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• 158****8991

  商住兩用房”,從名字上看,就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品,但在建筑術(shù)語(yǔ)中沒(méi)有這種稱(chēng)謂,這只是銷(xiāo)售方根據(jù)市場(chǎng)行情和產(chǎn)品的功能來(lái)定義的一個(gè)不規(guī)范的俗稱(chēng)。

  查看全文↓ 2018-06-22 17:11:51
• 135****2459

  商住兩用房是指商住兩用的房子。對(duì)于商務(wù)型公寓的名字，此前不少開(kāi)發(fā)商叫成“商住房”。商住兩用的房子的土地性質(zhì)一般是綜合用地，土地使用權(quán)年限為50年。

  查看全文↓ 2018-06-22 17:11:05
• 141****1036

  所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。

  查看全文↓ 2018-06-22 17:09:53
• 137****1011

  商業(yè)性住房是指該房產(chǎn)可以用來(lái)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還可以居住?，F(xiàn)在有很多購(gòu)房者在買(mǎi)房的過(guò)程中會(huì)考慮到購(gòu)房?jī)r(jià)值，因而，商住兩用的房子受到很多購(gòu)房者的青睞。

  查看全文↓ 2018-06-22 17:09:28
• 158****1566

  商住房，既可以居住，又可以用來(lái)工作，是適應(yīng)一線(xiàn)城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費(fèi)用相同。相比周邊７０年的普通住宅，小區(qū)管理會(huì)更嚴(yán)格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會(huì)更完善，相應(yīng)物業(yè)費(fèi)相對(duì)也會(huì)高一些。

  查看全文↓ 2018-06-22 17:08:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??什么叫商住兩用房？有什么作用嗎？
  答

  一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對(duì)較高；物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門(mén)的限制；公共維修基金也與商戶(hù)就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動(dòng)續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動(dòng)續(xù)期，并且要補(bǔ)交 。三、商住兩用房無(wú)法遷入戶(hù)口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。四、沒(méi)有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會(huì)等，也就是說(shuō)沒(méi)有配套的幼兒園、**，也沒(méi)有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。五、按揭貸款實(shí)行 標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%， 為普通住宅的1.1倍， **多為10年，并且不能用 。六、購(gòu)買(mǎi)時(shí)不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購(gòu)房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策，但購(gòu)買(mǎi)商住兩用房時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

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• 問(wèn) 什么是商住兩用房 商住兩用房限購(gòu)嗎
  答

