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• 142****2495

  隨著新政落地，住宅市場(chǎng)受打壓，市民看好寫(xiě)字樓投資前景。那么投資寫(xiě)字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見(jiàn)解。
  一、中軸線上值得投資
  寫(xiě)字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫(xiě)字樓，應(yīng)該都沒(méi)有問(wèn)題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來(lái)。
  二、前景好就不怕貴
  1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。
  2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對(duì)比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見(jiàn)的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。
  3.不要怕買(mǎi)貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。
  三、目前是入市好時(shí)機(jī)
  買(mǎi)寫(xiě)字樓要注意哪些?總結(jié)起來(lái)有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫(xiě)字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國(guó)家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門(mén)檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫(xiě)字樓客戶(hù)，而寫(xiě)字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說(shuō)投資寫(xiě)字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

  查看全文↓ 2018-07-04 15:40:23
• 132****6864

  任何投資品的價(jià)值，其中一個(gè)重要法則就是其稀缺價(jià)值的程度與品位如何。越稀缺其價(jià)值越高，而且不怕競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)抗跌能力越強(qiáng)。在本文中，好租網(wǎng)小編將為您介紹如何選購(gòu)寫(xiě)字樓，希望能對(duì)您有所幫助。
  一、地段
  也就是位置，重要的是地位，也就是社會(huì)屬性，每個(gè)城市都有不同的功能分區(qū)的地段位置，同時(shí)在每個(gè)人的心目中又有心理及情感地位。在一個(gè)城市**好的位置應(yīng)該是首先是政經(jīng)區(qū)、商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)等，而政經(jīng)區(qū)在每個(gè)城市是**尊貴的?！　?br/>地段的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是交通。交通是不能長(zhǎng)時(shí)間堵車(chē)的，一定要暢通。美盛中心位于兩條主干道金水大道、農(nóng)業(yè)南路交匯處的西南角，堵車(chē)機(jī)會(huì)較少，公交站充足，離高鐵站不遠(yuǎn)，有地鐵口的寫(xiě)字樓其價(jià)值是不一樣的，從上海、廣州、北京等地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地鐵開(kāi)通后，地鐵口的寫(xiě)字樓租金立即上漲30%以上，因?yàn)榈罔F對(duì)于企業(yè)辦公是特別重要的。
  地段的第三個(gè)條件是配套。寫(xiě)字樓的地段配套指周邊的商業(yè)、酒店、銀行，應(yīng)該是高端的商務(wù)配套，不一定很熱鬧，絕對(duì)不是繁華的商業(yè)區(qū)或鬧市區(qū)，作為頂級(jí)寫(xiě)字樓的選址不是繁華的交通樞紐或傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而是代表地位配套的第一區(qū)位。
  二、寫(xiě)字樓產(chǎn)品及定位
