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• 143****4509

  有人認(rèn)為這是銀行在“定向加息”，在基準(zhǔn)利率不變的基礎(chǔ)上，銀行自主調(diào)節(jié)房貸利率、調(diào)整房貸業(yè)務(wù)，主要依據(jù)自身的額度、利潤情況，也因此會(huì)出現(xiàn)上浮5%、10%、20%不等的上漲幅度，甚至是暫停房貸業(yè)務(wù)。比如10月數(shù)據(jù)顯示，有42家銀行分（支）行因額度問題暫停房貸業(yè)務(wù)。
  
  　　此時(shí)購房人對于利率變化、提前還款有不少疑惑。
  　　1、備案時(shí)間影響利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
  　　不少購房人會(huì)遇到一種情況，就是自己貸款還在辦理中，銀行忽然就提高了利率，自己到底受不受影響呢？在這需要跟大家明確一下，在沒有完成備案以前買房貸款利率都是有可能變的，而且貸款合同上對未來利率變化調(diào)整多少也沒有明確的規(guī)定，因?yàn)殂y行也要收益，不可能在額度不足的情況下，還執(zhí)行8.5折的優(yōu)惠，上調(diào)利率是情理之中的事。不過，也有銀行上個(gè)月上浮了利率，下個(gè)月就下調(diào)了利率，或者上個(gè)月暫停了房貸業(yè)務(wù)，過段時(shí)間又恢復(fù)了，只要有額度，能讓銀行盈利，利率下浮也不是沒可能。
  
  　　2、提前還款額度、時(shí)間要求多
  　　臨近年底，有些早期買房子的人，由于當(dāng)初手里資金有限，只能選擇多貸款，等以后有富裕錢了再提前還點(diǎn)錢，融360說房君（fangdai123）覺得，在利率上浮周期下，提前還款真的不太劃算。
  　　違約金自不必說，銀行對還款時(shí)間、還款額度、還款次數(shù)有一定的要求：
  　　還款時(shí)間：有的規(guī)定申請房貸還款滿半年或者一年后才能提前還款。
  　　還款額度：比如有的要求還款額度必須是一萬的整數(shù)倍。
  　　還款次數(shù)：有的要求一年只能提前還款一次。
  　　更重要的是，提前還款后，剩余貸款很有可能無法繼續(xù)享受低利率優(yōu)惠。一般提前還款有兩種，一種是提前全部還清，一種是提前部分還清，在北上廣這樣的大城市，貸款額度普遍較高，全部還清的幾率不大，基本都是提前部分還清。提前部分還款主要有兩種方式：
  　　一是縮短貸款年限，月還款額不變。
  　　二是減少月還款額，貸款年限不變。
  　　在部分還款的兩種方式中，前者比后者更能省利息，銀行可吃不了虧，因?yàn)檫x擇縮短貸款年限的還款方式，有銀行會(huì)要求將提前還貸后剩余的貸款重新簽訂合同，貸款利率也要按照**新利率執(zhí)行。
  　　比如貸款100萬，利率為基準(zhǔn)利率9折，已經(jīng)還了20萬，還剩80萬沒還，要申請?zhí)崆斑€款20萬，剩下的60萬就要按照現(xiàn)在的上浮5%-10%的貸款利率算，這還不算，重新簽訂合同的同時(shí)，還會(huì)審查貸款人的資質(zhì)，什么征信、收入、工作都要再查一遍，如果你媳婦因?yàn)橘I買買造成信用卡逾期，那很不巧，別人只上浮5%，你可能就要上浮10%了，再怎么喊冤也沒用，銀行可不愿意自己擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是年底，大家都珍惜手里僅有的額度，要篩選征信好、收入高的優(yōu)質(zhì)客戶。
  
