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• 146****0096

  有人認為這是銀行在“定向加息”，在基準利率不變的基礎上，銀行自主調節(jié)房貸利率、調整房貸業(yè)務，主要依據(jù)自身的額度、利潤情況，也因此會出現(xiàn)上浮5%、10%、20%不等的上漲幅度，甚至是暫停房貸業(yè)務。比如10月數(shù)據(jù)顯示，有42家銀行分（支）行因額度問題暫停房貸業(yè)務。
  
  　　此時購房人對于利率變化、提前還款有不少疑惑。
  　　1、備案時間影響利率執(zhí)行標準
  　　不少購房人會遇到一種情況，就是自己貸款還在辦理中，銀行忽然就提高了利率，自己到底受不受影響呢？在這需要跟大家明確一下，在沒有完成備案以前買房貸款利率都是有可能變的，而且貸款合同上對未來利率變化調整多少也沒有明確的規(guī)定，因為銀行也要收益，不可能在額度不足的情況下，還執(zhí)行8.5折的優(yōu)惠，上調利率是情理之中的事。不過，也有銀行上個月上浮了利率，下個月就下調了利率，或者上個月暫停了房貸業(yè)務，過段時間又恢復了，只要有額度，能讓銀行盈利，利率下浮也不是沒可能。
  
  　　2、提前還款額度、時間要求多
  　　臨近年底，有些早期買房子的人，由于當初手里資金有限，只能選擇多貸款，等以后有富裕錢了再提前還點錢，融360說房君（fangdai123）覺得，在利率上浮周期下，提前還款真的不太劃算。
  　　違約金自不必說，銀行對還款時間、還款額度、還款次數(shù)有一定的要求：
  　　還款時間：有的規(guī)定申請房貸還款滿半年或者一年后才能提前還款。
  　　還款額度：比如有的要求還款額度必須是一萬的整數(shù)倍。
  　　還款次數(shù)：有的要求一年只能提前還款一次。
  　　更重要的是，提前還款后，剩余貸款很有可能無法繼續(xù)享受低利率優(yōu)惠。一般提前還款有兩種，一種是提前全部還清，一種是提前部分還清，在北上廣這樣的大城市，貸款額度普遍較高，全部還清的幾率不大，基本都是提前部分還清。提前部分還款主要有兩種方式：
  　　一是縮短貸款年限，月還款額不變。
  　　二是減少月還款額，貸款年限不變。
  　　在部分還款的兩種方式中，前者比后者更能省利息，銀行可吃不了虧，因為選擇縮短貸款年限的還款方式，有銀行會要求將提前還貸后剩余的貸款重新簽訂合同，貸款利率也要按照**新利率執(zhí)行。
  　　比如貸款100萬，利率為基準利率9折，已經還了20萬，還剩80萬沒還，要申請?zhí)崆斑€款20萬，剩下的60萬就要按照現(xiàn)在的上浮5%-10%的貸款利率算，這還不算，重新簽訂合同的同時，還會審查貸款人的資質，什么征信、收入、工作都要再查一遍，如果你媳婦因為買買買造成信用卡逾期，那很不巧，別人只上浮5%，你可能就要上浮10%了，再怎么喊冤也沒用，銀行可不愿意自己擔風險，尤其是年底，大家都珍惜手里僅有的額度，要篩選征信好、收入高的優(yōu)質客戶。
  
  　　3、提前還貸沒有**佳時間
  　　還有人會問提前還貸有沒有**佳時間，實際上這完全取決于買房人自己的狀況，比如申請房貸的時候利率較高，現(xiàn)在的利率較低，提前還款后也不會影響生活，以減輕月供負擔為前提的還款是無可厚非的。但現(xiàn)在利率上浮，提前還款違約金也漲了，本來不用提前還款也過得還行，那你非要給銀行多送利息、違約金就是自作孽了。說到底，與其說選擇提前還款的**佳時機，不如說選對適合自己的還款狀況，適合你的才是**好的。
  　　有信貸員表示，目前銀行和購房人是一個博弈的狀態(tài)，銀行要利用有限的額度

  查看全文↓ 2018-07-11 09:18:21
• 142****0275

  現(xiàn)在房貸利率進一步提高，很多銀行已經上浮到基準利率（4.9%），還有一部分上浮10%，甚至20%，在這樣的利率下，很多人都想著貸款能早點還就早點還，讓銀行能少薅點羊毛。并且在傳統(tǒng)中國人觀念里，有債睡不安，欠著錢就天天尋思這還完，這個能理解yinhang123net！，畢竟利息高啊?？墒菍嶋H上，提前還款不僅不能省錢，還會虧！
  先來看看大家想要提前還款的原因，假設貸款100萬，貸款20年，利率按照基準利率（4.90%）來算：
  不管是等額本息還是等額本金的利息都可達是本金的50%。難怪有銀行數(shù)據(jù)顯示copyright：www.yinhang123.net，一般房貸還款周期差不多是5-7年銀行 貸款—利 率 網(wǎng)，高達90%的人會選擇提前還貸。還有人情愿支付違約金也要提前還款。
  那么問題來了，什么時候還款**合適呢？
  根據(jù)大多數(shù)銀行的規(guī)定，基本一年內還款的都需要支付違約金，其實一年內，償還的都是以利息為主，想省也省不了多少，所以說這個規(guī)定其實是幫你省錢的。
  從上圖來看，前期提前償還的話，償還的利息居多，達不到省錢的目的；但要是后期提前償還的話，基本沒啥利息了，都是本金，所以也不能達到省利息的目的。所以說根本就不存在**佳的還款時期，要真的想省錢，簡單，那就全款吧！
  各大銀行提前還款的規(guī)定和算法
  招商銀行：不滿1年要收取至少相對于實際還款額3個月的利息銀行信息港歡迎您！，而1年之后，則只需要1個月。
  建設銀行：不滿1年要收取提前還款額的3%。1年到2年的收取2%，2年到3年的，收取1%。
  農業(yè)銀行：貸款不滿1年，以本金*月利率收取，貸款1年后，不會收取違約金。
  工商銀行：貸款不滿1年，要收取提前還款額的5%，貸款滿1年后提前還款不收取任何違約金。
  中國銀行：貸款不滿1年罰息3個月，貸款滿一年后不收取違約金。
  交通銀行：對提前還款額有規(guī)定，至少為每月還款額的6倍，部分提前還款者可每年免費還款一次。
  廣發(fā)銀行：貸款不滿1年罰息2個月。貸款滿1年后不收取任何違約金。

