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• 152****1762

  安置房和商品房的區(qū)別：
  
  1、土地來(lái)源的區(qū)別。拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購(gòu)買的正常商品房(商品房開發(fā)，開發(fā)商取得土地是通過(guò)出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，可以進(jìn)行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對(duì)安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。
  
  2、產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。
  
  3、質(zhì)量的區(qū)別。安置房往往建設(shè)利潤(rùn)被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤(rùn)。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。
  
  4、交易時(shí)間的限制。不少安置房都有交易時(shí)間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是你買到的已經(jīng)辦理過(guò)登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過(guò)，商品期房，法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。
  
  5、交易限制的區(qū)別。安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
  
  6、享受權(quán)利的區(qū)別。商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)與以及繼承，甚至可以依法出典。
  
  結(jié)論：商品房和拆遷安置房在法律上不是并列的，但是在房地產(chǎn)圈子里經(jīng)常被放在一起說(shuō)。其實(shí)他們出現(xiàn)在不同的概念體系里面，在不同的語(yǔ)境里意思會(huì)不一樣。
  在樓市，商品房是相對(duì)存量房（二手房）的概念，也就是新房的意思。
  
  在法律上，商品房指的是開發(fā)商二次開發(fā)上市交易的新房，比如《商品房銷售管理辦法》《商品房預(yù)售合同》《**高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛若干問題的司法解釋》商品房預(yù)售許可證。在這個(gè)層次上，商品房、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房、宅基地是并列的，體現(xiàn)在房產(chǎn)證上。
  
  拆遷安置房一般不體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，它嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)也不是一個(gè)法律上的概念，比如我國(guó)就沒有中央層面的拆遷安置房法律，這類法律只有地方會(huì)有，比如上海就出過(guò)。
  
  拆遷安置房就是拆遷安置的房源，在不同的時(shí)代有不同的內(nèi)涵，在1991年到2001年，拆遷安置房有不少是公房，在2001年到2011年，存在大量的經(jīng)濟(jì)適用房，少量商品房甚至存量房（二手房），到2011年之后商品房占的比例開始提高。這里面的政策和法律因素就按下不表了，太長(zhǎng)。
  
  在給拆遷戶什么房子安置這個(gè)事兒上各地有各地不同的思路：比如北京近年危改，原地回遷提供商品房，異地安置提供按經(jīng)濟(jì)適用房管理的商品房或者經(jīng)濟(jì)適用房，商品房和經(jīng)適房1：2甚至1：3配置。浙江省有一些城市提供100%的商品房。南京則政府集中蓋經(jīng)適房然后集中安置，不管你再哪兒拆遷都讓你去城里指定的幾個(gè)安置小區(qū)，100%的經(jīng)濟(jì)適用房。
  
  一般來(lái)說(shuō)一個(gè)城市不同的項(xiàng)目策略都有可能不一樣，村東頭拆掉安置到村西頭，私房拆掉安置在公房里，廠房拆掉給個(gè)商鋪，商品房全部賣掉給被拆遷人經(jīng)適房放在同一個(gè)小區(qū)。
  
  所以，拆遷安置房可以是商品房、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房、宅基地，拆遷之前業(yè)主需要具備一定的法律知識(shí)才能識(shí)別到底是個(gè)什么房子，有些地區(qū)還有第五類，就是按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的商品房——不嚴(yán)格受5年交易限制，但是又需要補(bǔ)繳土地（比如總房款的10%）出讓金才能上市交易。
  
  實(shí)踐中法院審理案件的時(shí)候，如果遇到拆遷戶賣拆遷房，可能會(huì)參照房屋性質(zhì)，比如經(jīng)濟(jì)適用房的管理辦法審理案件，而遇到拆遷戶因?yàn)椴疬w房的原因打官司告開發(fā)商，有時(shí)候又會(huì)參照商品房的司法解釋，因?yàn)槎叩男再|(zhì)都屬于開發(fā)商蓋新房。
  
