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• 141****3709

  房屋安全鑒定應由誰來委托，委托誰進行鑒定?
  房屋安全鑒定應由房屋產權人委托;如果一棟房屋內有多個產權人，可以由房屋所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會或者村(居)民委員會委托鑒定。委托人可以從市房屋行政主管部門公布的鑒定單位名錄里選取鑒定單位進行安全鑒定。
  委托人可根據鑒定單位提出的處理建議進行治理。
  經鑒定屬于危險房屋的，鑒定單位應當提出以下處理建議：
  (一)觀察使用，適用于當前危險程度較輕采取適當安全技術措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋;
  (二)處理使用，適用于采取相應技術措施進行處理后，可以解除危險的房屋;
  (三)停止使用，適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋;
  (四)整體拆除，適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。

  查看全文↓ 2017-03-01 14:22:07
• 133****9791

  房屋質量鑒定不合格怎么辦
  針對不同的房屋質量問題，購房者應該采取正確的維權方式?？梢詫⒎课莸馁|量問題分為三種：
  1、房屋主體結構質量不合格。從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。其必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。
  2、嚴重影響正常居住使用的質量問題。這是指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電等。
  3、其他質量問題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。
  對上述三種不同的質量問題，法律規(guī)定了不同的處理方式，分別賦予購房人和開發(fā)商不同的權利和義務。《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條規(guī)定因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
  因此，如果是上述第一、二種質量問題，買受人可以向房東主張違約責任。如果是第三種不太嚴重的問題，購房者可以向開發(fā)商要求維修，但是不能要求退房。
  在與開發(fā)商協商違約或者賠償問題時，買房者通常處于弱勢地位，因此，建議在維權時，能夠有專業(yè)律師的陪伴，避免很多不必要的糾紛出現，使得維權之路能夠順暢。

  查看全文↓ 2017-03-01 14:16:28
• 144****7554

  房屋質量應由什么部門鑒定
  房屋質量問題，也稱房屋質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。由此定義可知，并不是所有可見的房屋瑕疵都是質量缺陷，比如細微裂縫，非常微小的傾斜，如果這些瑕疵在工程建設標準容許的范圍內，則不構成質量問題，購房者只能容忍。
  在住進新房之前，消費者一定要找專業(yè)的房屋鑒定機構，即當地的建筑工程質量監(jiān)督部門，不然政府是不承認的。購房者你應該持房屋用地手續(xù)（土地使用權證）、建設手續(xù)（建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書、施工證、施工圖紙）、消防手續(xù)等找房屋質檢部門申請驗收。
  但是房屋鑒定成本較高，根據有關部門核準的鑒定價格收費標準，涉及房屋各個方面的檢測收費基本上都在千元乃至萬元以上。不僅門窗收費標準是這樣，常見的墻體結構裂縫、滲水等收費標準也是如此。

  查看全文↓ 2017-03-01 14:14:19

相關問題

• 問 ??房屋質量鑒定不合格怎么辦？
  答

  (一)根據《城市房地產管理法》第27條第2款規(guī)定“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”及《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房交付須符合下列條件：1、驗收合格；2、具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；3、配套基礎生活設施具備交付使用條件。(二)買受人在收到出賣人的交房通知后，有下列情形之一的可以拒絕接收：1、房屋未經竣工驗收合格的；2、交付時未提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的；3、擅自變更商品房的戶型、朝向、結構等未通知買受人的；4、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。能不能退房，要看滲水、空鼓、明顯裂痕等質量問題是不是嚴重影響到業(yè)主的正常使用。為此李律師建議您：你可在收房后，早遇到上述情形，是可以向開發(fā)商主張保修責任的;如果開發(fā)商不履行保修責任或者拖延履行保修責任，那么你可以自行修繕，然后保留相應的收據，然后向開發(fā)商要求索賠。

