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• 155****7531

  中央于去年2008年10月底下發(fā)了《關(guān)于促進以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作的指導(dǎo)意見》,其中提出,“按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定,允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場所?！?br/>《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。這一條款是規(guī)定住宅業(yè)主享有基本物權(quán)的內(nèi)容，也是一個原則性和一般性的規(guī)定。就是說，在一般情況下，住宅業(yè)主對享有所有權(quán)的住宅可以行使占有、使用、收益和處分權(quán)利，其中包括將住宅改作商用。《物權(quán)法》也同時規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。這就是說“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足一定的條件：首先，相關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。這一條件還隱含著一個命題，那就是法律、法規(guī)和管理規(guī)約有權(quán)規(guī)定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。
  住改商產(chǎn)生的問題。將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營的房屋，住宅的性質(zhì)、用途由居住變?yōu)樯逃?。這一改變帶來許多弊端，危害性大，主要表現(xiàn)有：（1）干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會矛盾，這是當(dāng)前物業(yè)小區(qū)主要矛盾之一；（2）造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張；（3）容易產(chǎn)生安全隱患，例如，來往小區(qū)人員過多，造成樓板的承重力過大，外來人員流動快且雜，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多；（4）使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實現(xiàn)。本來某個地區(qū)的住宅原規(guī)劃是用來居住的，但由于將住宅大量改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，結(jié)果造成該地區(qū)交通擁堵、人滿為患；（5）造成國家稅費的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對業(yè)主是否可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房做了規(guī)定，例如《物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。隨著這方面實踐經(jīng)驗的不斷積累和完善，國家有關(guān)部門還將對這一問題做出具體的規(guī)定。另外，作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對此問題做出規(guī)定。
  利害居民的考量。住房是否能改成經(jīng)營性用房其主要的作用的是考慮到相關(guān)居民的公共利益，當(dāng)前經(jīng)濟不景氣和提倡創(chuàng)業(yè)也并不是“住改商”放行的充分理由,在給創(chuàng)業(yè)居民提供便利的同時,也不能犧牲鄰里安寧。盡管當(dāng)前經(jīng)濟狀況不佳,政策傾向于改善營商環(huán)境,促進居民創(chuàng)業(yè)的動機充沛,但以往“住改商”問題遺留的城市管理難題,種種利益沖突和矛盾,同樣是真實存在的社會問題,迄今仍然造成困擾。如果只看到放行“住改商”帶來的顯性營商成本下降,看不到就此帶來的矛盾沖突等隱性社會成本上升,同樣會造成難以消除的負面效果，這也不是中央政策的應(yīng)有之意，我們在看到一些法律、法規(guī)、政策的具體條款是不能只看其表，而要結(jié)合立法宗旨和立法目的綜合考量，否則法律之間的打架或者相互抵觸是在所難免。把問題的焦點交給相關(guān)利益的居民是法律一個不壞的選擇，應(yīng)為這本是一個公共利益問題，法律很難界定，但是在實際操作中一些部門又把另一主體---居民自治組織居委會—拉入此利益博弈的網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系鏈中。
  居民委員會的介入。國家工商行政管理總局關(guān)于住所(經(jīng)營場所)登記有關(guān)問題的通知（工商企字[2007]236號）中規(guī)定“企業(yè)(公司)、個體工商戶在設(shè)立(開業(yè))或住所(經(jīng)營場所)變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：一是《住所(經(jīng)營場所)登記表》；二是住所(經(jīng)營場所)所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件。”這條規(guī)定詳細規(guī)定了改為經(jīng)營性用房的程序，使其具有可操作性，也將物權(quán)法賦予公民改變房屋性質(zhì)的權(quán)利交由所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具具有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件，既維護了想改變住宅性質(zhì)的居民權(quán)利，又對周邊的居民賦予一定的同意權(quán)和否決權(quán)，起到了平衡具有利害關(guān)系雙方權(quán)利的作用。但是對于具有多大范圍的居民享有同意權(quán)和否決權(quán)那？這一問題在實際操作中沒有具體的規(guī)定，居委會明智的選擇是在出具相關(guān)證明之前在可能影響居民利益的范圍張貼證明或者聲明的告示，如果在規(guī)定的期限內(nèi)沒有人提出反對的意見，視為同意。
  權(quán)力的排序問題。就以上的討論而論,這是兩種權(quán)利的排序問題,是優(yōu)先保障公民使用和處置物權(quán)的權(quán)利,還是優(yōu)先尊重公民不受住宅性質(zhì)改換造成生活困擾的權(quán)利。在不同的利害相權(quán)方式下,會輸出不同的結(jié)果。不過,作為對一項公共政策的評價來說,不得不承認,一刀切政策是**為粗枝大葉的管理模式。因為其對錯綜復(fù)雜的利益關(guān)系缺乏考慮,除了便利政府管理,根本不能體現(xiàn)應(yīng)有的利益權(quán)衡。這就使一刀切的“住改商”政策,有進一步商榷完善的必要。靈活有效的政策,當(dāng)然是較為理想的。在相關(guān)法律法規(guī)的約束之下有條件地放行,也就成為“住改商”政策的上佳出路。然而,慮及種種現(xiàn)實,這種政策也有多重顧慮:行政管理是否有能力走出一放就亂、一抓就死的一刀切模式？所謂有條件放行,會不會給早已不受約束的行政權(quán)力再添尋租空間？《物權(quán)法》規(guī)定,“住改商”要業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,依目前基層自治組織的運作狀況,能否有效履行這種職責(zé)？“住改商”帶來的公共設(shè)施使用費用上升,又如何細化分攤而不至于構(gòu)成公益侵犯？
  **不壞的明智選擇。交給具有利害關(guān)系的居民來說是**明智也是**為妥帖的，因為權(quán)利只有在影響到自身利益的面前才可能珍惜自己的權(quán)利。考慮到以人為本，又考慮到“勞動生存權(quán)利”優(yōu)先原則。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民能普遍接受居民區(qū)內(nèi)開設(shè)煙酒店、復(fù)印店、廣告公司等，但不同意開寵物店、歌廳、酒吧、飯店、鋼琴培訓(xùn)班等有氣味、有噪聲等的實體或公司。筆者建議“住改商”不搞一刀切，與其朝令夕改，不如謹慎行政。綜上所述，還是《物權(quán)法》把改與不改的問題交給當(dāng)事人來處理的方式顯得更為高明，既體現(xiàn)了對當(dāng)事人權(quán)利的尊重，也有利于經(jīng)濟發(fā)展和促進就業(yè)。 但是同時業(yè)主在利用住宅進行經(jīng)營時應(yīng)注意以下幾點：一是裝修房屋時，不能隨意拆改承重墻，私改電線和燃氣線路等，要確保住宅樓的整體結(jié)構(gòu)不被破壞，從而影響房屋安全；二是經(jīng)營項目應(yīng)有所選擇，避免亂扔垃圾、夜間營業(yè)，影響小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境；三是在住宅小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動，要避免聲、光、電、氣、電波等不可量物對小區(qū)的居住環(huán)境以及居民身體健康構(gòu)成影響；四是在住宅小區(qū)經(jīng)營盡量不占用業(yè)主共有部分，以免影響到其他居民的公共利益，否則你就需要多付你占用的公共部分物業(yè)費。

