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• 148****9584

  可以租賃，但需要滿足一定條件才可以租賃。根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條 發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。
  　　由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。
  　　集體土地所有權(quán)是《憲法》和《物權(quán)法》規(guī)定的公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利。必須按照法律程序進(jìn)行集體土地財(cái)產(chǎn)四至界線和所有權(quán)人的權(quán)屬登記，不登記則土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利不成立，也不受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:44:20
• 152****7969

  在目前的法律環(huán)境下，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，仍然是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為；在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。因此，對(duì)于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地，需要謹(jǐn)慎對(duì)待并盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。
  根據(jù)《土地法》的相關(guān)規(guī)定，我們知道：
  （1）任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。
  （2）集體建設(shè)用地僅限于（a）興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（b）村民建設(shè)住宅（c）鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等3種使用范圍。
  (3) 不符合上述規(guī)定（《土地法》）的集體土地使用權(quán)主體資格，既不能在集體土地初級(jí)市場(chǎng)取得集體土地使用權(quán)，也不能在集體土地二級(jí)市場(chǎng)以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租形式獲得。
  （4）對(duì)于集體土地企業(yè)使用權(quán)的對(duì)外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經(jīng)濟(jì)組織開辦的或以入股、聯(lián)營(yíng)形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。
  通過簽訂土地租賃合同取得集體土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)
  由上述分析可以明確，通過租賃方式合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)僅限于“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情況。其他的租賃行為均為無效行為，雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無效合同。
  因合同無效可能導(dǎo)致的結(jié)果是：
  1、對(duì)于“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款?！?br/>2、對(duì)于未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個(gè)人，一旦《租賃合同》被認(rèn)定為無效，在無效合同的基礎(chǔ)上取得的土地使用權(quán)是完全沒有合法保障的，其上興建的廠房也會(huì)因認(rèn)定為違章建筑而得不到應(yīng)有的補(bǔ)償。
  合法化操作的建議
  因此，面對(duì)實(shí)踐中大量存在的利用集體建設(shè)用地進(jìn)行企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況，對(duì)于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)而言，在現(xiàn)有的法律環(huán)境下更應(yīng)該謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，可以考慮從以下幾種途徑規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)：
  1、通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。
  但是這種方式對(duì)于僅僅需要解決用地問題的企業(yè)會(huì)面臨解決整個(gè)企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題，對(duì)于需要取得大面積土地用于長(zhǎng)久生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議從源頭開始規(guī)范拿地方式，以避免合同無效導(dǎo)致的更為嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)損失。
  2、通過租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋達(dá)到取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的需要。
  這種方式相對(duì)于前一種而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的方式較為簡(jiǎn)單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:44:04
• 131****4622

  屬于集體的土地，個(gè)人無權(quán)出租。集體土地應(yīng)由集體出租，屬于個(gè)人承包的土地，個(gè)人可以出租。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:43:38

相關(guān)問題

• 問 ??集體土地能租給別人嗎？有什么建議呢？
  答

  1、農(nóng)業(yè)合作社的土地在承包期內(nèi)可以租給別人種菜?！　?、租給別人種菜叫土地流轉(zhuǎn)。地流轉(zhuǎn)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。土地流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收?！　⊥恋睾献魃缡怯上碛修r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶和從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的集體組織，以土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)入股、委托代耕等流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村互助性合作經(jīng)濟(jì)組織。2009年10月27日，北京通州首家土地專業(yè)合作社成立，該合作社是一種新型土地流轉(zhuǎn)模式，農(nóng)民入社并自愿將土地交給合作社經(jīng)營(yíng)后，可獲土地流轉(zhuǎn)費(fèi)作為基本收入，還能以土地收益權(quán)入股成為股東，以紅利形式分享每年土地產(chǎn)出，同時(shí)，流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民還可以到企業(yè)打工，獲得薪金性收入。

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• 問 農(nóng)村集體土地使用證能過戶嗎? 農(nóng)村集體土地使用證可以，過戶給別人嗎
  答

  你這個(gè)比較復(fù)雜，基本和我前段時(shí)間受理的一個(gè)案子差不多1、到公證處進(jìn)行財(cái)產(chǎn)繼承公證，相關(guān)權(quán)利人放棄繼承。如果要辦到你名下，要需要你母親贈(zèng)與給你她名下的財(cái)產(chǎn)，至于你母親不能自理應(yīng)該怎么辦，建議你咨詢公證處。（你只能繼承4分之1，你母親4分之3，所以同時(shí)還要辦理贈(zèng)與）2、個(gè)人提交土地使用權(quán)繼承申請(qǐng)，由村委會(huì)蓋同意公章。3、向土地局提交相關(guān)手續(xù)。

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• 問 ??買賣集體土地如何處理？農(nóng)村集體土地能買賣給集體個(gè)人嗎？
  答

  村民委員會(huì)是村集體的代表，可以依法發(fā)包本集體所有的土地，但是沒有權(quán)利買賣。同時(shí)要區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：1、發(fā)包耕地的，只能向本村村民發(fā)包，不得向村外人員發(fā)包。2、發(fā)包荒山等五荒地的，可以通過招標(biāo)、拍賣等方式向任何人發(fā)包，但需要提前經(jīng)本村村民會(huì)議通過，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。另外，本村村民享有優(yōu)先承包權(quán)。3、上述所有已經(jīng)發(fā)包的土地，只能用于農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，不能做非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村土地承包法第四十七條　以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。第四十八條　發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。

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• 問 集體土地可以租賃給外村人嗎
  答

  個(gè)人出租給外村人是合法的

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• 問 集體土地能買賣嗎? 農(nóng)村集體土地可以買賣嗎？
  答

  不能進(jìn)行買賣，因?yàn)檗r(nóng)村的房屋宅基地是屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，只有本村經(jīng)濟(jì)組織成員之間才可以使用，本村經(jīng)濟(jì)組織成員以外的農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民都不是合法的購買主體。也就是說，只有本村村民之間的購買協(xié)議才是有效的，其他都因違反法律規(guī)定而無效

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