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• 141****7220

  2016春節(jié)還有不到一個(gè)月的時(shí)間，很多家庭經(jīng)過一年的資金積淀，手頭有了一些閑散資金，對(duì)于這部分閑散資金，很多家庭陷入了糾結(jié)狀態(tài)，其中要不要提前還房貸成了大家討論的一個(gè)話題，今天搜房網(wǎng)購房指南就幫廣大房奴評(píng)估一下，2016提前還貸到底劃不劃算？ 1. 是否準(zhǔn)備賣房換房？ 我把這個(gè)問題放在第一位，是因?yàn)槿绻朐?016年賣掉房子，那么提前還貸則顯得非常重要。對(duì)于產(chǎn)權(quán)清晰的房子，出手更加容易，交易時(shí)間也會(huì)大大縮短，所以如果今年你家準(zhǔn)備把手里的房子賣掉換所大房子，或者還掉這所房子的貸款，可以享受政策優(yōu)惠買新房，那么盡快提前還錢房貸還是有必要的。 接下來的三種情況就不考慮賣房換房的，那么要不要提前還貸就要考慮這幾大因素。 2. 提前還款是否有違約金？ 看提前還款是否劃算，還是要看還款合約中是否規(guī)定可以提前還款，如果可以的話，有沒有附加的違約條款。有些銀行對(duì)于過早的提前還款，每個(gè)銀行的規(guī)定不一樣，比如剛貸款后的1-2年要提前還款，一般銀行會(huì)收取一定的違約金。計(jì)算一下這個(gè)違約金的金額高于這一年的貸款利息的話，那么建議您往后拖一兩年再還款更合適。 3. 有無更好的理財(cái)投資渠道和產(chǎn)品？ 更好的理財(cái)渠道和理財(cái)產(chǎn)品，這勢(shì)必是要看房貸利率和投資理財(cái)產(chǎn)品的利率差額的對(duì)比。這種差額也是很好理解的，比如說你現(xiàn)在正在享受3.25%的公積金貸款利率，而你現(xiàn)在的理財(cái)產(chǎn)品的利率是5%，那么你就享受1.5%的利潤，這種情況下提前還貸是不劃算的。 一般來說，房貸利率低的情況有兩種： 一種是公積金貸款；公積金貸款利率較商貸利率低，尤其目前公積金貸款利率已經(jīng)創(chuàng)歷史新低達(dá)到了3、25%，一般的理財(cái)產(chǎn)品都高于這個(gè)值。 二種是享受貸款利率折扣。有一部分購房者在買房時(shí)因?yàn)閲艺咭约笆袌?chǎng)的優(yōu)勢(shì)，享受了貸款利率折扣。這種情況下，購房者的貸款利率也是較一般的理財(cái)產(chǎn)品利率低。 所以以上兩種情況，如果您短期內(nèi)沒有換房的打算，而且有比較好的理財(cái)投資渠道，那么不著急還銀行的錢是更劃算的。 4. 還款期處于什么階段？ 我們都知道，買房還貸的方式主要有兩種，一種是等額本息還款，一種是等額本金還款。根據(jù)理財(cái)計(jì)算，還貸期處于以下這兩種情況的購房者謹(jǐn)慎還貸： 等額本息還款還到一半的，如果提前還貸并不劃算。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分更多的是本金，這種情況下選擇提前還貸的話意義不大。 等額本金還款還了1/3以上的。等額本金還款是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。因此，此時(shí)提前還貸也不劃算。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:21

相關(guān)問題

• 問 提前還貸到底劃不劃算？
  答

  如果有多余的錢而沒有別的用途，就算要交違約金，提前還款還是合適的，因?yàn)槎喔兜睦⒖隙ū冗`約金要高，同時(shí)還可以到保險(xiǎn)公司要求退還前期支付的保費(fèi)。 如果把其他投資用的資金（如股票、基金）來提前還款，或者是通過別的途徑借錢提前還款，就不值得了，特別是如果手中的富余資金回報(bào)率高于購房貸款利率時(shí)，就更不應(yīng)考慮提前還貸。各大銀行規(guī)定，一年只能提前還款2次，所以要想好了再去還款，多去了銀行可不歡迎你。

• 問 ??公積金房貸提前還貸劃算嗎?劃不劃算？
  答

  申請(qǐng)公積金貸款提前還款必須滿足以下條件：1.借款人自公積金貸款放款之日起滿一年，才可申辦提前還款。2.借款人歸還部分住房公積金貸款本息，每次還款金額應(yīng)不低于6個(gè)月的住房公積金貸款本息金額。同時(shí)，借款人需要準(zhǔn)備好：本人有效身份證、**近一次的還款憑證、貸款還款卡折等。一般來說，只要申請(qǐng)資料齊全符合辦理?xiàng)l件，辦理期限不超過3個(gè)工作日。3.借款人若申請(qǐng)?zhí)崆叭窟€貸，則不受放貸時(shí)間限制。4.辦理提前償還公積金貸款無需支付違約金。