  查看全文↓ 2018-06-27 14:01:21
• 146****8500

  不可以， 住宅是民用房,不是商業(yè)用房不能經(jīng)營性使用。與現(xiàn)在的農(nóng)家樂不一樣。商業(yè)用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。
  　　《旅館業(yè)治安管理辦法》
  　　第四條　申請開辦旅館，應(yīng)經(jīng)主管部門審查批準(zhǔn)，經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)簽署意見，向工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方準(zhǔn)開業(yè)。
  　　《中華人民共和國消防法》
  　　第十五條公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防安全檢查。
  　　公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十個工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對該場所進行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)。

  查看全文↓ 2018-06-27 14:00:09
• 141****2573

  完全可以，開賓館需要的手續(xù)和證照與你出租的房屋性質(zhì)沒有關(guān)系。

  查看全文↓ 2018-06-27 13:59:35

相關(guān)問題

• 問 住宅可以當(dāng)賓館嗎？
  答

  需要經(jīng)過住建局的批準(zhǔn)才可以的。

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• 問 寫字樓可以開賓館嗎
  答

  如果想要在寫字樓里面開賓館也是可以的，但是通常是會涉及到一系列的改造，賓館對消防要求比較嚴格，寫字樓改賓館應(yīng)該到所在地公安局消防科去備案。如果涉及建筑結(jié)構(gòu)、外立面、上下水、內(nèi)部空間及電路改造，還需到所在地的建委備案。想要在寫字樓里面開賓館，有以下幾點的注意事項，可以進行考量：1.需把握好賓館的選址。但也不是說一定要選擇商業(yè)繁華地帶，需要根據(jù)定位來選擇合適地址，規(guī)模，檔次，建筑格局以及外形要與當(dāng)?shù)氐南M群相匹配。2.考慮眾多其他因素如停車場問題，隨著交通的便捷，選址的時候需要分析1公里至300公里范圍內(nèi)的消費人群，一般行內(nèi)經(jīng)驗是：中高檔酒店不宜選居民住宅區(qū)或中低檔消費群，別墅型酒店**好選擇環(huán)境清幽的地點，經(jīng)濟型酒店選址是需要注意周邊的商業(yè)配套。需要著重注意的是任何酒店都必須遠離高速公路等噪聲污染嚴重地帶。

• 問 住宅能開賓館嗎
  答

  不可以， 住宅是民用房,不是商業(yè)用房不能經(jīng)營性使用。與現(xiàn)在的農(nóng)家樂不一樣。商業(yè)用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等?！　　堵灭^業(yè)治安管理辦法》　　第四條　申請開辦旅館，應(yīng)經(jīng)主管部門審查批準(zhǔn)，經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)簽署意見，向工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方準(zhǔn)開業(yè)?！　　吨腥A人民共和國消防法》　　第十五條公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防安全檢查。　　公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十個工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對該場所進行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)。

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• 問 寫字樓可以開賓館嗎？這其中的要什么資料誰知道？
  答

  開賓館對房屋性質(zhì)要求必須是商業(yè)用房，這個具體必須要向當(dāng)?shù)毓ど叹?、消防部門、公安機關(guān)申報審批后才可以的。根據(jù)批復(fù)檢查改建工程是否可行再對土地建筑進行整改或施工。賓館必須建在商業(yè)用地上，改做酒店的話，受土地、規(guī)劃、消防、建設(shè)、房管、工商稅務(wù)等多個部門管理。且房屋必須是產(chǎn)權(quán)明確的私房，利用公房經(jīng)營的必須符合房管部門的規(guī)定，經(jīng)營用房屋所在地未被列入規(guī)劃發(fā)展范圍、土地未被國家征用、戶口未凍結(jié)的地區(qū)。

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• 問 請問私人住宅如何開商業(yè)用途證明
  答

  商業(yè)用房需要提供房產(chǎn)證就可以證明。房產(chǎn)證有房屋用途中明確了是住宅、還是商業(yè)。

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