商一致解除勞動(dòng)合同的;(三)用人單位依照本法第四十條 規(guī)定解除勞動(dòng)合同的;(四)用人單位依照本法第四十一條 第一款規(guī)定解除勞動(dòng)合同的;(五)除用人單位維持或者提高勞動(dòng)合同約定條件續(xù)訂勞動(dòng)合同，勞動(dòng)者不同意續(xù)訂的情形外，依照本法第四十四條 第一項(xiàng)規(guī)定終止固定期限勞動(dòng)合同的;(六)依照本法第四十四條 第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定終止勞動(dòng)合同的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。二、企業(yè)拆遷的賠償標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)與勞動(dòng)者解除合同的，根據(jù)《勞動(dòng)合同法》　第四十七條 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償按勞動(dòng)者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個(gè)月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動(dòng)者支付。六個(gè)月以上不滿一年的，按一年計(jì)算;不滿六個(gè)月的，向勞動(dòng)者支付半個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。勞動(dòng)者月工資高于用人單位所在直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按職工月平均工資三倍的數(shù)額支付，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)哪晗?*高不超過(guò)十二年。企業(yè)拆遷如何賠償員工應(yīng)根據(jù)具體情況來(lái)定，如果企業(yè)遷到新的地址，通過(guò)與員工協(xié)商，可以繼續(xù)履行勞動(dòng)合同，則不需要對(duì)員工進(jìn)行賠償，但如果因?yàn)榘徇w后離原地址太遠(yuǎn)或者拆遷導(dǎo)致了企業(yè)的倒閉，從而不得不解除勞動(dòng)合同，那么，企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)的規(guī)定對(duì)員工進(jìn)行賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是工作滿一年支付一個(gè)月工資的賠償金。

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• 問(wèn) 企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償？企業(yè)拆遷政策補(bǔ)償是如何的？
  答

  第四十條 家建設(shè)征用土用單位必須支付土補(bǔ)償費(fèi) （）土補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征用集體所耕及園、葦塘、魚塘、藕塘按其產(chǎn)值四至六倍計(jì)算征用林按等耕產(chǎn)值二至四倍計(jì)算征用其非耕按等耕產(chǎn)值二至三倍計(jì)算 （二）產(chǎn)值計(jì)算：耕、葦塘、魚塘、藕塘按征前三平均產(chǎn)值計(jì)算園按征前四平均產(chǎn)值計(jì)算價(jià)格按實(shí)際定購(gòu)價(jià)議價(jià)別計(jì)算秸稈按糧價(jià)百三十計(jì)算 （三）征土青苗、林木、樹、房屋及其設(shè)施等原附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省轄市民政府（區(qū)行署）制定報(bào)省民政府批準(zhǔn)執(zhí)行 （四）土已使用單位實(shí)行償劃撥其補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省轄市、縣縣級(jí)市規(guī)定 第四十二條 家建設(shè)征用土用單位除支付土補(bǔ)償費(fèi)外應(yīng)支付安置補(bǔ)助費(fèi) （）征用耕安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置農(nóng)業(yè)口計(jì)算需要安置農(nóng)業(yè)口數(shù)按照征用耕數(shù)量除征前征單位平均每占耕數(shù)量計(jì)算 （二）每需要安置農(nóng)業(yè)口安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該耕征用前三平均每畝產(chǎn)值二至三倍 （三）每畝征用耕安置補(bǔ)助費(fèi)高超征用前三平均產(chǎn)值十倍 特殊情況需要提高安置補(bǔ)助費(fèi)經(jīng)省民政府批準(zhǔn)每畝征用土補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)總額超征用前三平均產(chǎn)值二十倍 （四）征用沒(méi)收益土支付安置補(bǔ)助費(fèi) （五）輸變電工程鐵塔用其土補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)按本條例規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行電桿、測(cè)量標(biāo)志占用耕付性補(bǔ)償費(fèi)辦理征手續(xù) 第四十三條 公路及型水利工程建設(shè)征用土補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省民政府另行規(guī)定 第四十四條 臨占按該產(chǎn)值給予補(bǔ)償影響季補(bǔ)償季影響補(bǔ)償占用期滿由用單位負(fù)責(zé)恢復(fù)耕種條件或按所需工作量支付整治費(fèi) 第四十五條 征用城市郊區(qū)、工礦區(qū)、縣城城關(guān)菜除支付土補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)外應(yīng)繳納每畝五千元內(nèi)新菜田發(fā)建設(shè)基金 第四十六條 征單位土全部征用能異安排所需耕經(jīng)省民政府批準(zhǔn)農(nóng)業(yè)戶口全部轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)戶口 征單位收獲兩季均耕足二或收獲季均耕足三家建設(shè)征用耕口糧能自給由家定量補(bǔ)差 第四十七條 家建設(shè)征用土現(xiàn)余勞力由征單位用土補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)展農(nóng)副業(yè)產(chǎn)興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)等途徑加安置；安置完選送符合條件員用單位或其單位業(yè)并相應(yīng)安置補(bǔ)助費(fèi)轉(zhuǎn)撥給吸收該勞力單位 第四十八條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）辦企業(yè)占用集體所土參照本條例征補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)給占單位補(bǔ)償并須妥善安置農(nóng)民產(chǎn) 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)使用集體所土支付補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由縣級(jí)民政府規(guī)定 第四十九條 依報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕建房農(nóng)村居民應(yīng)按產(chǎn)值二至三倍向集體支付性土使用費(fèi) 超用面積限額應(yīng)限期退逾期退由縣級(jí)土管理部門按每每平米二至四元征收土使用費(fèi) 第五十條 農(nóng)村體或合伙企業(yè)占用集體所土每應(yīng)按照土產(chǎn)值二至三倍向集體支付土使用

