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• 144****6375

  集體土地上的私人房產(chǎn)，被債權(quán)人起訴，有可能會被法院強制執(zhí)行拍賣，具體原因是你的房產(chǎn)的土地性質(zhì)是集體土地，那也就是說，土地是不歸你所有的，你所擁有的僅為地上建筑物的所有權(quán)，法院在強制執(zhí)行拍賣時，也僅能拍賣地上建筑物。
  做為集體土地上的地上建筑物的價值，會相對周邊其他的房地產(chǎn)價值低很多，因為房地產(chǎn)價值里**大的部分是土地價值。
  如果你的房產(chǎn)是住宅，且是你唯一一套生活所必需的居住用房，法院可以查封，但不可以強制，更不能強制執(zhí)行，逼你搬離。
  但可以置換小面積的，或相對偏遠的價值低的房產(chǎn)給你居住。以中間的差價，償還上訴人的欠款。如果你的房產(chǎn)不是住宅，或不是你唯一一套生活必必需的居住用房，則法院有權(quán)查封，拍賣，并強制執(zhí)行。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:37:29
• 132****3431

  　法院對村集體土地可以查封。
  　　根據(jù)**高人民法院頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》 第 24 條的規(guī)定： “人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時， 經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后， 可以裁定予以處理， 但應當告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。 對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的， 人民法院應當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。
  　　個案執(zhí)行中應注意以下幾個方面：
  　　一是厘清權(quán)屬關(guān)系。 《物權(quán)法》 第 9 條規(guī)定“不動產(chǎn)的設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅， 經(jīng)依法登記， 發(fā)生效力; 未經(jīng)登記的， 不發(fā)生效力; 但法律另有規(guī)定的除外。 ” 由此可見， 不動產(chǎn)登記薄記載所有權(quán)人即為權(quán)利所有人， 但實踐中農(nóng)村房屋大多沒有產(chǎn)權(quán)登記， 或者有的只有建設(shè)用地許可證和建筑許可證， 房屋建成后沒有辦所有權(quán)證， 還有些是未經(jīng)批準的違障建筑。 因此在采取強制措施前， 一定要查清產(chǎn)權(quán)狀況。
  　　二是征詢土地管理部門和集體經(jīng)濟組織的意見。 由于農(nóng)村房屋是建在集體土地上， 集體土地的使用權(quán)屬農(nóng)村集體組織。 而土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓， 一種方式是通過集體土地性質(zhì)改 變?yōu)閲型恋? 另一種方式是在本集體組織成員間轉(zhuǎn)讓， 但該種轉(zhuǎn)讓受到宅基地“一戶一宅” 的限制。 因此， 處置集體土地上的房屋必須征詢土地管理部門的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的意見。
  　　三是對買受人范圍作出一定的限制。 國務(wù)院國辦發(fā)[1999] 39 號通知規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅， 有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 ” 國發(fā)[2004] 28 號也規(guī)定“加強農(nóng)村宅基地管理， 禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。 ” 《土地管理法》 第 62 第規(guī)定， 農(nóng)村房屋只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓， 且受到一戶一宅的規(guī)定。 由于上述的限制， 在處置時必須規(guī)定嚴格的買受條件。 四是查明是否存在執(zhí)行豁免。 依**高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、 扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 和《關(guān)于人民法院執(zhí)行沒定抵押的房屋的規(guī)定》 ， 對農(nóng)村房屋執(zhí)行受到以下限制， 第一， 對被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬生活必須的房屋， 法院可以查封， 但不得拍賣、 變賣或者抵債; 第二， 對被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬生活必須但已設(shè)定抵押的房屋， 在給予被執(zhí)行人一定的寬限期并由申請執(zhí)行人或集體經(jīng)濟組織提供臨時性住房后可以拍賣、變賣或抵債。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:37:11
• 143****2655

