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• 141****7365

  一、逾期交房的不利后果 開發(fā)商應重視逾期交房的不利后果，逾期交房對于開發(fā)商來說是一個非常普遍的問題，但是許多開發(fā)商對此不以為然，認為即使逾期交房也無所謂。在房地產市場形成的初期，購房人法律意識淡薄，雖然與開發(fā)商在購房合同中約定了交房時間，但遇到開發(fā)商逾期交房時一般也不追究其責任，合同中規(guī)定的逾期交房的違約責任形同虛設。隨著市場經濟的發(fā)展和法律法規(guī)的逐步健全，購房人自我保護的意識大大加強，紛紛拿起了法律武器捍衛(wèi)自己的權益，但遺憾的是許多開發(fā)商至今還停留在原來的意識水平上，這就使雙方的糾紛日益尖銳。而且國家從人文角度出發(fā)也頒布了許多保護購房人的法律法規(guī)， 對開發(fā)商的行為進行了許多規(guī)范和懲罰，所以開發(fā)商必須慎重對待違約問題，嚴格遵守合同，嚴格遵守法律。 現在流行的商品房買賣合同中，對交房日期有著嚴格的規(guī)定，并且還有逾期交房的懲罰性條款，比如支付違約金或者退還全部房款并賠付利息等等。合同生效后就具有了法律效力，如果開發(fā)商違約就需按合同規(guī)定付出代價，即使合同沒有明確規(guī)定，也需按法律法規(guī)中的規(guī)定付出代價。例如**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，“出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持”，“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定違約金數額或者損失賠償額?！?所以，作為開發(fā)商必須謹慎訂立合同，熟知相關法律法規(guī)，以規(guī)避不必要的風險。
  二、開發(fā)商延期交房業(yè)主怎么辦 開發(fā)商延期交房，及時起訴是**好的方法!業(yè)主購買開發(fā)商的房屋，在房屋買賣合同中約定了交付房屋的期限。但現實實踐中，開發(fā)商由于各種原因推遲交付房屋的期限，業(yè)主很長時間無法收房。業(yè)主策略 (一)集體與開發(fā)商協(xié)商。開發(fā)商一般派能說會道的業(yè)務人員與業(yè)主協(xié)商，拖延時間或找各種理由開脫，或作出各種承諾，以平息業(yè)主的怒氣。但可能經過數次協(xié)商，開發(fā)商僅承諾給予少量的賠償或減免一定的物業(yè)費補償。 (二)向房屋建設管理機關反映，請求處罰開發(fā)商。房屋建設管理機關只有行政權，沒有民事審判權，只能處罰開發(fā)商，而無權要求開發(fā)商足額、及時賠償業(yè)主。所以，對于業(yè)主的反映，房屋建設管理機關只能調解。房屋建設管理機關會在調解數次無果后，建議業(yè)主采取法律手段。 (三)向法院起訴。迅速及時的向法院起訴，要求判令開發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據法律規(guī)定或合同約定解除房屋買賣合同。

  查看全文↓ 2018-07-11 14:25:52
• 144****5954

  開發(fā)商延期交房，及時起訴是**好的方法！業(yè)主購買開發(fā)商的房屋，在房屋買賣合同中約定了交付房屋的期限。但現實實踐中，開發(fā)商由于各種原因推遲交付房屋的期限，業(yè)主很長時間無法收房。業(yè)主策略
  1、集體與開發(fā)商協(xié)商。開發(fā)商一般派能說會道的業(yè)務人員與業(yè)主協(xié)商，拖延時間或找各種理由開脫，或作出各種承諾，以平息業(yè)主的怒氣。但可能經過數次協(xié)商，開發(fā)商僅承諾給予少量的賠償或減免一定的物業(yè)費補償。
  2、向房屋建設管理機關反映，請求處罰開發(fā)商。房屋建設管理機關只有行政權，沒有民事審判權，只能處罰開發(fā)商，而無權要求開發(fā)商足額、及時賠償業(yè)主。所以，對于業(yè)主的反映，房屋建設管理機關只能調解。房屋建設管理機關會在調解數次無果后，建議業(yè)主采取法律手段。
  3、向法院起訴。迅速及時的向法院起訴，要求判令開發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據法律規(guī)定或合同約定解除房屋買賣合同。
  起訴的請求及證據材料
  一、證據材料
  （1）開發(fā)商的主體資質情況：包括公司營業(yè)執(zhí)照、工商注冊登記情況（可以由律師協(xié)助調?。?br/>（2）房屋買賣相關的材料：包括房屋買賣合同、購房款發(fā)票或收據、入伙通知書等等。
  二、訴訟請求：
  一般有三個訴訟請求：
  第一、請求法院判令被告立即向原告交付合同約定的房屋；
  第二、支付逾期交房的違約金人民幣XXXXX元；
  　 第三、請求法院判令被告承擔本案訴訟費。
  三、費用
  立案費、保全費（如申請）、律師費（如聘請）、交通食宿費（如自己起訴）開發(fā)商策略
  一、開發(fā)商一般會稱，房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，與自己無關，不應當承擔違約責任。
  二、通知業(yè)主入住，業(yè)主辦理入住手續(xù)時，強行要求業(yè)主簽訂同意接受開發(fā)商的條件并簽訂和解協(xié)議或簽署放棄賠償要求的承諾書，否則，不予配合辦理入住手續(xù)。業(yè)主相應對策
  一、尋找開發(fā)商所稱不可抗力不成立的事實依據或法律依據。
  二、一般合同會約定，發(fā)生不可抗力后，遭遇不可抗力的一方應當及時通知另一方，而開發(fā)商一般不會在合同約定的時間或合理期限內通知業(yè)主的。開發(fā)商未通知表明，沒有發(fā)生不可抗力或不可抗力不影響合同的履行。
  三、拒絕簽署開發(fā)商事先擬好的協(xié)議或承諾書，但注意保留證據，以證明未能按照入住通知書通知的時間辦理入住是由于開發(fā)商的原因。