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• 問 ??房屋質量應由什么部門鑒定？
  答

  原屬于公房的找房管局。由企業(yè)、機關事業(yè)單位建設的老樓，找原建設單位

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• 問 房屋質量有哪些不合格怎么辦？
  答

  一、房屋質量不合格怎么辦？對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有：1.實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內容履行義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。2.解除合同。在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題后，難以通過修復辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。3.違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。4.違約侵權責任。《合同法》第122條明確規(guī)定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求承擔侵權責任。”這一條其實是違約責任與侵權責任的競合問題。在此應注意：(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。(2)當事人之間存在合同關系，而不法行為僅造成受害人財產損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。(3)責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。二、房屋質量問題有哪些？1、地基基礎不均勻沉降,造成房屋開裂、傾斜甚至倒塌原因主要是地基土的質量因種類的不同而有很大差別,不少為軟弱土和不良土,因此在工程建設中常會遇到不良地基。當出現房屋荷載分布嚴重不均時會造成房屋開裂、傾斜,嚴重的會倒塌。防治措施主要有:選用有一定厚度的、地基容許承載力較高的均質土層作為基礎持力層, 以減少基底附加應力; 選用合適的基礎方案; 控制荷載分布和加荷速率等。2、地面局部沉陷或空鼓開裂主要原因是由于施工人員沒有按規(guī)范規(guī)定對地基土進行分層回填夯實,地下管道埋設不合理,在澆筑地面時,混凝土厚度不均勻且較難振搗密實,因此,當地面承受較大不均勻荷載或地下水發(fā)生變化時,地基土逐步密實而造成沉降不均勻現象,容易使地面局部沉陷或空鼓開裂。防治措施主要有:把地基土按規(guī)范分層夯實;地下管道埋深宜合理,不應過淺或過深;使用時, 荷載宜均勻分布。3、 磚砌體和構造柱之間出現垂直的裂縫主要原因是施工工序倒置,先搗好構造柱,然后砌磚墻,在構造柱施工中出現不設置構造柱拉結筋或拉結筋位置設置錯誤的現象,造成墻體和構造柱之間形成垂直裂縫。防治措施主要是制定合理的施工方案,合理安排施工順序, 切勿出現工序倒置的現象。4、 門窗四周部位抹灰開裂造成這種問題的原因是由于在施工時采用先砌墻后安裝門窗框的方法,使門窗框四周部位出現較大空隙抹灰難以完全填滿,因此,在使用一段時間后,由于材料收縮、震動等影響,門窗框四周部位會出現抹灰開裂現象。防治措施應注意:預制樓板安裝時不應隨意填塞建筑垃圾及碎磚渣,根據施工進度安排,集中養(yǎng)護,減少零星施工,并適當留試塊進行強度試驗;在板縫砼強度未達到規(guī)定要求之前應減少荷載和施工重復震動荷載;加強板縫砼的振搗, 并按規(guī)定養(yǎng)生, 澆水覆蓋養(yǎng)生不少于3天;在設計選板時應盡量減少板的型號,避免不同類型的板剛度相差懸殊;布置板時應盡量做到排板方向一致,避免縱橫交錯,以免由于板的變形差而導致裂縫。5、 煙道及下水道堵塞產生的原因主要是由于目前的房屋墻薄,煙道不設套管,所以在施工中煙道很容易被掉落的砂漿等堵塞。防治措施包括:砌煙道時,自下向上留開敞式的槽,待抹灰時隨抹隨封閉;下水管道每層均設一檢查孔,待臨竣工驗收前一次封閉,且封閉前要用圓球打通;磨水磨石時,把下水道開口處用草袋等堵住,以防泥漿流入把下水道堵死。6、墻面產生空鼓和裂縫產生原因主要包括基層清理不干凈、墻面不干、抹灰前濕潤不夠、一次抹灰厚以及石灰熟化不充分等。防治措施包括:抹灰前對結構層表面掉落的砂漿和雜物用鋼絲刷清理干凈,澆水浸潤;基層不平整或太光滑用水泥砂漿分層抹平、鑿毛;抹灰用的砂漿必須有良好的和易性,并且有一定的粘結度;底層砂漿與中層砂漿配合比基本相同。中層砂漿標號不能高于底層,底層砂漿不能高于基層墻體;抹灰所用的材料品種和性能應符合設計要求。7、地面和天棚開裂產生這種質量問題主要是由于夏季氣溫高、空氣干燥, 混凝土硬化前水分蒸發(fā)很快,容易早凝而失去流動性,表面易干燥;同時,混凝土體內一部分水分被干燥的基層所吸收,致使混凝土產生早期干縮裂縫。預防措施包括:在吊裝樓板時,同一個房間內要選用相同等級的預制板,吊裝完畢當即撥正;找好預制板的間距,以保證灌縫密實;抹地面時,基層要認真清理,**好做滾壓地面,注意養(yǎng)生和保護;在灌縫后一定時間內**好不加放荷載;抹地面用砂的含泥量要嚴加控制;壓光時間選擇準確。8、門窗翹曲變形木制門窗發(fā)生變形的原因主要是木材含水率太高。因此,預防木門窗翹曲變形的根本辦法,就是在施工前對木制門窗進行徹底的干燥,如有條件**好使用紅外線進行干燥。鋼門窗發(fā)生變形的大多數原因,是在運輸過程中以及在現場堆放時其放置方法不合適。預防方法是加強運輸、裝卸和現場堆放方面的管理, 加強驗收制度, 提高責任心。防治措施包括:預留門窗洞口要大一些,安裝門窗時,應先定位置,然后要將窗底墻砌至相應標高并填滿防水水泥砂漿,才安裝門窗;門窗安裝好后,兩邊及窗頂要用防水水泥砂漿填滿,壓實,由于位置較窄,較難施工,必要時可用人手操作。9、屋面漏雨和廚房衛(wèi)生間的滲漏主要原因包括:防水材料質量下降,合格率低下,在生產過程中沒有經過嚴格的工藝處理;設計環(huán)節(jié)不夠精細;平屋面、天溝和檐溝的排水坡度未達到設計要求,排水路徑不暢通;防水節(jié)點未嚴格按照規(guī)范和設計要求;女兒墻、外露板檐口和窗頂未做滴水線或防水層收頭處理不恰當等。預防措施主要包括:(1)選擇具有豐富防水施工經驗的施工隊伍做屋面防水;(2)施工是要選用合格的的防水材料時,施工前對卷材進行認真的清刷,嚴格控制瀝青溫度;(3)泛水、檐頭、伸縮縫和女兒墻根部處理要嚴格按施工規(guī)范規(guī)定處理。(4)廚房和衛(wèi)生間不能選用預制空心板,穿過板的管道一定要加設套管,并保證四周空隙相然后用膨脹混凝土灌實,上下要做防水地漏。10、預制鋼筋砼板縫裂產生原因主要包括:灌縫砼與板結合不好,施工粗糙, 填塞建筑垃圾; 沒有分層、隔層灌筑細石砼;沒設或少設拉結筋;沒注意砼的養(yǎng)生以及施工的活荷載,使構件產生彈性變形,致使接縫砼疲勞。