  法院對村集體土地可以查封。 　　根據(jù)**高人民法院頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》 第 24 條的規(guī)定： “人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時， 經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后， 可以裁定予以處理， 但應當告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。
  對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的， 人民法院應當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。 　　個案執(zhí)行中應注意以下幾個方面： 　　一是厘清權(quán)屬關(guān)系。 《物權(quán)法》 第 9 條規(guī)定“不動產(chǎn)的設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅， 經(jīng)依法登記， 發(fā)生效力; 未經(jīng)登記的， 不發(fā)生效力; 但法律另有規(guī)定的除外。 ” 由此可見， 不動產(chǎn)登記薄記載所有權(quán)人即為權(quán)利所有人， 但實踐中農(nóng)村房屋大多沒有產(chǎn)權(quán)登記， 或者有的只有建設(shè)用地許可證和建筑許可證， 房屋建成后沒有辦所有權(quán)證， 還有些是未經(jīng)批準的違障建筑。
  因此在采取強制措施前， 一定要查清產(chǎn)權(quán)狀況。 　　二是征詢土地管理部門和集體經(jīng)濟組織的意見。 由于農(nóng)村房屋是建在集體土地上， 集體土地的使用權(quán)屬農(nóng)村集體組織。 而土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓， 一種方式是通過集體土地性質(zhì)改 變?yōu)閲型恋? 另一種方式是在本集體組織成員間轉(zhuǎn)讓， 但該種轉(zhuǎn)讓受到宅基地“一戶一宅” 的限制。 因此， 處置集體土地上的房屋必須征詢土地管理部門的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的意見。 　　三是對買受人范圍作出一定的限制。 國務(wù)院國辦發(fā)[1999] 39 號通知規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅， 有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  ” 國發(fā)[2004] 28 號也規(guī)定“加強農(nóng)村宅基地管理， 禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。 ” 《土地管理法》 第 62 第規(guī)定， 農(nóng)村房屋只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓， 且受到一戶一宅的規(guī)定。
  由于上述的限制， 在處置時必須規(guī)定嚴格的買受條件。 四是查明是否存在執(zhí)行豁免。 依**高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、 扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 和《關(guān)于人民法院執(zhí)行沒定抵押的房屋的規(guī)定》 ， 對農(nóng)村房屋執(zhí)行受到以下限制， 第一， 對被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬生活必須的房屋， 法院可以查封， 但不得拍賣、 變賣或者抵債;
  第二， 對被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬生活必須但已設(shè)定抵押的房屋， 在給予被執(zhí)行人一定的寬限期并由申請執(zhí)行人或集體經(jīng)濟組織提供臨時性住房后可以拍賣、變賣或抵債。
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  查看全文↓ 2018-07-12 15:36:25

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• 問 ?? 查封的集體土地使用權(quán)可以征為國有嗎
  答

  首先，合法的土地產(chǎn)權(quán)證明都是受法律保護的。其次，無論是集體土地還是國有土地的土地證都分兩種：所有權(quán)證和使用權(quán)證。土地所有權(quán)或者歸國家所有或者歸集體所有，沒有第三種情況。土地使用權(quán)可以通過出讓、劃撥、承包、出租等方式確定給單位或個人。通常我們所說的土地證一般指土地使用權(quán)證。土地使用權(quán)有以下幾種情況：1、國有土地。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，國有土地一般只有建設(shè)用地使用權(quán)一種形式。建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。2、集體土地。集體土地使用權(quán)的形式有土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)三種形式。（1）土地承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。（2）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)。任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。（3）宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

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• 問 集體土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎,集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方法有哪些?
  答

  《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。《中華人民共和國村民委員會組織法》第十八條規(guī)定：村民委員會向村民會議負責并報告工作。村民會議每年審議村民委員會的工作報告，并評議村民委員會成員的工作；村民會議由村民委員會召集。有十分之一以上的村民提議，應當召集村民會議。第十九條規(guī)定：涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理：(一)鄉(xiāng)統(tǒng)籌的收繳方法，村提留的收繳及使用；(二)本村享受誤工補貼的人數(shù)及補貼標準；(三)從村集體經(jīng)濟所得收益的使用；(四)村辦**、村建道路等村公益事業(yè)的經(jīng)費籌集方案；(五)村集體經(jīng)濟項目的立項、承包方案及村公益事業(yè)的建設(shè)承包方案；(六)村民的承包經(jīng)營方案；(七)宅基地的使用方案；(八)村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。　

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• 問 ??集體土地使用權(quán)可以查封嗎？應該怎么做呢？
  答

  如果當?shù)爻闪⒘宿r(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛仲裁委員會,機構(gòu)在縣級農(nóng)業(yè)部門，你可以先去咨詢,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的登記表中有你名字更好,這種事叫土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛。

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• 問 集體土地使用權(quán)可以出讓嗎? ??
  答

  根據(jù)土地法和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定：集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?！　　锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外?！薄　「鶕?jù)這一規(guī)定，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，只有一種情形可以例外，就是對于符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形?！　∵@種情形是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并，企業(yè)的資產(chǎn)（包括廠房等）發(fā)生轉(zhuǎn)移而導致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果土地上沒有建筑物等設(shè)施，集體土地的使用權(quán)將不允許轉(zhuǎn)讓，也不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！　　冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

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• 問 ?? 集體土地使用權(quán)可以贈與嗎
  答

  可以贈與的。根據(jù)我國法律規(guī)定宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)屬于房屋所有人，農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對宅基地進行處置，但建造在宅基地上的房屋屬于公民個人所有，可以由村民繼承或贈與。農(nóng)村的房屋贈與問題：可以和房子的所有權(quán)簽訂協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容可以涉及到贈與，要去辦個贈與與協(xié)議的公證手續(xù)。

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