  查看全文↓ 2018-07-11 14:25:43
• 134****4715

  一、
  (一)正常延期交付的處理 正常延期交付主要指由于施工遲延、相關政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開發(fā)商按合同承擔延期交付房屋的違約責任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補你的經濟損失(以房屋的正常市場租金作為參照)，你可以要求開發(fā)商賠償你的經濟損失。
  (二)非正常延期交付的處理 非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經濟實力、相關政府手續(xù)違法且無法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開發(fā)商負債已經超過其資產，業(yè)主還可以向法院申請開發(fā)商破產，以**大限度的保護業(yè)主的利益。
  (三)買受人的合同解除權 出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。按照該條第三項的規(guī)定，當事人一方延期履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經買受人催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。
  (四)出賣人支付違約金或者賠償損失 按照《合同法》以及**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。 逾期交房違約金一般是按日計算的，開發(fā)商每逾期一日并產生一日的違約金，違約越久，違約金總數會越多。在訴訟時，開發(fā)商會援引《民法通則》、《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，以違約金過高為由要求人民法院或者仲裁機構適當減少違約金數額。 針對房開商的這一抗辯，房開商主張違約金過高，其應對“違約金過高”負有舉證責任，即應對違約造成的損失負有舉證責任，只有證明違約金確實超過損失的30%，其主張方可成立。否則，每日萬分之幾的違約金并不算“過高”。
  二、交房的注意事項
  (一)檢驗相關文件是否齊全
  1、《竣工驗收備案表》**重要，《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中**應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。
  2、《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。
  3、《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。
  4、還要注意開發(fā)商能不能提供貨《建設工程質量認定證書》、《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》以及《實測面積登記表》。
  (二)檢驗房屋本身是否合格
  1、檢測房屋面積。要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。
  2、檢驗房屋質量。購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，如果存在問題，及時與開發(fā)商協(xié)商解決，根據問題的嚴重程度選擇退房或者維修等處理方式。
  (三)注意驗收結果
  1、房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。
  2、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
  3、發(fā)現問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過30天)。