  近年來(lái)，隨著不少商業(yè)立項(xiàng)的樓盤(pán)也紛紛以住宅名義對(duì)外銷(xiāo)售(即商住兩用房)，購(gòu)置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見(jiàn)的社會(huì)現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶(hù)型為主，通常是小戶(hù)型，大挑高，不限購(gòu)，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右，實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷(xiāo)售面積近2倍。 但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示，物權(quán)法給了住宅明確的說(shuō)法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭(zhēng)議。40年后，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰(shuí)，會(huì)不會(huì)被國(guó)家收回等一系列問(wèn)題也引發(fā)了人們的關(guān)注。 時(shí)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多項(xiàng)目是商住兩用房，因此，水電是否是商住，產(chǎn)權(quán)證上面房子的產(chǎn)權(quán)年限是長(zhǎng)時(shí)間，是不是小產(chǎn)權(quán)房，都是購(gòu)房者需著重要考慮的。購(gòu)房者購(gòu)房之前一定要看清楚幾證。第一要看預(yù)售許可證上的房屋用途標(biāo)注是什么。第二，如果寫(xiě)的是商住，是不是就是指商住樓？第二要看土地證。有的土地證里面有多個(gè)期限。每一塊項(xiàng)目的用途不同，期限也不一樣，比如說(shuō)，土地證可能會(huì)有兩個(gè)期限，有70年，有50年的。接著要看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，看項(xiàng)目用地地塊規(guī)劃到底是什么，是否和預(yù)售許可證上面的內(nèi)容一致。 根據(jù)小編了解的情況，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。 由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于限購(gòu)令調(diào)控的范圍，在實(shí)施限購(gòu)政策的大中城市走進(jìn)了購(gòu)房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別，在此，小編特意為購(gòu)房者列出商住兩用房的特點(diǎn)提醒大家注意： 1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用較高。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對(duì)較高；物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門(mén)的限制；公共維修基金也與商戶(hù)就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費(fèi)用較高； 2.產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動(dòng)續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動(dòng)續(xù)期，并且要補(bǔ)交土地出讓金； 3.商住兩用房無(wú)法遷入戶(hù)口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)； 4.沒(méi)有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會(huì)等，也就是說(shuō)沒(méi)有配套的幼兒園、**，也沒(méi)有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會(huì)給購(gòu)買(mǎi)后的日常生活帶來(lái)諸多不便； 5.按揭貸款實(shí)行商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年，并且不能用住房公積金貸款； 6.購(gòu)買(mǎi)時(shí)不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購(gòu)房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策，但購(gòu)買(mǎi)商住兩用房時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。 其實(shí)綜合來(lái)看，小編認(rèn)為商住兩用房的優(yōu)劣勢(shì)都很明顯，商住兩用房的優(yōu)勢(shì)是：可以注冊(cè)公司，可居住可辦公，不限購(gòu)，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)；目前存在的劣勢(shì)是：不能戶(hù)口落戶(hù)，沒(méi)有學(xué)區(qū)派位，**較高50%。 **后，小編認(rèn)為，商住兩用房在未來(lái)的不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)將逐步減弱，未來(lái)出售難度將會(huì)增加促使消費(fèi)者優(yōu)先選擇普通住宅。 其實(shí)，商住兩用房**大的優(yōu)勢(shì)是不限購(gòu)，但目前松綁限購(gòu)政策是市場(chǎng)主流趨勢(shì)，會(huì)有更多的人具備購(gòu)房資格；其次五個(gè)城市雖然短期內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)，但是不排除未來(lái)限購(gòu)政策有所放寬，一旦只能有所松動(dòng)，商住兩用房的需求將會(huì)有明顯下降。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，商住房只是過(guò)渡住房一般3-5年后，消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)能力充裕，購(gòu)房資質(zhì)符合，必然會(huì)選擇換房。不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)減弱，加之商住兩用房的高額稅費(fèi)，出手的難度增大。未來(lái)商住兩用房整體價(jià)格預(yù)計(jì)面臨回落的壓力，上漲的空間很小。