  總之，拆遷房和商品房在有些語(yǔ)境是并列關(guān)系，有些語(yǔ)境是互相包含關(guān)系。
  
  拆遷安置房的買賣，首先要分清楚這個(gè)房源的性質(zhì)，是公房、經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房，還是集體土地上的宅基地（小產(chǎn)權(quán)房），不同性質(zhì)的房子價(jià)格不同，過(guò)戶方法不同。公房承租權(quán)變更承租人，按經(jīng)濟(jì)適用房管理的商品房交10%土地出讓金，5年內(nèi)不允許過(guò)戶，非本市戶口不能過(guò)戶等等。
  
  特別注意買安置房存在一個(gè)特殊的方式：改底單。就是在業(yè)主剛剛簽字拆遷的時(shí)候，就開始出售安置房（尚未建成），購(gòu)房人給業(yè)主購(gòu)房款，業(yè)主和購(gòu)房人在拆遷辦配合下，在安置協(xié)議書上提供購(gòu)房人名字。這種交易可以規(guī)避稅費(fèi)和經(jīng)濟(jì)適用房的交易限制，房產(chǎn)證一下來(lái)就是購(gòu)房人名字。
  
  安置房的市場(chǎng)價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)要比周邊房?jī)r(jià)低10%到30%。具體的價(jià)格來(lái)說(shuō)，不能全聽中介公司忽悠或者業(yè)主的標(biāo)價(jià)，這種房子不是比市場(chǎng)價(jià)便宜，不要天真的以為買它你就賺了。實(shí)際上這種房子有很多問題，便宜是應(yīng)該的，不是專業(yè)人士投資這個(gè)房子很容易上當(dāng)。
  
  共同的是質(zhì)量都不太好，別說(shuō)物業(yè)、鄰里這類的，就是建筑質(zhì)量普遍較差。導(dǎo)致這一點(diǎn)的原因還是屬于制度上的，一般上頭（指天）做一塊地的一級(jí)開發(fā)（拆遷），拆平之后會(huì)把這塊地賣給大開發(fā)商蓋小區(qū)、商鋪、寫字樓。但是安置房一般不是交給這家開發(fā)商做，一般是交給上頭（指天）下面（指地）的小開發(fā)商來(lái)做。這種開發(fā)商有的甚至就在鎮(zhèn)上機(jī)關(guān)大院里（上指天下指地，左右劃拉）辦公，他的成分大家可以想象?？傊鞣矫孢@種開發(fā)商都不能和市場(chǎng)上一個(gè)正常的開發(fā)商比較。

  查看全文↓ 2018-07-09 08:29:01
• 133****7891

  商品房和安置房的定義：
  
  1、安置房
  
  安置房通常指的是一種補(bǔ)償性的房屋，也就是開發(fā)商在拆遷原住民后，補(bǔ)償給原住民的新建房。有的需要原住民再交一點(diǎn)差價(jià)，有的需要補(bǔ)給原住民兩套或多套，在轉(zhuǎn)手賣的時(shí)候也沒開發(fā)商的商品房那么貴。
  
  2、商品房
  
  商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。

  查看全文↓ 2018-07-09 08:28:21
• 137****5510

  普通商品房不管是否是拆遷戶都可以買的房子，不管戶口是屬于哪個(gè)地方的都可以購(gòu)買，而做為拆遷安置房是政府指定或是解決老百姓住房問題而專項(xiàng)安置的房屋，所以屬于專項(xiàng)化分，不是隨便都可以購(gòu)買的。
  該商品房所在小區(qū)有一棟是屬于政府購(gòu)買給搬遷戶的安置房。這個(gè)不屬于業(yè)主必須知情的范疇，并不侵犯消費(fèi)者知情權(quán)。拆遷安置房，需要原房主，持有該住房滿五年，去繳納原房主名義土地出讓金，契稅，等稅費(fèi)，辦理下原房主姓名房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才可以買賣轉(zhuǎn)讓給他人。
  三證不齊全的安置房，是不能辦理過(guò)戶的，私自過(guò)戶，國(guó)家不承認(rèn)，雙方權(quán)益都的不到法律保障。

