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• 144****3620

  各位學習理財?shù)挠H們，感謝大家對我的熱情關(guān)注和支持，今天一早上班看到帖子有朋友在問關(guān)于房貸提前還款和長期還款的問題，所以決定專門寫一篇關(guān)于房貸還款的帖子，建議準備買房和已經(jīng)買房的朋友們可以看看哦~
  　　
  
  
  　　一、什么是提前還款，提前還款有哪些好處？
  　　1、提前還貸指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款；按照銀行規(guī)定時間，將貸款部分全部一次還清或部分還清。
  　　2、提前還貸的好處：可以體現(xiàn)良好的信用記錄，提前還貸完畢可以少支付銀行的貸款利息。
  　　3、提前還貸有兩種種類：根據(jù)中國銀行法律法規(guī)的規(guī)定，個人住房貸款的種類有兩種：一種是公積金貸款，一種是商業(yè)貸款。
  　　個人住房貸款還款法有三種：
  　　一是等額本息還款法。
  　　二是等額本金還款法。
  　　三是累進還款法。
  　　就執(zhí)行情況而言，多數(shù)銀行普遍采用的是第一種還款法即每月等額本息還款法，這也是老百姓**能接受和能夠很快看明白的還款法。 提前還款是一門學問，對此馬虎不得。這里包含兩方面內(nèi)容：一是要選擇好按期還貸方式；二是要選擇好提前還貸方式。
  　　第二：提前還貸的四大細節(jié)問題
  　?。?）、提前還貸必須問清要求：
  　　借款人想提前還貸，必須是在還款半年以上，甚至個別銀行要求已經(jīng)還款一年以上。
  　　銀行一般要求借款人提前15個工作日提交書面或電話申請，銀行接到借款人提前還貸申請后要審批，所以一般需要一個月左右的時間。
  　　此外，各家銀行對于提前還貸的要求有所不同，比如有的銀行規(guī)定提前還貸是1萬的整數(shù)倍，有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金。
  　?。?）、提前還貸文件需要準備好：
  　　借款人如果要提前還貸的話，一般要在電話或書面申請后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。
  　　如果是結(jié)清全部尾款的借款人，在銀行計算出剩余貸款額后，便于借款人存入足夠的錢來提前還貸。
  　　如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務的客戶和業(yè)主，**好找專業(yè)的擔保機構(gòu)做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后，客戶不買或是客戶用**幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價的風險。
  　　（3）、提前還貸勿忘退保及解抵押：
  　　貸款人提前結(jié)清全部尾款后，銀行會出具結(jié)清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本等，打電話給相關(guān)保險公司，預約退保即可。
  　　借款人在辦理貸款時，銀行會辦理抵押登記?？蛻艚Y(jié)清貸款后，一定不要忘記去解抵押。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項權(quán)利證去各區(qū)建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說是完全屬于自己的財產(chǎn)。
  　　（4）、并非所有人都**適宜提前還貸：
  　　已經(jīng)簽約的7折利率貸款客戶，相比目前的CPI，現(xiàn)在的7折利率可以說非常低，這部分購房者的資金利用成本很低，所以不建議提前還貸。
  　　第三：不適合提前還貸的情況
  　　1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。因為目前七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率，客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房，銀行將按**新的貸款政策執(zhí)行，基準利率上浮1.1倍，借款人將得不償失。
  　　2、等額本息還款已經(jīng)超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。
  　　3、客戶如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產(chǎn)品等，或者做生意的買賣人，手里需要流動資金，如果投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。
  　　4、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。
  　　5、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。
  　　6、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
  　　以總的來說，對于沒有高于貸款利息投資渠道且現(xiàn)金充裕的購房者，可以考慮在簽署合同里標明的免違約金期限達到之后，同時在總貸款期限的三分之一時間以內(nèi)進行提前還款（如果是等額本息可以延長至還款期一半時間以內(nèi)）。如果沒超過這個三分之一的時間就不建議提前還款了。
  　　附上**新房貸利率表：（想買房的朋友可以參考）
  　　
  