• 問(wèn) 什么叫商住兩用？
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的客戶(hù)關(guān)系管理客戶(hù)關(guān)系管理（CustomerRelationshipManagement----CRM）是20世紀(jì)末營(yíng)銷(xiāo)學(xué)界提出的新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段，它改變“以產(chǎn)品為中心”的營(yíng)銷(xiāo)理念，倡導(dǎo)“以關(guān)系為中心”的理念。隨著市場(chǎng)化程度的深入，客戶(hù)的成熟以及產(chǎn)品總量的供大于求，房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理也逐漸被企業(yè)所接受。本文先從CRM的概念入手，接著闡明CRM在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的功能，**后提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施CRM的對(duì)策建議。一、客戶(hù)關(guān)系管理的概念客戶(hù)關(guān)系管理是指企業(yè)為提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)致勝、快速成長(zhǎng)的目的，樹(shù)立以客戶(hù)為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上開(kāi)展的包括判斷、選擇、爭(zhēng)取、發(fā)展和保持客戶(hù)所需實(shí)施的全部商業(yè)過(guò)程?？蛻?hù)關(guān)系管理也稱(chēng)為“一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)”，與一般大眾營(yíng)銷(xiāo)**大的區(qū)別是，客戶(hù)關(guān)系管理把每個(gè)客戶(hù)當(dāng)作個(gè)體去理解，通過(guò)剖析每個(gè)客戶(hù)的特點(diǎn)，提供個(gè)性化的產(chǎn)品，和顧客進(jìn)行雙向的溝通，及時(shí)了解客戶(hù)的反饋。CRM認(rèn)為客戶(hù)不僅是企業(yè)供應(yīng)鏈的終端，也是企業(yè)一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)和歸宿，實(shí)施有效的客戶(hù)關(guān)系管理，可以建立企業(yè)與客戶(hù)良好的信任關(guān)系，幫助企業(yè)維持老客戶(hù)，吸引和開(kāi)發(fā)新客戶(hù)，創(chuàng)造更大的效益和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、客戶(hù)關(guān)系管理的功能有人說(shuō)房地產(chǎn)是高檔品，不像零售商品，消費(fèi)者會(huì)頻繁購(gòu)買(mǎi)，和客戶(hù)建立長(zhǎng)期關(guān)系，既花時(shí)間、精力，又要有資金投入，似乎得不償失。但筆者認(rèn)為CRM對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是相當(dāng)重要的，具有強(qiáng)大的功能，主要體現(xiàn)在：1.提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，鎖定終身客戶(hù)。CRM基于房地產(chǎn)消費(fèi)的生命周期的理論。萬(wàn)科總裁王石說(shuō)：“深圳的客戶(hù)大約每隔6年半就會(huì)換一次房?！?年半的周期未必在全國(guó)通用，但是房地產(chǎn)的梯級(jí)消費(fèi)卻是普遍存在的。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，梯級(jí)消費(fèi)將愈加明顯。年輕人剛就業(yè)時(shí)選擇租房或購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型公寓，到他娶妻生子的三居室，再到他事業(yè)有成時(shí)象征身份的獨(dú)立別墅，一直到他退休后入住的老年住宅。不同階段有不同需求，這正是房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理要關(guān)心的，也是客戶(hù)關(guān)系管理的利潤(rùn)來(lái)源，客戶(hù)關(guān)系管理需要終身鎖定客戶(hù)。基于終身客戶(hù)的理念，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)努力提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。比如，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中協(xié)助客戶(hù)辦理簽約、按揭、產(chǎn)權(quán)辦理，協(xié)助業(yè)主與物業(yè)管理接洽，提供裝修咨詢(xún)等事務(wù)。更值得一提的是，客戶(hù)關(guān)系管理要求注重處理客戶(hù)的投訴。俗語(yǔ)說(shuō)“好的產(chǎn)品，消費(fèi)者會(huì)對(duì)十個(gè)人提起；壞的產(chǎn)品，消費(fèi)者會(huì)向一百個(gè)人抱怨。”這就不得不促使企業(yè)正確處理客戶(hù)的不滿(mǎn)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，從而提高服務(wù)質(zhì)量，形成和提高客戶(hù)的品牌忠誠(chéng)度，促使其重復(fù)購(gòu)買(mǎi)。2.提升企業(yè)品牌，增加客戶(hù)推薦。房地產(chǎn)商品是后驗(yàn)性產(chǎn)品，價(jià)值量大，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)相對(duì)謹(jǐn)慎，咨詢(xún)親戚朋友同事是常有的事。