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• 問(wèn) ??企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償？企業(yè)拆遷職工怎么補(bǔ)償呢？
  答

  如果職工愿意到新的辦公地點(diǎn)不用補(bǔ)償，如不同意協(xié)商解除勞動(dòng)關(guān)系，可以適當(dāng)補(bǔ)償。

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• 問(wèn) ??企業(yè)拆遷補(bǔ)償如何計(jì)算？
  答

  拆遷補(bǔ)償計(jì)算方式如下：1、住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，重置成新價(jià)是被拆遷房屋的重置價(jià)格和成新折扣的結(jié)合。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。其中，K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式中的住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍?，F(xiàn)階段按《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍》的規(guī)定確定。土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國(guó)上房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定。并報(bào)市國(guó)土房管局備案。2、非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)。計(jì)算公式為;非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)。其中，K1為容積率調(diào)整系數(shù);K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù);K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取1.0;地上物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)取按各市、地、縣有關(guān)規(guī)定采取成本估價(jià)法，用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。3、住房困難戶申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置必須符合以下兩個(gè)條件：一是在拆遷范圍外別無(wú)正式住房，二是住房困難戶獲得的補(bǔ)償款低于規(guī)定的補(bǔ)償?shù)拖?。?duì)于符合以上兩個(gè)條件的住房困難戶，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予其拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進(jìn)行計(jì)算：拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?被拆遷房屋的補(bǔ)償款。其中，規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。4、自建房從法律性質(zhì)上講屬于違章建筑，按照《新條例》的規(guī)定，拆遷時(shí)，拆遷人對(duì)違章建筑不予補(bǔ)償。但由于自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，如果對(duì)自建房居民不支付任何費(fèi)用，可能會(huì)給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法正常進(jìn)行。因此，對(duì)自建房居民按戶給予帶有福利性質(zhì)的拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)十分必要。所以對(duì)拆遷范圍內(nèi)符合規(guī)定條件的自建房居民，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)給予拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進(jìn)行計(jì)算：拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。5、拆遷住宅房屋，搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計(jì)算，市、地、縣的搬家補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補(bǔ)助。拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價(jià)計(jì)算;無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。6、因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對(duì)被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。屬出租非住宅房屋的，對(duì)承租人的停產(chǎn)、停業(yè)損失，由被拆遷人按照雙方協(xié)議約定給予補(bǔ)償;雙方?jīng)]有約定的，由被拆遷人參照前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)承租人給予適當(dāng)補(bǔ)償。7、被拆遷私有房屋和已購(gòu)公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按照提前的日期計(jì)算。每戶可得500到50000元不等，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。

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• 問(wèn) ??企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償？企業(yè)拆遷政策補(bǔ)償是怎么樣的？
  答

  在企業(yè)拆遷中，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講一般能獲得六部分補(bǔ)償項(xiàng)目。一、土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價(jià)你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來(lái)算出區(qū)域補(bǔ)償價(jià)，說(shuō)通俗了就是土地使用權(quán)補(bǔ)償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢？有這么幾種情況：（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過(guò)拍賣、一次性買斷等方式取得的。（3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過(guò)國(guó)有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說(shuō)通過(guò)劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒(méi)有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)?。二、廠房重置成新價(jià)廠房重置成新價(jià)就是廠房重置后再建起來(lái)需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時(shí)幾成新也有重置成新的問(wèn)題。實(shí)踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來(lái)計(jì)算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補(bǔ)償價(jià)格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時(shí)搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價(jià)來(lái)補(bǔ)償。三、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)因?yàn)椴疬w造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。一般情況下要滿足有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實(shí)際經(jīng)營(yíng)的行為等等這些才能滿足一個(gè)正常的企業(yè)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。還有一個(gè)問(wèn)題需要提醒大家，就是在實(shí)踐中有很多企業(yè)注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址不一致，這是不行的，注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營(yíng)主體。停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補(bǔ)償呢？（1）預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬(wàn)，拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。（2）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬(wàn)的合同，由于拆遷不能按時(shí)供貨，一百萬(wàn)的違約成本是五萬(wàn)塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。（3）財(cái)務(wù)成本，向銀行貸款一百萬(wàn)，每年付財(cái)務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了，財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的，所以財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。這些是可能遭受的損失。還有很多人會(huì)問(wèn)道的人員安置遣散費(fèi)，我們要糾正一下，人員安置遣散費(fèi)只出現(xiàn)在國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)都沒(méi)有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。四、裝修附屬物對(duì)現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動(dòng)的，是按照重置費(fèi)來(lái)算。實(shí)踐中一個(gè)水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。五、機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備分為可移動(dòng)和不可移動(dòng)的，不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價(jià)，可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。六、搬遷費(fèi)用就是可移動(dòng)的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費(fèi)用。

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