  　　3、提前還貸沒有**佳時(shí)間
  　　還有人會(huì)問提前還貸有沒有**佳時(shí)間，實(shí)際上這完全取決于買房人自己的狀況，比如申請房貸的時(shí)候利率較高，現(xiàn)在的利率較低，提前還款后也不會(huì)影響生活，以減輕月供負(fù)擔(dān)為前提的還款是無可厚非的。但現(xiàn)在利率上浮，提前還款違約金也漲了，本來不用提前還款也過得還行，那你非要給銀行多送利息、違約金就是自作孽了。說到底，與其說選擇提前還款的**佳時(shí)機(jī)，不如說選對適合自己的還款狀況，適合你的才是**好的。
  　　有信貸員表示，目前銀行和購房人是一個(gè)博弈的狀態(tài)，銀行要利用有限的額度

  查看全文↓ 2018-07-11 09:20:29
• 157****9975

  現(xiàn)在房貸利率進(jìn)一步提高，很多銀行已經(jīng)上浮到基準(zhǔn)利率（4.9%），還有一部分上浮10%，甚至20%，在這樣的利率下，很多人都想著貸款能早點(diǎn)還就早點(diǎn)還，讓銀行能少薅點(diǎn)羊毛。并且在傳統(tǒng)中國人觀念里，有債睡不安，欠著錢就天天尋思這還完，這個(gè)能理解yinhang123net！，畢竟利息高啊?？墒菍?shí)際上，提前還款不僅不能省錢，還會(huì)虧！
  先來看看大家想要提前還款的原因，假設(shè)貸款100萬，貸款20年，利率按照基準(zhǔn)利率（4.90%）來算：
  不管是等額本息還是等額本金的利息都可達(dá)是本金的50%。難怪有銀行數(shù)據(jù)顯示copyright：www.yinhang123.net，一般房貸還款周期差不多是5-7年銀行 貸款—利 率 網(wǎng)，高達(dá)90%的人會(huì)選擇提前還貸。還有人情愿支付違約金也要提前還款。
  那么問題來了，什么時(shí)候還款**合適呢？
  根據(jù)大多數(shù)銀行的規(guī)定，基本一年內(nèi)還款的都需要支付違約金，其實(shí)一年內(nèi)，償還的都是以利息為主，想省也省不了多少，所以說這個(gè)規(guī)定其實(shí)是幫你省錢的。
  從上圖來看，前期提前償還的話，償還的利息居多，達(dá)不到省錢的目的；但要是后期提前償還的話，基本沒啥利息了，都是本金，所以也不能達(dá)到省利息的目的。所以說根本就不存在**佳的還款時(shí)期，要真的想省錢，簡單，那就全款吧！
  各大銀行提前還款的規(guī)定和算法
  招商銀行：不滿1年要收取至少相對于實(shí)際還款額3個(gè)月的利息銀行信息港歡迎您！，而1年之后，則只需要1個(gè)月。
  建設(shè)銀行：不滿1年要收取提前還款額的3%。1年到2年的收取2%，2年到3年的，收取1%。
  農(nóng)業(yè)銀行：貸款不滿1年，以本金*月利率收取，貸款1年后，不會(huì)收取違約金。
  工商銀行：貸款不滿1年，要收取提前還款額的5%，貸款滿1年后提前還款不收取任何違約金。
  中國銀行：貸款不滿1年罰息3個(gè)月，貸款滿一年后不收取違約金。
  交通銀行：對提前還款額有規(guī)定，至少為每月還款額的6倍，部分提前還款者可每年免費(fèi)還款一次。
  廣發(fā)銀行：貸款不滿1年罰息2個(gè)月。貸款滿1年后不收取任何違約金。

  查看全文↓ 2018-07-11 09:20:23
• 157****1261

  有些購房者手頭資金多了，為了少付點(diǎn)利息，會(huì)考慮提前還房貸。不過，銀行方面，因?yàn)樘崆斑€款可能會(huì)打亂其貸款配比和放貸計(jì)劃，目前通行的方式，一般都得還貸滿一年以上才會(huì)受理這種申請。那么，是不是所有的提前還貸都合算呢？
  