通過(guò)CRM，已有客戶(hù)如果感到滿(mǎn)意，他們不僅會(huì)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，而且往往愿意把開(kāi)發(fā)企業(yè)或產(chǎn)品介紹給親戚朋友。正如美國(guó)著名的房地產(chǎn)顧問(wèn)專(zhuān)家約翰·塔西樓所說(shuō)的“通過(guò)創(chuàng)造特有的價(jià)值來(lái)永遠(yuǎn)鎖定客戶(hù)”、“把每一個(gè)客戶(hù)看作是一個(gè)延伸的個(gè)體”。試想，如果客戶(hù)已將一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視為自已的朋友，他總會(huì)在各種場(chǎng)合談到這位好朋友，他就是企業(yè)品牌傳播的一個(gè)終端，有關(guān)企業(yè)的各種信息會(huì)在幾年、幾十年里源源不斷地從這個(gè)終端傳播出去。房地產(chǎn)商品的客戶(hù)推薦，通常比做廣告更有效，更容易打動(dòng)潛在消費(fèi)者，促成交易。3.節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)成本，提高營(yíng)銷(xiāo)效率。傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主要包括廣告，展銷(xiāo)會(huì)等，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與科技的進(jìn)步，房屋供應(yīng)量不斷增加，產(chǎn)品多樣化，增加了客戶(hù)的選擇余地，傳統(tǒng)的“地毯轟炸式”已不能很好地吸引客戶(hù)。引入CRM，它通過(guò)不同途徑(如電話(huà)、展銷(xiāo)會(huì)、網(wǎng)上留言、客戶(hù)俱樂(lè)部等)來(lái)搜集信息，包括客戶(hù)的需求、偏好、年齡、職業(yè)和收入情況等，通過(guò)對(duì)這些信息進(jìn)行分析，篩選出一批潛在客戶(hù)進(jìn)行進(jìn)一步的聯(lián)系，從而進(jìn)入售前階段。一般來(lái)說(shuō)CRM營(yíng)銷(xiāo)管理部分還包括自動(dòng)履行服務(wù)，它能自動(dòng)處理客戶(hù)索取資料的要求，將客戶(hù)所要索取的資料(如產(chǎn)品詳細(xì)介紹、報(bào)價(jià)單等)以各種不同途徑(電子郵件、傳真、郵遞)快速無(wú)誤地送到客戶(hù)手中。個(gè)性化的營(yíng)銷(xiāo)既克服了大眾營(yíng)銷(xiāo)的高成本弊病，又通過(guò)針對(duì)性地服務(wù)，提高了營(yíng)銷(xiāo)的成功率。此外，實(shí)施CRM，企業(yè)收集到的大量客戶(hù)信息，包括對(duì)產(chǎn)品偏好、心理預(yù)期等信息，能幫助企業(yè)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略；客戶(hù)的梯級(jí)消費(fèi)也會(huì)促使企業(yè)產(chǎn)品不斷升級(jí)和服務(wù)多樣化。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理\目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樹(shù)立了為客戶(hù)服務(wù)的理念，有些成立了專(zhuān)門(mén)的客戶(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)和客戶(hù)會(huì)，會(huì)員達(dá)到一定規(guī)模。比如，北京的萬(wàn)通、深圳萬(wàn)科建立了客戶(hù)關(guān)系中心，萬(wàn)科的萬(wàn)客會(huì)會(huì)員達(dá)到3.5萬(wàn)人，客戶(hù)服務(wù)的內(nèi)容也不斷豐富和深化，從簡(jiǎn)單的提供樓盤(pán)咨詢(xún)到圍繞企業(yè)文化開(kāi)展藝術(shù)、鄰里親情等活動(dòng)。但是也存在不少問(wèn)題，比如在一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)上顯得薄弱，往往注重客戶(hù)服務(wù)的投入很少考慮其收益；沒(méi)有把CRM的目標(biāo)定位在高效的留住客戶(hù)和吸引客戶(hù)上。這離真正的客戶(hù)關(guān)系管理還有很大的一段距離。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施CRM要把握其核心內(nèi)容，通過(guò)多種途徑開(kāi)展客戶(hù)服務(wù)?？蛻?hù)關(guān)系管理的核心是“以客戶(hù)為中心”，視客戶(hù)為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引和留住客戶(hù)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從客戶(hù)的角度出發(fā)，關(guān)鍵在于充分運(yùn)用客戶(hù)的生命周期理論，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行研究，盡量延長(zhǎng)客戶(hù)的生命周期，并爭(zhēng)取更多的客戶(hù)。1.留住客戶(hù)房地產(chǎn)的消費(fèi)具有生命周期，客戶(hù)有可能會(huì)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，而且相對(duì)于獲取新的客戶(hù)而言，保持客戶(hù)的成本要比吸引新客戶(hù)低得多，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)滿(mǎn)足和超過(guò)客戶(hù)需求來(lái)留住他們。可以從以下幾方面入手：（1）提供個(gè)性化服務(wù)要想留住客戶(hù)必須為客戶(hù)提供迅捷、滿(mǎn)意的服務(wù)，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)，熟悉市場(chǎng)和了解客戶(hù)需求。