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• 131****4556

  所謂商品房回購(gòu)，是指開(kāi)發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房（包括期房和現(xiàn)房）予以購(gòu)回的行為。其特征如下：
  1，商品房回購(gòu)的主體是開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人或貸款人。商品房回購(gòu)的回購(gòu)合同，有可能是開(kāi)發(fā)商同回購(gòu)房人簽訂，如開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承諾：購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商品房的，在經(jīng)過(guò)多少年以后，由開(kāi)發(fā)商按一定的投資回報(bào)率予以回購(gòu)；有可能是開(kāi)發(fā)商同貸款人簽訂，如開(kāi)發(fā)商對(duì)貸款人承諾：當(dāng)購(gòu)房人連續(xù)幾個(gè)月不能還款，貸款人變賣(mài)抵押房屋時(shí)，由開(kāi)發(fā)商予以回購(gòu)；還有可能是開(kāi)發(fā)商同購(gòu)房人、貸款人三方一起簽訂，如合同約定：當(dāng)購(gòu)房人連續(xù)幾個(gè)月不能還款，貸款人要求開(kāi)發(fā)商對(duì)該商品房予以回購(gòu)，開(kāi)發(fā)商則按照合同約定予以回購(gòu)，這種在實(shí)踐中比較多見(jiàn)。
  2，商品房回購(gòu)的標(biāo)的是商品房，包括預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房。實(shí)踐中，除商品房之外，其他房屋也有可能存在回購(gòu)的問(wèn)題，如房改房特別是購(gòu)房人只享有部分產(chǎn)權(quán)的房改房，在購(gòu)房五年后進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)，原單位在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果單位從購(gòu)房人手中將該房改房買(mǎi)回，實(shí)質(zhì)上也屬于回購(gòu)。因此，商品房回購(gòu)的標(biāo)的只指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的向社會(huì)發(fā)售的商品房，而不包括房改房、集資房、拆遷房、國(guó)有直管公房及私人所建住宅等非開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋。
  3，商品房回購(gòu)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，是對(duì)開(kāi)發(fā)商已售出的商品房通過(guò)再交易行為而使之重新回歸開(kāi)發(fā)商。在這里，開(kāi)發(fā)商由原來(lái)的賣(mài)方變?yōu)橘I(mǎi)方，購(gòu)房人由原來(lái)的買(mǎi)方變?yōu)橘u(mài)方，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過(guò)回購(gòu)合同重新確定。

  查看全文↓ 2018-06-29 16:42:38
• 154****0999

  一般情況下以下八種情況可以回購(gòu)：
  1、實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%；
  2、開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期；
  3、開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)形式、如戶型、空間尺寸、朝向等；
  4、開(kāi)發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋；
  5、開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用；
  6、不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；
  7、購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致；
  8、合同中約定的其他退房條件出現(xiàn)；
  發(fā)生重大自然或人為災(zāi)害時(shí)，由政府組織科學(xué)論證，確定是否由政府回購(gòu)。
  回購(gòu)主體
  1、一般情況下是開(kāi)發(fā)商回購(gòu)；
  2、政府回購(gòu)，這種情況一般是指在遇到重大自然或者人為災(zāi)害或是因政府行政行為所導(dǎo)致的房屋所有人權(quán)益受損，相關(guān)政府部門(mén)通過(guò)行政行為予以回購(gòu)。本質(zhì)上是一種社會(huì)保障行為，是對(duì)開(kāi)發(fā)商已售出的商品房通過(guò)政府的再交易行為回到政府。
  回購(gòu)方式
  1. 開(kāi)發(fā)商回購(gòu)：按照法律規(guī)定等各項(xiàng)規(guī)定和合同約定內(nèi)容執(zhí)行。
  2. 政府回購(gòu)：這種因重大自然和人為災(zāi)害引發(fā)的房屋回購(gòu)，需要經(jīng)過(guò)科學(xué)論證，評(píng)估房屋受損情況，是否還能居住，**終確定是否修繕后居住，還是直接回購(gòu)。政府回購(gòu)的核心，在人為災(zāi)害中，責(zé)任的認(rèn)定是是否進(jìn)行房屋回購(gòu)的**關(guān)鍵的因素。如果事故責(zé)任主體是企事業(yè)單位或者個(gè)人，而不是政府，則會(huì)引發(fā)各種法律爭(zhēng)議。業(yè)主們也有權(quán)向事故責(zé)任單位主張賠償。
  如何回購(gòu)及業(yè)主注意事項(xiàng)
  在自然災(zāi)害或是人為災(zāi)害中，受損業(yè)主的索賠也應(yīng)該遵循一定的合法途徑。受損業(yè)主個(gè)人應(yīng)先將先情況上報(bào)到相應(yīng)的街道、居委會(huì)、建委等相關(guān)部門(mén)，相關(guān)部門(mén)組織專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，**后根據(jù)小區(qū)整體價(jià)值、小區(qū)所在位置、房屋受損程度等情況判定賠償方式。受損業(yè)主在維護(hù)自己合法權(quán)益時(shí)，應(yīng)該注意做好證據(jù)的保留，為以后的索賠做好準(zhǔn)備。