  不妨以實(shí)際例子來計(jì)算一下（購房者可以自行使用提前還貸計(jì)算器計(jì)算）。比如2014年6月貸款50萬、分20年等額本息還清，當(dāng)時(shí)基準(zhǔn)利率還是6.55%，月均還款額為3742.6元，共需要支付利息398223.63元。
  假設(shè)2015年8月要提前還10萬元，如果每月還款額度基本不變、縮短還款期限的話，那么還款期限可以從原來的2034年5月提前到2027年12月，而新的月還款額為3748.33元，總共可以節(jié)省利息183583.98元。如果還款期限不變，減少月還款額的話，新的月份還款額為2942.54元，總共可以節(jié)省利息77070.89元。從省利息的角度，如果要提前還款的話，選擇月供基本不變、縮短還款時(shí)間是更好的。
  另外，購房者其實(shí)都清楚，如果要提前還款，在還款初期還是**劃算的，因?yàn)檫€款利息的支出一般都產(chǎn)生在還款初期，而到了后期其實(shí)已償還了大部分利息，提前還貸并不劃算。還是以上面的貸款50萬、分20年等額本息、執(zhí)行6.55%的商貸利率為例，如果2008年9月就開始還款，當(dāng)時(shí)5年期以上的基準(zhǔn)利率是7.74%，2015年8月提前還10萬。月供基本不變、縮短還款期限的話，**后還款期限從2028年8月變?yōu)?023年12月，可以節(jié)省利息105551.23元；如果還款期限不變的話，月供從原來的3742.6元降為2757.04元，節(jié)省利息支出50990.25元。
  跟上面第二年就提前還款的相比，無論是縮短還款期限還是減少月供，兩種方式所能節(jié)省的利息都不在一個(gè)檔次內(nèi)。所以還款初期提前還比較劃算，越是到后期，提前還的意義就越小了。此外，如果貸款者執(zhí)行的是上浮的利率，如果有能力的話，一次還清貸款也相對比較劃算。

  查看全文↓ 2018-07-11 09:20:17

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• 問 房貸不定期還款什么意思? 住房公積金房貸，多長時(shí)間不定期還款算超期？
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  住房貸款分為等額本息還款法和等額本金還款法。兩種還款的方法決定了每月還款的數(shù)量，后一種方法稍微少還一些，但是開始還款的時(shí)候壓力重些，不過，越還壓力越少，第一種方法，每個(gè)月還款的數(shù)額相同。一般現(xiàn)在銀行在沒明確說明的情況下，都是采用的等額本息還款法，每個(gè)月的還款金額是固定的；如果遇到國家調(diào)整基準(zhǔn)利率的話，還款額也會(huì)隨之變化，不過，一般變化都不大，以為國家調(diào)息的幅度一般很小。還有現(xiàn)在部分銀行根據(jù)國家政策調(diào)整利率優(yōu)惠幅度和受第一還是第二、第三套房的影響，還款額度也會(huì)隨之變化?？傊?，還款額度一般是不變的，除非國家政策變化，如：利率調(diào)整，優(yōu)惠幅度調(diào)整等

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  答

  房貸的利息是固定的，你簽合同是什么利息就什么利息。余額固定？你意思是還款金額固定么？如果你選等額本息還款金額就是固定的等額本金前期還款壓力稍微大一點(diǎn)，以每個(gè)月少一點(diǎn)錢的程度去還款

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• 問 不定期租賃合同要怎么寫呢？
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  如果租賃合同對租賃期限約定僅為長期使用的，當(dāng)事人無法就租賃期限補(bǔ)充約定的，視為不定期租賃合同，但即使是不定期租賃合同，租賃期限不得超過二十年?！　∠嚓P(guān)法律規(guī)定：《中華人民共和國合同法》　　第二百一十四條　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。　　租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

