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• 138****0840

  1、政策風(fēng)險(xiǎn)
  根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，有房產(chǎn)證的安置房才能夠進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的安置房是無(wú)法上市交易的，但在實(shí)際生活中，仍有這樣的安置房買(mǎi)賣(mài)存在，這樣的買(mǎi)賣(mài)由于不被政策允許，就會(huì)受到限制，或者直接被視為無(wú)效。
  2、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
  安置房的買(mǎi)賣(mài)大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的，但是從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間的間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大。特別是如果價(jià)格在不斷上漲，交房時(shí)的價(jià)格可能與之前的價(jià)格相差近千元，拆遷戶(hù)會(huì)認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
  3、人為的風(fēng)險(xiǎn)
  “共有人”是拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)規(guī)定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓”，因此，如果買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)未經(jīng)共有人同意，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同就會(huì)被視為無(wú)效。
  1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前該房屋具備產(chǎn)權(quán)證，只是沒(méi)有及時(shí)辦理，那就可以日后再辦理，但是如果房屋本身并不具備產(chǎn)權(quán)證，，那就**好不要購(gòu)買(mǎi)。
  2、安置房買(mǎi)賣(mài)一定要辦理公證手續(xù)，這樣才有法律保障，以免日后出現(xiàn)糾紛。

  查看全文↓ 2018-05-10 16:53:01
• 132****9911

  
  　　第二，如果沒(méi)有房產(chǎn)證，一定要看拆遷協(xié)議以及其他手續(xù)，并在合同里約定協(xié)助辦理房產(chǎn)證，否則承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　第三，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，除了一般條款外，還要明確支付方式以及延遲交房等事項(xiàng)，**好找律師或者專(zhuān)業(yè)人士把把關(guān)。
  　　第四，**好將買(mǎi)賣(mài)協(xié)議進(jìn)行公證，降低風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-05-10 16:52:18
• 139****0816

  一.你應(yīng)該到該地區(qū)的房管局和拆遷辦打聽(tīng)一下，即使沒(méi)有肯定消息，也要工作人員幫你預(yù)測(cè)下什么時(shí)候大概這個(gè)兩證會(huì)下來(lái)，產(chǎn)權(quán)證下來(lái)兩個(gè)月，土地證基本也差不多了。你好對(duì)這個(gè)時(shí)間有個(gè)把握。這個(gè)拆遷辦清楚。
  
  二.你要問(wèn)清楚，該戶(hù)主的產(chǎn)權(quán)是不是有限產(chǎn)權(quán)，比如說(shuō)，有的拆遷戶(hù)跟他村里還有什么協(xié)議，他的產(chǎn)權(quán)有可能不是完全產(chǎn)權(quán)，那他就沒(méi)權(quán)賣(mài)。還有他的土地證是不是集體土地，因?yàn)榧w土地必須要轉(zhuǎn)化成國(guó)有土地之后才能辦土地證，而沒(méi)有土地證，你也交易不成，所以，你要問(wèn)清楚。
  
  三.確定這戶(hù)主是房屋的主人，很多是代賣(mài)的，這樣風(fēng)險(xiǎn)很大，所以建議必須一定要跟戶(hù)主本人簽協(xié)議。他的親人，比如說(shuō)妻子什么的，都沒(méi)用。
  
  四。拒9月初常州日?qǐng)?bào)上講，這種你跟戶(hù)主私下簽的協(xié)議，受合同法保護(hù)，但可能不受房產(chǎn)交易法保護(hù)，(這個(gè)我也不是很清楚)，公證呢，對(duì)房主有威懾作用，但真發(fā)生法律糾紛，也未必真的有效。這里說(shuō)的意思就是，盡量找老實(shí)可靠的房主交易，因?yàn)檫@種交易方式房主買(mǎi)家的誠(chéng)信很重要，所以，房主老實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就小。以后發(fā)生糾紛的可能性就小了。
  
  五。收款一定要打欠條。
  
  六，如果有中介參與，一定要注意，核實(shí)該中介的資質(zhì)和信息。在這個(gè)網(wǎng)站就可以核實(shí)。同時(shí)，房主的信息在本地派出所也要核實(shí)，其房屋所有權(quán)的證明(一般是拆遷辦發(fā)給他的一種證明)，也要到拆遷辦核實(shí)。
  
