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• 154****4387

  一、商業(yè)用地上建的住宅與普通商品房一樣的情況，現實中是存在的。售樓員可能沒說謊。
  二、開發(fā)商是否承諾能夠落實，這個問題你問開發(fā)商以外的任何人都不會知道，問誰也沒答案。想得到確切答案非常簡單，你看看開發(fā)商的五證（正規(guī)售樓處一定會有的，沒有五證的不建議購買），五證上標注的是商業(yè)還是住宅，再去房產管理部門咨詢這個樓盤的契稅比率是多少，商業(yè)是4%，住宅是1.5%。
  三、商業(yè)產權是不會享受住宅一樣的貸款和**政策的。

  查看全文↓ 2018-07-01 09:57:27
• 131****7765

  商業(yè)住宅是指在土地性質為商業(yè)用地上建設的住宅用房，稱為商業(yè)住宅，例如像市場上售賣的產權為40-50年的酒店式公寓就是商業(yè)住宅。而商品房則屬于普通住宅，產權70年。購房者在買房的時候應該注意商業(yè)住宅和商品住房區(qū)分開來，由于土地性質不同，商業(yè)住宅產權也和普通商品房產權不同。相信不少購房者在買房的時候都會有此類疑惑，商業(yè)住宅跟普通的商品住宅有什么區(qū)別？
  與商品住宅的區(qū)別就在于其土地使用性質和產權性質的差異
  1、土地使用年限不同
  商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年
  2、產權性質不同
  商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點一般是下層商業(yè)網點，上層為民用住宅。
  一般來講，土地原有的規(guī)劃性質，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開發(fā)商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。
  但出于市場的不同需要，開發(fā)商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業(yè)性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為 商業(yè)的房產。雖然購房者**終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。
  其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發(fā)商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準）。
  與原有土地性質不同用途房產的利弊
  這里，將新興的在商業(yè)用地建住宅的利弊歸納如下：
  弊端主要有以下幾點：
  1、使用年限
  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。
  產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規(guī) 定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后，國家有權 收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業(yè)主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買 綜合用地上的商住住宅還是有一定風險?！段餀喾ā返?49條規(guī)定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續(xù)期，依照法律 規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
  2、交易稅費
  初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高。
  3、按揭方式
  大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年。
  4、日常生活成本
  如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
  5、設計標準
  設計導向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  6、落戶問題
  無法遷入戶口
  優(yōu)點主要有以下幾點：
  1、關于保值性
  開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，**關鍵的原因在于區(qū)域的住 宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。
  2、關于建造標準
  非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

  查看全文↓ 2018-07-01 09:57:15
• 144****8461

  可以，只要規(guī)劃局批準你按住宅那樣建設，房產登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產證是商業(yè)房產，不是住宅，交易按商業(yè)房產繳納稅費，而且到期需要按商業(yè)用地再補繳地價，只有40年期限。
  不能按住宅用地那樣70年到期自動延期。

  查看全文↓ 2018-07-01 09:57:00

相關問題

• 問 商業(yè)用地能建住宅嗎?商業(yè)用地建住宅的有哪些利弊?
  答

  產權年限不同，住宅用地70年，商業(yè)用地50年，除非建的是酒店式公寓，否則不合算的。如果能改變土地性質另當別論。

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• 問 商業(yè)用地能建住宅嗎?商業(yè)用地建住宅的有什么利弊?
  答

  弊端主要有以下幾點：1、使用年限商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重；產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業(yè)主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險?！段餀喾ā返?49條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年后的土地出讓金肯定會比現在的貴！2、交易稅費初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高3、按揭方式大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年4、日常生活成本如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。如水費：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）5、設計標準設計導向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。6、落戶問題無法遷入戶口優(yōu)點主要有以下幾點：1、關于保值性開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現性強，風險小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當然，**關鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強！能實現較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。2、關于建造標準非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。3、可以注冊公司2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。因此，非住宅類房產，可以注冊公司

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• 問 商業(yè)用地可以建公寓嗎? 商業(yè)用地上建住宅
  答

  弊端主要有以下幾點：1、使用年限商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重；產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業(yè)主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險?！段餀喾ā返?49條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年后的土地出讓金肯定會比現在的貴！2、交易稅費初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高

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• 問 商業(yè)用地可以建公寓嗎? 商業(yè)用地上建住宅
  答

  辨別方法：查看《國土使用證》按照相關規(guī)定，房屋使用權性質和土地使用權是一致的，涉及商品房的性質只有住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地要是你在售樓部沒有看到《國土使用證》，可詢問置業(yè)顧問。弄清區(qū)別：有4個不同點用途不同。商業(yè)性質的公寓可作為辦公場所注冊，但不能遷入戶口;住宅性質的公寓可以入戶，但不能注冊辦公場所。使用年限不同。在重慶，商業(yè)期限是40年，住宅期限則是50年。使用成本不同。商業(yè)性質的公寓契稅按3%收取，水電費、管理費等也按照商業(yè)標準收取;而住宅性質的公寓契稅按照1.5%收取，水電費按民用標準收取。商業(yè)價值不同。商業(yè)性質的公寓商業(yè)價值更高，通常單價也要比住宅性質的公寓高出1000到2000元/平方米。如果要在銀行辦理抵押貸款，兩處總價相當的房產，前者的評估價要比后者高得多。

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• 問 商業(yè)用地能建住宅嗎？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  可以，只要規(guī)劃局批準你按住宅那樣建設，房產登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產證是商業(yè)房產，不是住宅，交易按商業(yè)房產繳納稅費，而且到期需要按商業(yè)用地再補繳地價，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動延期?！段餀喾ā返?49條規(guī)定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續(xù)期，依照法律 規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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