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• 問 房貸提前還款什么意思?房貸提前還款怎么操作?
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  提前還貸需要什么手續(xù)：　　　　一般辦理提前還款，需要先向銀行預(yù)約，具體可以咨詢貸款銀行相關(guān)政策。提前還貸的流程為：　　　　第一步：先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。　　　　第二步：向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時(shí)間及**低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料?！　　　〉谌剑喊淬y行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請?！　　　〉谒牟剑航杩钊藬y相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)?！　　　〉谖宀剑禾峤弧短崆斑€款申請表》并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)即可?！　　　√崆斑€貸注意事項(xiàng)：　　　　提前還房貸莫忘和銀行提前預(yù)約，等待時(shí)間從即刻可辦到等一個(gè)月的都有?！　　　∧壳岸鄶?shù)銀行暫不收提前還貸的違約金，但是也請?jiān)谵k理手續(xù)之前問清楚?！　　　「骷毅y行對一年內(nèi)提前還貸的次數(shù)限制、每次的**低還款額限制等固定不一，請預(yù)先咨詢?！　　　∫嵝呀杩钊说氖牵绻彿空咛崆斑€清貸款余額，可以向保險(xiǎn)公司提出退保申請。退保時(shí)，應(yīng)當(dāng)攜帶保險(xiǎn)單、貸款銀行還款證明等有關(guān)單證（保險(xiǎn)單正本由貸款銀行保管，保險(xiǎn)單副本由購房者保管）去保險(xiǎn)公司辦理有關(guān)退保手續(xù)。退保費(fèi)為：（實(shí)繳保險(xiǎn)費(fèi)-借款額 按照實(shí)際貸款期購房者應(yīng)支付的保險(xiǎn)費(fèi)） （1-5%）。五種提前還貸方式　　　　對打算提前還款的購房者，還要先了解五種提前還款方式：　　　　全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清；　　　　部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，還款期限縮短；　　　　部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變；　　　　部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，同時(shí)還款期限縮短；　　　　個(gè)別銀行允許借款人剩余貸款本金保持不變，每月還款額增加，從而縮短還款期限。

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• 問 房貸提前還款什么意思?房貸提前還款如何操作?
  答

  提前還房貸要做哪些準(zhǔn)備？1、提前還貸費(fèi)用如何計(jì)算目前商業(yè)銀行針對提前還貸的費(fèi)用一般是分兩種形式收取，一是按照提前還款時(shí)的未結(jié)余額的百分比計(jì)算（一般是2%到5%），二是若干個(gè)月份的利息。其實(shí)人們買房貸款時(shí)，一般都會(huì)在協(xié)議上規(guī)定，半年或者一年內(nèi)不得提前還款，否則是要支付一定金額的違約金。2、提前還貸有哪些方式全部提前還款，即將剩余的全部貸款一次性還清，還款后節(jié)省了剩余部分的利息，但是已付部分的利息是概不退還的。部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；或?qū)⒚吭逻€款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。這兩種情況比較常見，可根據(jù)具體經(jīng)濟(jì)能力、待還金額和利率計(jì)算選擇，都能節(jié)省一筆利息。3、提前還貸注意事項(xiàng)一般情況下，在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，購房者可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。一般銀行辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)需要二到七個(gè)工作日。各家銀行對于提前還貸的規(guī)定各不相同，因此貸款人在決定提前還貸前務(wù)必弄清楚貸款銀行的操作流程。提前還貸如何操作？1、準(zhǔn)備還款資料如果確實(shí)是打算提前還款的朋友們，可以提前向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時(shí)間以及**低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料，主要包括借款合同、本人的身份證、還款卡等。2、提交還款申請購房者向貸款銀行咨詢清楚提前還款的相關(guān)規(guī)定之后，就可以按照銀行要求親自到相關(guān)部門提交還款申請。3、辦理提前還款手續(xù)提前還款申請審批通過之后，購房者就可以攜帶相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)，提交《提前還款申請表》，并在柜臺(tái)存入提前還款的款項(xiàng)。4、辦理退保、注銷抵押登記還清貸款之后，購房者別忘了要去保險(xiǎn)公司等相關(guān)部門退保，然后要到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易大廳辦理注銷抵押登記，因?yàn)樵诔蜂N抵押登記之前，你的房子產(chǎn)權(quán)還是屬于銀行的。這一點(diǎn)是比較關(guān)鍵的，一般房屋在房貸期間房產(chǎn)證是被銀行抵押的，被抵押的房屋是不能夠出租、轉(zhuǎn)賣等，所以還清貸款之后一定要辦理抵押解除，否則，抵押記錄仍在房產(chǎn)部門有備案，未來埋下隱患。

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