  寫(xiě)字樓的品種很多，并不是號(hào)稱(chēng)是“甲級(jí)”、“5A”級(jí)的寫(xiě)字樓都是頂級(jí)寫(xiě)字樓，正如汽車(chē)一樣，有些三流汽車(chē)也稱(chēng)之為豪華，其實(shí)客戶(hù)是不買(mǎi)賬的，寫(xiě)字樓也是一個(gè)道理。首先看寫(xiě)字樓的定位，定位主要從未來(lái)使用上是如何定位的，包括客戶(hù)定位、層次定位、品種定位及市場(chǎng)地位定位等，而寫(xiě)字樓從上至下可分為頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)、SOHO級(jí)等，不同的寫(xiě)字樓的定位是不一樣的。
  其次，看寫(xiě)字樓本身的產(chǎn)品體系，整個(gè)產(chǎn)品體系包括主體產(chǎn)品、附屬產(chǎn)品、配套產(chǎn)品三大類(lèi)，而且每大類(lèi)包括規(guī)格、技術(shù)、設(shè)備、質(zhì)量、品位等方面。
  主體產(chǎn)品，是指寫(xiě)字樓里的客戶(hù)直接辦公的空間建筑等，包括以下方面：
  1、辦公空間；2、垂直交通空間及設(shè)備；3、大門(mén)及大堂；4、衛(wèi)生間；5、動(dòng)線規(guī)劃及布局；6、樓體形象、造型、風(fēng)格及體量。
  這中間涉及層高、柱距及規(guī)格、結(jié)構(gòu)方式、窗戶(hù)、裝修方式、空調(diào)設(shè)備、消防、網(wǎng)絡(luò)智能化、節(jié)能技術(shù)與綠色環(huán)保、視野景觀的利用、樓體造型、高度、體量等，是否具有形象性、標(biāo)識(shí)性、易找性等。
  主體產(chǎn)品又可分為實(shí)體產(chǎn)品與形象產(chǎn)品，實(shí)體產(chǎn)品就是能直接使用的部分。形象產(chǎn)品是一種符號(hào)，包括樓體風(fēng)格、大堂裝修、候梯間、電梯品牌、衛(wèi)生間水平等代表身份地位及享受的產(chǎn)品，這種形象產(chǎn)品越來(lái)越重要，是代表一種辦公的心理感受，這種形象是一種舒適感及優(yōu)越感，是一個(gè)人出入地方成功的標(biāo)志。
  附屬產(chǎn)品：附屬產(chǎn)品是為了正常使寫(xiě)字樓能夠正常運(yùn)營(yíng)的必需的產(chǎn)品，有以下方面：　　1、停車(chē)產(chǎn)品(即停車(chē)數(shù)量及方式)；2、垃圾處理；3、空調(diào)及消防；4、文化藝術(shù)；5、智能化、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)產(chǎn)品(類(lèi)似5A)；6、物業(yè)管理用房；7、供水及水質(zhì)。
  以上這些作為一個(gè)頂級(jí)寫(xiě)字樓是必備而且要追求高品質(zhì)，是必須要有的。
  配套產(chǎn)品：配套產(chǎn)品主要是指圍繞寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)而需要的配套，使寫(xiě)字樓辦公更快捷、更效率、更形象，需要以下方面：
  1、銀行；2、五星級(jí)酒店；3、會(huì)議中心；4、花園；5、高端購(gòu)物；6、餐飲；7、咖啡館、茶館；8、健身；9、其他。
  這些配套不要與寫(xiě)字樓在同一幢樓上，否則就會(huì)感到比較亂；如果在同一個(gè)樓上，那么要走不同的大門(mén)，擁有不同的大堂；有些配套也可以在周邊，這樣只要能滿(mǎn)足需要即可以。
  尤其是配套要與寫(xiě)字樓大樓的純度與純凈分開(kāi)，不能是亂七八糟的東西都放進(jìn)來(lái)，一定要講究檔次與地位，定出主題形象，要有商務(wù)主題地位。
  作為寫(xiě)字樓一個(gè)根本要解決目前困擾，寫(xiě)字樓的“停車(chē)難、乘梯難、吃飯難”的三大問(wèn)題，所以在鄭州只有美盛中心滿(mǎn)足三大條件，總結(jié)一句話(huà)：中原之心稀世珍寶，因?yàn)槠涫窃谑?huì)鄭州的中央政經(jīng)區(qū)的核心之位，可用幾個(gè)字概括“金水區(qū)、省府前、喜來(lái)登、地鐵口”，這幾個(gè)字也就代表了作為頂級(jí)寫(xiě)字樓的稀缺性。
  三、管理服務(wù)
  寫(xiě)字樓建得再好，如果沒(méi)有一流的物業(yè)管理服務(wù)是不行，一定要選擇世界的三大行仲量聯(lián)行、世邦魏理士、第一太平戴維斯等寫(xiě)字樓的頂級(jí)管家提供全方位的管理服務(wù)，只有這樣，才能保證寫(xiě)字樓投資的收益。
  1、設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)好；2、寫(xiě)字樓形象好，每年都能**；3、租戶(hù)都是高端客戶(hù)，租金有保證。
  另外，寫(xiě)字樓一定要通過(guò)LEED認(rèn)證，只有這樣才保證世界500強(qiáng)的企業(yè)入駐。
  以上三大條件就是稀缺特質(zhì)的表現(xiàn)，一定要將位置、產(chǎn)品及定位、管理服務(wù)進(jìn)行綜合統(tǒng)一，并要有形象、效率、價(jià)值，這也是我總結(jié)出的購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的三四法則。