研究分析成交客戶(hù)資料成為獲取成功的有效途徑。通過(guò)對(duì)成交客戶(hù)資料的研究，分析客戶(hù)的行為特點(diǎn)，確定客戶(hù)的服務(wù)級(jí)別，可為特殊的客戶(hù)提供個(gè)性化服務(wù)。比如，對(duì)于來(lái)自國(guó)外的客戶(hù)，由于文化、生活習(xí)慣的差異，導(dǎo)致居住偏好有很大的區(qū)別，通過(guò)研究成交資料，可以了解他們的居住及生活偏好，并運(yùn)用在銷(xiāo)售過(guò)程中，以幫助他們及時(shí)準(zhǔn)確地找到滿(mǎn)意的物業(yè)，從而提高客戶(hù)的滿(mǎn)意度。（2）正確處理投訴對(duì)投訴的正確處理可以將因失誤或錯(cuò)誤導(dǎo)致的客戶(hù)失望轉(zhuǎn)化為新的機(jī)會(huì)，讓客戶(hù)感受到企業(yè)做的不是“一錘子”買(mǎi)賣(mài)，而是有長(zhǎng)遠(yuǎn)、可靠保障的。企業(yè)在處理客戶(hù)投訴時(shí)，良好的處理態(tài)度、及時(shí)的行動(dòng)是非常重要的，能夠獲得客戶(hù)的信任和良好口碑宣傳。即使不是由于企業(yè)的過(guò)錯(cuò)造成的問(wèn)題，企業(yè)也應(yīng)該向客戶(hù)說(shuō)明情況，及時(shí)消除誤會(huì)，如果企業(yè)能幫助客戶(hù)解決面臨的困難，就更好了。在解決過(guò)程中，即使?fàn)奚髽I(yè)的一些眼前利益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也是值得的。（3）與客戶(hù)積極溝通在信息時(shí)代，與客戶(hù)溝通的方式多種多樣，既可以是訪(fǎng)問(wèn)、聯(lián)誼等面對(duì)面形式，也可以是電話(huà)、網(wǎng)站、Email、雜志、手機(jī)短信等方式?？蛻?hù)關(guān)系管理要針對(duì)客戶(hù)的特點(diǎn)，尋找合適的幾種或多種方式，才能恰到好處，促成交易。需要強(qiáng)調(diào)的是，過(guò)于頻繁的溝通可能使客戶(hù)對(duì)信息變得麻木，甚至造成反感。（4）提供關(guān)聯(lián)服務(wù)。恰到好處的關(guān)聯(lián)服務(wù)可以鞏固企業(yè)的品牌。比如一個(gè)開(kāi)發(fā)與管理商住兩用物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，在流感傳染季節(jié)，一位顧客托大廈管理人員去藥房買(mǎi)一盒感冒藥。這位管理人員經(jīng)請(qǐng)示主管經(jīng)理后，不但代買(mǎi)了感冒藥，而且買(mǎi)來(lái)了預(yù)防感冒的空氣凈化劑，免費(fèi)在顧客租賃的辦公室內(nèi)噴灑，使這位顧客既及時(shí)服了感冒藥，又免去了將感冒傳染給同事的擔(dān)憂(yōu)。這些小細(xì)節(jié)體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)客戶(hù)的關(guān)懷，比喊口號(hào)、做廣告更深入人心，對(duì)塑造企業(yè)品牌非常有力。（5）與重點(diǎn)客戶(hù)建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積累與客戶(hù)交往的信息，挑選出**有價(jià)值的客戶(hù)，為他們提供特殊的關(guān)照服務(wù)。比如，在交流中采用客戶(hù)偏愛(ài)的溝通方式，給與購(gòu)房特惠、投資咨詢(xún)、交易快捷通道等，爭(zhēng)取客戶(hù)的信任，與他們建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系。2.爭(zhēng)取更多的客戶(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了留住客戶(hù)外，還需要積極爭(zhēng)取更多的客戶(hù)，可以從下列幾方面入手：（1）鼓勵(lì)客戶(hù)推薦。可以通過(guò)折扣返點(diǎn)，減免一定時(shí)期的管理費(fèi)，推薦積分等形式鼓勵(lì)已買(mǎi)房客戶(hù)介紹朋友購(gòu)買(mǎi)。（2）給新客戶(hù)附加服務(wù)，比如有獎(jiǎng)銷(xiāo)售、限時(shí)優(yōu)惠，吸收新客戶(hù)加入客戶(hù)會(huì)享受各種會(huì)員服務(wù)等。另外，考慮到業(yè)主缺少經(jīng)驗(yàn)或者工作繁忙，給他們提供一些裝修和購(gòu)置家具等方面的建議，會(huì)提高業(yè)主的滿(mǎn)意度；如果是外籍客戶(hù)，在交易的同時(shí)，為他們提供一些生活細(xì)節(jié)上的幫助，比如介紹他們購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)的場(chǎng)所、交電話(huà)費(fèi)的方式、旅游信息等等，也是相當(dāng)受歡迎的。附加服務(wù)體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)客戶(hù)的關(guān)懷，對(duì)完善企業(yè)形象很有好處，能夠從側(cè)面促進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱、供不應(yīng)求的情況下，客戶(hù)關(guān)系管理發(fā)展動(dòng)力??；在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、供不應(yīng)求的情況下，必將催生它的成熟。今后，隨著各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和產(chǎn)品的供大于求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要終身客戶(hù)價(jià)值理念的深化，信息技術(shù)的應(yīng)用和企業(yè)品牌意識(shí)的強(qiáng)化，實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理將成為必然的要求。

