購房者在繳納定金后,因?yàn)榉N種原因取消購房計(jì)劃的情況時(shí)有發(fā)生,此時(shí)定金是退還是不退,同時(shí)困擾著開發(fā)商與購房者。要道清個(gè)中奧秘,關(guān)鍵就在于商品房認(rèn)購書之法律效力的認(rèn)定,我們通過具體案例來了解一下。 案例 劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購書,約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預(yù)訂商品房一套,價(jià)款為人民幣40萬元。在簽訂認(rèn)購書后的15日內(nèi),劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同。認(rèn)購書簽訂時(shí)劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬元,作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當(dāng)劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同時(shí),卻無法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致,導(dǎo)致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金,而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。 商品房認(rèn)購書 在我國法律中,并沒有明確界定“商品房認(rèn)購書”這一文書形式,簽定該文件也不是購買商品房的必經(jīng)程序。通過總結(jié),我們得出了一份商品房認(rèn)購書發(fā)生法律效力所必須同時(shí)具備的幾個(gè)條件: 1、所購的房地產(chǎn)符合商品房預(yù)售條件,即取得《商品房預(yù)售許可證》。如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就采用內(nèi)部認(rèn)購等方式與購房者簽訂該商品房的認(rèn)購書,該樓宇認(rèn)購書會(huì)因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預(yù)售條件的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。 2、認(rèn)購書要具備合同生效的主要條款,至少要包括如下條款:認(rèn)購房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)及簽訂正式合同的時(shí)間等,否則認(rèn)購書無法實(shí)際履行,沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。 3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。 一般來說,一份具備以上條件的商品房認(rèn)購書才能對(duì)雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認(rèn)購書不具備上述條件,無法律效力,則劉先生可取回所交“定金”。但如果認(rèn)購書具備上述條件,又會(huì)出現(xiàn)何種情況呢?要想得出一個(gè)明晰的答案,就要分析一下認(rèn)購書中所稱定金的性質(zhì)了。 根據(jù)認(rèn)購書本身作為預(yù)約合同的性質(zhì),這里的定金應(yīng)該理解為立約定金?!?*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定:“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!?因此,如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同,而只是因一些具體條款無法達(dá)成一致意見,導(dǎo)致未能簽約,那么賣方應(yīng)把定金全部返還買方,不應(yīng)以此為由“沒收定金”。通過分析,可以得出結(jié)論,劉先生仍是可以要求取回定金的。
買房的時(shí)候交了團(tuán)購費(fèi)可以退回來的嗎
146****8007 | 2018-06-16 19:50:27
已有3個(gè)回答
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138****4079
可以要求退。不行的話,起訴。
查看全文↓ 2018-06-16 19:54:50 -
141****9243
如果還沒有與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,就可以要求乙方退還團(tuán)購服務(wù)費(fèi)。
查看全文↓ 2018-06-16 19:54:35 -
146****9828
這個(gè)要看你團(tuán)購時(shí)對(duì)方是否對(duì)這方面做出了約定。
查看全文↓ 2018-06-16 19:54:29
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據(jù)了解,對(duì)購房者已按規(guī)定繳納契稅,但由于各種原因在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之前退房的,由納稅人申請(qǐng),經(jīng)征收機(jī)關(guān)審核后,對(duì)其已納契稅款予以退還。
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需根據(jù)合同而定。
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按揭貸款的擔(dān)保費(fèi)就不退了。但是公積金貸款的擔(dān)保費(fèi)是可以退還的,但必須是在已向銀行開始還款后,帶好相關(guān)材料,就能向擔(dān)保公司申請(qǐng)退還(所需相關(guān)材料可以打電話向所擔(dān)保的單位咨詢)。
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定金,與認(rèn)購金不同,它是一種合同履行的擔(dān)保。根據(jù)我國民法通則和《擔(dān)保法》規(guī)定,簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買,開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。也就是說,大多數(shù)情況下,定金確實(shí)是不退的。但是,按照法律相關(guān)條例,以下幾種情況,定金可退:1. 開發(fā)商對(duì)房子本身情況進(jìn)行隱瞞,違背公平、誠信原則。比如五證不全,個(gè)別開發(fā)商在沒有預(yù)售證的情況下,提前賣房,這種情況定金可退;2. 無法歸咎于買賣雙方的因素。比如在交定金后,國家出臺(tái)新的限購政策,對(duì)資格,**,貸款有了更加嚴(yán)格的要求,這種情況賣方無條件返還定金。就像今年北京的317新政,一大批客戶因?yàn)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”導(dǎo)致的“雙倍**”無法買房,這種情況,開發(fā)商都是無條件給返還定金;3. 如果買賣雙方對(duì)房屋買賣協(xié)議以及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致,而未能簽約的,不能歸責(zé)于任何一方,所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。這種情況在新房里很少出現(xiàn),因?yàn)榛旧纤械男畔⒅岸颊f好了,而且認(rèn)購協(xié)議會(huì)寫的很清楚。所以,買房退定金,大多數(shù)都是采用“感情路線”,因?yàn)槿绻皇菓{借以上三點(diǎn)原因,退定金在法律上是不占優(yōu)勢(shì)的。所以,還是要找銷售經(jīng)理賣慘,就說自己突然因?yàn)槟承┰虺私?jīng)濟(jì)危機(jī),沒有能力買房還貸,讓銷售經(jīng)理出面幫你退定金。盡量不要選擇去開發(fā)商售樓處“鬧”這種方式,這種方式的風(fēng)險(xiǎn)比較大。
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