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• 138****4737

  “娃娃房”能不能賣(mài)？
  一般來(lái)說(shuō)，如果房產(chǎn)證上有子女的名字：
  1. 子女未成年時(shí)，除為了孩子的利益外，不得處置，買(mǎi)賣(mài)時(shí)必須經(jīng)過(guò)小孩的同意，是因?yàn)樽鳛樾『⒌谋O(jiān)護(hù)人，必須證明買(mǎi)賣(mài)是為了利于小孩不損害其利益；
  2. 孩子成年后，處置行為需要經(jīng)過(guò)家長(zhǎng)和孩子一致同意。
  房子是大人和小孩的共有財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)孩子的同意才能賣(mài)掉。如果小孩還未滿(mǎn)18歲，不具備完全民事行為能力，不能對(duì)自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行處置。監(jiān)護(hù)人(父母)必須是為被監(jiān)護(hù)人(子女)的利益處置房產(chǎn)，比如被監(jiān)護(hù)人因教育、出國(guó)、重大疾病費(fèi)用出現(xiàn)困難，并提供與此相關(guān)的真實(shí)證明資料。
  因此，有兩種情況是：等小孩年滿(mǎn)18歲后，并經(jīng)小孩同意再處理房子，或者到公證處出具相關(guān)公證才能交易該套房產(chǎn)。
  “娃娃房”如何交易？
  首先需要攜帶父母身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、小孩的戶(hù)口本、出生證明、房產(chǎn)證等原件到公證處辦理未成年人監(jiān)護(hù)公證，保證不侵犯未成年人的利益；父母以上述理由處置未成年人房產(chǎn)的，必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格，和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書(shū)，且保證書(shū)須經(jīng)公證處公證。
  如未能提供出生證明的原件，也可以到醫(yī)院辦理親子鑒定。以親子鑒定的結(jié)果代替出生證明；由于業(yè)主是未成年人，房產(chǎn)交易時(shí)并不需要孩子到交易現(xiàn)場(chǎng)，但其父母需持公證書(shū)、房產(chǎn)證、身份證、結(jié)婚證、孩子的出生證明及孩子的戶(hù)口本到房管局辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  另外，父母出售房地產(chǎn)所得款項(xiàng)將全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。
  我國(guó)《房屋登記辦法》規(guī)定：“因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證?！钡珒H讓未成年人的監(jiān)護(hù)人出具一個(gè)“書(shū)面保證”，顯然不足以約束未成年人的監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年人財(cái)產(chǎn)亂處理的行為。而有些未成年人的監(jiān)護(hù)人處理未成年人的房產(chǎn)發(fā)生了糾紛，還會(huì)將本來(lái)屬于自己的責(zé)任向登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)嫁，認(rèn)為登記機(jī)關(guān)沒(méi)有盡到審查義務(wù)。所以對(duì)于“娃娃房”，登記機(jī)關(guān)只能通過(guò)加高門(mén)檻來(lái)減輕責(zé)任。
  比如，廣州市規(guī)定未成年人的監(jiān)護(hù)人出售未成年人的房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由有關(guān)單位或團(tuán)體出具關(guān)于監(jiān)護(hù)人資格和監(jiān)護(hù)人出售未成年人的房產(chǎn)是為了未成年人利益的證明；武漢市規(guī)定未成年人房產(chǎn)若需要轉(zhuǎn)移或抵押登記時(shí)，監(jiān)護(hù)人應(yīng)辦理公證手續(xù)并承諾對(duì)其被監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押后應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
  國(guó)外也有相似的做法，比如德國(guó)民法典規(guī)定，監(jiān)護(hù)人以未成年人名義開(kāi)始的新的經(jīng)營(yíng)事務(wù)、訂立合同和實(shí)施單方法律行為必須經(jīng)家庭法院批準(zhǔn)才可實(shí)施。由于我國(guó)缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定，各地的做法又不統(tǒng)一，這種具體操作層面的做法往往因?yàn)闆](méi)有法律規(guī)定而受到質(zhì)疑。
  解決“娃娃房”問(wèn)題，一方面要在房屋登記窗口處加強(qiáng)法律宣傳，讓登記“娃娃房”的父母在登記之前，對(duì)登記的風(fēng)險(xiǎn)和后果有一定的了解；另一方面，對(duì)確屬于未成年人的房產(chǎn)，也要加強(qiáng)保護(hù)，特別是要完善未成年人房屋轉(zhuǎn)移登記的法律規(guī)定，加大對(duì)監(jiān)護(hù)人是不是“為被監(jiān)護(hù)人利益”的審查力度。
  加名容易去名難
  如果后悔了，想要把子女的名字從房產(chǎn)證上去掉也是可以的。房產(chǎn)證上是父母和孩子兩個(gè)人的名字，若要將小孩的名字從房產(chǎn)證上去掉，一般的做法是將小孩所擁有的房產(chǎn)份額歸并給父母。可以采取買(mǎi)賣(mài)或者贈(zèng)與兩種方式，買(mǎi)賣(mài)只需兩人到交易中心簽訂合同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，贈(zèng)與需要先到公證處辦理贈(zèng)與手續(xù)后再到交易部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買(mǎi)賣(mài)或者是贈(zèng)與。近期由于公證費(fèi)下調(diào)，贈(zèng)與的成本支出在一定程度上減少。
  去孩子的名字分兩種情況：
  1. 孩子有身份證，已成年，可以做買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與2種方式，那么哪種比較便宜，買(mǎi)賣(mài)呢就看您的產(chǎn)權(quán)：是普通住宅還是非普通住宅？是否滿(mǎn)五年？因?yàn)樗U納的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅不同。贈(zèng)予呢：產(chǎn)生的費(fèi)用為公證費(fèi)和契稅，公證費(fèi)為現(xiàn)在是評(píng)估值的1%，但贈(zèng)予后再出售的話(huà)，每個(gè)交易中心的政策又不同，有的是強(qiáng)征20%的個(gè)稅。契稅都是評(píng)估值的3%。隨后看產(chǎn)權(quán)證上幾個(gè)人名字，若3個(gè)人名字，則為1/3份額買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)予。
  2. 孩子有身份證（現(xiàn)在小孩一出生就有身份證了）,未成年，那么就麻煩了，未成年人是受保護(hù)的，不能贈(zèng)予，只能做次份額買(mǎi)賣(mài)了。
  3. 評(píng)估，一般類(lèi)似去名字的買(mǎi)賣(mài)交易中心會(huì)比市場(chǎng)價(jià)來(lái)得低點(diǎn)
  贈(zèng)與流程：需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈(zèng)與的公證，之后攜帶相關(guān)是房屋兩證，雙方身份證，戶(hù)口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈(zèng)與是不限購(gòu)的，不需要做購(gòu)房資格審查。
  贈(zèng)予手續(xù)：
  （一）贈(zèng)予人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)予的書(shū)面合同，即贈(zèng)予書(shū)。
  （二）受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅;辦理公證。受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交申請(qǐng)書(shū)、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)予書(shū)及公證書(shū)和契稅收據(jù)。贈(zèng)予人將房屋交付受贈(zèng)人。