  查看全文↓ 2018-07-04 15:40:13
• 131****3226

  投資的話(huà) 要看 區(qū)域 價(jià)錢(qián) 還有投資回報(bào)率 一般回報(bào)率在6%左右

  查看全文↓ 2018-07-04 15:39:56
• 143****4208

  如何選擇適合自己的寫(xiě)字樓，應(yīng)該是很多投資者十分糾集的問(wèn)題。本期小編愿意與大家一起探討一下如何選擇寫(xiě)字樓。
  首先，我們需要想明白自己需要什么樣的寫(xiě)字樓。對(duì)于有些國(guó)際名牌企業(yè)來(lái)講，他們需要的第一是地標(biāo)，第二還是地標(biāo)，第三還是地標(biāo)。**好的地段**顯眼的建筑是這些品牌的不二選擇，對(duì)這些來(lái)講永遠(yuǎn)是房在在第二位甚至第三位考慮的問(wèn)題。而我們大量的投資者，則選擇寫(xiě)字樓就復(fù)雜的多，既要考慮地段，又有考慮，還要考慮內(nèi)部結(jié)構(gòu)，車(chē)位配比，電梯配置，得房率高低，物管費(fèi)用，租金收入水平，區(qū)域**潛力等等。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這些因素構(gòu)成了寫(xiě)字樓的性?xún)r(jià)比。這些投資者需要思考的就是如何選擇性?xún)r(jià)比適合自己的寫(xiě)字樓。那么，如何確定寫(xiě)字樓的性?xún)r(jià)比呢(對(duì)數(shù)學(xué)頭疼的可以直接省去下一段)
  我們可以把決定寫(xiě)字樓品質(zhì)的各種因數(shù)做一個(gè)量化分析。首先，我們將搜集到的某個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓均價(jià)按100分處理，高于這個(gè)均價(jià)我們就按比例加分，低于這個(gè)均價(jià)的就按比例減分。
  比如成都高新區(qū)的寫(xiě)字樓均價(jià)為12000元/平米，而某高新區(qū)的寫(xiě)字樓A的均價(jià)為13000元/平米，那么這個(gè)寫(xiě)字樓的分?jǐn)?shù)就是
  (13000-12000)/12000x100+100=108.3分
  又比如某高新區(qū)寫(xiě)字樓B的均價(jià)為11000元，則這個(gè)寫(xiě)字樓的分?jǐn)?shù)就是
  100-(12000-11000)/12000x100=91.7分
  其次，我們將決定寫(xiě)字樓品質(zhì)的各種因素也做一個(gè)分?jǐn)?shù)量化處理。各種因素的**高總分為100分。地段因素20分，內(nèi)部結(jié)構(gòu)10分，車(chē)位配比10分，電梯配置10分，得房率10分，物管水平及費(fèi)用10分(物管好而物管費(fèi)低則算10分，依次逐減)，租金收入20分，**潛力10分。根據(jù)寫(xiě)字樓的這些因素打分，**好的得滿(mǎn)分，**差的可以給零分。
  比如高新區(qū)某寫(xiě)字樓A的地段分?jǐn)?shù)為15分，內(nèi)部結(jié)構(gòu)8分，車(chē)位配比3分，電梯配置5分，得房率5分，物業(yè)水平及費(fèi)用5分，租金收益10分，**潛力5分，那么寫(xiě)字樓A的品質(zhì)得分就是56分。我們將這個(gè)寫(xiě)字樓A的品質(zhì)得分56分作為分子，去除以寫(xiě)字樓A的分?jǐn)?shù)108.3分，則這個(gè)寫(xiě)字樓A的性?xún)r(jià)比為56/108.3=51.7%
  又比如寫(xiě)字樓B的品質(zhì)分?jǐn)?shù)為82分，則其性?xún)r(jià)比82/91.7=89.42。從量化的數(shù)據(jù)對(duì)比兩個(gè)例子分析中可以看出，高樓價(jià)并不是代表高品質(zhì)，低樓價(jià)也并不代表低品質(zhì)。只有性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)才是我們需要投資的。
  現(xiàn)在有許多寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)掉房子，經(jīng)常是把自己的樓盤(pán)說(shuō)的天花亂墜，什么超5A級(jí)啦，層高超高啦，地鐵上蓋物業(yè)啦等等，其實(shí)在我們專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，一切都得靠數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，數(shù)據(jù)不會(huì)騙人。
  比如有些開(kāi)發(fā)商說(shuō)自己的電梯配比某某區(qū)域第一，其實(shí)我們只需要把他們提供的電梯服務(wù)的建筑面積除以電梯數(shù)量就可以明白開(kāi)發(fā)商是否撒謊。
  對(duì)寫(xiě)字樓來(lái)講，一臺(tái)高速電梯一般承載服務(wù)的建筑面積在5000平米附近。如果超過(guò)這個(gè)面積，則上下班高峰擁堵是必然會(huì)產(chǎn)生的，這樣就必然影響寫(xiě)字樓的租賃和租金的提升。電梯承載服務(wù)的建筑面積越低，則上下班高峰擁堵的可能性越小。
  又比如有些開(kāi)發(fā)商說(shuō)什么全國(guó)**好的物業(yè)管理入駐，其實(shí)真實(shí)的情況是全國(guó)**貴的屋業(yè)管理費(fèi)入駐。在成都的大多數(shù)投資者都知道，南沿線高新區(qū)的寫(xiě)字樓物業(yè)管理費(fèi)大部分在15元以上，17元，18元的一大把。
