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• 153****3018

  近日有網(wǎng)友表示他**近看上了一個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論是區(qū)位、價(jià)格還是戶型都比較合他的心意。但是有一個(gè)細(xì)節(jié)有些讓他放不下心：土地性質(zhì)。售樓小姐告訴他這個(gè)樓盤所使用的土地是商業(yè)性質(zhì)，而非住宅性質(zhì)的。他想知道，商業(yè)用地的土地性質(zhì)究意會(huì)不會(huì)帶來(lái)什么影響?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有很多商住樓，這個(gè)問(wèn)題估計(jì)是很多人都很關(guān)注的問(wèn)題，在這里小編為大家整理了一下關(guān)于商業(yè)用地性質(zhì)的住宅和普通關(guān)于商業(yè)用地性質(zhì)的住宅和普通商品房住宅的商品房住宅的一些區(qū)別，希望對(duì)大家有所幫助。
  首先，使用年限存在差異。 事實(shí)上，關(guān)于土地性質(zhì)的問(wèn)題，還要追溯到1990年國(guó)務(wù)院公布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，并對(duì)各類性質(zhì)土地的**高使用權(quán)年限進(jìn)行了說(shuō)明，分別是居住用地七十年;
  工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年、綜合或者其他用地五十年。所以很明顯，根據(jù)這份條例，購(gòu)買在非“居住”用地上建造的房子，首先受影響的是使用權(quán)年限，也就是說(shuō)，這類住宅的使用權(quán)期限都要短于居住用地上的住宅。
  而且根據(jù)今年兩會(huì)剛剛通過(guò)的《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@就是說(shuō)，住宅用地上建造的房屋，使用期限已經(jīng)基本不受之前“七十年”的束縛，而非住宅用地上的房產(chǎn)期滿之后如何延續(xù)，則還有一定具體問(wèn)題具體分析的空間。
  貸款、生活成本、戶口問(wèn)題需要注意 除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅項(xiàng)目還會(huì)面臨下面幾個(gè)不同的地方。
  首先是貸款，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，目前，銀行一般都會(huì)允許貸款人辦理****少三成、**多貸款七成、**長(zhǎng)三十年還清的個(gè)人住房貸款，但如果是購(gòu)買非居住用地的房子，銀行雖然也有可能按普通住房貸款來(lái)辦理，但多數(shù)情況往往會(huì)按照商業(yè)樓，即****少四成，**長(zhǎng)十年還清的情況來(lái)辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu)惠。
  其次是生活成本的不同。由于土地性質(zhì)是商業(yè)或者工業(yè)，用電、用水等方面的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要按照商業(yè)或者工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，一般要比普通生活用電、用水的價(jià)格高出30%左右。
  但對(duì)于綜合性質(zhì)的土地來(lái)說(shuō)，由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項(xiàng)，那么在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  當(dāng)然為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，消費(fèi)者**好讓開(kāi)發(fā)商在合同中注明，或者通過(guò)補(bǔ)充條款的方式規(guī)定進(jìn)去，這樣如果發(fā)生糾紛才能有案可查。
  再次是戶口問(wèn)題。在商業(yè)用地上建造的房屋，由于其商業(yè)或者辦公性質(zhì)，原則上是不可以落戶口的;至于綜合用地，則因?yàn)樗赡馨俗≌㈨?xiàng)，所以正常情況下并不影響購(gòu)房落戶的實(shí)行。 **后關(guān)于土地使用年限還要再說(shuō)一點(diǎn)，這個(gè)“年限”是根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)間來(lái)開(kāi)始計(jì)算的，也就是一般所說(shuō)開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)間算起，而不是有些人理解的是從買房人簽訂購(gòu)房合同算起，更不是從入住開(kāi)始算。
  具體的使用權(quán)期限會(huì)在購(gòu)房合同中寫明，對(duì)此購(gòu)房者也要必須給予足夠的關(guān)注。

  查看全文↓ 2018-07-01 01:52:32
• 147****4741

  可以買，但是需要考慮清楚，畢竟它獨(dú)特的屬性有別于普通住宅的。
  
  房子的選擇有多種多樣，什么小戶型、軌交房、精裝房、大平層、公寓、獨(dú)棟別墅、loft等等。而因?yàn)樯虾Ｏ拶?gòu)，所以商住兩用房的項(xiàng)目增加，也有更多人選擇此類房源。那么到底商住兩用房有些啥優(yōu)缺點(diǎn)呢？
  
  商住兩用房的優(yōu)勢(shì)
  