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• 問 ??房屋質量有哪些不合格，應該怎么辦？
  答

  一、房屋質量不合格怎么辦？對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有：1.實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內容履行義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。2.解除合同。在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題后，難以通過修復辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。3.違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。4.違約侵權責任。《合同法》第122條明確規(guī)定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求承擔侵權責任。”這一條其實是違約責任與侵權責任的競合問題。在此應注意：(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。(2)當事人之間存在合同關系，而不法行為僅造成受害人財產損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。(3)責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。二、房屋質量問題有哪些？1、地基基礎不均勻沉降,造成房屋開裂、傾斜甚至倒塌原因主要是地基土的質量因種類的不同而有很大差別,不少為軟弱土和不良土,因此在工程建設中常會遇到不良地基。當出現房屋荷載分布嚴重不均時會造成房屋開裂、傾斜,嚴重的會倒塌。防治措施主要有:選用有一定厚度的、地基容許承載力較高的均質土層作為基礎持力層, 以減少基底附加應力; 選用合適的基礎方案; 控制荷載分布和加荷速率等。2、地面局部沉陷或空鼓開裂主要原因是由于施工人員沒有按規(guī)范規(guī)定對地基土進行分層回填夯實,地下管道埋設不合理,在澆筑地面時,混凝土厚度不均勻且較難振搗密實,因此,當地面承受較大不均勻荷載或地下水發(fā)生變化時,地基土逐步密實而造成沉降不均勻現象,容易使地面局部沉陷或空鼓開裂。防治措施主要有:把地基土按規(guī)范分層夯實;地下管道埋深宜合理,不應過淺或過深;使用時, 荷載宜均勻分布。3、 磚砌體和構造柱之間出現垂直的裂縫主要原因是施工工序倒置,先搗好構造柱,然后砌磚墻,在構造柱施工中出現不設置構造柱拉結筋或拉結筋位置設置錯誤的現象,造成墻體和構造柱之間形成垂直裂縫。防治措施主要是制定合理的施工方案,合理安排施工順序, 切勿出現工序倒置的現象。4、 門窗四周部位抹灰開裂造成這種問題的原因是由于在施工時采用先砌墻后安裝門窗框的方法,使門窗框四周部位出現較大空隙抹灰難以完全填滿,因此,在使用一段時間后,由于材料收縮、震動等影響,門窗框四周部位會出現抹灰開裂現象。防治措施應注意:預制樓板安裝時不應隨意填塞建筑垃圾及碎磚渣,根據施工進度安排,集中養(yǎng)護,減少零星施工,并適當留試塊進行強度試驗;在板縫砼強度未達到規(guī)定要求之前應減少荷載和施工重復震動荷載;加強板縫砼的振搗, 并按規(guī)定養(yǎng)生, 澆水覆蓋養(yǎng)生不少于3天;在設計選板時應盡量減少板的型號,避免不同類型的板剛度相差懸殊;布置板時應盡量做到排板方向一致,避免縱橫交錯,以免由于板的變形差而導致裂縫。

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• 問 怎樣認定房屋質量不合格?
  答

  根據《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。那么，應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢?從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形?！皣乐赜绊懻＞幼∈褂谩睉赣捎诜课葙|量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。