  查看全文↓ 2018-07-09 08:26:54

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• 問 小區(qū)旁邊有安置房影響房?jī)r(jià)嗎？具體會(huì)有什么影響呀？有沒有什么規(guī)定呀？
  答

  沒房本自己住還可以，要是拆遷就得不償失了，不會(huì)補(bǔ)償多少，弄不好還要搭錢的，但你放心采風(fēng)小區(qū)不會(huì)拆的??！

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• 問 鄭州萬(wàn)向湖畔曉風(fēng)值得買嗎?是不是位于安置區(qū)旁邊，回有影響嗎？
  答

  區(qū)域商品房小區(qū)實(shí)在有限，成熟小區(qū)是廣電天韻、永威五月花、正商書香華府。 **還是要等等的

  全部4個(gè)回答>
• 問 小區(qū)房?jī)r(jià)的影響因素
  答

  ? ? ? ?小區(qū)房?jī)r(jià)的影響因素主要有：1、樓棟的朝向。2、房屋的樓層。3、戶型的差別。4、樓棟的位置。5、購(gòu)買的時(shí)間?！　?、樓棟的朝向。朝向好的樓棟一般采光通風(fēng)的條件較好，對(duì)居住的體驗(yàn)提升較大，所以房屋的價(jià)格也會(huì)更高，尤其是南向的房子，整體通透性好，采光充足，居住質(zhì)量高，所以也會(huì)價(jià)位更高。　　2、房屋的樓層。房屋的樓層的高低對(duì)于價(jià)格的影響也是很大的，樓層太高和太矮都會(huì)有缺點(diǎn)，太高的樓層比如頂樓會(huì)比較安靜且視野好，但是冬冷夏熱，低層出行方便，但是有安全性，通風(fēng)不佳，房屋潮濕和蚊蟲問題。所以偏高或偏低的樓層價(jià)格都不高?！　?、戶型的差別。戶型好的房子肯定更受大家歡迎，不同戶型價(jià)格不同，戶型的動(dòng)線好壞，采光通風(fēng)好壞，朝向好壞都會(huì)影響價(jià)格。　　4、樓棟的位置。樓棟在小區(qū)中的位置，也會(huì)影響到房屋的價(jià)格，靠近主干道的樓棟房?jī)r(jià)就會(huì)低于內(nèi)部的樓棟，因?yàn)闀?huì)受到噪音和灰塵的影響。而消費(fèi)者一般都喜歡安靜的樓棟。所以小區(qū)中間的房屋價(jià)格會(huì)高于周圍的?！　?、購(gòu)買的時(shí)間。購(gòu)買的時(shí)間也是影響小區(qū)房?jī)r(jià)的重要因素之一。小區(qū)的房?jī)r(jià)在開盤時(shí)會(huì)比較便宜，但是時(shí)間久了之后隨著配套逐漸完善，房子的價(jià)格就會(huì)越來(lái)越高?！　⌒^(qū)房?jī)r(jià)的影響因素也是很多的，對(duì)于居住的需求不同，價(jià)格的選擇也就不同，所以一定要根據(jù)自己的能力，量力而行，選擇適合自己的房子。

• 問 小區(qū)戶外使用樓層塑料垃圾桶對(duì)旁邊居民有健康影響嗎？
  答

  小區(qū)垃圾桶與樓宇間的距離大概在5-8米，主要看周圍道路的寬度，匯眾豐源提示垃圾桶，又名廢物箱或垃圾箱，是指裝放垃圾的地方。多數(shù)以金屬或塑膠制，用時(shí)放入塑料袋，當(dāng)垃圾一多便可扎起袋丟掉。垃圾桶是人們生活中“藏污納垢”的容器，也是社會(huì)文化的一種折射。

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• 問 天元江灣旁邊是不是有個(gè)安置區(qū)？
  答

  江灣旁邊有個(gè)萬(wàn)樓安置區(qū)

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