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• 151****9950

  購房已成為大家熱議的話題，伴隨著的還有因?yàn)橘彿慨a(chǎn)生的許多糾紛，這些糾紛很多時候是可以避免的。關(guān)鍵在于開發(fā)商利用購房者急切和不了解，將很多問題隱藏了，這時候，購房者就要格外地注意，以免造成不必要的麻煩。 合同有多重要，大家都知道。在簽訂商品房買賣合同后，開發(fā)商和業(yè)主雙方都需要嚴(yán)格履行合同規(guī)定。如果無法履行小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的條款，從法律上來講，就屬于開發(fā)商單方面違約行為。產(chǎn)生違約行為后，就需要承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任有兩方面：一方面，合同中是不是約定了違約后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，如果有違約責(zé)任，就需要根據(jù)相應(yīng)條款承擔(dān)違約責(zé)任；另一方面，如果違約導(dǎo)致業(yè)主的“價值損失”，對于這個損失，開發(fā)商需要去彌補(bǔ)。 購房者在買房過程中，需要面對條款眾多的購房合同，通常需要特別注意的有以下幾點(diǎn): 第一，驗(yàn)收條款，什么情況下交樓驗(yàn)收合格，驗(yàn)收前開發(fā)商需要提供哪些資料和證明？ 第二，對于一些格式條款，如果相關(guān)條款對業(yè)主的權(quán)益有重大影響，應(yīng)該在補(bǔ)充條款或者附件中進(jìn)行一些變更或者另行的補(bǔ)充說明。 第三，要關(guān)注雙方約定的交樓時間，很多時候開發(fā)商會延期交樓，應(yīng)該在購房合同中約定延期交樓的開發(fā)商責(zé)任，應(yīng)該賦予業(yè)主延期交樓單方解約權(quán)。 第四，對于小區(qū)的附屬設(shè)施和綠化等應(yīng)該進(jìn)行一些合同約定，并且要詳盡清晰。這樣做，是為了防止開發(fā)商將小區(qū)的游泳池，公共綠地等出售、轉(zhuǎn)租，損害業(yè)主權(quán)益。 購房者在購房過程中與開發(fā)商簽訂的合同越細(xì)致越好。一般情況下，合同內(nèi)容應(yīng)該包括：房屋面積、位置、戶型以及相應(yīng)配套等，這些內(nèi)容都應(yīng)該詳細(xì)規(guī)定?，F(xiàn)在，許多開發(fā)商承諾買房送學(xué)位，但是，如果這一點(diǎn)沒有寫進(jìn)合同，**后就容易造成權(quán)益受損。如果開發(fā)商有諸如買房送學(xué)位的承諾，業(yè)主一定要督促開發(fā)商將這些內(nèi)容寫進(jìn)合同里。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:27

相關(guān)問題

• 問 簽訂購房合同需要注意哪些事項(xiàng)
  答

  簽訂購房合同需要注意的事項(xiàng)比較多，主要包含以下4點(diǎn)：1、注明計(jì)價方式以及總房款。2、將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款，防止開發(fā)商虛假宣傳。3、明確雙方違約的責(zé)任，更好的規(guī)范買賣雙方的行為。4、注明面積出現(xiàn)差異的處理方式，房子面積變大過多。除了以上4點(diǎn)之外，還需要檢查開發(fā)商是否五證齊全，如果開發(fā)商并沒有獲得五證，那么，說明房屋并沒有通過相關(guān)部門的審批，購買這類房屋相對來說是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，嚴(yán)重的情況甚至無法辦理產(chǎn)權(quán)證。另外，還應(yīng)當(dāng)明確退房的標(biāo)準(zhǔn)，通常情況下購房者想要退房，那么付出的代價往往是比較沉重的，因此在購房合同中應(yīng)當(dāng)寫明“由于開發(fā)商單方面違約的情況，購房者就有權(quán)進(jìn)行退房”，否則陷入到開發(fā)商的圈套陷阱之后，想要退房就比較困難了。