  查看全文↓ 2018-07-11 14:25:33

相關問題

• 問 開發(fā)商延期可以延期交房嗎，開發(fā)商延期交房如何賠償？
  答

  這個要具體問題具體分析。下面兩篇文章供你參考http://www.ihomeshow.com/news/jiaofang/default.asp延期交房為何難要違約金 閱讀次數(154) 作者：王海在線2004-1-13 編者的話——開發(fā)商延期交房，違約就應當支付違約金，業(yè)主依約領取違約金時，開發(fā)商卻因內部工作人員頻繁調動、工作未交接好、違約金按"月供"支付等原因而遲遲不支付違約金…… Hi王海在線，我作為“上海XX”的一名受害業(yè)主向您提供素材。希望您能通過新聞媒體及法律途徑幫助我們。我購買的是“上海XX”1999年的期房，簽署的是"97版的預售合同"合同中約定2000年12月交房，否則按延期交房違約處理。2002年8月，我接到“XX交房通知”，攜帶合同前往辦理收樓事宜。當計算完違約金前去財務部領取的時候，財務電腦顯示：此款已領！我要求康城出示業(yè)主領取此款的材料，XX財務經理卻故作驚異狀，稱：前任財務及行政、銷售等一條線的人員前不久紛紛離職，具體情況不是很清楚。希望此事不要張揚，待他們作內部處理后再給答復。從8月一直到11月我們始終配合XX協(xié)助調查。但始終未能得到合理的解決。**近再次找到XX負責人，發(fā)現上次接觸的財務經理又離任了，XX工作人員的頻繁調動已不足為怪，每次均用"工作沒交接好等等"來搪塞。當我們拿出具有法律依據的預售合同再次要求XX依照合同來履行違約責任時，XX負責人擺出"無賴"姿態(tài)：“對不起！我只知道我們財務有這么一筆款項支出了，我并不知道支付給了誰，所以你拿合同來我也不能辦！難道說XX管理上的漏洞導致財務上的損失要業(yè)主來承擔？！這只是我遇到的一個情況，”上海XX"現在基本上可以說是上海樓市操作規(guī)范的一個反面教材！上海地區(qū)的媒體已經開始關注這事，《上海樓市報》已開始跟蹤報道。律師提示：根據上述，開發(fā)商不但在采取拖延手段，而且很可能由于內部管理混亂造成違約金被冒領。但無誰領走這筆違約金都要有收款簽字，只要沒有房主簽字證明領到這筆錢，開發(fā)商就必須承擔違約的法律責任，這筆違約金他是是逃脫不掉的。您好！我們以商貸形式購買了北京某房地產開發(fā)公司的房產，并且已經支付了11個**供。開發(fā)商承諾：2002年4月28日入住。第一次延期：至2002年7月28日入住，賠償按合同簽訂(每日支付違約金房屋總價款的萬分之一)。第二次延期：至2002年10月28日入住，賠償按補簽的《補充協(xié)議》(每日支付違約金為房屋總價款的萬分之叁)，并在11月15日前結算并交付給業(yè)主從4月28日至10月28日這段時間的違約金。第三次延期：至2002年12月15日入住，賠償按補簽《補充協(xié)議》(每日支付違約金為房屋總房款的萬分之五)。現在住房還未入住，開發(fā)商于11月12日發(fā)了《有關賠償延期交付的通知》，要延期到12月30日一次結清，而且是要在公司有能力的條件下，否則以折成物業(yè)費或月供費用，按月2000元還給業(yè)主。從現狀來看，12月15日入住應該沒太大問題，可是開發(fā)商想賴掉違約金，我們業(yè)主堅決不同意。希望得到你們的幫助來維護我們業(yè)主的權利?。I(yè)主：李x 律師提示：根據上述投訴可以明確以下三點：1、開發(fā)商屢次不遵守諾言，已無誠信可言；2、購房者與開發(fā)商的關系是房屋買賣關系，與物業(yè)公司是服務關系，兩種關系是不能混為一談的。如果同意開發(fā)商的要求，那么在將來的物業(yè)服務中會引起扯不清的糾紛。3、向開發(fā)商要求支付違約金是業(yè)主的合法權利。 延期交房誰之過 閱讀次數(111) 作者：新華2004-1-13 3月19日，華富大廈一業(yè)主李先生致電早報市民熱線（5555315 5552222）訴稱，華富大廈開發(fā)商未能如期向他交房。就此反映，記者連日來作了一番調查。 早報訊（記者雷理國） 讀者：為何延期交房百余天 據業(yè)主李先生稱，他于2001年8月7日與華富大廈開發(fā)商簽訂了一份購房合同，購買位于后江埭路172號A座1101室商品房。合同第8條規(guī)定，出賣人應當在2002年5月31日前，將驗收合格的商品房交付買受人使用。合同還有一條附加條款，允許出賣人90天的合理延展期，超過延展期按違約處理。李先生稱，他于2001年9月13日，向華富大廈開發(fā)商交付購房款38萬余元，可直到2002年10月13日，開發(fā)商以方便業(yè)主盡早裝修入住為由向他發(fā)出交房通知。李先生稱，接到通知書后過了一段時間，才收到《廈門市建設工程竣工驗收備案證明書》。在這份由廈門市建設與管理局備案的《證明書》中，明確寫出了通過備案的時間是2002年12月13日。 開發(fā)商：愿意協(xié)商解決 3月20日上午，華富大廈開發(fā)商陳華文約見了早報記者，并承諾愿意和業(yè)主李先生通過對話的方式解決糾紛。 陳總稱，華富大廈未能按合同日期交房，確實有一些客觀原因。由于去年春節(jié)期間公司放了一個月假，7月份又受北冕臺風影響導致施工一度中止，加上一段時間來市區(qū)部分路段實行交通管制，因而工程被迫延期。 陳總稱，華富大廈是去年10月10日左右通過有關部門驗收合格的，于是在10月13日才向業(yè)主發(fā)出交房通知。一般來說，每一個開發(fā)商的每一份銷售合同都允許有一個合理延展期，公司與業(yè)主李先生的合同規(guī)定了90天的延展期，也就是說從2002年5月31日開始向后推延90天，因此，業(yè)主李先生的損失應該說不會很大，如果確實給李先生造成不可挽回的損失，公司愿意和李先生通過對話的方式協(xié)商解決。 延期交房已成行業(yè)頑疾 記者采訪了廈門市建設與管理局。該局房地產開發(fā)與物業(yè)管理處陳女士，看過業(yè)主李先生的投訴材料后說，華富大廈開發(fā)商的行為的確屬于延期交房。 廈門市房地產聯合網副總經理張斐就此認為，業(yè)主遭遇延期交房，在廈門現在是一種普遍存在的現象，由此產生的糾紛已經成為廈門房地產行業(yè)的頑疾。廈門某律師事務所的鄭律師則稱，由于業(yè)主在房產糾紛中處于一種弱勢地位，業(yè)主的正當權益常常遭受開發(fā)商的侵犯，在這種情況下，業(yè)主可以和開發(fā)商協(xié)商解決，如調解不成，業(yè)主可以通過法律途徑維權?！鱿嚓P鏈接一 《商品房銷售管理辦法》 第三十條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。■相關鏈接二 開發(fā)商延期交房咋辦 一般房地產開發(fā)商在出售期房時，通常以入住時間早為促銷手段，以引起購房者的興趣。那么購房者一定要注意開發(fā)商是否能夠在約定的期限內交房，購房者可在簽訂購房合同時進行約定，如果開發(fā)商不能按照規(guī)定的時間交房的話，規(guī)定應該由開發(fā)商承擔責任，并賠償損失。 比如在合同中可以這樣約定：1.開發(fā)商須于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付給購房者；2.如果開發(fā)商不能按期交房，那么購房者應給開發(fā)商一個寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內交房。但開發(fā)商應承擔違約責任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限，到實際交付日期所發(fā)生的利息計算；3.如果開發(fā)商在寬限期限過后，仍不能交房的，那么購房者可有權解除合同，同時要求開發(fā)商返還購房款及利息，并支付違約金。 根據《合同法》規(guī)定，一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權解除合同。因此，當開發(fā)商不能按期交房時，一般來說購房者并不能馬上解除合同。但是按照上述在合同中對于開發(fā)商略微延遲履行合同，對購房者來說并不會造成很大的傷害，購房者只是略微推遲入住時間而已，但是如果在寬限期限過后，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權解除合同，并要求其返還所交的預付購房款和利息，并支付違約金。 http://www.ihomeshow.com/house/news_show.asp?id=1163

