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• 133****4583

  -商業(yè)地產方面
  基本知識，包括一些名詞解析
  品牌的了解，能分辨出品牌的知名度，并對不同的品牌的拓展需求有深刻的了解和認識
  -通用技能
  談判能力
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  查看全文↓ 2018-06-17 23:51:30
• 155****8204

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  查看全文↓ 2018-06-17 23:51:25
• 153****7843

  商業(yè)地產如何定義：
  作為一個出現在住宅地產開發(fā)之后的地產家族新成員，也是商用地產**重要的成員，商業(yè)地產（commercialproperty）的概念**早出現在中國是2000年，首先從北京、上海、廣州幾個經濟高度發(fā)達地區(qū)開始，并逐步蔓延到全國。
  現在的一個問題是對于商業(yè)地產沒有一個完整、準確的定義：在媒體的引導下，仿佛商鋪或者底商就是商業(yè)地產了。但我們應該首先廓清這個概念：商鋪絕對不應該是商業(yè)地產的全部，一個成熟的商業(yè)地產模式必然是包括商鋪、餐飲、寫字樓、娛樂休閑場所、公寓，甚至工廠園區(qū)等非住宅形態(tài)在內的極為廣泛的概念。
  1、商業(yè)地產是一種結合體
  商業(yè)地產具有地產、商業(yè)與投資的三重特性，它既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統意義上的房地產行業(yè)。同時，這三方面的特性既相互獨立又相互作用，形成了商業(yè)地產較為明顯的特征——環(huán)環(huán)相扣，系統性極強。
  簡單地說，商業(yè)地產是一種結合體。首先它是地產與商業(yè)的結合體，把不動產范疇與商業(yè)類型的兩種特性有機嫁接起來；其次它是商務辦公與住宅的結合，符合人們的生活快節(jié)奏的時代要求；再次它是商業(yè)零售與傳統百貨的結合，開發(fā)運營商通過引進主力百貨店和世界知名連鎖超市來帶動其它小商業(yè)零售店的這種商業(yè)運作模式目前為世界各國普遍采用；此外，它還是貸款與融資的結合體，一個大規(guī)模的商業(yè)地產項目僅僅依靠銀行貸款是無法支撐的，良好的資金鏈條至關重要，沒有支撐后期的管理和運營費用是致命的；**后它是旅游、休閑、娛樂的結合體，一站式的生活配套滿足了人們的不同需求，使項目成為一個個附屬于城市的衛(wèi)星城。
  住宅類項目在推廣過程中將業(yè)主作為主要受眾不同，商業(yè)地產推廣中的投資特點和商業(yè)特點表現較為明顯，更多地針對投資者為受眾。此外，住宅的開發(fā)本身可以通過滾動開發(fā)的模式回收資金，因而資金壓力相對比較輕；而一個大型的商業(yè)計劃，要通過投資建成商業(yè)氣氛就要求開發(fā)商有雄厚的資金儲備和抵御風險的能力，要有大的資金投入，多數情況下，其建設維護成本及單價較之住宅要高出許多。