  七，其他的費(fèi)用方面的問(wèn)題，盡量在合同中寫(xiě)詳細(xì)些。

  查看全文↓ 2018-05-10 16:52:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)安置房好嗎買(mǎi)安置房需要注意什么？
  答

  如果是經(jīng)濟(jì)適用房，那么在5年之內(nèi)不得上市，上市前不得貸款。這種不推薦買(mǎi)，比較煩，幾年都拿不到房產(chǎn)權(quán)。如果是拆遷安置房，你要看是哪一帶的，比如新北區(qū)的安置房，如泰山，綠洲等，拒新區(qū)房管局工作人員說(shuō)：這種房不屬于經(jīng)濟(jì)適用房，只要房產(chǎn)證土地證下來(lái)，就可以跟商品房一樣上市交易。所以這種房子可以買(mǎi)。相對(duì)商品房來(lái)講，稍微便宜些，但有點(diǎn)麻煩。主要是暫時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證，土地證，你暫時(shí)不能貸款，一般其交易方式是你**一部分，雙方簽定協(xié)議，然后在兩證下來(lái)之后，再付另一部分。這里要注意幾個(gè)問(wèn)題：一.你應(yīng)該到該地區(qū)的房管局和拆遷辦打聽(tīng)一下，即使沒(méi)有肯定消息，也要工作人員幫你預(yù)測(cè)下什么時(shí)候大概這個(gè)兩證會(huì)下來(lái)，產(chǎn)權(quán)證下來(lái)兩個(gè)月，土地證基本也差不多了。你好對(duì)這個(gè)時(shí)間有個(gè)把握。這個(gè)拆遷辦清楚。二.你要問(wèn)清楚，該戶(hù)主的產(chǎn)權(quán)是不是有限產(chǎn)權(quán)，比如說(shuō)，有的拆遷戶(hù)跟他村里還有什么協(xié)議，他的產(chǎn)權(quán)有可能不是完全產(chǎn)權(quán)，那他就沒(méi)權(quán)賣(mài)。還有他的土地證是不是集體土地，因?yàn)榧w土地必須要轉(zhuǎn)化成國(guó)有土地之后才能辦土地證，而沒(méi)有土地證，你也交易不成，所以，你要問(wèn)清楚。三.確定這戶(hù)主是房屋的主人，很多是代賣(mài)的，這樣風(fēng)險(xiǎn)很大，所以建議必須一定要跟戶(hù)主本人簽協(xié)議。他的親人，比如說(shuō)妻子什么的，都沒(méi)用。四。拒9月初常州日?qǐng)?bào)上講，這種你跟戶(hù)主私下簽的協(xié)議，受合同法保護(hù)，但可能不受房產(chǎn)交易法保護(hù)，（這個(gè)我也不是很清楚），公證呢，對(duì)房主有威懾作用，但真發(fā)生法律糾紛，也未必真的有效。這里說(shuō)的意思就是，盡量找老實(shí)可靠的房主交易，因?yàn)檫@種交易方式房主買(mǎi)家的誠(chéng)信很重要，所以，房主老實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就小。以后發(fā)生糾紛的可能性就小了。五。收款一定要打欠條。六，如果有中介參與，一定要注意，核實(shí)該中介的資質(zhì)和信息。在這個(gè)網(wǎng)站就可以核實(shí)。同時(shí)，房主的信息在本地派出所也要核實(shí)，其房屋所有權(quán)的證明（一般是拆遷辦發(fā)給他的一種證明），也要到拆遷辦核實(shí)。七，其他的費(fèi)用方面的問(wèn)題，盡量在合同中寫(xiě)詳細(xì)些。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)安置房要注意什么事項(xiàng)？
  答