  車(chē)位配比也是投資者普遍關(guān)心的問(wèn)題，例如提督街的蜀都大廈，綿陽(yáng)商廈，建設(shè)銀行大廈，這些老的寫(xiě)字樓，雖然地段很好，但是由于地下車(chē)位配比很低，即使租金不高，也很難成為投資者的首選和租賃者的首選。一般來(lái)講，寫(xiě)字樓的車(chē)位配比應(yīng)該達(dá)到成都市規(guī)劃局規(guī)定每100平米配0.8個(gè)車(chē)位，低于這個(gè)配比，對(duì)后續(xù)使用和租賃都將產(chǎn)生很不利的影響。
  寫(xiě)字樓是否人性化設(shè)計(jì)也是投資者必須關(guān)注的。比如是否配置有職工餐廳是否配置了衛(wèi)生間冬季的熱水供應(yīng)是否配置了無(wú)障礙救援電梯是否預(yù)留了老總衛(wèi)生間上下水管是否配置了屋頂樓宇廣告牌每部電梯是否在地下室都能涂上下人是否配備了足夠的備用電源這些問(wèn)題看似細(xì)小，其實(shí)都是在考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否愿意在細(xì)節(jié)上加大投入的表現(xiàn)。
  比如電梯能否可以在地下室涂上下人的問(wèn)題，很多寫(xiě)字樓就沒(méi)有能夠做到。他們往往是將一棟樓里的電梯的一半設(shè)有地下室涂，然后客人通過(guò)地層大堂的電梯進(jìn)行周轉(zhuǎn)，對(duì)外還美其名曰先進(jìn)的大堂管理系統(tǒng)，其實(shí)質(zhì)就是在電梯上配置上少花錢(qián)，其后果就是造成上下班高峰期地層大堂電梯口人滿(mǎn)為患，上下班非常困難。這一點(diǎn)，在某些所謂這樣的樓里上班的白領(lǐng)們應(yīng)該體會(huì)深刻。再比如備用電源，很多樓盤(pán)配備的備用電源其實(shí)只能滿(mǎn)足消防應(yīng)急照明和消防電梯，其他用電根本無(wú)法滿(mǎn)足。
  有實(shí)力而又愿意投錢(qián)的開(kāi)發(fā)商至少讓備用電源要滿(mǎn)足所有電梯的使用要求和應(yīng)急照明要求。試想一下，如果沒(méi)有這樣的配置，遇到城市線路停電的時(shí)候，從一樓爬到29樓去上班是一種什么樣的痛苦，什么樣的心情!
  寫(xiě)字樓的空調(diào)是投資者比較關(guān)心的，但是很多投資者僅僅關(guān)注是否設(shè)有中央空調(diào)，卻沒(méi)有細(xì)心去研究什么樣的空調(diào)才適合寫(xiě)字樓。對(duì)于寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，現(xiàn)在普遍采用的水環(huán)熱泵新風(fēng)集中系統(tǒng)中央空調(diào)，這個(gè)系統(tǒng)的建設(shè)成本大約在180-220元每平米。這個(gè)系統(tǒng)由于造價(jià)低，很受開(kāi)發(fā)商歡迎。但是，中央空調(diào)其實(shí)適合大型的商場(chǎng)，而不適合寫(xiě)字樓。大型商場(chǎng)采用中央空調(diào)，在于開(kāi)業(yè)時(shí)間和關(guān)門(mén)時(shí)間相對(duì)固定，不用頻繁啟動(dòng)中央空調(diào)，定時(shí)開(kāi)啟，定時(shí)關(guān)閉，管理上很省心。而寫(xiě)字樓則不然，有些業(yè)務(wù)較多，頻繁需要加班，而同一層摟的其他又比較松閑。這樣，加班的就必須承擔(dān)加班時(shí)間高額的空調(diào)費(fèi)用。成都所謂5A級(jí)的寫(xiě)字樓，加班開(kāi)空調(diào)一次的物管費(fèi)用一般是1500元，這樣老板的負(fù)擔(dān)就大大增加了。這個(gè)系統(tǒng)還有一個(gè)問(wèn)題就是新風(fēng)的供應(yīng)，我們?cè)谠O(shè)計(jì)上一般每小時(shí)至少開(kāi)啟新風(fēng)機(jī)組6次以上，每次開(kāi)啟時(shí)間60-90秒。但是物管由于利益的原因或者是管理欠缺的原因，往往很難達(dá)到應(yīng)有的新風(fēng)機(jī)組開(kāi)啟次數(shù)。這樣以來(lái)，在寫(xiě)字樓上班的白領(lǐng)們經(jīng)常處再缺氧狀態(tài)，頭暈眼花就一點(diǎn)不奇怪了。從我們專(zhuān)業(yè)人士的研究來(lái)看，區(qū)域集中的VRV中央空調(diào)是**適合寫(xiě)字樓的雖然這個(gè)系統(tǒng)的造價(jià)高于前面提到的系統(tǒng)，大約在320元-410元每平米，但是由投資者自行管理，沒(méi)有加班時(shí)間向物管申請(qǐng)開(kāi)機(jī)的問(wèn)題，使運(yùn)行成本大大降低。而新風(fēng)系統(tǒng)也由使用者自行控制，隨時(shí)方便開(kāi)啟，完全解決了白領(lǐng)們?nèi)毖醯膯?wèn)題。
  寫(xiě)字樓的體量也是投資者必須關(guān)心的問(wèn)題。體量過(guò)大的寫(xiě)字樓，由于入駐企業(yè)較多，商業(yè)人員過(guò)密，各類(lèi)人流過(guò)于繁雜，內(nèi)部交通組織復(fù)雜，使很多租賃者望而卻步，雖然可以號(hào)稱(chēng)地標(biāo)性建筑，但是其品質(zhì)反而因此而大大下降。所以，十萬(wàn)平米左右的寫(xiě)字樓是比較合適的。
  我們從上面的分析和比較可以看出，品質(zhì)的完美和細(xì)節(jié)的人性化是開(kāi)發(fā)商用錢(qián)堆出來(lái)的。冷靜聰明的投資者千萬(wàn)不要被開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳所迷惑，要認(rèn)真去比較，去分析，這樣我們的投資者才能購(gòu)置到性?xún)r(jià)比**高的寫(xiě)字樓，只有這樣，投資者才能獲得豐厚的投資回報(bào)。