• 問 ??簽訂購房合同需要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  第一，一定要選擇口碑好，實(shí)力雄厚的開發(fā)商?，F(xiàn)在買什么都看品牌，房子也是一樣，大開發(fā)商的房子質(zhì)量更好，即使是維權(quán)，也是大開發(fā)商更講規(guī)矩。要知道開發(fā)商是不是靠譜的，**簡單的辦法莫過于查看開發(fā)商的五證二書?！　拔遄C”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》?！皟蓵笔侵福骸蹲》抠|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。另外，在簽約時，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任?？刹灰】催@幾個證書，只有合法進(jìn)入市場的住宅房，產(chǎn)權(quán)才會受到國家保護(hù)。第二，要注意區(qū)分“定金”和“訂金”的區(qū)別。定金是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，俗稱保證金。 如果開發(fā)商毀約，是要雙倍返還的。訂金則帶有預(yù)付款性質(zhì)，沒有擔(dān)保作用，也不能證明合同成立。一般情況下，訂金通常發(fā)生購房者和開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議的時候，這時候，付訂金意味著你擁有對這套房子的優(yōu)先購買權(quán)。如果**后你買了這套房子，訂金作為總房款的一部分；否則，不管是哪方違約，訂金都要原數(shù)返還。

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• 問 簽訂購房合同注意事項(xiàng)有哪些 如何簽訂購房合同
  答

  決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始就進(jìn)入開發(fā)商的圈套。 　 康橋律師事務(wù)所律師王青鋒等人認(rèn)為，目前許多房產(chǎn)交易還處在“賣方”市場階段，許多房地產(chǎn)商借其優(yōu)勢地位，與消費(fèi)者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對等的合同，亟需政府有關(guān)部門對房產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控。同時，消費(fèi)者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開發(fā)商提供的合同文本上加“附頁”等，這是法律允許的，也是必要的。 專家們提醒消費(fèi)者在簽合同時尤其應(yīng)注意以下幾個方面： 檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。 房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細(xì)約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。 約定房子面積。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。 交房時間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 房子的保修期限和范圍。依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題，并對維修期限、條件作出約定。