  查看全文↓ 2018-06-12 15:15:46
• 146****1145

  不能的，必須經(jīng)過(guò)孩子的同意，而且賣(mài)房所得的錢(qián)必須是用在孩子身上，不然就是違法的。

  查看全文↓ 2018-06-12 15:15:33
• 136****3477

  　　房產(chǎn)證是未成年子女名下可以賣(mài)，但是有一定的限制。
  　　父母作為未成年子女的法定監(jiān)護(hù)人可以代子女購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)不需子女單獨(dú)授權(quán)，手續(xù)也比較簡(jiǎn)單，但無(wú)權(quán)隨意處分未成年子女的房產(chǎn)，前提必須是為了未成年人的利益，否則，按《民法通則》第18條“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)……侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；給被監(jiān)護(hù)人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”這一規(guī)定，擅自處分了未成年人的房產(chǎn)，那就應(yīng)當(dāng)由該法定監(jiān)護(hù)人承擔(dān)民事責(zé)任。
  　　父母與未成年子女共同所有的房產(chǎn)也不能設(shè)定抵押，因?yàn)橐坏┑盅簷?quán)人處分了抵押的房產(chǎn)會(huì)危害到未成年人的利益，所以這類(lèi)房產(chǎn)禁止抵押。
  　　購(gòu)買(mǎi)屬于未成年人的房產(chǎn)，只有未成年人的簽字或者監(jiān)護(hù)人的簽字是不行的，必需要子女與父母都要簽字。

