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• 147****9652

  1、你所說(shuō)情況不夠清楚，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同若不是產(chǎn)權(quán)人簽字，則代表產(chǎn)權(quán)人的簽字人是否有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)？若沒(méi)有則該合同并不生效，該簽字人屬于無(wú)權(quán)處分，合同也處于效力待定狀態(tài)。除非得到了產(chǎn)權(quán)人的同意，否則該合同并不生效。
  2、你可以參考我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定：第五十一條 無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。
  3、若你有代表產(chǎn)權(quán)人簽字的簽字人有權(quán)利處分該房的證據(jù)或產(chǎn)權(quán)人同意賣(mài)房的證據(jù)，則合同有效，若產(chǎn)權(quán)人反悔收回已賣(mài)房，可要求產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任要看你們?cè)诤贤惺窃趺醇s定的。

  查看全文↓ 2018-06-14 22:45:49
• 156****3202

  2005年 3月 15日，甲某與乙某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，雙方約定：甲某自愿將其所有的一套商品房，作價(jià) 250000 元出售給乙某，簽訂協(xié)議之日乙某預(yù)付房款 20000 元，余款 230000 元于同年 6 月 20 日前甲某交付房屋時(shí)一次性支付。甲某承諾在 7月 20 日之前協(xié)助乙某辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。協(xié)議簽訂后，乙某按約付清了房款，甲某也交付了房屋。后甲某反悔，不想把房子賣(mài)給乙某。 2005 年 7 月 20 日，乙某依約要求甲某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)遭甲某拒絕，乙某于同年 9 月 10 日訴至法院要求：法院認(rèn)定二人之間的房屋購(gòu)買(mǎi)合同有效并判令甲某協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。甲某辨稱(chēng)：因雙方當(dāng)事人未到房管部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，該房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，其也就不應(yīng)協(xié)助乙某辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  
  本案涉及的法律問(wèn)題：
  
  1、房屋買(mǎi)賣(mài)交易未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記是否有效。
  
  在房屋買(mǎi)賣(mài)案件中，因雙方當(dāng)事人未到房管部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認(rèn)為該房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。這種看法在認(rèn)識(shí)上存在一個(gè)誤區(qū)，有必要加以糾正。房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否有效，取決于房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。《合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是,依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。這種批準(zhǔn)、登記，指的是當(dāng)事人之間在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記，合同即生效。二是,合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無(wú)須批準(zhǔn)或登記就生效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，屬第二種情況，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記并不是合同生效的要件，而是物權(quán)變動(dòng)的要求，即當(dāng)事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)的登記。
  
  另?yè)?jù)**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”。
  
  再據(jù)**高人民法院法發(fā)（1993）37號(hào)《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。
  
  本案中甲某與乙某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示。故本案應(yīng)依據(jù)我國(guó)《民法通則》《合同法》及相關(guān)司法解釋?zhuān)J(rèn)定甲某與乙某的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。

  查看全文↓ 2018-06-14 22:45:45
• 152****0983

  該房屋買(mǎi)賣(mài)合同若不是產(chǎn)權(quán)人簽字，則代表產(chǎn)權(quán)人的簽字人是否有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)難道只請(qǐng)求了確認(rèn)合同有效，沒(méi)請(qǐng)求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)方所有并要求賣(mài)方過(guò)戶(hù)嗎？

  查看全文↓ 2018-06-14 22:45:39

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的問(wèn)題
  答

  產(chǎn)權(quán)人的配偶簽字，一般需要經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)，如果產(chǎn)權(quán)人拒絕追認(rèn)，合同不生效。 因此導(dǎo)致的違約責(zé)任，有違約方承擔(dān)，可以要求依照定金罰則退還雙倍定金。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)方違約
  答

  合同上對(duì)違約責(zé)任作出明確約定的，在不違背法律的前提下，遵守約定。約定費(fèi)用畸高的可以請(qǐng)求減少。1條，12條，13條約定明確，數(shù)額上可以考慮。合同上對(duì)違約責(zé)任作出明確約定的，在不違背法律的前提下，遵守約定。約定費(fèi)用畸高的可以請(qǐng)求減少。1條，12條，13條約定明確，數(shù)額上可以考慮。

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• 問(wèn) 有誰(shuí)清楚房屋買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效？
  答

  房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備主體資格有效、意思表示真實(shí)和符合法律法規(guī)政策規(guī)定等三個(gè)有效條件。一、合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。《民法通則》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。法律禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與。為了維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。二、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。按照現(xiàn)行法規(guī)和司法解釋?zhuān)袷路尚袨閼?yīng)當(dāng)是當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行簽訂，才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因欺詐、脅迫、乘人之危、無(wú)權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等，原則上視為無(wú)效合同。三、房屋買(mǎi)賣(mài)不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且不得損害社會(huì)公共利益，不得違反社會(huì)公共道德。例如，在房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方不得買(mǎi)賣(mài)土地，不得買(mǎi)賣(mài)拆遷房屋等，出現(xiàn)此類(lèi)情況，視為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，賣(mài)方一方未簽字，合同生效嗎？
  答

  居間合同只用來(lái)證明你們的房屋買(mǎi)賣(mài)行為是在第三方（比如中介）的協(xié)助下完成的，跟你們的房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有任何關(guān)系。如果沒(méi)有第三方介入，當(dāng)然不會(huì)有這個(gè)協(xié)議。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同已簽,沒(méi)有交契稅,法律生效嗎
  答

  買(mǎi)賣(mài)合同是有效的,但是房子所有權(quán)還沒(méi)有轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以登記對(duì)抗第三方,也就是說(shuō),如果現(xiàn)在賣(mài)家再把房子賣(mài)給第三方且過(guò)戶(hù)的話(huà),你就無(wú)權(quán)主張?jiān)摲课莸乃袡?quán),只能基于買(mǎi)賣(mài)合同向?qū)Ψ街鲝堖`約賠償

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