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• 133****3121

  到房管局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處查詢房屋產(chǎn)權(quán)，看房時注意查看，盡早發(fā)現(xiàn)瑕疵，并書面提出解決方案，一旦交易過戶就無法主張權(quán)利了。

  查看全文↓ 2018-06-22 22:41:47
• 134****1331

  您好：
  二手房買賣合同出現(xiàn)瑕疵要根據(jù)不同的瑕疵來決定解決方式，具體為：
  (一)格式合同中對違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過高。定金罰則和違約金條款通常并存于格式合同中，且違約金約定為轉(zhuǎn)讓成交價的20%，按照該比例若違約少則要承擔(dān)十幾萬的違約金、多則數(shù)百萬，遠(yuǎn)高于適用定金罰則獲得的賠償，導(dǎo)致雙方因守約方主張適用違約金條款而產(chǎn)生較大分歧。判決違約方承擔(dān)巨額的違約金明顯有失公平，違約方會主張違約金過高要求調(diào)整，法院在判決中通常會予以調(diào)整，導(dǎo)致守約方往往以合同系雙方真實意思表示為由提起上訴。對此，建議買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)予以明確約定;降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，將違約金定為轉(zhuǎn)讓成交價的5%-10%，既可防止合同當(dāng)事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具;
  (二)未約定無法申請到預(yù)期貸款導(dǎo)致合同無法履行時的責(zé)任承擔(dān)。受國家調(diào)整房貸政策影響，買方未能申請到預(yù)期貸款，遂以情勢變更為由訴請解除合同，要求賣方返還定金;賣方則認(rèn)為此屬于商業(yè)風(fēng)險，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)中介未根據(jù)政策調(diào)整及時修改、增補合同條款，對此情形未作約定，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。對因國家房貸政策的調(diào)整而導(dǎo)致的買方無法申請到預(yù)期貸款的情形下是否解除合同作出明確的約定。
  (三)合同中未約定居間方的權(quán)利義務(wù)。
  有的格式合同中未載明居間方名稱，也沒有居間方簽章，但又明確約定賣方應(yīng)將定金托管于第三方(居間方)處;即使載明了中介的名稱，對其權(quán)利義務(wù)也未作任何約定。買賣雙方一旦基于中介方的行為發(fā)生糾紛，難以追究中介方的責(zé)任。對此，買、賣及中介三方必須簽訂居間合同，加強對房產(chǎn)中介的監(jiān)管，明確其負(fù)有對合同主要條款釋明的義務(wù)，并就重要及特殊約定事項作出特別提示，約束和規(guī)范房產(chǎn)中介的行為。
  二、如何處理購房合同瑕疵
  要根據(jù)合同條款中不同的瑕疵來決定處理方式，具體為：
  瑕疵一：有的條款沒意義
  乙方在付給甲方定金(幣種 )(大寫) 元，(小寫) 元。 上述定金：在乙方**后一次付款時充抵房款在時由甲方退還乙方。 在實際操作中，買房人支付的定金多在支付房子**款時扣除或充抵，這個條款中“**后一次付款”沒有實際意義，建議將這一款分成“在房子**款和房款尾款支付時”兩種情況，讓二手房買賣雙方選擇時更加清楚;而雙方約定具體時間由甲方退還乙方的條款，在實際中也很不合理，因為買賣雙方大多選擇充抵房款。
  瑕疵二：戶口遷不出責(zé)任難認(rèn)定
  甲方應(yīng)將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。 在操作中，一般會選擇“在房屋產(chǎn)權(quán)過戶前”遷戶口，但是契約沒有對遷不出戶口、戶口遷出延期作出提示性條款，也沒有對賣房人遷不出戶籍關(guān)系作出違約責(zé)任的提示，常常造成買賣雙方的糾紛，并且這種糾紛還不是賣房人賠錢就能解決的。
  瑕疵三：具體稅費表述不清晰
  除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費，由：甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān) ，甲方承擔(dān)或乙方承擔(dān)。 這一條款產(chǎn)生的爭議**大，因為稅費直接牽涉到賣房人是否將其加入到房價的問題。賣房人需要承擔(dān)二手房買賣中的營業(yè)稅、個人所得稅，買房人需要承擔(dān)辦理房產(chǎn)證的契稅，正由于稅費有好多種，契約僅僅規(guī)定了三種可選：要么甲、要么乙、要么雙方各自承擔(dān)。而恰恰賣房人會把個稅或營業(yè)稅轉(zhuǎn)移給買房人，如果說按照國家規(guī)定，后面的甲方承擔(dān)和乙方承擔(dān)完全就不應(yīng)在條款中體現(xiàn)，要體現(xiàn)的話，應(yīng)該具體到什么稅。
  瑕疵四：房屋損毀問題有漏洞
  該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自：房屋正式交付之日 ，權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。通常理解的房屋正式交付，應(yīng)該是房產(chǎn)交易全部結(jié)束，包括房款結(jié)清和產(chǎn)權(quán)變更。而在實際中，會出現(xiàn)賣房人在還沒有收齊全部房款、產(chǎn)權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移時(一般是為了等到滿5年后再交易，為避交房價5.5%的營業(yè)稅)，就已經(jīng)把房子給買房人使用了，這時出現(xiàn)房屋滅失的話，因為產(chǎn)權(quán)還未變更，又容易引起糾紛。建議增加“先過戶后交房”、“先交房后過戶”的選項，保障買賣雙方利益。
  瑕疵五：契約沒有標(biāo)注用途
  本契約一式 份。其中甲方留執(zhí) 份，乙方留執(zhí) 份，為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機關(guān)一份。契約一式幾份其實很重要，在實際簽約中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記一份”。乙方作為買房人，如果是一次性付款的，可以留兩份，一份備存、一份交契稅用;而留三份的，主要是為了按揭貸款時用一份。很多買房人不知道留這么多份干嘛用，在條款中應(yīng)該對每份的用途作出說明，讓買房人明白消費。
  在二手房交易中，購房人與房屋出賣人在簽訂合同時，要仔細(xì)閱讀合同的內(nèi)容，要是發(fā)現(xiàn)二手房買賣合同有瑕疵的話，則需要及時的提出并進行處理，以免日后給自身利益造成損害。如果對此不是很了解的話，可以在律師的幫助下簽訂相應(yīng)的合同。

