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• 143****3806

  在很多二手房交易中，房子的貸款并沒有還完，而貸款沒有還完的二手房是無法過戶交易的，這時(shí)如何簽訂三方協(xié)議才能保障交易雙方的權(quán)益?如何約束三方才能保證交易的安全性?我們一起來看看真實(shí)案例。
  劉先生在通過中介購買二手房時(shí)，房東還有16萬元的貸款沒有還完，因此房東要求劉先生先替他還完貸款，之后再過戶。
  劉先生就有疑問了：“這樣操作安全嗎?而且在合同里并沒有關(guān)于這一方面的條款來進(jìn)行約束，這樣的合同我到底該不該簽?怎么做才能保障自己的合法權(quán)益?” 購買二手房 把握“七要點(diǎn)” 有業(yè)內(nèi)提醒說，樓市火爆，二手房市場交易量也增多。
  目前我國的二手房交易市場還不夠規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)較大，這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎。為了**大限度地減少漏洞，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房管部門建議買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)，把握7個(gè)“要點(diǎn)”。 要點(diǎn)一 確認(rèn)房主真實(shí)身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。 要點(diǎn)二 明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。 目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實(shí)。
  要點(diǎn)三 標(biāo)明付款過戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為定金、**款、余款和尾款四部分在不同時(shí)間段打給房主。
  因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。 要點(diǎn)四 注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。
  如果是公房交易，對于物業(yè)等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
  要點(diǎn)五 有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。
  但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對等，**終損害消費(fèi)者的利益。
  因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。 要點(diǎn)六 買方須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，**后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。
  理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。
  為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。 要點(diǎn)七 學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

  查看全文↓ 2018-07-05 09:33:14
• 152****1644

  1、可以協(xié)議中注明于什么時(shí)間支付多少房款給賣方，此款用于賣方還貸解押該房。
  2、要么公證，要么通過第三方擔(dān)保。
  3、錢在你手中，和賣方一起辦理解押手續(xù)，把錢打入銀行指定賬戶。
  5、立馬可以辦理。一般房屋抵押房產(chǎn)證是放在房地產(chǎn)交易中心檔案室，賣方憑銀行解押手續(xù)到房地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取房產(chǎn)證，此時(shí)只要你們買賣雙方帶齊相關(guān)證件（房產(chǎn)證、土地證、雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證等），隨時(shí)可以辦理過戶。（有時(shí)土地證也同時(shí)抵押放在房地產(chǎn)交易中心檔案室。）

  查看全文↓ 2018-07-05 09:32:57
• 141****2179

  銀行直接留下你的銀行卡號(hào) ，打款時(shí)貸款下在你的卡號(hào)里 ，由中介進(jìn)行擔(dān)保 ，因?yàn)橐话氵@種貸款銀行都是由中介關(guān)系介入的 ，

  查看全文↓ 2018-07-05 09:32:33

相關(guān)問題

• 問 ??如何保證賣方收到按揭款后交房好呢？誰能說說呢？
  答

  賣方賣房子一般在房屋過戶完成后收到尾款，如下； 1、買賣雙方商議好房價(jià)簽好合同后需要帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同、過戶確權(quán)審批表到房管部門網(wǎng)簽后交付房款，之后到房管部門測繪公司申請測繪，出具新的測繪圖；

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• 問 請問過戶后未收到**款賣方權(quán)益怎么保障
  答

  所有的款項(xiàng)不經(jīng)任何人手 全部凍結(jié)在銀行 只有交易完成銀行才會(huì)解凍

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??哪位曉得賣房如何保證收到全款?私人賣房子要收到全款再給對方房產(chǎn)證嗎?
  答

  通常先付**，然后辦理過戶，過戶以后付剩下房款。房屋交易流程：1、買賣雙方將過戶事宜達(dá)成一致后，確定房屋交易價(jià)格；2、到房屋登記發(fā)證大廳進(jìn)行網(wǎng)簽，提供買賣雙方身份證明原件及房屋所有權(quán)證；3、繳納稅費(fèi)：稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。例如：面積、房屋坐落等；4、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。買賣雙方在房屋登記發(fā)證大廳辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買方10個(gè)工作日后憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單再次到房屋登記發(fā)證大廳領(lǐng)證；5、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更后，銀行將貸款一次性發(fā)放；6、賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的房屋買賣交易全部履行完畢。

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• 問 二手房收到**款就交房嗎
  答

  需要看雙方合同的約定，按合同來執(zhí)行。一般合同中對于交房的條件和時(shí)間是有明確規(guī)定，例如**常見的是收到尾款后再交房，也有過戶后就交房的情況。如果合同約定貸款發(fā)放完畢后才交房的話，那么此時(shí)，由于貸款未全部發(fā)放，那么不交房屬于合理情況；如果合同約定過戶后就可以交房的話，沒有規(guī)定必須收到貸款，那么即使商貸還未下來，也需交房；所以需要看合同是如何約定的，以合同為準(zhǔn)。二手房交易中交鑰匙時(shí)間的規(guī)定：二手房交易的交樓時(shí)間是雙方約定的。原則上講是過戶當(dāng)日交鑰匙。但是一般實(shí)際操作中，大部分是賣家收到全款才交樓。他的要求是合理的，你不用當(dāng)心了，過完戶，房子名義上就是你的了。應(yīng)該是賣家當(dāng)心能否拿到尾款才對。除非碰到國家政策調(diào)整，銀行銀根緊縮，不放款給賣家，一般是不會(huì)的。目前國家政策還是比較寬松的。所以你還是不用當(dāng)心。

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• 問 賣房后至交房前，賣方如何遷出戶口？
  答

  賣房后要遷戶口的話，我聽說得先去派出所問問，然后準(zhǔn)備材料辦理。

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