  小戶型較多，以40-80平米為主，總價(jià)低；
  
  人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高；
  
  對(duì)于限購(gòu)的城市來(lái)說(shuō)，商住用房不限購(gòu)；
  
  有l(wèi)oft戶型，如買30平方米相當(dāng)于買60平方米。
  
  商住兩用房的缺陷
  
  **高，貸款利率高
  
  購(gòu)買商住兩用房**大于等于45%；
  
  貸款期限小于等于10年；
  
  貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍；
  
  住房公積金僅可提取、不可用于貸款。
  
  生活成本相對(duì)較高
  
  物業(yè)管理費(fèi)為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅，一般大于3元/平方米/月；
  
  為商業(yè)用水和商業(yè)用電（水：商業(yè)用水6.21元/噸，民用水4元/噸；電：商業(yè)用電1.25元/度，民用電0.48元/度）
  
  PS：出于商用安全考慮，不少商住用房項(xiàng)目全部或部分禁用燃?xì)?br/>
  土地使用權(quán)期限較短
  
  普通住宅：使用期限，居住用地70年；期滿后自動(dòng)續(xù)期。
  
  商住用房：使用期限，綜合用地50年，期滿后依法律規(guī)定辦理。
  
  購(gòu)買商住兩用房的注意要點(diǎn)
  
  明確未來(lái)使用費(fèi)的繳納依據(jù)，購(gòu)房者應(yīng)在選購(gòu)時(shí)問(wèn)清水、電、暖等是否采取商用價(jià)格，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，有些費(fèi)用可按民用價(jià)格繳納。
  
  所選項(xiàng)目是否有配建，非住宅項(xiàng)目一般不會(huì)被強(qiáng)制配套幼兒園、**，醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等。
  
  首選，商、住分區(qū)，商用區(qū)和居住區(qū)為不同樓座、相對(duì)獨(dú)立，甚至連小區(qū)配套、公用設(shè)施都各自獨(dú)立，避免了混用。
  
  其次，商、住分層，商用房分配到低層，居住曾和商用房之上，分層管理將商住和自住的空間分割（注意：選購(gòu)這種房產(chǎn)時(shí)盡量選出入樓通道獨(dú)立，電梯分開(kāi)。小區(qū)配套和公用設(shè)施共享程度低的項(xiàng)目）

  查看全文↓ 2018-07-01 01:52:18
• 151****5788

  事實(shí)上，關(guān)于土地性質(zhì)的問(wèn)題，還要追溯到1990年國(guó)務(wù)院公布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，并對(duì)各類性質(zhì)土地的**高使用權(quán)年限進(jìn)行了說(shuō)明，分別是居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年、綜合或者其他用地五十年。所以很明顯，根據(jù)這份條例，購(gòu)買在非“居住”用地上建造的房子，首先受影響的是使用權(quán)年限，也就是說(shuō)，這類住宅的使用權(quán)期限都要短于居住用地上的住宅。另外，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@就是說(shuō)，住宅用地上建造的房屋，使用期限已經(jīng)基本不受之前“七十年”的束縛，而非住宅用地上的房產(chǎn)期滿之后如何延續(xù)，則還有一定具體問(wèn)題具體分析的空間。
  　　■提醒：
  生活成本、戶口問(wèn)題需要注意
  除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅項(xiàng)目還會(huì)面臨下面幾個(gè)不同的地方。
  首先是生活成本的不同。由于土地性質(zhì)是商業(yè)或者工業(yè)，用電、用水等方面的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要按照商業(yè)或者工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，一般要比普通生活用電、用水的價(jià)格高。但對(duì)于綜合性質(zhì)的土地來(lái)說(shuō)，由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項(xiàng)，那么在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者**好讓開(kāi)發(fā)商在合同中注明，或者通過(guò)補(bǔ)充條款的方式規(guī)定進(jìn)去，這樣如果發(fā)生糾紛才能有案可查。
  其次是戶口問(wèn)題。在商業(yè)用地上建造的房屋，由于其商業(yè)或者辦公性質(zhì)，原則上是不可以落戶口的；至于綜合用地，則因?yàn)樗赡馨俗≌㈨?xiàng)，所以正常情況下并不影響購(gòu)房落戶的實(shí)行。
  **后關(guān)于土地使用年限還要再說(shuō)一點(diǎn)，這個(gè)“年限”是根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)間來(lái)開(kāi)始計(jì)算的，也就是一般所說(shuō)開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)間算起，而不是有些人理解的是從買房人簽訂購(gòu)房合同算起，更不是從入住開(kāi)始算。具體的使用權(quán)期限會(huì)在購(gòu)房合同中寫明，購(gòu)房者也要必須給予足夠的關(guān)注。