  查看全文↓ 2018-07-04 00:14:11
• 138****2792

  一般來說，個人較難穩(wěn)定獲取超過貸款利息的投資收益。此時，提前償還貸款是較好的一種選擇。
  但請注意，有兩種情況不宜提前還款
  短期內(nèi)有大額消費，需要額外貸款。比如購車，大額家具家電等。因為，相比其他貸款，房貸的利率**低了
  公積金貸款由于利率低，甚至定期存款的利息都能覆蓋公積金貸款利息。不建議提前還款

  查看全文↓ 2018-07-04 00:13:32
• 146****8676

  打算買房和已經(jīng)買房的朋友們會遭到一個這樣的難題：是否有必要提前還房貸？當然一次性付款的土豪除外。下面粵商貸理財小編為大家詳細分析：提前還款利與弊。
  
  提前還房貸有什么好處？
  
  
  
  俗話說：無債一身輕。提前還房貸，之后面臨的還款壓力就會小一些。房貸的利息不少，按照100萬的房貸，基準利率，等額本息還款，30年，總共需要還本金加利息191萬，算起來利息就有91萬了。有人說拿錢去做生意和理財更好，但你們保證做生意不虧本嗎？市面上超過5%的理財產(chǎn)品就很安全嗎？炒股？有幾個能賺到錢？銀行是不希望你提前還款的，但拿破侖說過：“永遠不要做你的敵人想讓你做的事，原因很簡單，因為他希望你這樣。”而且國家可能會加息，到時候還款壓力更大。銀行比你更精明，所以要反其道而行之，提前還款。
  
  為什么不要提前還房貸？
  
  
  
  原因很簡單，銀行利息低。你到哪里可以借到4.9%的利息的貸款產(chǎn)品？螞蟻借唄？京東白條？**低日利率0.03%，折合年化11%左右，是銀行的兩倍以上，信用卡分期利息更高，達到18%。更不用說現(xiàn)金貸，利率堪比高利貸。另外，市面上高于5%的銀行理財產(chǎn)品也有很多。100萬拿來投資30年，年化5%，不算復利，本息共250萬！更不要說還有低利息的公積金貸款。此外，從通貨膨脹角度來看，100萬現(xiàn)在買100平米的房子，30年后可能只能買10平米的房子，而到時你的房產(chǎn)價值1000萬。因此，完全沒必要提前還款。
  
  其實，粵商貸小編認為：要不要提前還款要看個人情況而定。如果，你懂理財會做生意，那完全不需要提前還款。但要是，你平常喜歡賭、喜歡炒股、又對理財做生意一竅不通，那可以考慮提前還款。

  查看全文↓ 2018-07-04 00:13:14
• 145****0280

  常常聽說買房貸款時千萬不要提前還款，能貸多長時間就貸多長時間，這是為什么呢？今天總結(jié)了5個不適合提前還款的情況，希望買房貸款者在作出決定前，一定要考慮好。
  
  5種情況下千萬不要提前還房貸
  
  1、其他理財項目收益高過房貸利率
  
  對一些有頭腦的人來說，如果有一大筆錢，會計算一下，這些錢是拿去提前還款好還是購買其它的理財項目比較好。如果理財項目的利率高于房貸利率，這個時候，提前還款就不劃算了。
  
  2、降息政策出臺
  
  如果在貸款成功之后或者還貸一定期限之后，遇到國家降息政策，那么恭喜你，撿到便宜了，利息降了，意味著每個月的房貸也少了。這個時候提前還款就不劃算了。
  
  3、等額本息還款年限過半
  
  按照等額本息的還款計算方法，貸款年限過半，說明全部貸款和利息已經(jīng)超過50％——80％被償還完畢，剩下的月供本金占比重大，利息數(shù)量極少。此時，提前還款省下的錢并不多，而且大部分錢，大部分壓力都扛過去了，剩下的小部分也沒必要一下子全交付出去。
  
  4、等額本金還款期已過1／3的購房者
  
  等額本息的還款方式過半則提前還款不劃算，那么對于采用等額本金還款方式還房貸的人來說，按照等額本金的計算方法，一般情況下，當還款時間超過三分之一時，提前還款就不劃算了。
  