  查看全文↓ 2018-06-12 15:15:23
• 133****4760

  　　未成年人的房產(chǎn)證進(jìn)行過(guò)戶(hù)或者加名他人都不可以。辦理未成年人名字房產(chǎn)證，如果在房產(chǎn)證添加其他人名字，被添加人就是住房共有人，這樣未成年人名下房產(chǎn)份額就勢(shì)必減少，對(duì)未成年人權(quán)益形成損害。這樣是不會(huì)被允許的。
  　　《房屋登記辦法》：
  　　第十四條
  　　未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證。
  　　《民法通則》：
  　　第十八條 監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。
  　　監(jiān)護(hù)人依法履行監(jiān)護(hù)的權(quán)利，受法律保護(hù)。
  　　監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；給被監(jiān)護(hù)人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。人民法院可以根據(jù)有關(guān)人員或者有關(guān)單位的申請(qǐng)，撤銷(xiāo)監(jiān)護(hù)人的資格。

  查看全文↓ 2018-06-12 15:15:08
• 147****4877

  不能。
  監(jiān)護(hù)人有保護(hù)未成年人人身和財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，房管部門(mén)不會(huì)受理未成年人名下住房賣(mài)掉過(guò)戶(hù)他人的申請(qǐng)。
  除非父母能出具賣(mài)掉住房，是為了孩子學(xué)習(xí)，醫(yī)療，生活等必須的證明。

  查看全文↓ 2018-06-12 15:14:53

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房產(chǎn)證有孩子名能賣(mài)嗎？該怎么過(guò)戶(hù)呢？
  答

  去掉孩子名字。房產(chǎn)證去名可分為兩種情況：有房無(wú)貸、有房有貸。1.有房無(wú)貸的情形改名字（1）帶好三證(結(jié)婚證、身份證、房產(chǎn)證)正本及復(fù)印件。（2）去房屋所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心，到預(yù)檢窗口進(jìn)行材料審核提交，材料審核齊全后憑工作人員給出的辦理序號(hào)去相關(guān)窗口辦理。（3）辦理房產(chǎn)證上去名字所需費(fèi)用：110元手續(xù)費(fèi)，明細(xì)如下：80元工本費(fèi)、25元地籍圖費(fèi)、5元貼花費(fèi)，如順利20天后可拿到新的房產(chǎn)證。（4）新房產(chǎn)證可以設(shè)定密碼，房地產(chǎn)交易中心會(huì)告知你一個(gè)初始密碼，之后可自行更改。2.有房有貸的情形改名字（1）先去銀行辦理抵押變更手續(xù)(具體事宜請(qǐng)咨詢(xún)各銀行)。（2）辦理房產(chǎn)證上去名字所需費(fèi)用：除支付上述110元手續(xù)費(fèi)外，如貸款是純公積金的，還需另外支付100元；如貸款是組合形式的(公積金+商業(yè)貸款)，還需另外支付200元。（3）其他步驟同“有房無(wú)貸”。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)證上有孩子名字能賣(mài)嗎?
  答

  可以 應(yīng)為你們是孩子的監(jiān)護(hù)人 監(jiān)護(hù)人有權(quán)利為了孩子的利益而處分財(cái)產(chǎn)

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• 問(wèn) 房產(chǎn)證如何加孩子名
  答