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• 問(wèn) ??什么是商住兩用房?商住兩用房政策有哪些?
  答

  不同處:1、商住兩用房的優(yōu)勢(shì)：可以注冊(cè)公司，可居住可辦公，不限購(gòu)，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)。2、商住兩用房不能戶(hù)口落戶(hù)、沒(méi)有學(xué)區(qū)派位，**較高50%、在水電費(fèi)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上，商務(wù)辦公房要高于住宅樓、住宅樓的使用年限是70年，而商務(wù)辦公房只有50年。交易稅收不同，如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅（2008年11月1日后對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫調(diào)整為1%），但如果是商務(wù)辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達(dá)8成30年，但對(duì)商務(wù)辦公房一般高只有6成10年。3、未來(lái)使用費(fèi)用不確定。商住用房如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢(xún)問(wèn)清楚。目前，開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。2、相關(guān)稅費(fèi)的差異。普通住宅項(xiàng)目初次購(gòu)買(mǎi)和未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%，而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。3、貸款條件的限制。購(gòu)買(mǎi)商住兩用房大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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• 問(wèn) 商住兩用房是什么意思什么是商住兩用房？
  答

  商住兩用房是指商住兩用的房子。對(duì)于商務(wù)型公寓的名字，此前不少開(kāi)發(fā)商叫成"商住房"。商住兩用的房子的土地性質(zhì)一般是綜合用地，土地使用權(quán)年限為50年。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)臼姓邔用娌](méi)有明確"商住房"這一概念，所謂的"商住房"只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商改變**初規(guī)劃用途而造出來(lái)的概念，但商務(wù)型公寓則是特有的合規(guī)項(xiàng)目，規(guī)劃上未曾發(fā)生改變。商住兩用房因商用土地年限從30年-50年不等，引發(fā)了許多模糊觀念，甚至有商住都是小產(chǎn)權(quán)的誤解。而事實(shí)上，在房屋所有權(quán)年限方面與住宅并無(wú)差別都是永久的，根據(jù)[1] 第二十二條和[2] 第一百四十九條相關(guān)規(guī)定，住宅用地的**高年限70年，商業(yè)用地40年(有特殊50年限)，綜合用地50年。現(xiàn)已明確，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)后，自動(dòng)續(xù)期。而"非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)"，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。若有其他規(guī)劃，需要拆遷，則商業(yè)補(bǔ)償按照1:3賠償，為住宅的三倍。

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