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• 147****0781

  房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。

  查看全文↓ 2018-05-15 09:53:23
• 146****7240

  房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。
  我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。
  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場(chǎng)上提到的所謂商住兩用的物業(yè)其實(shí)是指開發(fā)商以住宅為目的進(jìn)行立項(xiàng)，但在設(shè)計(jì)以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。

  查看全文↓ 2018-05-15 09:52:09
• 146****1424

  房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。
  房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。
  隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購(gòu)買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。香港房地產(chǎn)**為重視地產(chǎn)風(fēng)水，天師后裔、風(fēng)水大師張金華表示：福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。

  查看全文↓ 2018-05-15 09:50:27

相關(guān)問題

• 問 什么是房地產(chǎn)開發(fā)量
  答

  房地產(chǎn)的‘開發(fā)體量’是指的該項(xiàng)目的總開發(fā)建筑面積。簡(jiǎn)單的說就是建筑物各層的水平投影面積的總和。總建筑面積是一個(gè)建筑詞匯，是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。

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• 問 什么是房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)商資金籌措，是一種資金匯聚的方式，主要包括有自有資金的籌措以及貸款和發(fā)行債券籌措，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)會(huì)通過自有資金的籌措，比如說將自己的自有資金，包括現(xiàn)金或者是其他速凍資產(chǎn)進(jìn)行回收，包括一些股票和債券，以及一定合同的應(yīng)收售樓款等等?；蛘呤且部梢酝ㄟ^申請(qǐng)貸款的方式來進(jìn)行籌措，比如說像相關(guān)銀行或者是其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行尋求幫助。申請(qǐng)貸款其實(shí)屬于一種杠桿效應(yīng)，在自身具備相關(guān)的還款能力之后，對(duì)于所開發(fā)的項(xiàng)目提出經(jīng)濟(jì)可行性的評(píng)估報(bào)告，就當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)以及預(yù)期的售價(jià)水平，在結(jié)合總開發(fā)的成本以及相關(guān)的收益能力，總體而言向銀行提出貸款申請(qǐng)。如果通過貸款的方式進(jìn)行籌措，如果不履行債務(wù)的時(shí)候，銀行有權(quán)先接受優(yōu)先賠償，比如說抵押房地產(chǎn)之后的相關(guān)房屋用于清償債務(wù)。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)貸款
  答

  所謂的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其實(shí)就是用于商品房以及其他房地產(chǎn)開發(fā)的中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目，這種貸款項(xiàng)目的最長(zhǎng)貸款期限是三年，也就是說這種貸款項(xiàng)目其實(shí)是專門為房地產(chǎn)商所提供的。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率會(huì)按照央行所發(fā)布的基準(zhǔn)利率浮動(dòng)來執(zhí)行，這種貸款項(xiàng)目主要分為住房開發(fā)貸款，土地開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款等等。如果想要辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的話，需要滿足以下這些條件：①開發(fā)商必須要有企業(yè)法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照才行。②開發(fā)商需要取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，同時(shí)土地使用權(quán)終止時(shí)間要比貸款終止時(shí)間長(zhǎng)。③開發(fā)商需要已經(jīng)取得貸款項(xiàng)目的投資規(guī)劃許可證，開工許可證，建設(shè)許可證等等。同時(shí)要求開發(fā)商全部的立項(xiàng)文件必須是真實(shí)，有效且完整的。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)程序
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)程序第一方面是前期的準(zhǔn)備，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的審批，另一方面建筑施工階段，開發(fā)商需要委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)以及出售房屋，這個(gè)階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的是一個(gè)比較重要的階段，開發(fā)商為了能夠更快的收回成本，實(shí)現(xiàn)贏利，在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。什么是商品房預(yù)售①開發(fā)商已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權(quán)出讓金，而且已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)證書的。②房地產(chǎn)開發(fā)商要持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。③提供預(yù)售的商品房計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)商投入到房屋整體建設(shè)時(shí)候所用的資金，達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期，預(yù)售人就可以預(yù)售房屋。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)流程
  答

  房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程: (一)開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下,開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關(guān)鍵的一項(xiàng)工作,從這項(xiàng)工作起,整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要,將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì),確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。 (二)可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步 開發(fā)商提出了設(shè)想,但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場(chǎng)前景,需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng),銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究,就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行,則不出意外,這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到**后的階段。目前,在我國(guó)忽視可行性研究,或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認(rèn)真對(duì)待。 (三)申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步,也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó),由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對(duì)許多開發(fā)商來說,拿到土地才是**關(guān)鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此,在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上,從原土地使用者(即原來占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門備案,領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。 (四)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步,也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模,設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說,一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì),具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等)。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書,委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì),然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料,報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認(rèn)符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后,即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查,確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后,建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。 (六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后**重要的工作 取得土地使用權(quán)后,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡,如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃,然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng),一旦投資失敗,將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻,對(duì)我國(guó)有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 (七)建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制,是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過招標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商,以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位,以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。 (八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步,也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工,國(guó)家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線,并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后,才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行,開發(fā)商只控制**后的管理權(quán),即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后,還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收,就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。 (九)市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步,是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商,在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際,就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件,開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí),進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、確定營(yíng)銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽的名字,在商品房項(xiàng)目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售,必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn),取得銷售許可證。 (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的**后一步,是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

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