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• 158****5656

  一房多賣中爭議商品房所有權(quán)歸屬問題的處理原則是：
  (一)已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)予支持
  (二)數(shù)個(gè)買受人均未辦理商品房過戶登記手續(xù)的，支持已經(jīng)辦理商品房買賣合同備案登記的買受人的房屋所有權(quán)要求
  (三)既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理合同備案的，已先行合法占有爭議房屋的買受人的房屋權(quán)屬要求應(yīng)得到支持
  (四)均未辦理商品房過戶登記手續(xù)和合同備案，又未合法占有爭議房屋的，先行支付房屋價(jià)款的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)予支持
  (五)如果上訴情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)該得到支持
  只有確定了商品房所有權(quán)之后，才能知道該商品房是歸誰所有的。對于購房者來講，就應(yīng)當(dāng)盡快的辦理房產(chǎn)證，這樣才能在法律上面**大先對的保護(hù)自身合法利益。當(dāng)然，具體辦理房產(chǎn)證的可以委托開發(fā)商進(jìn)行，也是可以自行辦理的。
  你想要知道的，我已經(jīng)滿足了你，作為老司機(jī)的我已經(jīng)盡力而為了，接下來就要看你自己了，把它轉(zhuǎn)化為自己的知識儲備，在學(xué)習(xí)的路上永不停歇，活到老學(xué)到老！??！

  查看全文↓ 2018-07-13 10:28:06
• 135****7539

  在實(shí)踐中，部分不法房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房買賣合同簽訂后又將同一商品房出賣，導(dǎo)致買受人不能按照約定取得房屋，俗稱為“一房多賣”。
  “一房多賣”主要會產(chǎn)生以下法律后果：
  第一，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對其主張權(quán)利。當(dāng)然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。
  第二，未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。導(dǎo)致原商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2018-07-13 10:27:35
• 151****6776

  按司法解釋明確規(guī)定，可要求出售商雙倍返還已付房款并賠償損失.
  “一房多賣”主要會產(chǎn)生以下法律后果：　　第一，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對其主張權(quán)利。當(dāng)然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還?！　〉诙?，未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
  

  查看全文↓ 2018-07-13 10:26:48

相關(guān)問題

• 問 一房多賣怎么處罰?一房多賣效力如何處理
  答

  為防止一房二賣情況的發(fā)生，物權(quán)法設(shè)定了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制房主再次處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。不過，預(yù)告登記的有效期限并非無限長，物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。因此，要防止一房二賣，只進(jìn)行預(yù)告登記還不夠的，還要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，辦出自己的產(chǎn)證，才能徹底保證房屋的物權(quán)。二手房網(wǎng)簽也可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時(shí)，買房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

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• 問 一房多賣有哪些處罰
  答

  對于一房二賣的糾紛，法律實(shí)踐中會分別因不同情況予以不同的處理：一、出賣人簽訂兩個(gè)《房地產(chǎn)買賣合同》后，對后買受人履行了合同義務(wù)，并辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的法律后果。在這種情況下，兩個(gè)買賣合同都為有效的合同。但因成立在后的《房地產(chǎn)買賣合同》已履行完畢，該后買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)兩個(gè)買受人享有的請求權(quán)是不同的：后買受人的《房地產(chǎn)買賣合同》之債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有對該房屋所有權(quán)產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)，如出賣人拒不交戶或已將房屋交付給前買受人的，取得產(chǎn)權(quán)證的后買受人可以違約或侵權(quán)為由訴訟出賣人或前買受人。在上述情況下，前買受人享有的是基于《房地產(chǎn)買賣合同》而產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)及違約賠償權(quán)。對買賣合同的標(biāo)的物(房產(chǎn))無直接支配及排他的效力。該房屋的所有權(quán)如果已過戶給后買受人，即使前買受人占有該房屋(上家已交房給前買受人)，因其對該房屋占有失去法律上支持和基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有。因該房屋已轉(zhuǎn)讓給后買受人，出賣人對前買受人構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。那么出賣人應(yīng)賠償前買受人的違約金如果過低，前買受人是否可以要求出賣人承擔(dān)可期待利益。一般情況下，后一個(gè)《房地產(chǎn)買賣合同》價(jià)格應(yīng)高于前一個(gè)《房地產(chǎn)買賣合同》的價(jià)格，那么對于該房地產(chǎn)**部份，前買受人可以向出賣人主張。二、出賣人將房屋賣給前買受人并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，又與后買受人簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣給人已不在是房屋的所有權(quán)人。出賣人系出售他人的房屋，屬于無權(quán)處分，除非所有權(quán)人追認(rèn)或出賣人又重新取得所有權(quán)，否則后簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)屬于無效合同，出賣人返還取得后買受人支付的房款并因過錯(cuò)賠償給后買受人造成的損失。如果出賣人以騙取買受人的錢財(cái)為目的，在沒有產(chǎn)權(quán)的情況下簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，構(gòu)成合同詐騙罪，將被判處三年以下有期徒刑，情節(jié)嚴(yán)重的**高可判無期徒刑。買受人在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》前，到房地產(chǎn)交易中調(diào)取房地產(chǎn)資料登記冊，就可以避免此糾紛的發(fā)生。

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• 問 一房多賣怎么處罰?二手房買賣怎么避免例如一房多賣，已經(jīng)抵押出去或...
  答