  查看全文↓ 2018-07-11 09:18:07
• 157****9591

  有些購房者手頭資金多了，為了少付點利息，會考慮提前還房貸。不過，銀行方面，因為提前還款可能會打亂其貸款配比和放貸計劃，目前通行的方式，一般都得還貸滿一年以上才會受理這種申請。那么，是不是所有的提前還貸都合算呢？
  
  不妨以實際例子來計算一下（購房者可以自行使用提前還貸計算器計算）。比如2014年6月貸款50萬、分20年等額本息還清，當時基準利率還是6.55%，月均還款額為3742.6元，共需要支付利息398223.63元。
  假設2015年8月要提前還10萬元，如果每月還款額度基本不變、縮短還款期限的話，那么還款期限可以從原來的2034年5月提前到2027年12月，而新的月還款額為3748.33元，總共可以節(jié)省利息183583.98元。如果還款期限不變，減少月還款額的話，新的月份還款額為2942.54元，總共可以節(jié)省利息77070.89元。從省利息的角度，如果要提前還款的話，選擇月供基本不變、縮短還款時間是更好的。
  另外，購房者其實都清楚，如果要提前還款，在還款初期還是**劃算的，因為還款利息的支出一般都產生在還款初期，而到了后期其實已償還了大部分利息，提前還貸并不劃算。還是以上面的貸款50萬、分20年等額本息、執(zhí)行6.55%的商貸利率為例，如果2008年9月就開始還款，當時5年期以上的基準利率是7.74%，2015年8月提前還10萬。月供基本不變、縮短還款期限的話，**后還款期限從2028年8月變?yōu)?023年12月，可以節(jié)省利息105551.23元；如果還款期限不變的話，月供從原來的3742.6元降為2757.04元，節(jié)省利息支出50990.25元。
  跟上面第二年就提前還款的相比，無論是縮短還款期限還是減少月供，兩種方式所能節(jié)省的利息都不在一個檔次內。所以還款初期提前還比較劃算，越是到后期，提前還的意義就越小了。此外，如果貸款者執(zhí)行的是上浮的利率，如果有能力的話，一次還清貸款也相對比較劃算。

  查看全文↓ 2018-07-11 09:18:00

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• 問 房貸什么時間還款**好?房貸還款方式哪種好 哪種還款方式**劃算
  答

  一、提前償還按揭貸款是否劃算，需要結合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。二、以下三種情況不宜提前還貸1、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。2、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。3、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。三、房貸提前還款注意事項1、銀行允許提前還貸時間不同大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑€貸。在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸。2、銀行調整利息周期不同

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• 問 ??房貸什么時間還款**好
  答

  前期提前償還的話，償還的利息居多，達不到省錢的目的；但要是后期提前償還的話，基本沒啥利息了，都是本金，所以也不能達到省利息的目的。所以說根本就不存在**佳的還款時期，要真的想省錢，簡單，那就全款吧！

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• 問 房貸哪種還款方式好? 房貸還款方式哪種好 哪種還款方式**劃算
  答

  在國家基準利率不變的情況下:等額本金:月供總額逐月遞減，本金不變，剛開始還款利息較多，還款壓力較大，但較節(jié)省利息；等額本息:月供總額不變，方便記憶，本金部分逐月遞增，利息部分逐月遞減，還款壓力相對較??；溫馨提示具體哪種還款方式更適合，建議結合自身情況來選擇。

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• 問 房貸下來后要做什么? 住房貸款還款完畢后，需要辦理什么手續(xù)？
  答

  　買房貸款辦好后，基本上不需要購房人辦理什么手續(xù)，剩下手續(xù)為：　　1、簽署貸款合同?！　?、等待銀行去當?shù)胤抗懿块T做房屋抵押預告登記，完成后去銀行簽名。　　3、等待銀行放款的電話通知，期間保持手機的聯(lián)系暢通。　　4、領取購買房屋鑰匙。

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• 問 ??房貸有幾種還款方式?房貸還款方式哪種好?
  答

  房貸還款方式哪種好？等額本金還款方式肯定要比等額本息方式支付的利息少，兩種還貸方式在提前還款時都是根據(jù)占用多少本金歸還相應比例的利息來計算的，二者的差別不是很大。兩種還款法比較，從某種意義上說，購房還貸，等額本金法（遞減法）未必優(yōu)于等額本息法（等額法），到底選擇什么樣的還貸方法還要因人而異。房貸還款方式有哪幾種？（一）、等額本息特點：每月的還款額相同，從本質上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減。相同的貸款年限和貸款金額，等額本息的總利息比等額本金的總利息要高出不少。等額本息適合的人群：等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升；如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。（二）、等額本金特點：每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個月的還款額多，然后逐月減少，越還越少。等額本金適合的人群：等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

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