  查看全文↓ 2018-06-29 16:42:21
• 156****5960

  　通常意義上說(shuō)的回購(gòu)是指，賣(mài)主與買(mǎi)主事先在合同中約定，當(dāng)合同約定的條款成就時(shí)，賣(mài)主有權(quán)從買(mǎi)主手中將已轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)主的物品再賣(mài)回來(lái)的制度，其目的是為了保護(hù)賣(mài)方的利益。
  　　而所謂的開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)，是指開(kāi)發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房（包括期房和現(xiàn)房）予以購(gòu)回的行為。
  　　期房回購(gòu)的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，購(gòu)房人須在抵押房產(chǎn)竣工后才能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)， 并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
  　　開(kāi)發(fā)商回購(gòu)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類(lèi)型，目前實(shí)踐中主要存在以下幾種分類(lèi)：按照按揭貸款中房屋是否建成為標(biāo)準(zhǔn)可以分為期房回購(gòu)與現(xiàn)房回購(gòu)；根據(jù)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的目的，可以分為投資型回購(gòu)和擔(dān)保型回購(gòu)；根據(jù)回購(gòu)時(shí)是否根據(jù)事前約定而進(jìn)行，將商品房回購(gòu)分為事前有約定的回購(gòu)和事前無(wú)約定的回購(gòu)等等。

  查看全文↓ 2018-06-29 16:42:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??什么是商品房預(yù)售回購(gòu)？誰(shuí)知道呢？
  答

  1、實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%；2、開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期；3、開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)形式、如戶型、空間尺寸、朝向等；4、開(kāi)發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋；5、發(fā)生重大自然或人為災(zāi)害時(shí)，由政府組織科學(xué)論證，確定是否由政府回購(gòu)。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)商品房預(yù)售回購(gòu)是什么意思呢？
  答

  通常意義上說(shuō)的回購(gòu)是指，賣(mài)主與買(mǎi)主事先在合同中約定，當(dāng)合同約定的條款成就時(shí)，賣(mài)主有權(quán)從買(mǎi)主手中將已轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)主的物品再賣(mài)回來(lái)的制度，其目的是為了保護(hù)賣(mài)方的利益。而所謂的開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)，是指開(kāi)發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房（包括期房和現(xiàn)房）予以購(gòu)回的行為。期房回購(gòu)的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，購(gòu)房人須在抵押房產(chǎn)竣工后才能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)， 并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。開(kāi)發(fā)商回購(gòu)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類(lèi)型，目前實(shí)踐中主要存在以下幾種分類(lèi)：按照按揭貸款中房屋是否建成為標(biāo)準(zhǔn)可以分為期房回購(gòu)與現(xiàn)房回購(gòu)；根據(jù)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的目的，可以分為投資型回購(gòu)和擔(dān)保型回購(gòu)；根據(jù)回購(gòu)時(shí)是否根據(jù)事前約定而進(jìn)行，將商品房回購(gòu)分為事前有約定的回購(gòu)和事前無(wú)約定的回購(gòu)等等。

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• 問(wèn) 商品房回購(gòu)合同是什么??？
  答