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• 問 對(duì)于普通人來說,提前還房貸劃不劃算？
  答

  根據(jù)我了解的情況，可以提前還清。提前還貸，利率還是按照以前的利率，只是把可以以后才還清的貸款提前到現(xiàn)在還清。

  全部3個(gè)回答>
• 問 住房公積金提前還貸劃不劃算呢？
  答

  如果經(jīng)濟(jì)條件允許，提前還貸絕對(duì)劃算，目前好像是貸款后能大額還款三次，不過要多收兩個(gè)月利息還是怎么的。雖然多收幾個(gè)月的利息，但相比那么長還貸年限里自己給銀行還的利息來說，還是合算的。

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• 問 房貸是否應(yīng)該提前還款?劃不劃算？
  答

  房貸提前還款劃算嗎并非每個(gè)人都適合提前還貸的，提前還貸是否換算較好要綜合宏觀大環(huán)境和個(gè)人實(shí)際情況來判斷，主要考慮貸款利率、個(gè)人投資能力、個(gè)人短期資金需求以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等問題。首先，要看客戶貸款時(shí)簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低，僅為4.5%左右，在這種情況下并不需要急于還款。而對(duì)于使用商業(yè)貸款的客戶來說，目前來看5年以上貸款利率一般為6.55%，首套可享受8.5折~9折的優(yōu)惠，二套房需上浮10%。在這種情況下，若前期簽訂合同時(shí)能享受到較低折扣利率的，也不必提前還款。其次，是否提前還款需考慮個(gè)人的投資能力。資深按揭中介鄭大源指出，如果手頭有其他更好的投資理財(cái)項(xiàng)目如股票、基金、債券、理財(cái)產(chǎn)品等，若預(yù)計(jì)獲取的回報(bào)能夠覆蓋貸款成本，客戶較好將流動(dòng)資金用于投資。此外，從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，如果正處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大。客戶“借的錢越多、時(shí)間越長就越好，不必急于還款”。房貸怎么還**劃算技巧一：房貸跳槽所謂房貸跳槽就是“轉(zhuǎn)按揭”，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找**實(shí)惠的銀行。據(jù)了解，目前大部分股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意當(dāng)然，轉(zhuǎn)按揭會(huì)存在一些不可避免的費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等，不過有些銀行為了吸引客戶，特意推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務(wù)，比如可以免掉“擔(dān)保費(fèi)”這項(xiàng)**大頭的費(fèi)用，其余剩下的費(fèi)用大概千元不到。技巧二：按月調(diào)息2006年開始，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動(dòng)利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢(shì)就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢(shì)下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。不過，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動(dòng)”需要支付一定數(shù)額的違約金。值得一提的是，部分銀行推出了“按月調(diào)息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調(diào)息”，則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。技巧三：公積金轉(zhuǎn)賬還貸在申請(qǐng)購房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，**大程度地降低每月公積金的還款額;**大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。技巧四：雙周供省利息盡管每個(gè)月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。不足之處是，貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個(gè)月的貸款，會(huì)增加每個(gè)月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對(duì)于工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。技巧五：提前還貸縮短期限理財(cái)人士表示，提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)?，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來計(jì)算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。如何提前還房貸一、借款人須在按月正常償還貸款本息6個(gè)月后，方可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款;二、貸款機(jī)構(gòu)為嚴(yán)格貸款管理，對(duì)提前償還部分貸款規(guī)定了**低限額，一般需1萬元以上、以萬為單位的整數(shù)。三、借款人提前還貸一般需提前15天告知貸款機(jī)構(gòu)，并須持原借款合同、銀行還貸儲(chǔ)蓄卡、每月還貸本金利息表、本人身份證等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)(公積金貸款向住房資金管理部門提出申請(qǐng)，銀行商業(yè)性住房貸款則向貸款銀行提出申請(qǐng))，并須經(jīng)其審核同意;四、借款人在當(dāng)月仍需償還原定的月貸款本息還款額，同時(shí)再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲(chǔ)蓄卡內(nèi)。貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)確認(rèn)后，對(duì)屬于是提前償還部份住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計(jì)息還貸方式(一般為"等額本息還款法"、"等本不等息還款法"等)，以"先息后本，每月等額減少，縮短還款期限"的計(jì)算原理，重新計(jì)算提前償還部份貸款后的借款余額和**終償還期限，重新打印"每月還貸本金利息表"，重新與借款人簽訂"借款變更合同"。無論是提前償還部份貸款、或是提前償還全部貸款，借款人均須在貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到銀行辦理提前還貸劃款。還有值得一提的事是，提前償還全部貸款可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)保費(fèi)。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原一直由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前期的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，需根據(jù)原購房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保變費(fèi)實(shí)際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算)、原一次性交付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值-提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。哪些情況不宜提前還貸1、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。2、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。3、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

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