  全部11個回答>
• 問 怎么處理開發(fā)商延期交房，開發(fā)商延期交房可以退房嗎？
  答

  一般情況開發(fā)商會依據合同去找他們逾期交房的原因,主要是指不可抗力,常見的以雨季長,冬天冷上凍時間長,政府及銀行政策法規(guī)等來推脫違約金。但是從買賣情況看,如您所買項目在期房至現房價格有所上漲,會退房但對您不利,如您所買現房與交房價格差異不大,且關注量和交易量呈萎縮,開發(fā)商則不會退房。我個人建議您看看現在您所購房產價格是否有所上漲,畢竟自己處理比找開發(fā)商會有利益一些

  全部10個回答>
• 問 開發(fā)商延期交房
  答

  維1權找建1委，或者聯系業(yè)主找市1長熱線。我的建議是根據合同起訴。

  全部6個回答>
• 問 怎么確定開發(fā)商是否延期交房，開發(fā)商延期交房能退房嗎
  答

  延期交房，可要求開放商賠付違約金，每天計算。退房很難，因為合同已經簽訂，網簽已經完成，說不定貸款都已經還了一段時間，所以退房是不現實的。

  全部5個回答>
• 問 開發(fā)商延期交房
  答

  ①正常延期交付的處理方法：如果開發(fā)商是因為施工延遲或者是相關的手續(xù)辦理延遲導致最終房屋交付逾期的話，那么業(yè)主是可以選擇等待的，但可以要求開發(fā)商按照合同的規(guī)定來進行賠付。②非正常延期交付的處理方法：如果開發(fā)商是由于自身的經濟問題，或者是因為相關的手續(xù)違法無法辦理的問題導致延期交付的話，那此時業(yè)主是可以選擇退房的。如果開發(fā)商負債已經超過了本身的資產，那在這種情況下，業(yè)主可以去法院申請開發(fā)商破產，這樣可以最大限度的去維護業(yè)主的利益。綜上所述，如果開發(fā)商延期交房，那首先得搞清楚具體的原因，然后再針對性的進行處理。如果要求開發(fā)商對自己進行賠付的時候，開發(fā)商拒絕要求，那可以通過法院來解決問題，也就是說最終可以上訴的。