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• 142****2973

  如今買房大多數(shù)人無(wú)法“一手交錢一手交貨”，而是向銀行辦理按揭貸款，這就是房地產(chǎn)抵押登記的一種方式。那么，什么是欲售房地產(chǎn)抵押登記？如何進(jìn)行抵押登記呢？
  欲售房地產(chǎn)抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購(gòu)房權(quán)利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記。
  有下列情形的，不得設(shè)立房地產(chǎn)抵押：
  1、**、醫(yī)院等公益性房地產(chǎn)；
  2、權(quán)屬不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；
  3、依法被查封、扣押、監(jiān)督的房地產(chǎn)；
  4、依法收回土地使用權(quán)的土地；

  查看全文↓ 2018-07-12 11:57:11
• 154****3817

  欲售房地產(chǎn)抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購(gòu)房權(quán)利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記?！☆A(yù)售登記指?jìng)鶛?quán)人或第三人(抵押人)為擔(dān)保債務(wù)清償，就自有房屋或核定作為企業(yè)固定資產(chǎn)的公有房屋(已核發(fā)了房屋權(quán)證的)同債權(quán)人(抵押權(quán)人)設(shè)定抵押權(quán)。抵押期間房屋權(quán)、使用權(quán)不變?！☆A(yù)售房屋抵押登記程序：提出申請(qǐng)→受理申請(qǐng)→初審→核準(zhǔn)→在《市房地產(chǎn)買賣合同書(預(yù)售)》和《抵押合同書》上加蓋抵押專用章→計(jì)收稅費(fèi)?！☆A(yù)售房屋抵押登記的材料：　
  (1)、抵押人為個(gè)人的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表2份;房屋權(quán)證、房屋共有權(quán)證和證原件，復(fù)印件各2份;抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復(fù)印件各2份;被擔(dān)保人身份證明或營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份;具結(jié)書;抵押物價(jià)值證明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應(yīng)提供抵押部分的建筑面積原件和復(fù)印件2份;涉及的應(yīng)提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)同意抵押的證明原件和復(fù)印件?！?br/>(2)抵押人為單位的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表2份;房屋權(quán)證、房屋共有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件，復(fù)印件各2份;抵押人、被擔(dān)保人營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份;抵押人法定代表人身份證明原件，復(fù)印件2份;抵押權(quán)人、抵押人和被擔(dān)保人經(jīng)辦人身份證及介紹信或委托書原件與復(fù)印件;抵押物價(jià)值證明;主合同2份;抵押合同4份;加蓋企業(yè)公章董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的文件(指三資企業(yè)、股份制企業(yè))原件和復(fù)印件;加蓋企業(yè)工會(huì)或企業(yè)公章的職代會(huì)同意抵押的文件(指集體企業(yè))原件和復(fù)印件;國(guó)資批文(指國(guó)有企業(yè))原件，復(fù)印件2份。

  查看全文↓ 2018-07-12 11:56:58
• 137****1426

  預(yù)售商品房抵押在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在。根據(jù)建設(shè)部《抵押管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)的民法理論，抵押的標(biāo)的物應(yīng)是現(xiàn)實(shí)存在的特定物，抵押人以未來的財(cái)產(chǎn)作抵押的，抵押合同無(wú)效。從國(guó)外一些國(guó)家的立法來看，大陸法系國(guó)家和英美法系國(guó)家的作法差異很大。大陸法系國(guó)家，例如法國(guó)立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國(guó)家的立法則不允許。在我國(guó)，效力層次較高的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》對(duì)此均沒有作出規(guī)定。近幾年，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金短缺，加快資金周轉(zhuǎn)，解決購(gòu)房人的資金問題，一些省、市和行業(yè)主管部門制定了預(yù)售商品房抵押的規(guī)定。例如，**高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！薄侗本┦蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第五條第二項(xiàng)規(guī)定，依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋(含附屬物)可以依照本法抵押。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的對(duì)預(yù)售商品房抵押作出了明確規(guī)定。綜觀這些規(guī)定，可以看出預(yù)售商品房抵押具有以下幾個(gè)方面特征：
  1、從抵押標(biāo)的物來看，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物尚未形成。這是預(yù)售商品房抵押與其他抵押一個(gè)非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標(biāo)的物在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)存在，并且能夠?yàn)榈盅喝怂谢蛘邔?shí)際控制。而預(yù)售商品房設(shè)定抵押時(shí)，抵押標(biāo)的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預(yù)售商品房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-12 11:56:49

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• 問 如何辦理解除房屋抵押，具體要怎么做
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  1.預(yù)約銀行做提前還貸，之后銀行先準(zhǔn)備材料去房地局，解抵押登記手續(xù)整個(gè)過程下來大概15個(gè)工作日《銀行工作效率都這么低》2.去銀行還貸款，銀行出具結(jié)清證明，然后銀行給你提供各種材料，自己去房地局做解抵押登記，7個(gè)工作日左右就出來了！還是自己去快點(diǎn)，如果你房地局有朋友或者花一點(diǎn)點(diǎn)的錢，整個(gè)過程3天搞定