  查看全文↓ 2018-07-04 15:39:48
• 136****9487

  先看投資回報(bào)率
  
  在準(zhǔn)備投資寫(xiě)字樓之前，應(yīng)該首先計(jì)算該盤(pán)的年回報(bào)率，合適則具有投資價(jià)值。根據(jù)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購(gòu)房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。若小于購(gòu)房款，則要慎重考慮了。
  
  
  
  選對(duì)投資時(shí)機(jī)
  
  寫(xiě)字間不同住宅，開(kāi)盤(pán)并不是投資寫(xiě)字間的**佳時(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷(xiāo)售率超過(guò)50%的時(shí)候，屆時(shí)已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過(guò)高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時(shí)，業(yè)主們會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，在對(duì)客戶(hù)進(jìn)行爭(zhēng)奪的同時(shí)一定會(huì)影響到寫(xiě)字間的收益。
  
  
  
  區(qū)位影響客源
  
  優(yōu)越的區(qū)段環(huán)境，是企業(yè)選址首要考慮的因素。好的地段資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。如某個(gè)寫(xiě)字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠均不適合投資。如寫(xiě)字樓處于地鐵旁，價(jià)格又合適，則可以投資。除此外，寫(xiě)字樓所擁有的停車(chē)位多少也須列入考查范圍。
  
  
  
  周邊環(huán)境及配套設(shè)施
  
  好的工作環(huán)境直接影響到人們的工作效率，所以，投資們?cè)谕顿Y的過(guò)程中環(huán)境是必須要考慮的，除了環(huán)境以外，如空調(diào)系統(tǒng)、電梯、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位、建筑立面、大堂、層高、洗手間等都需逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察。寫(xiě)字樓定位不同、硬件配置不同，能滿(mǎn)足的承租企業(yè)也不同。此外，物業(yè)服務(wù)也是需要關(guān)注的，這些因素直接影響到你的投資是否增值。
  
  
  
