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• 158****3825

  一、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房前提條件
  
  1、需要確認(rèn)經(jīng)適房是否滿五年，不是買(mǎi)房日期，是契稅發(fā)票上的日期，或者房產(chǎn)證發(fā)放日期。一般契稅的時(shí)間會(huì)比房產(chǎn)證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。 注：經(jīng)適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預(yù)約的資格都沒(méi)有。
  
  二、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需材料
  
  1、戶口本
  
  2、雙方身份證及復(fù)印件(**少3張)
  
  3、結(jié)婚證(必須帶，若轉(zhuǎn)讓給年齡大的父母，已沒(méi)結(jié)婚證的，可以用戶口本證明夫妻關(guān)系也可)
  
  4、經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同原件或復(fù)印件(不帶也可，大廳可以幫助打印，不收費(fèi)，就是耽誤時(shí)間)
  
  5、房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權(quán)人名字隱去)
  
  6、買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)已繳納的綜合低價(jià)款證明(藍(lán)色紙)和契稅證明及其復(fù)印件
  
  7、房本及復(fù)印件
  
  三、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房流程
  
  1、房產(chǎn)局咨詢臺(tái)領(lǐng)取網(wǎng)簽號(hào)。
  
  2、到窗口排隊(duì)等待叫號(hào)進(jìn)行網(wǎng)簽?？梢韵热ゴ翱谝獋€(gè)存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息表。填寫(xiě)表格信息。
  
  3、網(wǎng)簽后，去咨詢臺(tái)領(lǐng)取2份表格(個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房涉稅申報(bào)核定表 5年以上家庭唯一生活用房證明)，都是繳納契稅用的。
  
  4、繳納契稅。
  
  5、拿到契稅票后，憑契稅票到咨詢臺(tái)領(lǐng)取登記過(guò)戶號(hào)。
  
  6、交納土地出讓金，算法是3621元*面積*10%(當(dāng)初購(gòu)房已交的超標(biāo)經(jīng)濟(jì)適用房面積的部分要減掉)。
  
  7、登記過(guò)戶排號(hào)等待辦理過(guò)戶。
  
  8、辦理登記過(guò)戶后，10個(gè)工作日由買(mǎi)方來(lái)取房本。
  
  三、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需費(fèi)用
  
  1、土地出讓金：按國(guó)家、省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  
  2、所得收益繳納(已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳)：由賣(mài)方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣(mài)方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi)后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣(mài)方;成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣(mài)方。超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
  
  3、印花稅：0.1%，買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)一半。
  
  4、契稅：1.5%，由買(mǎi)方繳納。
  
  四、注意事項(xiàng)
  
  1、變更性質(zhì)(經(jīng)改商)，必須補(bǔ)交綜合地價(jià)款，但要在夫妻、父子直系親屬間變更，契稅先交后返還。返還時(shí)間為(15天至三年);別忘記在地稅那取張契稅返還需提交的文件清單。
  
  2、夫妻間變更名字經(jīng)改商后，再變更回來(lái)只需85元工本費(fèi)，無(wú)其他稅費(fèi);3、經(jīng)改商后，房本擬在變回原所有權(quán)人的，再次買(mǎi)賣(mài)交易方式費(fèi)用**低。因無(wú)價(jià)差，雖然不滿5年，5.5%營(yíng)業(yè)稅(買(mǎi)入價(jià)=賣(mài)出價(jià))為0;所得稅按增值20%計(jì)算也為0，故只需繳納1.5%契稅。

  查看全文↓ 2018-06-21 05:14:51
• 142****8788

  如果已經(jīng)實(shí)現(xiàn)過(guò)戶的經(jīng)濟(jì)房，其本質(zhì)是具備上市條件了的，所以其性質(zhì)等同于商品房了的。

  查看全文↓ 2018-06-21 05:14:37
• 143****2935

  經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)過(guò)一次交易后，補(bǔ)交了土地出讓金等費(fèi)用后，就變成正常商品房了，也就是說(shuō)現(xiàn)在的房子屬于正常產(chǎn)權(quán)下的商品房。經(jīng)濟(jì)適用房是指未繳納土地相關(guān)費(fèi)用的房子。土地證原劃撥，過(guò)戶后就成出讓了。
  　　經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于商品房具有3 個(gè)顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實(shí)用性。是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。

  查看全文↓ 2018-06-21 05:14:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??打聽(tīng)一下，經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)戶后性質(zhì)會(huì)變成商品房嗎？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)過(guò)一次交易后，補(bǔ)交了土地出讓金等費(fèi)用后，就變成正常商品房了，也就是說(shuō)現(xiàn)在的房子屬于正常產(chǎn)權(quán)下的商品房。經(jīng)濟(jì)適用房是指未繳納土地相關(guān)費(fèi)用的房子。土地證原劃撥，過(guò)戶后就成出讓了?！　〗?jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于商品房具有3 個(gè)顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實(shí)用性。是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。

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• 問(wèn) ?? 經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)戶后變成商品房了嗎？有人知道嗎？
  答

  如果已經(jīng)實(shí)現(xiàn)過(guò)戶的經(jīng)濟(jì)房，其本質(zhì)是具備上市條件了的，所以其性質(zhì)等同于商品房了的。

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• 問(wèn) 經(jīng)濟(jì)適用房可以變成商品房嗎
  答

  如果你是自住，沒(méi)有必要，而且你現(xiàn)在也不能轉(zhuǎn)商，需要再等上5年。

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• 問(wèn) ??咨詢一下，經(jīng)濟(jì)適用房交易和商品房有區(qū)別嗎？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的具體區(qū)別如下: (一)獲得土地的方式不同:經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥,免交土地出讓金;商品房采用出讓方式須交納土地出讓金; (二)成本結(jié)構(gòu)不同; (三)租售政策不同:經(jīng)濟(jì)適用房只售不租,商品房不受限制; (四)購(gòu)買(mǎi)條件和對(duì)象不同:經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠,其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是特定的,只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭,因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度,商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和條件不受限制; (五)價(jià)格政策不同:經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。 居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人; 房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分:使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán),與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后,收益全部歸個(gè)人所有。 對(duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房,由于政策規(guī)定則不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此,確需出售此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主,只能以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售,并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。以原購(gòu)房?jī)r(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的,出售人需提供原住房買(mǎi)賣(mài)合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件。若出售家庭符合條件可再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。 對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售,但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的,需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件到房屋所在地國(guó)土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)即可。

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• 問(wèn) ??我想咨詢一下買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房還能買(mǎi)商品房嗎?
  答

  國(guó)家一直有政策，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭不能再購(gòu)買(mǎi)其他住房。你可以在你的經(jīng)濟(jì)適用房取得房產(chǎn)證5年以后，向房管局繳納土地收益金，將你的經(jīng)濟(jì)適用房變成全產(chǎn)權(quán)的商品房，你就可以自由買(mǎi)賣(mài)了，也就不用受經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策的約束了。經(jīng)濟(jì)適用房的出賣(mài)分為兩種：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時(shí)間以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。①對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款?！、趯?duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。 以上是經(jīng)濟(jì)適用房的出賣(mài)政策。

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