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• 問 預(yù)售房如何辦理抵押? 房屋預(yù)售合同能夠辦理抵押貸款嗎
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  我于兩年前買了一套商品房，但是直到今天我仍然無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，原來發(fā)展商早已把整幢樓抵押出去了。照理說，我買了該所房屋，這所房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該屬于我，發(fā)展商沒有道理把我的房子作為抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房產(chǎn)。為了討回公道，也為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，我和住在這幢樓里的全體居民準(zhǔn)備起訴發(fā)展商?！鳇c(diǎn)評(píng)：大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)需要大批資金支持的產(chǎn)業(yè)，光靠發(fā)展商自己是無(wú)法完成整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的。因此一般來說，發(fā)展商都會(huì)想辦法取得金融機(jī)構(gòu)的支持，而要想從銀行處得到支持，發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機(jī)構(gòu)的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。例如，發(fā)展商通常會(huì)用自己的土地使用權(quán)、在建項(xiàng)目、竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的項(xiàng)目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)，就不存在法律問題，這是第一種情況；但如果已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)在賣出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，或是發(fā)展商將剛剛銷售出去的房產(chǎn)又進(jìn)行擅自抵押，就出現(xiàn)了法律問題，這是第二種情況。第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項(xiàng)目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但長(zhǎng)期不解除抵押手續(xù)；第二種情況是發(fā)展商在將房產(chǎn)預(yù)售給購(gòu)房人后，在購(gòu)房人尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機(jī)構(gòu)。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購(gòu)房人不能夠及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時(shí)又使購(gòu)房人已購(gòu)的房產(chǎn)在權(quán)利上受到威脅。如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機(jī)構(gòu)還款，金融機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人）要求主張或行使抵押權(quán)時(shí)，購(gòu)房人的權(quán)益就有可能受到侵害，或至少購(gòu)房人會(huì)被卷入一場(chǎng)關(guān)于房產(chǎn)權(quán)利的紛爭(zhēng)之中，這種情況會(huì)使購(gòu)房人糊里糊涂地陷入一場(chǎng)無(wú)謂的法律訴訟之中。因此，可以說發(fā)展商的這種做法有意或無(wú)意中對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成了侵權(quán)。為避免上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，購(gòu)房人在與發(fā)展商簽訂購(gòu)房買賣合同之前要弄清，你所要購(gòu)買的房子是否被發(fā)展商進(jìn)行了抵押，發(fā)展商是否將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除了抵押。根據(jù)你的來信分析，情況應(yīng)該屬于發(fā)展商將已預(yù)售給你的房產(chǎn)擅自抵押了出去，你現(xiàn)在的唯一辦法就是提起訴訟，要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任

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• 問 預(yù)售房如何辦理抵押? 如何辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記？
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  事項(xiàng)名稱：預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記申請(qǐng)條件：金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人雙方申請(qǐng)?jiān)O(shè)定依據(jù)：《房屋登記辦法》第七十一條辦理材料：1.登記申請(qǐng)書（原件）；2.申請(qǐng)人的身份證明（核實(shí)原件留存復(fù)印件）；3.同意辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的書面約定（原件）；4.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明（復(fù)印件）；5.主債權(quán)合同（原件）；6.抵押合同（原件）；辦理流程：1.申請(qǐng)

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• 問 預(yù)售房如何辦理抵押? 有貸款的房子能賣嗎？怎么賣符合規(guī)定？
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  欲售房地產(chǎn)抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購(gòu)房權(quán)利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記?！☆A(yù)售登記指?jìng)鶛?quán)人或第三人(抵押人)為擔(dān)保債務(wù)清償，就自有房屋或核定作為企業(yè)固定資產(chǎn)的公有房屋(已核發(fā)了房屋權(quán)證的)同債權(quán)人(抵押權(quán)人)設(shè)定抵押權(quán)。抵押期間房屋權(quán)、使用權(quán)不變?！☆A(yù)售房屋抵押登記程序：提出申請(qǐng)→受理申請(qǐng)→初審→核準(zhǔn)→在《市房地產(chǎn)買賣合同書(預(yù)售)》和《抵押合同書》上加蓋抵押專用章→計(jì)收稅費(fèi)?！☆A(yù)售房屋抵押登記的材料：　(1)、抵押人為個(gè)人的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表2份;房屋權(quán)證、房屋共有權(quán)證和證原件，復(fù)印件各2份;抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復(fù)印件各2份;被擔(dān)保人身份證明或營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份;具結(jié)書;抵押物價(jià)值證明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應(yīng)提供抵押部分的建筑面積原件和復(fù)印件2份;涉及的應(yīng)提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)同意抵押的證明原件和復(fù)印件?！?2)抵押人為單位的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表2份;房屋權(quán)證、房屋共有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件，復(fù)印件各2份;抵押人、被擔(dān)保人營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份;抵押人法定代表人身份證明原件，復(fù)印件2份;抵押權(quán)人、抵押人和被擔(dān)保人經(jīng)辦人身份證及介紹信或委托書原件與復(fù)印件;抵押物價(jià)值證明;主合同2份;抵押合同4份;加蓋企業(yè)公章董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的文件(指三資企業(yè)、股份制企業(yè))原件和復(fù)印件;加蓋企業(yè)工會(huì)或企業(yè)公章的職代會(huì)同意抵押的文件(指集體企業(yè))原件和復(fù)印件;國(guó)資批文(指國(guó)有企業(yè))原件，復(fù)印件2份。

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• 問 開發(fā)商預(yù)售房抵押貸款如何辦理呢？
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  開發(fā)商不可以預(yù)售而未售的商品房辦理抵押權(quán)，現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購(gòu)房人）對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?、《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！?/p> 全部3個(gè)回答>