  比較不同的寫(xiě)字樓
  
  寫(xiě)字樓分為多種，相比其他，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金可能會(huì)更高點(diǎn)，各方面的條件更加優(yōu)越。而其他寫(xiě)字樓雖然租金低點(diǎn)，但是會(huì)存在管理、設(shè)施、服務(wù)等方面的不足。在選擇投資時(shí)，要比較下不同寫(xiě)字樓間的特點(diǎn)，考慮自己的資金實(shí)力進(jìn)行衡量

  查看全文↓ 2018-07-04 15:39:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??寫(xiě)字樓有幾層？寫(xiě)字樓是否值得投資？
  答

  寫(xiě)字樓比住宅更具有投資價(jià)值。因?yàn)楝F(xiàn)在商業(yè)限購(gòu)并不嚴(yán)厲，在上海寫(xiě)字樓需求大，可以登錄寫(xiě)字樓網(wǎng)，租金回報(bào)率高且比住宅更加穩(wěn)定，很多開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始開(kāi)發(fā)投資型的寫(xiě)字樓物業(yè)?，F(xiàn)在住宅和商鋪的價(jià)位差不多了，甚至出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象~而且，近期政府對(duì)住宅交易各種限制，限購(gòu)、限貸、限賣(mài)、限離婚等等~ZF目的很明確，想把民眾的剩余資金鎖在房地產(chǎn)里面，避免大量資金流入市場(chǎng)，尤其是民生領(lǐng)域~交易壁壘加高，投資回歸到商品的價(jià)值投資，商鋪的回報(bào)率基本在8%-10%左右，更有甚者達(dá)到20%！營(yíng)業(yè)首年，租金抵月供基本沒(méi)啥問(wèn)題，可能還會(huì)有盈余！而且租金還是會(huì)逐年遞增的！住宅的話(huà)，租金回報(bào)率基本在千二的收益！寫(xiě)字樓的收益率高但是相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)大。這個(gè)其實(shí)主要取決于市場(chǎng)行情和投資者的偏好。對(duì)于投資來(lái)說(shuō)只能具體問(wèn)題具體對(duì)待，住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但是收益率也相對(duì)較小。另外，好要看區(qū)域，住宅又分**低檔，北京上海的和鐵嶺的相比就千差萬(wàn)別了。再有，同一區(qū)域?qū)懽謽怯址旨滓冶?jí)這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)大

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• 問(wèn) ??投資寫(xiě)字樓怎么樣呢？如何投資寫(xiě)字樓？
  答

