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• 153****8674

  欠別人錢總歸不是一種好的感覺(jué)，尤其是欠銀行的錢，再怎么精打細(xì)算似乎也算不贏銀行。提前還房貸成為現(xiàn)在很多人都在考慮的事情，那么房貸提前還，你知道要注意什么么？ 不是每個(gè)人都必要還貸 專業(yè)人士建議，市民有多筆還款方式和期限不同的公積金貸款、商業(yè)性貸款，在提前還貸的順序選擇上，建議先歸還期限長(zhǎng)、等額本息還款法的商業(yè)性貸款，再選擇期限短、等額本金還款法的商業(yè)性貸款，**后才是公積金貸款。 此外，對(duì)于目前有貸款，且短期內(nèi)又有購(gòu)房計(jì)劃的，建議可先不提前還貸，提前還貸資金可通過(guò)銀行理財(cái)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)增值，然后作為以后新購(gòu)入房產(chǎn)的資金，避免出現(xiàn)一套房低利率的貸款還掉了，現(xiàn)在又要去貸高利率的二套房貸款。 理財(cái)專家：三種情況不宜提前還貸 一、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無(wú)降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。 二、等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。 三、等額本息還款已到中期的購(gòu)房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。 提前還貸方式大揭秘 指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請(qǐng)，并保證以前月份沒(méi)有逾期且歸還當(dāng)月貸款;按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。 目前**常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出**多，本金還得相對(duì)較小，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。 等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。 在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，**好選擇等額本金還款法。按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或全額減按。 還貸種類 根據(jù)中國(guó)銀行法律法規(guī)的規(guī)定，個(gè)人住房貸款的種類有兩種：一種是公積金貸款，一種是商業(yè)貸款。個(gè)人住房貸款還款法有三種：一是等額本息還款法。二是等額本金還款法。三是累進(jìn)還款法。就執(zhí)行情況而言，多數(shù)銀行普遍采用的是第一種還款法即每月等額本息還款法，這也是老百姓**能接受和能夠很快看明白的還款法。 提前還款是一門學(xué)問(wèn)，對(duì)此馬虎不得。這里包含兩方面內(nèi)容：一是要選擇好按期還貸方式;二是要選擇好提前還貸方式。 部分方式 一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短; 二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變; 三是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。 四大細(xì)節(jié) 一、提前還貸必須問(wèn)清要求 借款人想提前還貸，必須是在還款半年以上，甚至個(gè)別銀行要求已經(jīng)還款一年以上。銀行一般要求借款人提前15個(gè)工作日提交書面或電話申請(qǐng)，銀行接到借款人提前還貸申請(qǐng)后要審批，所以一般需要一個(gè)月左右的時(shí)間。此外，各家銀行對(duì)于提前還貸的要求有所不同，比如有的銀行規(guī)定提前還貸是1萬(wàn)的整數(shù)倍， 有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金。 二、提前還貸文件需要準(zhǔn)備好 借款人如果要提前還貸的話，一般要在電話或書面申請(qǐng)后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。如果是結(jié)清全部尾款的借款人，在銀行計(jì)算出剩余貸款額后，便于借款人存入足夠的錢來(lái)提前還貸。如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶和業(yè)主，**好找專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后，客戶不買或是客戶用**幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。 三、提前還貸勿忘退保及解抵押 貸款人提前結(jié)清全部尾款后，銀行會(huì)出具結(jié)清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票，打電話給相關(guān)保險(xiǎn)公司，預(yù)約退保即可。借款人在辦理貸款時(shí)，銀行會(huì)辦理抵押登記。客戶結(jié)清貸款后，一定不要忘記去解抵押。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說(shuō)是完全屬于自己的財(cái)產(chǎn)。 四、并非所有人都**適宜提前還貸 已經(jīng)簽約的7折利率貸款客戶，相比目前的CPI，現(xiàn)在的7折利率可以說(shuō)非常低，這部分購(gòu)房者的資金利用成本很低，所以不建議提前還貸。 等額本息還款已經(jīng)超過(guò)5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過(guò)5年再提前還款，可以說(shuō)本金更多，所以從資金利用的角度來(lái)看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過(guò)銀行房貸利率的渠道。 注意事項(xiàng) 提前償還全部貸款后，一是您可別忘了到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)的保險(xiǎn)費(fèi)。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原一直由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期限內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前期的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費(fèi)實(shí)際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算)、原一次性交付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值—提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。 二是您可別忘了到稅務(wù)部門退還提前期內(nèi)的稅。當(dāng)您購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。 三是您可別忘了降息可以減少還貸利息。以個(gè)人住房商業(yè)性貸款10萬(wàn)元，期限30年采用按月等額還款方式為例，老利率月還款572.8元，采用新利率后月還款下降為539.3元，每月可減少33.5元。在整個(gè)貸款期內(nèi)，原30年10萬(wàn)元貸款到期本息總額為206，208元，新貸款利率到期本息總額為194，148元;總計(jì)可減少12，060元的還款利息。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 公積金提前還貸方式有哪些？
  答