  因為此時利息所剩不多，剩下的基本上是本金，本金是絕對不會少的。所以，提前還款沒意義。
  
  5、擔心加息，并且經(jīng)濟能力有限的還款人
  
  對于貸款人來說，加息、提高利率都是一場噩夢，所以總想著經(jīng)濟能力合適的時候趕緊把欠銀行的錢還上。
  
  但是，對于這種普通購房者，房貸幾乎就是半輩子的積蓄，一旦出于恐慌心理，提前還上一大筆錢，原有的生活規(guī)劃就會被打亂，一旦出現(xiàn)什么緊急事件，也因經(jīng)濟壓力，無力應對。所以做出決定前，一定要好好計算一下生活與還貸之間的關(guān)系。
  
  相信現(xiàn)在大家都了解清楚了吧！一句話，在仔細測算自己的負債能力和預期收入水平的情況下，能多貸就別少貸，能不提前還款就別提前還款（特殊情況另算）。

  查看全文↓ 2018-07-04 00:12:49

相關(guān)問題

• 問 有必要提前還房貸嗎？
  答

  其實不少人覺得欠錢心里是不舒服的，所以一旦手上有閑錢就急著提前還款，其實是否提前還款還是取決于自身的家庭條件，如果手上只有10多萬就一次性把房貸解決了，萬一遇到緊急事需要用錢怎么辦？個人覺得手上還是要一定的應急資金，畢竟現(xiàn)在找親戚朋友借錢也不是很好開口，欠銀行總比欠親戚朋友好一些，不用還人情債，而且一旦結(jié)清銀行的按揭貸款再次貸款的利息和成本都要高不少，純屬個人意見，希望可以幫到你

  全部3個回答>
• 問 ??有必要提前還房貸嗎？什么時候適合提前還房貸？
  答

  一、提前償還按揭貸款是否劃算，需要結(jié)合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。二、以下三種情況不宜提前還貸1、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。2、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。3、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。三、房貸提前還款注意事項1、銀行允許提前還貸時間不同大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑€貸。在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸。2、銀行調(diào)整利息周期不同一般房貸期限都在10年以上，在這個周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照**近的央行基準利率調(diào)整為新的還款利息。外資銀行一般會選擇在當月或當季度調(diào)整?；ㄆ煦y行是在下一個季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當日便開始按新利率執(zhí)行。對于房貸族來說，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。3、"還完房貸"后別忘記撤銷抵押登記無論是在合同期內(nèi)還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。根據(jù)產(chǎn)權(quán)證在誰手里情況不同，還完貸款后領回產(chǎn)權(quán)證的程序也分好幾種，一種**簡單的情況就是產(chǎn)權(quán)證正本已經(jīng)抵押在銀行了。如果是這種情況，購房者還完了貸款，或者是提前還完貸款后就會領到一個還款憑證，銀行還會把產(chǎn)權(quán)證正本、買賣合同正本一并還給購房者。這樣購房者就可以拿回完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)證，和銀行沒有什么關(guān)系了。但由于各個銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行只需做一個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標志的房產(chǎn)證。就是貸款未還清前，提前拿到房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上其他項中會注明房屋現(xiàn)狀。如果是這種情況，購房者在還完貸款之后，除了重復上面的步驟外，還要進行一個撤銷抵押登記的程序。購房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)后，一起去房管局撤銷抵押登記，即在房產(chǎn)證他項欄目中蓋上注銷的章即可。四、適合提前還款的人群1、不愿意有負債，不想承受過大生活壓力的人。2、購房不久，處于還款初期的人。由于剛開始還貸，本金基數(shù)大，利息相應高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇。3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房價上漲較快，部分房屋評估價值相比購買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。