  查看全文↓ 2018-06-22 22:41:42
• 132****5458

  二手房瑕疵怎么辦？
  房屋買賣中，賣方應(yīng)對房屋質(zhì)量負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果質(zhì)量問題嚴(yán)重，無法正常居住，可以要求解除合同賠償損失。如果是一般瑕疵，應(yīng)責(zé)令賣方立即修復(fù)，自行修復(fù)的可要求賣方承擔(dān)費用。賣方不按法律規(guī)定賠償損失、修復(fù)房屋或承擔(dān)費用的，應(yīng)立即向人民法院提起訴訟。
  
  如何制定相關(guān)條款？
  
  該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自：房屋正式交付之日 ，權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
  
  通常理解的房屋正式交付，應(yīng)該是房產(chǎn)交易全部結(jié)束，包括房款結(jié)清和產(chǎn)權(quán)變更。而在實際中，會出現(xiàn)賣房人在還沒有收齊全部房款、產(chǎn)權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移時（一般是為了等到滿5年后再交易，為避交房價5.5%的營業(yè)稅），就已經(jīng)把房子給買房人使用了，這時出現(xiàn)房屋滅失的話，因為產(chǎn)權(quán)還未變更，又容易引起糾紛。

  查看全文↓ 2018-06-22 22:41:31

相關(guān)問題

• 問 ?? 買售后產(chǎn)權(quán)房有什么瑕疵？怎么規(guī)定的呢？
  答

  房屋買賣中，賣方應(yīng)對房屋質(zhì)量負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果質(zhì)量問題嚴(yán)重，無法正常居住，可以要求解除合同賠償損失。如果是一般瑕疵，應(yīng)責(zé)令賣方立即修復(fù)，自行修復(fù)的可要求賣方承擔(dān)費用。賣方不按法律規(guī)定賠償損失、修復(fù)房屋或承擔(dān)費用的，應(yīng)立即向人民法院提起訴訟。

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• 問 ??買售后公房的人應(yīng)具備哪些資質(zhì)？什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人？
  答

  售后公房的產(chǎn)權(quán)問題一起困擾著大家，也別是針對售后產(chǎn)權(quán)房同住人，由于雙方產(chǎn)權(quán)利益的關(guān)系，經(jīng)常會出現(xiàn)對簿公堂的情況，但售后公房相對于其他類型的房屋誘惑還是有那么大，為避免出現(xiàn)同住人的問題，今天來了解一下什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人，有售后產(chǎn)權(quán)房同住人的房子能買嗎？什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人一、從九四年開始房改，也就是把房屋從公有產(chǎn)權(quán)（或集體有產(chǎn)權(quán)）改為私人有產(chǎn)權(quán)。這種房改政策下轉(zhuǎn)產(chǎn)的房屋簡稱為“售后公房”。按照上海市相關(guān)政策規(guī)定，售后公房的同住人應(yīng)當(dāng)滿足兩個條件：1、轉(zhuǎn)產(chǎn)前在公房內(nèi)有常住戶口；2、實際居住在房屋內(nèi)且他處無住房或他處有住房但居住困難的。二、在“94方案”中對購房人所有權(quán)中的收益和處分權(quán)能進行了限制，職工家庭購房時，可共同協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)按份共有或共同共有。共有人必須是前款規(guī)定的購房對象，由于現(xiàn)在該房屋可能還是沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的，這樣的房子分割一般法院不予處理，等到取得產(chǎn)權(quán)之后才能分割。三、《意見》）指出：“按‘94’方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記為一人的，在訴訟時效內(nèi)，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有，作為同住人一般對售后公房享有的居住權(quán)，同住人甚至可以通過訴訟來主張自己成為房屋的共同產(chǎn)權(quán)人。有售后產(chǎn)權(quán)房同住人的房子能買嗎不管房產(chǎn)關(guān)系如何復(fù)雜，掌握**重要的一點就是明確劃分將來產(chǎn)權(quán)分配的利益關(guān)系，并且有簽訂法律效力的協(xié)議作為保障就可以了，有售后產(chǎn)權(quán)童主任的房子買賣是有法律保障的，其中關(guān)于房屋共有人之間法律關(guān)系有如下規(guī)定：1、房屋共有的份額問題。關(guān)于售后公房的共有形式，如果共有人之間對于所購公房有占有比例約定的從約定；如果共有人之間對于所購公房沒有占有比例約定的話，共有的形式就是共同共有。2、房屋的出租、出售程序。房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示，在房產(chǎn)證上署名的共有人負(fù)有告知、征集意見的特別義務(wù)，不同意出租、出售的共有人在同等的條件下，有優(yōu)先承租、購買其他共有人相應(yīng)份額的權(quán)利。以上就是關(guān)于什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人以及有售后產(chǎn)權(quán)房童主任的房子能不能買的分析了，售后產(chǎn)權(quán)房有童主任雖然在產(chǎn)權(quán)劃分上存在很大的問題，但有明確的意見指出對該處公房無購房資格而與有購房資格人協(xié)議出資購房的人，主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