  在市場經(jīng)濟(jì)的社會中，產(chǎn)品、信息處于廣泛的流通狀態(tài)，人們不僅關(guān)注著周圍的社會關(guān)系，而且更加關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng)濟(jì)地位，他們較過去更多地體現(xiàn)為“經(jīng)濟(jì)人”，他們更多的關(guān)心自己所需要的，追求并實(shí)現(xiàn)著自己的預(yù)期利益。為維護(hù)交易的安全和穩(wěn)定，雙方往往采用訂立合同的方式將交易內(nèi)容落實(shí)到書面上。契約自由是合同法的靈魂，只要合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，法律都會保護(hù)當(dāng)事人雙方的利益。在商品房買賣過程中，作為出賣人的開發(fā)商為了追求利益的**大化，有時(shí)會憑借自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、信息優(yōu)勢等，將一套商品房出售給多個(gè)買受人，由此引發(fā)了許多的法律糾紛，而對于確認(rèn)糾紛系爭的《商品房買賣合同》的效力問題又是解決糾紛的關(guān)鍵，但由于我國當(dāng)前商品房開發(fā)、銷售的實(shí)際運(yùn)行快于我國不動產(chǎn)法律的制定、修改、頒行的進(jìn)程，法律及相關(guān)司法解釋往往是原則性的、高度概括的規(guī)定，對開發(fā)商將一套房屋“一女多嫁”的行為效力的認(rèn)定不夠具體，缺乏可操作性，這不僅不利于保護(hù)處于弱勢地位的房屋買受人，也不利于法官依法斷案，反而給法官的自由裁量權(quán)留有很大余地，造成不同的法官對同一《商品房買賣合同》的效力認(rèn)定產(chǎn)生分歧，不利于維護(hù)法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性。 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及當(dāng)前房地產(chǎn)市場的行業(yè)規(guī)例，一個(gè)適格的商品房出賣人應(yīng)當(dāng)是擁有合法、有效的“五證俱全”的開發(fā)商。否則，其出售商品房的行為必然無效。但當(dāng)一個(gè)開發(fā)商符合出售主體條件后，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益**大化而“一房多賣”時(shí)，對若干個(gè)《商品房買賣合同》的權(quán)利如何確定呢？如何保護(hù)若干買受人的利益呢？筆者將實(shí)踐與法律理論、規(guī)定相結(jié)合，作出一些探索性分析和建議。 一、辦理過戶登記前、后的商品房“一房多賣” 我國《民法通則》第72條、《合同法》第133條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。就不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而言，我國對有關(guān)不動產(chǎn)的法律作出了進(jìn)一步明確的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第59條和第60條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定，我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所育權(quán)登記發(fā)證制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理變更登記。據(jù)以上規(guī)定，我國實(shí)際上實(shí)行的是動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記為所有權(quán)變動的物權(quán)立法模式。在商品房交易過程中，商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以過戶登記為準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)指出的是，這里的過戶登記是指房地產(chǎn)管理部門為商品房買受人辦理完畢過戶登記，發(fā)放《房契》或《房屋所有權(quán)證》的行為，而不是指開發(fā)商將《商品房買賣合同》拿到房地產(chǎn)管理部門辦理完預(yù)售登記的行為。在實(shí)踐中，不少人都將上述兩種登記混為一談，以為辦理完畢預(yù)售登記后，商品房買受人就已成為了所有權(quán)人，實(shí)則不然，后者僅是商品房買賣雙方依法向國家繳納印花稅行為的一部分。而造成這一誤解的原因，作者認(rèn)為，主要是由于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度的滯后和不完善。 從法學(xué)理論上講，我國關(guān)于物權(quán)變動的主要立法模式采用了以瑞士為代表的債權(quán)形式主義，此模式的特點(diǎn)是，它承認(rèn)債權(quán)合同與物權(quán)合同為兩類不同的合同，買賣合同僅是設(shè)定債權(quán)的合同，是債權(quán)行為，但不能引起物權(quán)的變動；而后合同當(dāng)事人實(shí)施的標(biāo)的物的交付、登記行為，才產(chǎn)生標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，是物權(quán)行為。換言之，生效的債權(quán)合同結(jié)合動產(chǎn)的交付或不動產(chǎn)的登記的手續(xù)的辦理，方能引起物權(quán)變動的法律效果。因此，當(dāng)開發(fā)商與買受人訂立《商品房買賣合同》后，房屋所有權(quán)并未讓予買受人，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定，將房屋過戶到買受人名下，所有權(quán)即歸買受人享有。開發(fā)商若再將上述房屋與后買受人另行訂立合同予以售出，顯然是對前買受人的侵權(quán)，該合同無效，除非開發(fā)商取得了前買受人的追認(rèn)。而實(shí)踐中大多數(shù)出現(xiàn)的情況是，開發(fā)商通過訂立《商品房買賣合同》將一套房屋售給了買受人后，未辦理過戶登記手

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• 問 一房多賣怎么處罰?一房多賣如何處理的法律依據(jù)
  答

  按司法解釋明確規(guī)定，可要求出售商雙倍返還已付房款并賠償損失。合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問 一房多賣怎么處罰?購買二手房，出現(xiàn)了一房多賣怎么辦？請高師指點(diǎn)？
  答

  1、從民事責(zé)任角度分析（1）對于有效合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（2）對于可撤銷合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（3）對于無效合同的當(dāng)事人無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。2、從行政責(zé)任角度分析根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。3、從刑事責(zé)任角度分析根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對于數(shù)額尚無明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。

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