  在商業(yè)發(fā)展成熟地區(qū)，一般來講商鋪住宅價格比維持在4：1到5：1之間。這種情況造成了商鋪開發(fā)及投資總額相對較大，因而風險相對較大，從規(guī)避風險的角度考慮，將會出現多個利益主體共同分擔風險的局面，因此其相關的利益主體較之住宅類產品明顯要多。在商業(yè)地產的運作中，**基本的利益主體將由發(fā)展商、投資者、經營者、消費者等構成；各個利益主體都有其明顯的利益要求，因此，商業(yè)地產在推廣中必須要根據各個利益主體的不同關注側重點，選擇主訴求點。
  商鋪投資雖然并不等同于商業(yè)投資，但事實上仍占其絕大多數的份額。目前商鋪投資方式主要有返租式、自營式兩種：返租式投資方式即由大商家租賃商鋪并從事商業(yè)經營，商鋪產權人獲得穩(wěn)定的高額租金回報，投資者無須參與經營管理，收益穩(wěn)定，因為降低了置業(yè)門檻而吸引了更多中小投資者；而自營式投資方式指投資者在投資商鋪后是作為商鋪的經營者而出現的，投資者必須親自參與經營管理，收益的穩(wěn)定性不如返租式，此外對投資者的經營能力也有較高要求。隨著近幾年中國房地產業(yè)的持續(xù)升溫，商鋪地產作為房地產中**具專業(yè)化的開發(fā)形態(tài)，以其驚人的價值提升速度，成為房地產市場中**受關注的投資熱點。人們用手中的富余資金購買商鋪，然后或返租獲取固定回報，或單獨出租獲取租金，或出售賺取差價，博取更多收益。
  商業(yè)地產中另外一類是倉庫和工業(yè)樓。它們占用土地的面積較大，可分割成小塊空間以租給零散的租客，也可大面積地租給主流租客。
  投資倉庫或工業(yè)樓的優(yōu)點是：首先，業(yè)主只須負有限責任，通常只負責大樓結構和屋頂之維修，而租戶則須負責內部的維修等事宜；其次，業(yè)主只須支付大樓立體結構的保險費用，而租戶則須支付其他所有開銷；**后，購買倉庫或工業(yè)大樓的投資者通?？梢杂幂^少的頭期款即可獲得貸款，用**少的投入（包括頭期款）而獲得**高的利潤，這是一切投資者遵循的守則。
  投資倉庫或工業(yè)大樓也有明顯的局限：例如，環(huán)境保護方面的要求甚嚴，業(yè)主在這方面必須謹慎，盡量避免連帶責任；此外，如果分割成小塊空間出租給分散的租客，通常簽署租約不會太長，租客流動性大，導致費用增加，也容易產生收租困難、資金周轉不靈等問題；也要考慮到，若租給主流租客，固然帶來穩(wěn)定的租金收入，但若主流租客移出他處，則會造成整個倉庫或工業(yè)樓100%空置。
  2、商鋪投資的要素
  對于商業(yè)地產主要形態(tài)的商鋪，投資者該如何預測及評估其投資的潛在價值呢？
  第一，在投資返租式商鋪時，投資者的風險取決于經營管理者是否具有長期、穩(wěn)定經營的能力，所以選擇有實力的開發(fā)商是關鍵
  應該充分了解開發(fā)商以前所開發(fā)項目的業(yè)績及市場評價；如果開發(fā)商開發(fā)項目多且保留了其開發(fā)的項目中的大多數商業(yè)面積時，則可以比較確認開發(fā)商有經濟實力，能做到以出租為主，其承諾的投資回報就會比較有保障
  第二，專業(yè)的商業(yè)運營機構進駐商業(yè)物業(yè)以后可以保證投資者實現投資回報
  開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權經營，而商業(yè)管理方再依靠自己的商業(yè)管理優(yōu)勢組織商家進場經營。因此產權式商場在權屬結構上變得更加合理：所有權屬于投資者、經營權由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經營商家擁有物業(yè)使用權，三權分立是科學經營和穩(wěn)定投資回報的保證。
