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• 154****9163

  　商品房預(yù)售，也稱期房買賣，根據(jù)我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條之規(guī)定，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。預(yù)售制度起源于香港，俗稱為賣鏤花。
  　　鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工程量大、投資額高、開發(fā)期長，因而大部分房地產(chǎn)公司都希望以商品房預(yù)售的方式籌集一部分資金，以加速資金的回籠，同時也可以將房地產(chǎn)市場行情帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移分散。而對于購房者來說，則可以避免一次性支出巨額購房款，且從購買房屋到收房之間通常會有一個較長的周期，房地產(chǎn)市場行情的變化常常會產(chǎn)生一定的價格差，因而可以作為一條新的投資渠道。
  　　但期房買賣并不完全等同于房屋買賣，而只是一種準房屋買賣，在買賣期房時，買賣合同的標的物房屋還沒有形成，其實質(zhì)仍然是房屋買賣的預(yù)約，預(yù)購人得到的是房屋建成以后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)。對于買受人來說，支付預(yù)付款之后并沒有足夠的能力控制商品房的建造進程，這在事實上形成和開發(fā)商一種能力的不對等狀態(tài)，因而為了**大限度的防止房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營不善和惡意炒作損害購房人的利益，法律對商品房預(yù)售確立了嚴格的限定條件，即實行預(yù)售許可證制度。
  　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當符合下列條件：
  　　1.預(yù)售人已經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證書;
  　　2.預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
  　　3.預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計算，已經(jīng)達到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進度和竣工交付日期;
  　　4.預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。
  　　商品房預(yù)售許可證，是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售的書面證明文件。
  　　在決定購房之前，購房人務(wù)必審查開發(fā)商的資質(zhì)，其具體內(nèi)容包括：
  　　開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
  　　該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開發(fā)則售樓合同應(yīng)經(jīng)共有人同意;
  　　開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預(yù)售商品房的主體資格;
  　　要仔細驗證五證，即開發(fā)商出具的國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計方案與施工許可證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證。

  查看全文↓ 2018-06-29 11:18:24
• 157****2490

  1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證
  根據(jù)我國法律規(guī)定，沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護。
  2、確認開發(fā)商制定的格式條款是否公平
  對于商品房預(yù)售的一般情況，開發(fā)商通常會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。
  3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任
  開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責(zé)任與購房人遲延付款責(zé)任之間的對等性。
  4、明確約定抵押權(quán)的處理方式
  為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商的預(yù)售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當，會對購房人**終行使和享有預(yù)售合同的權(quán)利帶來很大障礙和困擾。
  

  查看全文↓ 2018-06-29 11:17:39
• 154****2593

  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：
  （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
  （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?br/>《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：
  （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期?！?br/>《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》?！?br/>根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當按照規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，同時要符合交納全部土地出讓金，取得土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、完成一定量的工程投資等條件。
  

  查看全文↓ 2018-06-29 11:17:18
• 142****6765

  應(yīng)當取得商品房預(yù)售許可證書方可銷售；取得預(yù)售許可證書的條件比較多，要看房屋是多層還是高層，多層要封頂，高層修建投資額必須達到總投資額的25%才行
  溫江匯通地產(chǎn)邱智杰，希望能幫到您

  查看全文↓ 2018-06-29 11:17:05
• 147****4128

  房地產(chǎn)辦理預(yù)售許可證需要具備哪些條件
  
  一、法定依據(jù)：
  
  1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：
  ①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
  ②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  ③、按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
  ④、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
  2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同；第六條商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
  
  二、申報條件：
  1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
  2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  3、按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。
  
  三、申報材料：
  1、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（驗原件交復(fù)印件）（1份）；
  2、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》（驗原件交復(fù)印件）（1份）；
  3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（驗原件交復(fù)印件）（1份）；
  4、《國有土地使用權(quán)證》（驗原件交復(fù)印件）（1份）；
  5、建設(shè)項目立項批準文件（驗原件交復(fù)印件）（1份）；
  6、規(guī)劃設(shè)計方案和主要樓層或戶型平面圖、剖面圖（復(fù)印件）（1份）；
  7、已完成基礎(chǔ)以上的的部分工程質(zhì)量驗收合格證明（驗原件交復(fù)印件）（1份）；
  8、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》（復(fù)印件）（1份）；
  9、商品房預(yù)（銷）售方案（方案中應(yīng)說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容）（原件）（1份）；
  10、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（驗原件交復(fù)印件）（1份）；
  11、建設(shè)行政主管部門出具的符合預(yù)售條件的工程進度證明（原件）（1份）；
  12、商品房預(yù)售許可審批表；
  13、建筑施工許可證；
  14、工程建設(shè)施工合同。
  

  查看全文↓ 2018-06-29 11:16:58

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• 問 商品房預(yù)售需要符合哪些條件？
  答

  必須取得預(yù)售許可證吧

  全部2個回答>
• 問 ??商品房預(yù)售需要符合什么條件？作用都有哪些呢？
  答

  1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證根據(jù)我國法律規(guī)定，沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護。2、確認開發(fā)商制定的格式條款是否公平對于商品房預(yù)售的一般情況，開發(fā)商通常會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責(zé)任與購房人遲延付款責(zé)任之間的對等性。4、明確約定抵押權(quán)的處理方式為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商的預(yù)售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當，會對購房人**終行使和享有預(yù)售合同的權(quán)利帶來很大障礙和困擾。

  全部3個回答>
• 問 什么是商品房預(yù)售，商品房預(yù)售應(yīng)該符合什么條件
  答

  商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

  全部12個回答>
• 問 商品房預(yù)售應(yīng)當符合什么條件啊?
  答

  商品房,預(yù)售,使用權(quán),取得,建設(shè),土地 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是： 1.已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。 2.持有建設(shè)工程許可證。 3.按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。 4.同金融機構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。 5.已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當同時取得向境外銷售的批準文件。 根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第32條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件： 1.土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金; 2.土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書; 3.取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 4.取得商品房的建設(shè)工程施工許可證; 5.商品房建設(shè)安裝工程的總投資已經(jīng)完成25以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗收合格; 6.已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃; 7.已經(jīng)與在上海注冊登記的銀行簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

  全部4個回答>
• 問 商品房預(yù)售須符合哪些條件？
  答

  1、商品房預(yù)售人（開發(fā)商）必須已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法取得土地使用權(quán)證書。2、房地產(chǎn)開放商必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日，預(yù)售人方能預(yù)售房屋給預(yù)購人。4、商品房預(yù)售人（房地產(chǎn)開發(fā)商）須向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人（房地產(chǎn)開發(fā)商）應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。6、商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。7商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

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