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• 問 ??產(chǎn)權(quán)房有同住人嗎?有售后產(chǎn)權(quán)房同住人的房子能買嗎?
  答

  售后公房的產(chǎn)權(quán)問題一起困擾著大家，也別是針對售后產(chǎn)權(quán)房同住人，由于雙方產(chǎn)權(quán)利益的關(guān)系，經(jīng)常會出現(xiàn)對簿公堂的情況，但售后公房相對于其他類型的房屋誘惑還是有那么大，為避免出現(xiàn)同住人的問題，今天來了解一下什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人，有售后產(chǎn)權(quán)房同住人的房子能買嗎？什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人一、從九四年開始房改，也就是把房屋從公有產(chǎn)權(quán)（或集體有產(chǎn)權(quán)）改為私人有產(chǎn)權(quán)。這種房改政策下轉(zhuǎn)產(chǎn)的房屋簡稱為“售后公房”。按照上海市相關(guān)政策規(guī)定，售后公房的同住人應(yīng)當(dāng)滿足兩個條件：1、轉(zhuǎn)產(chǎn)前在公房內(nèi)有常住戶口；2、實際居住在房屋內(nèi)且他處無住房或他處有住房但居住困難的。二、在“94方案”中對購房人所有權(quán)中的收益和處分權(quán)能進行了限制，職工家庭購房時，可共同協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)按份共有或共同共有。共有人必須是前款規(guī)定的購房對象，由于現(xiàn)在該房屋可能還是沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的，這樣的房子分割一般法院不予處理，等到取得產(chǎn)權(quán)之后才能分割。三、《意見》）指出：“按‘94’方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記為一人的，在訴訟時效內(nèi)，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有，作為同住人一般對售后公房享有的居住權(quán)，同住人甚至可以通過訴訟來主張自己成為房屋的共同產(chǎn)權(quán)人。有售后產(chǎn)權(quán)房同住人的房子能買嗎不管房產(chǎn)關(guān)系如何復(fù)雜，掌握**重要的一點就是明確劃分將來產(chǎn)權(quán)分配的利益關(guān)系，并且有簽訂法律效力的協(xié)議作為保障就可以了，有售后產(chǎn)權(quán)童主任的房子買賣是有法律保障的，其中關(guān)于房屋共有人之間法律關(guān)系有如下規(guī)定：1、房屋共有的份額問題。關(guān)于售后公房的共有形式，如果共有人之間對于所購公房有占有比例約定的從約定；如果共有人之間對于所購公房沒有占有比例約定的話，共有的形式就是共同共有。2、房屋的出租、出售程序。房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示，在房產(chǎn)證上署名的共有人負(fù)有告知、征集意見的特別義務(wù)，不同意出租、出售的共有人在同等的條件下，有優(yōu)先承租、購買其他共有人相應(yīng)份額的權(quán)利。以上就是關(guān)于什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人以及有售后產(chǎn)權(quán)房童主任的房子能不能買的分析了，售后產(chǎn)權(quán)房有童主任雖然在產(chǎn)權(quán)劃分上存在很大的問題，但有明確的意見指出對該處公房無購房資格而與有購房資格人協(xié)議出資購房的人，主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

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• 問 瑕疵型特價房可以買嗎？
  答

  對樓層、朝向、戶型等方面“先天不足”的特價房，購房人應(yīng)綜合衡量、慎重選擇。在選房過程中，要多挑、多看，與周邊項目認(rèn)真比較，充分了解其產(chǎn)權(quán)歸屬，在驗房時還應(yīng)仔細(xì)檢查住宅設(shè)備、設(shè)施，降低購房風(fēng)險。

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• 問 ?? 什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人？有什么作用嗎？
  答

  公產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)都是公有或國有，是不能買賣交易，任何售出和轉(zhuǎn)贈都是違法的，產(chǎn)權(quán)人是特定的人，死后房產(chǎn)歸公，如果曾經(jīng)有過買賣行為，我們可以申請賠償，也可以對我們居住時對房產(chǎn)的投資主張權(quán)利。

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