  第三，副商圈商鋪投資有保障
  城市商業(yè)地產中除去那些發(fā)展多年、商業(yè)成熟、具有大區(qū)輻射力的中心一級商圈，就是正在發(fā)展壯大的城市副商圈，這一類型的地段主要依附大型住宅區(qū)或者商務中心區(qū)，擁有足夠的消費體量，并且為了避免城市集中消費帶來的不均衡發(fā)展，處于發(fā)展階段的次一級商圈往往會得到政府政策上的引導與支持，在遠景規(guī)劃、政策導向上擁有明顯的優(yōu)勢，因此這樣的區(qū)域周邊的房地產住宅市場發(fā)展勢頭旺盛，擁有不少地標性高檔寫字樓建筑。
  第四，消費群體、消費能力、消費觀念、消費習慣對商業(yè)前景的重要性
  在投資商業(yè)地產中，“人”，也就是所投資商鋪周邊的消費群體情況是**重要的影響因素。一個區(qū)域主要消費群體是哪些人，他們的消費能力、消費觀念、消費習慣都是需要關注和了解的，很多時候并不能僅僅只看人流量大，還應當做更深層次的分析。所投資區(qū)域的消費人群的消費結構對區(qū)域的消費市場的繁榮起著極其重要的作用，對投資者來說，把握住這一因素，才能更好地進行投資。
  第五，交通設施、道路狀況對提升商業(yè)的人流量、商業(yè)人氣至關重要
  現代社會交通是城市的動脈，便利的交通基礎設施對商業(yè)運營和商鋪的價值有著異常重要的作用，便捷、發(fā)達的交通能夠輸送大量的客流，從而使得周圍的地段以及物業(yè)具有不斷增值的巨大潛力，值得引起投資者的充分關注。
  以上所列舉的是投資商業(yè)地產的幾大外部客觀要素，對于投資者來說，如何針對不同類型商業(yè)地產的投資特點，做出理性分析，進行策略性的投資，做到有效控制成本，降低投資風險，才是自身決策**重要的問題。
  3、通曉國際規(guī)則
  這些年來，在中國房地產投資市場中經常出現盲目追隨的跟風現象，“拍腦袋”的決策方式往往取代了對于項目盈利可行性的理性分析和論證，造成了大家蜂擁而上爭相投資一類項目，出現了惡性競爭無人得利的狀況。這種情況主要是由于相當多的房地產從業(yè)人員沒有經受過系統、科學的專業(yè)教育所致。須知，對于房地產投資的財務分析、市場分析和用戶分析，以及結合實際的綜合案例分析等等，都是一整套有規(guī)律可循的知識體系，蘊含著豐富的操作技巧。此外，隨著越來越多的外國投資者搶灘中國房地產市場，盡快熟悉國際通行的市場交易規(guī)則也變得空前重要；須知，倘若不能掌握準確的國際房地產商業(yè)語言，必然無法與國外基金、投行等各種機構投資者有效對接，而在當今中國宏觀調控趨緊的背景下，資金鏈條若出現斷裂，不能獲得支撐項目進行的融資資金，則企業(yè)很難繼續(xù)運營。
  今后中國房地產業(yè)的發(fā)展必將符合國際同業(yè)發(fā)展規(guī)律，順應以資本為主導、以開發(fā)為組織、代理職業(yè)化以及交易專業(yè)化的大趨勢。只有掌握了投資的通用語言，才能縮短與投資者對話的距離，從而大大提高商業(yè)交易的成功幾率！考慮到這些，解決中國當今房地產投資市場上的無序、混亂競爭問題，首要的就是要樹立科學、理性、健康的投資觀念，并通過規(guī)范的房地產教育培訓，構建能夠溝通國內業(yè)界與國外成熟地產投資機構的橋梁，引入國外發(fā)展的寶貴經驗和教訓，進一步健全中國房地產交易市場。
  