  　在政策調(diào)控期間，許多投資者都將目光轉(zhuǎn)向投資寫(xiě)字樓上。無(wú)論從外界因素還是自身因素來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率高于住宅投資。在寫(xiě)字樓風(fēng)起云涌之際，如何投資寫(xiě)字樓成了眾多投資者關(guān)注的問(wèn)題?！　?、投資寫(xiě)字樓要注意投資回報(bào)率　　現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到投資寫(xiě)字樓的一些關(guān)鍵元素，這個(gè)投資群體正在逐步增長(zhǎng)。從實(shí)際情況來(lái)看，投資寫(xiě)字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價(jià)格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機(jī)的機(jī)會(huì)。而且住宅出租的價(jià)格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出，目前購(gòu)買(mǎi)住宅投資只能起到保值的作用，而寫(xiě)字樓的出租，則能帶來(lái)穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫(xiě)字樓可以在10年甚至更短的時(shí)間內(nèi)收回成本?！　⊥顿Y回報(bào)率是一個(gè)寫(xiě)字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)，也是是大多數(shù)投資者投資寫(xiě)字樓所要達(dá)到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報(bào)率。計(jì)算投資回報(bào)率有兩個(gè)簡(jiǎn)單的公式，第一個(gè)公式是：投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價(jià)。從公式上看，高租金、低售價(jià)是投資的**佳方案。另一個(gè)根據(jù)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購(gòu)房款，則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間?！　?、寫(xiě)字樓投資選好地段是關(guān)鍵　　地段對(duì)于寫(xiě)字樓的價(jià)值衡量非常必要，可以說(shuō)是寫(xiě)字樓投資過(guò)程中要注意的首要問(wèn)題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。寫(xiě)字樓的租戶(hù)主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來(lái)，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高。　　3、投資寫(xiě)字樓要看準(zhǔn)區(qū)位位置　　投資寫(xiě)字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心，這個(gè)中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù)，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫(xiě)字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。　　4、投資寫(xiě)字樓要選擇地標(biāo)式建筑　　由于地標(biāo)性的建筑**空間較大，所以投資寫(xiě)字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫(xiě)字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場(chǎng)所，同時(shí)還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。與商業(yè)類(lèi)似的道理，如果購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓知名度很低，市場(chǎng)認(rèn)可度較差，那**空間自然不會(huì)很高。在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，投資者要將這一因素考慮進(jìn)入?！　?、投資寫(xiě)字樓要注重使用率　　雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫(xiě)字樓的注意事項(xiàng)中并不是主流，但是隨著這種意識(shí)的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí)，將運(yùn)營(yíng)成本降到**低，將是未來(lái)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也將是一項(xiàng)支出的節(jié)省。不過(guò)對(duì)于這一點(diǎn)，需要寫(xiě)字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來(lái)?！　?、寫(xiě)字樓投資硬件配套很重要　　從某些角度來(lái)說(shuō)，硬件配套對(duì)于寫(xiě)字樓的品質(zhì)來(lái)說(shuō)尤其重要，也是寫(xiě)字樓投資所要考慮的必要因素。寫(xiě)字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車(chē)位數(shù)量等。良好的硬件設(shè)施不僅能夠**大程度滿(mǎn)足企業(yè)辦公的需要，也給在這里工作的人們帶來(lái)了便利。像車(chē)位不足就是很多寫(xiě)字樓亟待解決的問(wèn)題，只有這一問(wèn)題得到解決，寫(xiě)字樓的價(jià)值才能得到體現(xiàn)?！　?、寫(xiě)字樓投資要挑選適合的物業(yè)　　商用物業(yè)的成功很大程度上取決于后期的管理水平，所以進(jìn)行寫(xiě)字樓投資時(shí)，選擇好的物業(yè)是決定寫(xiě)字樓是否**的條件之一。專(zhuān)業(yè)管理辦公樓的物業(yè)公司，能給樓盤(pán)一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，對(duì)大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護(hù)，保證長(zhǎng)期使用，對(duì)保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。擁有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的租務(wù)部，也是投資者選擇此類(lèi)物業(yè)時(shí)應(yīng)考慮的?！　?xiě)字樓投資注意要點(diǎn)一：購(gòu)買(mǎi)不能“貪大求全”　　寫(xiě)字樓憑借高度搶占市場(chǎng)眼球、以樓頂停機(jī)坪的設(shè)計(jì)來(lái)賺取高端人士的青睞，多層跨越辦公來(lái)體現(xiàn)設(shè)計(jì)的獨(dú)到……然而，在專(zhuān)業(yè)的建筑設(shè)計(jì)者看來(lái)，寫(xiě)字樓頂?shù)耐C(jī)坪更多的是保證超高層建筑的安全因素，比如在應(yīng)對(duì)火災(zāi)或者其他特殊情況的時(shí)候，而大廳的高度，完全就是寫(xiě)字樓以及寫(xiě)字樓中辦公企業(yè)的“形象工程”。而市民購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，要重點(diǎn)考慮自身辦公或者租用客戶(hù)的使用需要?！　?xiě)字樓投資注意要點(diǎn)二：布局設(shè)計(jì)很重要　　業(yè)內(nèi)人士指出，寫(xiě)字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車(chē)場(chǎng)，在寫(xiě)字樓的大門(mén)口，**好有一定數(shù)量的臨時(shí)停車(chē)位。同時(shí)還要有便利的公共交通資源，而在寫(xiě)字樓大廳門(mén)口**好像酒店一樣，有供出租車(chē)以及私家車(chē)臨時(shí)?？康耐ǖ?。而當(dāng)下市場(chǎng)，由于新型辦公方式和創(chuàng)意性辦公環(huán)境的興起，寫(xiě)字樓從空間上出現(xiàn)了一些新的突破。以貝蒙盤(pán)古的“洋房式”寫(xiě)字樓為例，產(chǎn)品提供兩面采光、空氣對(duì)流、林木環(huán)繞的辦公空間。獨(dú)特連廊、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，讓客戶(hù)收獲了額外空間?！　?xiě)字樓投資注意要點(diǎn)三：外墻、配置要注意　　電梯，是寫(xiě)字樓的運(yùn)載系統(tǒng)，車(chē)庫(kù)，是寫(xiě)字樓的容納系統(tǒng)，而新鮮空氣，是寫(xiě)字樓的循環(huán)系統(tǒng)。而這三大問(wèn)題，都能通過(guò)相應(yīng)的技術(shù)問(wèn)題解決，主要看開(kāi)發(fā)商是通過(guò)哪些方式解決，能達(dá)到何種效果。外墻材料，主要是要低能耗，要保溫隔熱性能；人性化的公共空間，比如樓層中的“空中花園”等；層高和過(guò)道這些都是寫(xiě)字樓投資指南中的重要注意事項(xiàng)。