  1、要查明安置房的性質(zhì)拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人，但在取得房屋的一定期限內(nèi)不能上市交易。一般而言對(duì)于尚未住滿(mǎn)5年的政策類(lèi)安置房，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售或者只能由特定的人群購(gòu)買(mǎi)和回購(gòu)，即使?jié)M五年也需要補(bǔ)交土地出讓金把安置房轉(zhuǎn)為商品房之后就可進(jìn)行合法銷(xiāo)售。因此購(gòu)房者需要查明自己是否有購(gòu)房資格。另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。對(duì)于購(gòu)房者而言，應(yīng)該查明其是否具備五證（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證》），或到房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。2、一定要辦理公證手續(xù)在購(gòu)房安置房的時(shí)候，購(gòu)房者為了避免日收出現(xiàn)糾紛，應(yīng)該盡量進(jìn)行房屋公證。尤其是對(duì)于尚未建設(shè)的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買(mǎi)賣(mài)雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過(guò)戶(hù)等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買(mǎi)賣(mài)合同、進(jìn)行公證就顯得至關(guān)重要。3、合同的內(nèi)容要明確買(mǎi)賣(mài)合同除了要具備一般買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)購(gòu)房者置該類(lèi)房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來(lái)保證買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

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• 問(wèn) 買(mǎi)安置房要注意什么？有誰(shuí)知道？請(qǐng)告訴我？
  答

  合同細(xì)節(jié)要講清 一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方在成交入住后仍會(huì)有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上，諸如維修基金、有線(xiàn)電視費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等等。 由于買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過(guò)程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問(wèn)題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽定合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些“后遺癥”了。

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• 問(wèn) 買(mǎi)安置房要注意什么，公正是買(mǎi)賣(mài)公正和委托公正嗎，購(gòu)房合同是誰(shuí)起草呢，具體這個(gè)合同要怎么寫(xiě)呢？
  答

  辦理房屋買(mǎi)賣(mài)委托公正，需要被委托人的身份證就可以，不要需要被委托人和委托人雙方都要到場(chǎng)的。房產(chǎn)所有權(quán)人申請(qǐng)辦理房產(chǎn)委托公證，其房產(chǎn)委托行為必須采用書(shū)面形式。因此，房產(chǎn)委托公證又稱(chēng)房產(chǎn)委托書(shū)公證。房產(chǎn)委托行為，是房產(chǎn)所有權(quán)人 (委托人)將辦理與房產(chǎn)有關(guān)的事務(wù)，或者實(shí)施與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為 (買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押等)的權(quán)利授與受托人的意思表示。房產(chǎn)委托行為又稱(chēng)房產(chǎn)授權(quán)委托行為。房產(chǎn)所有權(quán)人可以采用公證機(jī)關(guān)制定的標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)委托書(shū)，也可以自行起草房產(chǎn)委托書(shū)。房產(chǎn)委托書(shū)應(yīng)包括以下基本內(nèi)容:委托人和受托人的姓名或名稱(chēng)、房產(chǎn)座落位置 (片區(qū)、幢、樓、單元)、房產(chǎn)所有權(quán)情況、委托權(quán)限和委托期限等。其中，委托權(quán)限可以包括:申領(lǐng) (房地產(chǎn)證)或者辦理與該房產(chǎn)有關(guān)的其他手續(xù);出賣(mài)權(quán);出租權(quán);抵押權(quán) (包括為委托人的債務(wù)設(shè)定抵押的權(quán)利或?yàn)槭芡腥嘶蛘叩谌说膫鶆?wù)設(shè)定抵押的權(quán)利等);收取租金或支付與該房產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用;轉(zhuǎn)委托權(quán)等。委托人可以根據(jù)自己的需要，授與受托人上述權(quán)限中的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)。

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• 問(wèn) 買(mǎi)拆遷房要注意什么？買(mǎi)賣(mài)拆遷安置房要注意什么？
  答

  購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房需注意以下幾點(diǎn)：1、明確房屋的土地類(lèi)型及性質(zhì)要注意是集體土地還是國(guó)有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因?yàn)榇祟?lèi)土地上的房屋，集體組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話(huà)可能不會(huì)得到任何賠償。2、明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無(wú)限制或政策補(bǔ)貼特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對(duì)安置對(duì)象有明確限制。3、房屋的權(quán)利人確定房屋是獨(dú)有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購(gòu)房協(xié)議的出賣(mài)方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書(shū)。4、相關(guān)費(fèi)用的繳納這類(lèi)房屋大多涉及土地取得類(lèi)型由劃撥變更為出讓?zhuān)^(guò)戶(hù)涉及土地出讓金的補(bǔ)繳。

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