  全部3個回答>
• 問 ??有必要提前還房貸嗎？劃算嗎？
  答

  現(xiàn)在很多人買房辦完房貸，手頭有資金就想考慮著提前歸還銀行貸款。然而，目前大多數(shù)銀行并不歡迎借款人提前還款，各家銀行辦理提前還貸的條件與門檻都比較多，那么，市民究竟是否應當提前還貸，還是把資金用做理財產(chǎn)品、信托等其他投資渠道呢？對于提前還貸這件事，銀行與客戶之間的想法大相徑庭。在銀根緊縮的環(huán)境下，提前還款會打亂銀行原有的貸款配比和放貸計劃。因此各家銀行辦理提前還貸的條件與門檻都比較多，對不滿一年且提前還貸的借款人還會收取一定數(shù)額的違約金。與銀行相比態(tài)度不同的是，目前提前還貸在借款人當中卻是十分受歡迎的。對于借款人來說，提前還貸的目的在于減少貸款利息的支出，不少手中握有流動現(xiàn)金的人都打算提前歸還銀行貸款。對此，專家表示，兩類客戶可以考慮提前還貸。首先是目前還處于還款初期的客戶，因為還款利息的支出一般都產(chǎn)生在還款初期，而到了后期其實已償還了大部分利息，提前還貸并不劃算。如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇。其次是執(zhí)行上浮利率的貸款人，由于執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款，相對會比較劃算。值得注意的是，如果用戶正享受著公積金貸款或7折利率，那么不必急于還款。因為目前7折的五年期貸款利率低于五年期存款利率，即使是把這些錢存入銀行，收益也要比提前還貸合適，如果提前還貸后再貸款購房，絕對不可能借到這么便宜的錢了。做買賣的生意人，手里需要更多的流動資金，如果投資回報率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。如果客戶選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。由于公積金貸款含政策性補貼的成分，所以，貸款利率比商貸低不少。案例分析1客戶王先生借款100萬元、分15年還、執(zhí)行6.55%的基準利率，從2014年1月開始還款，6月選擇還款20萬元，如果選擇還款期限不變，可以節(jié)省利息115857.58元，提前還款后，月供從原本的8738.58元降低至6883.75；如果選擇月供不變，減少貸款期限，還款年限則由2028 年12月縮短至2024年6月，利息總額減少260016.8元。不過，由于貸款期限不滿一年，王先生可能會被收取一定的違約金。案例分析2為了方便計算，我們還是以貸款100萬元、15年還、年利率6.55%計算，只不過還款日期從2004年1月開始，王先生在今年6月提前還款20萬元，在還款期不變的情況下，節(jié)省利息支出僅為33462.82元，月供由8738.58元降低至4334.92元；如果月供不變，縮短還款年限，可節(jié)省利息51505.38元，**后還款期則由2018年12月變?yōu)?016年6月。結(jié)論從上面的案例可以看出，在貸款初期提前還款節(jié)省的利息是**多的，如果到了還款后期，提前還款的意義不大。另外，如果選擇提前還款，**好選擇月供不變、縮短還款時間的方式，這樣會節(jié)省更多利息。

  全部3個回答>
• 問 有錢了到底有沒有必要提前還房貸呀好糾結(jié)
  答

  一、公積金貸款不容易貸得，結(jié)清后再買房，很可能貸不到；二、遇有再次購房，閑錢被拿去結(jié)清公貸，只好申請商貸，利率上浮30%，**要五成；三、急需用錢，孩子上學，父母醫(yī)病，買車，，，沒有閑錢，申請抵押貸款，同樣是高利率；四、繼續(xù)還公貸，拿閑錢買短期理財產(chǎn)品，穩(wěn)妥，收益超過還公貸的利息，還有額外的收入；五、找到好的項目投資，70+萬，回報年收益至少10%，民間借貸都是至少24%（月息2分）的收益。說這么多，一句話，貸到公積金貸款就是撿了便宜，還清貸款就是主動放棄低息貸款的優(yōu)惠

  全部3個回答>
• 問 公積金貸款有必要提前還嗎？
  答

  住房公積金貸款是否有必要提前還款,應當視自身情況確定。如果沒有更好的投資途徑,手頭閑錢較多,那么可以選擇提前還款,畢竟提前還款可以比原定貸款計劃少還許多利息;還有很重的一點是,同商業(yè)貸款提前還款想比,公積金提前還款沒有手續(xù)費或違約金,相當于額外節(jié)省了一部分開支,所以利用閑置資金進行公積金提前還貸不失為一個省錢的好辦法。