  建議不要選擇贈(zèng)與，因?yàn)橘?zèng)與的話(huà)到時(shí)候在你出售的時(shí)候會(huì)按照你出售價(jià)征收你20%的個(gè)人所得稅，很?chē)樔恕?選擇買(mǎi)賣(mài)**好，去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心填寫(xiě)3份買(mǎi)賣(mài)合同（同樣的三份），價(jià)格按當(dāng)?shù)亟欢?*低評(píng)估價(jià)寫(xiě)（這個(gè)評(píng)估價(jià)稅務(wù)局對(duì)每個(gè)小區(qū)有自己的標(biāo)準(zhǔn)，你可以去咨詢(xún)你家附近的中介公司），然后去稅務(wù)局申報(bào)交稅，（稅費(fèi)在繳納標(biāo)準(zhǔn)很多，根據(jù)你自己的房子需要繳納什么稅，稅務(wù)局會(huì)告知你）然后拿做完稅證明就可以去過(guò)戶(hù)了， 帶上雙方的戶(hù)口本、身份證、婚姻證明、就可以了。（如果房產(chǎn)證上是您夫妻二人的名字你們夫妻都要去）

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• 問(wèn) 房產(chǎn)證上有孩子名字能賣(mài)嗎?有人知道嗎？
  答

  房產(chǎn)證寫(xiě)子女名釀大錯(cuò) 中國(guó)式買(mǎi)房你中招沒(méi)　　第一：孩子獨(dú)立買(mǎi)房時(shí)可能多付**。如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒(méi)有孩子的名字，那么孩子成年后購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)，按照政策**三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購(gòu)政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過(guò)2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但**卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)證上有孩子名字能賣(mài)嗎?有人知道嗎？
  答

  一般來(lái)說(shuō)，如果房產(chǎn)證上有子女的名字：1. 子女未成年時(shí)，除為了孩子的利益外，不得處置，買(mǎi)賣(mài)時(shí)必須經(jīng)過(guò)小孩的同意，是因?yàn)樽鳛樾『⒌谋O(jiān)護(hù)人，必須證明買(mǎi)賣(mài)是為了利于小孩不損害其利益；2. 孩子成年后，處置行為需要經(jīng)過(guò)家長(zhǎng)和孩子一致同意。房子是大人和小孩的共有財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)孩子的同意才能賣(mài)掉。如果小孩還未滿(mǎn)18歲，不具備完全民事行為能力，不能對(duì)自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行處置。監(jiān)護(hù)人(父母)必須是為被監(jiān)護(hù)人(子女)的利益處置房產(chǎn)，比如被監(jiān)護(hù)人因教育、出國(guó)、重大疾病費(fèi)用出現(xiàn)困難，并提供與此相關(guān)的真實(shí)證明資料。因此，有兩種情況是：等小孩年滿(mǎn)18歲后，并經(jīng)小孩同意再處理房子，或者到公證處出具相關(guān)公證才能交易該套房產(chǎn)?！巴尥薹俊比绾谓灰?？首先需要攜帶父母身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、小孩的戶(hù)口本、出生證明、房產(chǎn)證等原件到公證處辦理未成年人監(jiān)護(hù)公證，保證不侵犯未成年人的利益；父母以上述理由處置未成年人房產(chǎn)的，必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格，和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書(shū)，且保證書(shū)須經(jīng)公證處公證。如未能提供出生證明的原件，也可以到醫(yī)院辦理親子鑒定。以親子鑒定的結(jié)果代替出生證明；由于業(yè)主是未成年人，房產(chǎn)交易時(shí)并不需要孩子到交易現(xiàn)場(chǎng)，但其父母需持公證書(shū)、房產(chǎn)證、身份證、結(jié)婚證、孩子的出生證明及孩子的戶(hù)口本到房管局辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。另外，父母出售房地產(chǎn)所得款項(xiàng)將全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。我國(guó)《房屋登記辦法》規(guī)定：“因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證?！钡珒H讓未成年人的監(jiān)護(hù)人出具一個(gè)“書(shū)面保證”，顯然不足以約束未成年人的監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年人財(cái)產(chǎn)亂處理的行為。而有些未成年人的監(jiān)護(hù)人處理未成年人的房產(chǎn)發(fā)生了糾紛，還會(huì)將本來(lái)屬于自己的責(zé)任向登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)嫁，認(rèn)為登記機(jī)關(guān)沒(méi)有盡到審查義務(wù)。所以對(duì)于“娃娃房”，登記機(jī)關(guān)只能通過(guò)加高門(mén)檻來(lái)減輕責(zé)任。

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