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  查看全文↓ 2018-06-17 23:51:20

相關問題

• 問 房地產禮儀培訓哪家機構做的好？
  答

  海翰培訓挺不錯的！我們公司剛做過一次房地產方面的禮儀培訓?。?講師很專業(yè)，我們是請的羅老師，有12年的培訓經驗，內容很全面，主要有個人形象、溝通禮儀、餐宴禮儀、前臺接待、職場商務禮儀、自身修養(yǎng)等。容易記憶又使用，推薦給你。

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• 問 房產經紀人培訓具體內容是什么
  答

  房產銷售不會很難，但你要好好和老經紀人學習，要有個空杯心態(tài)，謙虛謙虛再謙虛！ 房產銷售和任何其他銷售都一樣，只不過產品變成了房子而已。房子屬于不動產，是大宗商品，它有它的特點。第一步是要有個好心態(tài)，特別是在房地產市場半死不活狀態(tài)下，不要怕失敗，目前的市場對任何一個房產經紀人都是一個巨大的挑戰(zhàn)，選擇了它就要堅持！ 銷售房地產，首先你的腦子里要有房子，對你守盤區(qū)的房子要熟悉，包括房子的樓層，朝向，單元數，一梯幾戶，建房年代，開發(fā)商，物業(yè)公司，物業(yè)費，停車費，停車場車位狀況，房子的戶型，此地的電費，水費，煤氣費，周圍的交通狀況，周圍的有沒有大的購物中心，有多遠，周圍有哪些**，公園，周圍環(huán)境等等，這些都是客戶要問你的，也是你向客戶介紹房子時的資本，讓客戶覺得你很專業(yè)，讓客戶相信你。這是基本條件，了解你銷售的產品，所以要好好跑盤，切記！ 充分了解客戶需求。多和客戶聊，當然要具備一些聊天技巧，這就是你要向老經紀人學習的地方。 了解了房子，了解了客戶的需求，接下來的就是配房子。就像給鎖配鑰匙一樣，找到**符合客戶需求的房子，匹配好以后就可以帶客戶看房子了！但是帶客戶看房子之前你自己一定要提前去看一下房子，這個很必要：①你可以借此觀察周圍環(huán)境，決定在哪兒約客戶見面**近，不要讓客戶走冤枉路，多制定幾個地方，以防客戶找不到你說的那個地方，切不可出現你帶客戶看房子結果在小區(qū)轉來轉去找不到房子在哪?。蛻?*忌諱這個）②看過房子后，了解房子的優(yōu)點與缺點，優(yōu)點是你與客戶議價的籌碼，缺點留來與業(yè)主議價。你知道缺點后，對客戶提出的問題你會提前有個準備。③對房子了解后，可采取一些方法，在客戶看房子時掩蓋這個缺點，這需要你與業(yè)主打好關系，他會配合你的。 客戶看過房子后，你要和他聊，了解他對這個房子的看法，如果不滿意，一定要問出客戶的抗拒點，即為什么不滿意，為你接下來為他找其他房子有個更清晰目標。如果他滿意（觀察客戶表情，一般不會主動和你說滿意，這需要觀察經驗），那趕快逼定（逼客戶定下來），這需要一系列的方式方法，各種話術，做狀況等（這是你的發(fā)揮空間）。 **后議價，簽合同。簽合同是一瞬間的事，但是這之前的準備工作那是相當的復雜的。 送你一句話：房源是核心，客源是導向，帶看是結果，簽單是目的。 你是做銷售的，不是客戶要什么房子，你去給他找，而是你有房子這個產品，你要把它推出去（房源是核心）。 **后要保持空杯心態(tài)，多學習！空杯心態(tài)！

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• 問 房地產有哪些? 房地產的分類有哪些？
  答

  房地產公司的部門職能如下：1、營銷部：負責開發(fā)項目的銷售或者租賃工作，是公司的“龍頭”部門。2、財務部：負責公司的會計核算和財務管理，是公司的核心部門。3、工程部：負責項目的建設和管理，確保工期、質量、安全及成本控制執(zhí)行等。4、辦公室：負責上下溝通，左右協調。5、人力資源部：負責人力資源的開發(fā)、配置和管理。6、發(fā)展部：負責公司的發(fā)展戰(zhàn)略，項目的具體策劃，取地以及相關許可的辦理等一系列前期開發(fā)工作。7、網絡技術部門，負責網站的維護運營，產品視覺的開發(fā)等等。

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• 問 在做房地產銷售,自己對房地產銷售說辭技巧把握得不太好,有什么房地產銷售培訓班或房地產資料推薦一下嗎?
  答

  其實房地產銷售說辭這些不難把握的，只是說你要進行一個系統的培訓比較好，就我了解知道的，目前國內做的比較好機構就有智地網，當然還有很多**有這個專業(yè)培訓，可是**上課就沒有機構靈活，這就得看你自己的時間安排決定了

• 問 長沙幼兒英語培訓機構
  答

  開發(fā)區(qū)也就東泰還可以吧

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