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。　　簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)：　　(一) 查證：　　**主要的應(yīng)該看商品房預(yù)售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋坐落位置、樓號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù)應(yīng)注明地下車(chē)位的范圍、車(chē)位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款以及維修費(fèi)、物管費(fèi)等等?！　?二)面積的確定與差異的處理：　　應(yīng)當(dāng)明確合同中認(rèn)定的面積是出賣(mài)人暫測(cè)面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積(對(duì)于預(yù)售商品房來(lái)說(shuō)，一般都是暫測(cè)面積)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積(即產(chǎn)權(quán)證上登記面積)為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)值具有法律效力?！　×硗?，由于房屋的墻皮厚薄、測(cè)量誤差、設(shè)計(jì)更改等原因，暫測(cè)面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的現(xiàn)象客觀存在且相當(dāng)普遍。因此，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要在合同中詳盡地約定面積差異處理的方法。　　(三)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：　　應(yīng)當(dāng)明確合同中選擇的是哪種計(jì)價(jià)面積，是建筑面積、套內(nèi)建筑面積，還是按套計(jì)價(jià)等。通常是采用建筑面積計(jì)價(jià)，這時(shí)還要明確套內(nèi)建筑面積和公共(用)分?jǐn)偯娣e是多少。　　(四)付款方式的選擇：　　在合同中應(yīng)予明確付款方式和交付時(shí)間，同時(shí)明確違約責(zé)任。對(duì)于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如出賣(mài)人聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等可以拒付。　　(五)物業(yè)維修資金的交納：　　物業(yè)維修資金是房屋維修的專(zhuān)項(xiàng)資金，此項(xiàng)資金應(yīng)存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，一定要明確交納方式，如果委托出賣(mài)人代為交納的，應(yīng)約定維修資金繳納憑證領(lǐng)取日期。　　(六)裝修質(zhì)量要求：　　要詳細(xì)地把裝修質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門(mén)、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等?！　?七)關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更的約定：　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更情況，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真查看合同中可能出現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)，并進(jìn)行詳細(xì)約定。　　(八)保修責(zé)任：　　合同中要明確規(guī)定商品住宅的保修責(zé)任。按照規(guī)定，出賣(mài)人在商品住宅交付使用時(shí)，必須向買(mǎi)受人提供《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任?！　?九)合同糾紛的處理：　　在合同履行過(guò)程中有時(shí)難免會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議，因此消費(fèi)者一定要與出賣(mài)人約定好爭(zhēng)議解決途徑和方式?！　?十)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：　　必須要求出賣(mài)人承諾將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的具體時(shí)間，明確房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)辦理的方式(由出賣(mài)人代辦或自行辦理)以及遲辦的違約責(zé)任。　　(十一)補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng)：　　由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和出賣(mài)人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行修改。　　(十二)其他注意事項(xiàng)：　　在簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，應(yīng)在所有空白處劃線;雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。　　在簽訂正式購(gòu)房合同后，**好對(duì)該合同進(jìn)行復(fù)印備份，并由出賣(mài)人或代理人簽名確認(rèn)，直至該合同由出賣(mài)人到房管部門(mén)備案，以便日后出現(xiàn)糾紛時(shí)作為證據(jù)。

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• 問(wèn) 誰(shuí)曉得商品房預(yù)售回購(gòu)是什么意思呢？
  答

  　通常意義上說(shuō)的回購(gòu)是指，賣(mài)主與買(mǎi)主事先在合同中約定，當(dāng)合同約定的條款成就時(shí)，賣(mài)主有權(quán)從買(mǎi)主手中將已轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)主的物品再賣(mài)回來(lái)的制度，其目的是為了保護(hù)賣(mài)方的利益。　　而所謂的開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)，是指開(kāi)發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房（包括期房和現(xiàn)房）予以購(gòu)回的行為?！　∑诜炕刭?gòu)的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，購(gòu)房人須在抵押房產(chǎn)竣工后才能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)， 并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！　￠_(kāi)發(fā)商回購(gòu)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類(lèi)型，目前實(shí)踐中主要存在以下幾種分類(lèi)：按照按揭貸款中房屋是否建成為標(biāo)準(zhǔn)可以分為期房回購(gòu)與現(xiàn)房回購(gòu)；根據(jù)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的目的，可以分為投資型回購(gòu)和擔(dān)保型回購(gòu)；根據(jù)回購(gòu)時(shí)是否根據(jù)事前約定而進(jìn)行，將商品房回購(gòu)分為事前有約定的回購(gòu)和事前無(wú)約定的回購(gòu)等等。

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• 問(wèn) 什么是商品房預(yù)售，商品房預(yù)售需要注意什么？
  答

  一手房必須是又預(yù)售許可證的,二手房不需要?？纯茨愫灥檬鞘裁春贤?。

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