  公積金貸款還款方式目前的房貸還款方式有兩種：等額本金還款法和等額本息還款法。等額本金的特點(diǎn)每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額**多 ，然后逐月減少，越還越少。等額本息的特點(diǎn)每月的還款額相同，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。等額本息的利弊等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說(shuō)未付的利息也要計(jì)息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國(guó)外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。等額本金的利弊等額本金貸款采用的是簡(jiǎn)單利率方式計(jì)算利息。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對(duì)剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說(shuō)未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計(jì)算，而只有本金才作利息計(jì)算。等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減；等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。公積金提前還款如果購(gòu)房者是在2005年1月1日以前申請(qǐng)辦理的非自由還款方式貸款，且之前處于正常還款的狀態(tài)中，借款人可持身份證原件及復(fù)印件、《借款合同》原件到貸款經(jīng)辦部門辦理提前部分還款或提前全部還清貸款。如果貸款是2005年1月1日以后申請(qǐng)辦理的，辦理提前還款、逾期還款的具體流程如下：公積金貸款辦理提前還款的流程：一．部分提前還款自2005年1月1日以后，住房公積金個(gè)人貸款采用自由還款方式，因此貸款人可以通過(guò)調(diào)整月還款額的方式實(shí)現(xiàn)提前部分還款。二．全部提前還款1、在合同約定的還款日償還通過(guò)撥打公積金中心客服熱線12329；本人持身份證原件及復(fù)印件、《借款合同》原件到貸款經(jīng)辦部門申請(qǐng)辦理。2、在非合同約定的還款日償還可持本人身份證原件及復(fù)印件、《借款合同》原件到貸款經(jīng)辦部門申請(qǐng)辦理，貸款經(jīng)辦人員會(huì)根據(jù)約定的還款日辦理提前還款手續(xù)（**近的還款日為預(yù)約日后第四個(gè)工作日）。

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• 問(wèn) 提前還貸都有哪些還貸方式來(lái)著？
  答

  1、部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。購(gòu)房者采用這種方式來(lái)提前還款的話，還貸前后的利率是不變的，因?yàn)槔收{(diào)整只會(huì)在次年的1月1日調(diào)整。 2、部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，采用這種還款法法的話，利率會(huì)根據(jù)購(gòu)房者與銀行之間的協(xié)商來(lái)確定，這種作法減少利息較多，每月的供款壓力也會(huì)相應(yīng)加大，因此購(gòu)房者需要重新向銀行提供收入證明和流水賬單。 3、部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，這種還款方式相當(dāng)于等額本金還款，按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定等額本息以月來(lái)計(jì)取還款利息，而等額本金則是以日來(lái)計(jì)取，根據(jù)銀行提供的等額本金還款公式：每月還款額＝（貸款本金／還款月數(shù)）＋（貸款本金－累計(jì)已還本金）×月利率。

• 問(wèn) 提前還貸方式有幾種選擇方式??？
  答

  銀行通常提供5種提前還貸方式供客戶選擇，方式分別是：(1)一次性全部還清貸款，(2)部分提前還款，每月還款每月還款額不變，還款期限縮短，(3)部分提前還款，還款期限不變，每月還款額減少，(4)部分提前還款，每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，(5)剩余貸款保持不變，還款期限縮短。

• 問(wèn) 提前還貸方式有哪些? 想要提前還貸，貸款時(shí)選擇哪種還款方式好？
  答

  等額本金還款法：是每月還款本金保持不變，利息逐步遞減，其間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出相對(duì)減少； 等額本息還款法：每月償還的金額相等，在償還初期利息支出**大、本金**少，以后則支付利息逐步減少、本金逐步增加。因此，專家指出，雖然還款越早，利息負(fù)擔(dān)相應(yīng)就越少，但也要看是用何種貸款方式。 由于提前還貸時(shí)已支付的利息是不退還的，而同樣貸了一段時(shí)間后，等額本息還款法所要支付的利息將高于等額本金還款法，所以購(gòu)房者如果在一開始就想要提前還款，貸款期限又不是很長(zhǎng)，那**好選擇等額本金還款法。 另有理財(cái)師初步計(jì)算，以20年貸款年限為例，在還款的前8年，采用等額本息還款法要比采用等額本金還款法歸還的貸款本息金額少，而后12年等額本金還款法歸還的貸款本息金額則比等額本息還款法少。

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• 問(wèn) ??公積金提前還貸方式有什么？
  答

  提前還貸提取公積金的流程第一步:去銀行先辦理銀行貸款結(jié)清證明,要帶上貸款人的身份證原件,公積金借款合同,銀行存折(里面打入你要一次性還清的錢),任意一期的建行對(duì)賬單,如果你辦理過(guò)公積金沖房貸的業(yè)務(wù),還要提供提取公積金歸還住房貸款的委托書(一式兩份)。帶上這5件材料還清后,銀行會(huì)立刻出具貸款結(jié)清證明。 第二步,你帶好銀行出具的貸款結(jié)清證明,還有擔(dān)保借款合同,擔(dān)保費(fèi)發(fā)票,借款人身份證原件到上海住房置業(yè)擔(dān)保公司辦理抵押證和退保手續(xù)。(就是你當(dāng)時(shí)給你貸款擔(dān)保的機(jī)構(gòu),一般都在各區(qū)的房地產(chǎn)交易中心里面),去之前你得提前7天預(yù)約,因?yàn)槊總€(gè)區(qū)的電話不同,你到上海住房置業(yè)擔(dān)保公司的官方網(wǎng)站找到你們區(qū)的電話先預(yù)約一下,因?yàn)椴活A(yù)約,你當(dāng)天是辦不好抵押證和退保手續(xù)的。 第三步,就是去房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心,帶好擔(dān)保公司提供的抵押證,建行出具的貸款結(jié)清證明,身份證原件辦理抵押注銷。

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