  查看全文↓ 2018-07-01 01:52:01
• 145****1050

  弊端主要有以下幾點(diǎn)：
  1、使用年限
  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重；
  產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙?gòu)買后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無(wú)所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國(guó)有。國(guó)家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國(guó)家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽(tīng)起來(lái)好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購(gòu)買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國(guó)家交納土地出讓金，國(guó)家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會(huì)賠30年，但會(huì)多繳一些土地出讓金，因?yàn)?0年后的土地出讓金肯定會(huì)比現(xiàn)在的貴！
  2、交易稅費(fèi)
  初次購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；
  如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高
  3、按揭方式
  大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長(zhǎng)貸款年限10年
  4、日常生活成本
  如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問(wèn)清楚。目前，開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。
  如水費(fèi)：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）
  5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
  設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  6、落戶問(wèn)題
  無(wú)法遷入戶口
  優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
  1、關(guān)于保值性
  開(kāi)發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷售速度快資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值。因此購(gòu)房者在購(gòu)買這類住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。
  2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)
  非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。
  3、可以注冊(cè)公司
  2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購(gòu)房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無(wú)法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊(cè)。因此，非住宅類房產(chǎn)，可以注冊(cè)公司

  查看全文↓ 2018-07-01 01:51:48
• 152****5489

  近日有網(wǎng)友表示他**近看上了一個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論是區(qū)位、價(jià)格還是戶型都比較合他的心意。但是有一個(gè)細(xì)節(jié)有些讓他放不下心：土地性質(zhì)。售樓小姐告訴他這個(gè)樓盤所使用的土地是商業(yè)性質(zhì)，而非住宅性質(zhì)的。他想知道，商業(yè)用地的土地性質(zhì)究意會(huì)不會(huì)帶來(lái)什么影響?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有很多商住樓，這個(gè)問(wèn)題估計(jì)是很多人都很關(guān)注的問(wèn)題，在這里小編為大家整理了一下關(guān)于商業(yè)用地性質(zhì)的住宅和普通關(guān)于商業(yè)用地性質(zhì)的住宅和普通商品房住宅的商品房住宅的一些區(qū)別，希望對(duì)大家有所幫助。
  首先，使用年限存在差異。 事實(shí)上，關(guān)于土地性質(zhì)的問(wèn)題，還要追溯到1990年國(guó)務(wù)院公布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，并對(duì)各類性質(zhì)土地的**高使用權(quán)年限進(jìn)行了說(shuō)明，分別是居住用地七十年;
  工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年、綜合或者其他用地五十年。所以很明顯，根據(jù)這份條例，購(gòu)買在非“居住”用地上建造的房子，首先受影響的是使用權(quán)年限，也就是說(shuō)，這類住宅的使用權(quán)期限都要短于居住用地上的住宅。
  而且根據(jù)今年兩會(huì)剛剛通過(guò)的《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@就是說(shuō)，住宅用地上建造的房屋，使用期限已經(jīng)基本不受之前“七十年”的束縛，而非住宅用地上的房產(chǎn)期滿之后如何延續(xù)，則還有一定具體問(wèn)題具體分析的空間。
  貸款、生活成本、戶口問(wèn)題需要注意 除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅項(xiàng)目還會(huì)面臨下面幾個(gè)不同的地方。
  首先是貸款，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，目前，銀行一般都會(huì)允許貸款人辦理****少三成、**多貸款七成、**長(zhǎng)三十年還清的個(gè)人住房貸款，但如果是購(gòu)買非居住用地的房子，銀行雖然也有可能按普通住房貸款來(lái)辦理，但多數(shù)情況往往會(huì)按照商業(yè)樓，即****少四成，**長(zhǎng)十年還清的情況來(lái)辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu)惠。
  其次是生活成本的不同。由于土地性質(zhì)是商業(yè)或者工業(yè)，用電、用水等方面的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要按照商業(yè)或者工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，一般要比普通生活用電、用水的價(jià)格高出30%左右。
  但對(duì)于綜合性質(zhì)的土地來(lái)說(shuō)，由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項(xiàng)，那么在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  當(dāng)然為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，消費(fèi)者**好讓開(kāi)發(fā)商在合同中注明，或者通過(guò)補(bǔ)充條款的方式規(guī)定進(jìn)去，這樣如果發(fā)生糾紛才能有案可查。
  再次是戶口問(wèn)題。在商業(yè)用地上建造的房屋，由于其商業(yè)或者辦公性質(zhì)，原則上是不可以落戶口的;至于綜合用地，則因?yàn)樗赡馨俗≌㈨?xiàng)，所以正常情況下并不影響購(gòu)房落戶的實(shí)行。 **后關(guān)于土地使用年限還要再說(shuō)一點(diǎn)，這個(gè)“年限”是根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)間來(lái)開(kāi)始計(jì)算的，也就是一般所說(shuō)開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)間算起，而不是有些人理解的是從買房人簽訂購(gòu)房合同算起，更不是從入住開(kāi)始算。
  具體的使用權(quán)期限會(huì)在購(gòu)房合同中寫明，對(duì)此購(gòu)房者也要必須給予足夠的關(guān)注。

