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• 146****7434

  第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
  本條是關于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的規(guī)定。將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返冉?jīng)營性用房，帶來許多弊端。例如，造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，將住宅大量改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費的大量流失。因此，物權法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對此作了規(guī)定，例如《物業(yè)管理條例》第50條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由、№主依法辦理有關手續(xù)。
  作為規(guī)范業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的物權法，本條明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。據(jù)此業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應當遵守的**基本準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務。如果業(yè)主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。例如要辦理相應的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約定的前提下，還必須征得有利害關系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。何為有利害關系的業(yè)主?因改變住宅為經(jīng)營性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析。

  查看全文↓ 2018-06-28 16:05:29
• 148****2800

  
  樓房外墻屬于共用部分，全體業(yè)主對整棟樓外墻享有共有權，依照我國《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部分、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
  住房性質(zhì)改變的條件和司法解釋
  
  1、“有利害關系的業(yè)主”的認定及將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提
  
  物權法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
  
  2009年**高人民法院通過的《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條對“有利害關系的業(yè)主”進行了解釋，即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。
  
  2、業(yè)主對建筑物共有部分的權利
  
  根據(jù)物權法及《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分是具有構造上的獨立性或利用上的獨立性或能夠登記為特定業(yè)主所有權的客體的房屋、車位、攤位等特定空間，而建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分則包括除屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共的或明示屬于個人的綠地以外的道路、綠地，建筑物的基礎、承重結(jié)構、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分等公共場所、公用設施等。
  
  根據(jù)物權法的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分享有所有權，有占有、使用、收益和處分的權利，但對于建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。同時，即使業(yè)主對其專有部分行使權利，也不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
  
  物權法第三十五條規(guī)定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險;上述相關司法解釋也規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害，消除危險，恢復原狀或者賠償損失的。

  查看全文↓ 2018-06-28 16:05:19
• 153****7650

  《物權法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。”本條是關于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個結(jié)論：
  　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權對其房屋進行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構造上的一體性，業(yè)主在行使權利時不得損害其他業(yè)主的合法權利?！段餀喾ā返谄呤粭l規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
  　　2、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，可以住改商。
  　?、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營行為，《娛樂場所管理條例》第七條規(guī)定：“娛樂場所不得設在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機關周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務營業(yè)場所管理條例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務營業(yè)場所?！睒I(yè)主在住改商過程中進行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構和使用安全的行為。”第六條規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設施；（四）拆改燃氣管道和設施。”
  　?、谧「纳瘫仨毥?jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！?*高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關系的業(yè)主并不是一個固定的范圍，不同的經(jīng)營行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開便利店只影響到左鄰右舍及其正對樓上業(yè)主的權益，而開飯店由于會產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關系的業(yè)主?！段餀喾ā焚x予有利害關系的業(yè)主以事前否決權，即如果有利害關系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商。
  　?、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應當告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行管理，其對物業(yè)的結(jié)構、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務的前提，因此，業(yè)主應將其房屋使用情況告知物業(yè)服務企業(yè)。
  　　3、物業(yè)服務企業(yè)和有利害關系業(yè)主的監(jiān)督權?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，并有權要求其恢復原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結(jié)構、外觀，損毀設施、設備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理?！钡谑畻l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。”

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相關問題

• 問 ??住宅房可以改成商業(yè)用房嗎?哪位清楚？
  答

  民用住宅不可以轉(zhuǎn)成商業(yè)用房。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十七條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

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• 問 ??住宅房可以改成商業(yè)用房嗎？怎么轉(zhuǎn)？
  答

  　《物權法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。”本條是關于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個結(jié)論：　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權對其房屋進行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構造上的一體性，業(yè)主在行使權利時不得損害其他業(yè)主的合法權利?！段餀喾ā返谄呤粭l規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！　?、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，可以住改商?！　、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營行為，《娛樂場所管理條例》第七條規(guī)定：“娛樂場所不得設在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機關周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務營業(yè)場所管理條例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務營業(yè)場所?！睒I(yè)主在住改商過程中進行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構和使用安全的行為?！钡诹鶙l規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設施；（四）拆改燃氣管道和設施?！薄　、谧「纳瘫仨毥?jīng)有利害關系的業(yè)主同意。《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關系的業(yè)主并不是一個固定的范圍，不同的經(jīng)營行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開便利店只影響到左鄰右舍及其正對樓上業(yè)主的權益，而開飯店由于會產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關系的業(yè)主?！段餀喾ā焚x予有利害關系的業(yè)主以事前否決權，即如果有利害關系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商。　?、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應當告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行管理，其對物業(yè)的結(jié)構、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務的前提，因此，業(yè)主應將其房屋使用情況告知物業(yè)服務企業(yè)?！　?、物業(yè)服務企業(yè)和有利害關系業(yè)主的監(jiān)督權?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，并有權要求其恢復原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結(jié)構、外觀，損毀設施、設備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理?！钡谑畻l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任?！?/p> 全部3個回答>

• 問 ??住宅房可以改成商業(yè)用房嗎？如何轉(zhuǎn)？
  答

  民用住宅不可以轉(zhuǎn)成商業(yè)用房。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十七條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

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• 問 ??住宅房可以改成商業(yè)用房嗎?誰知道？
  答

  　　一般情況是不可以的。一、土地性質(zhì)不一樣，商業(yè)用地使用年限４０年，住宅７０年。要改肯定要補交土地出讓金。二、如果規(guī)劃是單獨的商業(yè)，要從控規(guī)改起，再改詳規(guī)?！　∪绻巧套』旌嫌玫兀欢ㄒ獫M足住宅的日照要求（大寒日連續(xù)日照１～２小時），才有可能改住宅。（因為商業(yè)在規(guī)劃時是不用考慮采光日照的） 　　現(xiàn)在要改規(guī)劃，都要公示，有的甚至要相關老百姓簽字同意，老百姓沒意見才可能。

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• 問 ??產(chǎn)權證上營業(yè)房改成住宅房可以嗎?商業(yè)能改成住宅嗎?
  答

  《物權法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！北緱l是關于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個結(jié)論：　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權對其房屋進行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構造上的一體性，業(yè)主在行使權利時不得損害其他業(yè)主的合法權利。《物權法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！　?、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，可以住改商?！　、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營行為，《娛樂場所管理條例》第七條規(guī)定：“娛樂場所不得設在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機關周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務營業(yè)場所管理條例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務營業(yè)場所?！睒I(yè)主在住改商過程中進行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構和使用安全的行為?！钡诹鶙l規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設施；（四）拆改燃氣管道和設施?！薄　、谧「纳瘫仨毥?jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！?*高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關系的業(yè)主并不是一個固定的范圍，不同的經(jīng)營行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開便利店只影響到左鄰右舍及其正對樓上業(yè)主的權益，而開飯店由于會產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關系的業(yè)主?！段餀喾ā焚x予有利害關系的業(yè)主以事前否決權，即如果有利害關系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商?！　、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應當告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行管理，其對物業(yè)的結(jié)構、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務的前提，因此，業(yè)主應將其房屋使用情況告知物業(yè)服務企業(yè)?！　?、物業(yè)服務企業(yè)和有利害關系業(yè)主的監(jiān)督權?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，并有權要求其恢復原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結(jié)構、外觀，損毀設施、設備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。”第十條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任?！?/p> 全部3個回答>