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• 問(wèn) ??如何投資寫(xiě)字樓?寫(xiě)字樓投資要注意什么？
  答

  隨著新政落地，住宅市場(chǎng)受打壓，市民看好寫(xiě)字樓投資前景。那么投資寫(xiě)字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見(jiàn)解。一、中軸線上值得投資寫(xiě)字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫(xiě)字樓，應(yīng)該都沒(méi)有問(wèn)題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來(lái)。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對(duì)比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見(jiàn)的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買(mǎi)貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時(shí)機(jī)買(mǎi)寫(xiě)字樓要注意哪些?總結(jié)起來(lái)有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫(xiě)字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國(guó)家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門(mén)檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫(xiě)字樓客戶(hù)，而寫(xiě)字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說(shuō)投資寫(xiě)字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問(wèn) ??投資寫(xiě)字樓怎么？如何投資寫(xiě)字樓？
  答

  作為個(gè)人投資或公司選擇辦公地點(diǎn)，投資寫(xiě)字樓必須要考慮多方面的問(wèn)題，專(zhuān)家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。四大風(fēng)險(xiǎn)八項(xiàng)注意教您全面掌握寫(xiě)字樓投資攻略。A.投資前四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要提前了解1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。寫(xiě)字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫(xiě)字間價(jià)值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫(xiě)字間的周?chē)谖磥?lái)的幾年內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)出過(guò)多新樓盤(pán)，也會(huì)對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來(lái)區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫(xiě)字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時(shí)刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)上立于不敗之地。2.目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難在投資之前，要對(duì)項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對(duì)所投資的寫(xiě)字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場(chǎng)需求來(lái)看，中小戶(hù)型面積的項(xiàng)目在市場(chǎng)中是比較熱銷(xiāo)的，相對(duì)較少的投資成本會(huì)讓投資見(jiàn)效相對(duì)較快。3.選對(duì)時(shí)機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)專(zhuān)業(yè)人士介紹：寫(xiě)字間不同住宅，開(kāi)盤(pán)并不是投資寫(xiě)字間的**佳時(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷(xiāo)售率超過(guò)50%的時(shí)候，屆時(shí)已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過(guò)高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時(shí)，業(yè)主們會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，在對(duì)客戶(hù)進(jìn)行爭(zhēng)奪的同時(shí)一定會(huì)影響到寫(xiě)字間的收益。

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• 問(wèn) ??投資寫(xiě)字樓怎么樣?投資寫(xiě)字樓需要考慮什么因素呢?
  答

  其實(shí)投資時(shí)我們可以設(shè)身處地地想一想，假如我們就在這個(gè)區(qū)域上班或者干其他的，就不難發(fā)現(xiàn)比較適合投資的寫(xiě)字樓至少要包含以下幾點(diǎn)：一、公共交通的位置舉足輕重，寫(xiě)字樓所處的位置及便利度非常重要。如某個(gè)寫(xiě)字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便就不合適投資。如寫(xiě)字樓位于地鐵旁，價(jià)格又適合，則可以投資。除此之外，寫(xiě)字樓所擁有的車(chē)位的多少，也很重要，必須列入考查范圍。二、寫(xiě)字樓的電梯容量及數(shù)量均影響物業(yè)。電梯數(shù)量的多少，決定上下班時(shí)的便利度，電梯容量則決定載運(yùn)貨物時(shí)是否便利，以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了，選擇投資某個(gè)寫(xiě)字樓時(shí)，一定要周密考查周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲等，功能是否齊全很重要。三、寫(xiě)字樓周邊的自然景觀。如果某個(gè)寫(xiě)字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就不適合投資。因?yàn)槿斯ぷ鞯揭欢〞r(shí)候，勢(shì)必疲憊，樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫(xiě)字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡。四、寫(xiě)字樓的大堂和走廊。寬敞明亮高空間的大堂和走廊，讓人心情舒暢工作愉快，大堂是決定寫(xiě)字樓檔次的標(biāo)志之一。五、物業(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫(xiě)字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車(chē)位管理等方方面面的問(wèn)題。選擇投資某個(gè)寫(xiě)字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況不容忽視。位于成都市高速發(fā)展的國(guó)際城南片區(qū)的新城國(guó)際廣場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目在上述提及的交通、物業(yè)以及自身配置方面都十分出色，有興趣的投資者可以去看看。

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