  查看全文↓ 2018-07-01 01:51:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商業(yè)用地的房子能買嗎？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  可以買，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是買了地皮之后隔了好久才開(kāi)發(fā)的，這樣的房子一般價(jià)格會(huì)比較低，其實(shí)一樣住！即使你真的能住到房子到期，補(bǔ)交個(gè)土地出讓金（大概是2%）就好了，很劃算

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商業(yè)用地40年產(chǎn)權(quán)的房子能買嗎
  答

  日常我們所說(shuō)的40年產(chǎn)權(quán)是什么意思呢？回答這個(gè)問(wèn)題需要區(qū)分兩個(gè)概念，一個(gè)是房屋所有權(quán)，一個(gè)是土地使用權(quán)。我們一般所說(shuō)的40年產(chǎn)權(quán)其實(shí)是指建筑的土地使用年限是40年。這里所說(shuō)的40年是指開(kāi)發(fā)商拿地之后開(kāi)始計(jì)算的40年，那么四十年產(chǎn)權(quán)的房子能買嗎？房屋所有權(quán)，又叫房屋產(chǎn)權(quán)，是房屋所有人獨(dú)占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以排除他人的干涉，對(duì)其所有的房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分。房屋所有權(quán)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)年限限制的。土地使用權(quán)，是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過(guò)法律限定的**高年限。40年產(chǎn)權(quán)是什么意思依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合或者其他用地五十年。從開(kāi)發(fā)商拿地到開(kāi)工建設(shè)，再到房屋建成業(yè)主入住，這之間的時(shí)間不等，至少需要兩三年時(shí)間。也有一些特殊情況，土地被開(kāi)發(fā)商拍下之后，由于種種原因遲遲未開(kāi)工，甚至被多次倒手，十幾年過(guò)去之后才開(kāi)始開(kāi)發(fā)。所以購(gòu)房者購(gòu)買開(kāi)發(fā)商40年產(chǎn)權(quán)后并不能真正擁有房屋40年，房屋產(chǎn)權(quán)年限到期后需要續(xù)期。四十年產(chǎn)權(quán)的房子能買嗎？40年產(chǎn)權(quán)的房子并不是小產(chǎn)權(quán)房也不是違章建筑，是可以正常購(gòu)買的。這里所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)是指土地使用年限，即土地使用證上載明的40年。一般情況下40年產(chǎn)權(quán)為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，這類房屋住戶的水電費(fèi)將按照商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，比普通居民用電用水價(jià)格要高。購(gòu)房者在購(gòu)買商品房一定要對(duì)房屋年限有所了解，不能買一套40年產(chǎn)權(quán)的房子只能用20年，這是得不償失的。另外，開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)也應(yīng)對(duì)客戶說(shuō)明商品房使用年限具體有多久的問(wèn)題。

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• 問(wèn) 我就想知道購(gòu)房合同能簽孩子的名字嗎？
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  年滿十八歲的子女屬于成人，也就是說(shuō)有具有完全民事行為能力，父母未經(jīng)授權(quán)，不能代簽合同。如果父母出錢為子女購(gòu)房，合同主體是其子女時(shí)，那么這個(gè)合同必須由其子女簽字確認(rèn)方有效，父母未經(jīng)授權(quán)代簽，就屬于無(wú)效合同。如果父母購(gòu)房，子女在房產(chǎn)證上占有份額，那么父母和子女都必須在合同上簽字，同樣，未經(jīng)授權(quán)不能代簽。

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• 問(wèn) 我想知道商業(yè)用地如何自由轉(zhuǎn)讓
  答

  商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，只要按要求繳納了土地出讓金，且有核發(fā)土地證，能證明你是合法的土地使用權(quán)人，都可以對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

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• 問(wèn) 我想知道住宅用地可以建商業(yè)建筑嗎？
  答

  在住宅用地上改建商業(yè)建筑的情況，屬于改變土地用途。需要報(bào)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。如果未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變土地用途的，有可能構(gòu)成非法占用土地。一、《土地管理法》第五十六條規(guī)定，建設(shè)用地單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。二、《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條明確規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。三、《土地管理法》第八十條規(guī)定，不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款。四、《查處土地違法行為立案標(biāo)準(zhǔn)》（國(guó)土資發(fā)[2005] 176號(hào)）第二節(jié)第（七）也明確規(guī)定，不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的構(gòu)成非法占用土地。

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