• 問 如何簽購房合同 簽訂購房合同時需要注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  買房之后**棘手的一件事就莫過于和開發(fā)商簽合同了。大家都知道，開發(fā)商是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，購房者稍不注意，就會陷入開發(fā)商周密布下的文字陷阱。下面是在簽訂《商品房買賣合同》中的一些注意事項(xiàng)，希望能給您的購房提供一點(diǎn)幫助。 仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。 認(rèn)準(zhǔn)簽約主體。在商品房銷售中，很多開發(fā)商往往會委托中介公司代銷樓盤。因此就可能出現(xiàn)個別中介公司采用“一房多售”等方式，騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象。而且當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商主張權(quán)利時，經(jīng)常會出現(xiàn)以下“維權(quán)不能”的情況：一是業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時，合同的簽約主體不是開發(fā)商，而是負(fù)責(zé)銷售的中介公司，且業(yè)主持有的購房發(fā)票、收據(jù)或其它書面材料往往僅加蓋了中介公司的公章。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙后向開發(fā)商主張權(quán)利時，往往因?yàn)樗械氖掷m(xù)、材料沒有開發(fā)商的公章或業(yè)主無法就中介公司與開發(fā)商之間的委托關(guān)系進(jìn)行舉證而敗訴。 二是在業(yè)主權(quán)益受到侵害時，業(yè)主往往提起訴訟以保護(hù)自己的合法權(quán)益。但是，遇到這種涉及刑事犯罪的情況，司法部門往往以“先刑后民”(先審理刑事案件，再審理民事案件)為由，將業(yè)主向開發(fā)商主張權(quán)利的民事訴訟中止，待刑事案件審理結(jié)束后，再恢復(fù)民事案件的審理。由于犯罪嫌疑人或者潛逃在外尚未抓獲歸案，或者案情重大一時無法審結(jié)，就導(dǎo)致在“先刑后民”的事由下，業(yè)主們的權(quán)益很長時間得不到有效的維護(hù)，有時幾乎看不到希望。 因此，為了避免第一種情況的發(fā)生，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，無論接觸的是開發(fā)商還是銷售公司，一定要注意合同相對方的簽約主體是《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司，且交易中涉及的其它書面文件、材料也應(yīng)由開發(fā)商出具，而不應(yīng)由《商品房預(yù)售許可證》以外的其它任何人簽約或蓋章。 盡可能不漏項(xiàng)。對商品房銷售許可證、坐落位置、設(shè)計(jì)用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積等和土地來源情況及年限都應(yīng)逐項(xiàng)認(rèn)真填寫，并且審讀清楚，這些內(nèi)容不應(yīng)有漏項(xiàng)，因?yàn)檫@些條款關(guān)乎所購房屋的合法性。現(xiàn)實(shí)中很多購房者(尤其是那些購買現(xiàn)房的人)對此卻并不重視，有時候也許只是潦草地看一眼，以為一切都是明擺著的，不會出錯，但如果**終發(fā)現(xiàn)對方根本沒有銷售許可證和土地使用權(quán)證時，卻很難證明對方的欺詐，因此還是應(yīng)該將這些內(nèi)容明確地寫出來，以防后患。 為自己尋找談判的機(jī)會。為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人均可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。但很多時候開發(fā)商往往會提前將空白行劃去，不給購房者談判的機(jī)會，這時候就需要購房者頭腦清醒，據(jù)理力爭，如果不同意合同中印刷文字的約定，可以提出自己的補(bǔ)充約定。否則，合同一旦簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字就將被視為雙方同意的內(nèi)容。 雙方違約處理應(yīng)對等。合同文本中對甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容則為空白，由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同之前已經(jīng)提前填寫，購房者則一定要仔細(xì)對比，雙方的違約期限及違約金利息均應(yīng)對等。關(guān)于面積差異的處理。關(guān)于購買的房屋面積與合同約定不符的處理，**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》均有規(guī)定。 首先，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定處理辦法的，按照約定處理。 其次，合同沒有約定或者約定不明確的，如果面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。購房者在此條款的談判時，可參照上述“解釋”。 配套設(shè)施運(yùn)行不可打馬虎眼。合同文本中關(guān)于商品房上水、下水、供電、燃?xì)?、暖氣的運(yùn)行日期約定均為空白，需甲乙雙方協(xié)商填寫。很多開發(fā)商在這里都會大玩文字游戲。比如他們會逐項(xiàng)填上“入住時具備通水(電、氣)條件”。這句話看上去沒什么問題，但是細(xì)細(xì)品味之后就會發(fā)現(xiàn)，在這幾個字的后面，開發(fā)商大有文章可做。“入住時具備通水(電、氣)條件”這句話中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定能夠開通。因此條款一定要注明具體的正式開通時間。當(dāng)然，煤氣的開通有入住率的要求，暖氣的開通也有季節(jié)的限制，但對此也應(yīng)有一個盡量明確的約定。同時，還應(yīng)注意的是，對該項(xiàng)違約責(zé)任的處理也應(yīng)同前面條款的方法一致。 設(shè)計(jì)變更不可輕視。很多購房者對于設(shè)計(jì)變更條款不甚重視，尤其是對與所購房屋無關(guān)的環(huán)境變更更是如此，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對自己的影響不大。其實(shí)不然，開發(fā)商對于環(huán)境的變更決不是沒來由的，往往在這些內(nèi)容變更的同時會傷及購房者的利益，因此一定要認(rèn)真對待。在簽訂此條款時應(yīng)該審慎考慮以維護(hù)自己的權(quán)益。 關(guān)于合同附件。合同附件中，要求開發(fā)商附上商品房平面圖，其中包括方位圖、及分門分層平面圖，這些圖紙均不可減省，而且一定要用紅筆將所購房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章。 關(guān)于商品房的抵押和租賃情況一定要注明，不可空白。如果商品房已經(jīng)抵押或租賃，應(yīng)該注明撤消的期限及違約賠償。商品房質(zhì)量及設(shè)備情況應(yīng)該逐項(xiàng)填寫。工程質(zhì)量是否合格、商品房的設(shè)備清單等。商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局應(yīng)該附上原設(shè)計(jì)及規(guī)劃圖紙，而不應(yīng)以實(shí)際環(huán)境為準(zhǔn)。 另外還有補(bǔ)充合同附件是用作甲乙雙方補(bǔ)充未盡事宜的，購房者應(yīng)該提前考慮清楚，把自己想到的需要約定的問題經(jīng)過協(xié)商之后添加進(jìn)去。當(dāng)然此項(xiàng)也可空白。 “商品房買賣合同”的簽訂是一件非常復(fù)雜的事情，本篇文章也只能起到部分提醒和解釋的作用，真正的工作還需要購房者具體問題具體分析，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的合同。

• 問 簽訂購房合同時需要注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  （一）要看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。簽訂規(guī)范的商品房買賣合同，**好請律師代理或介入，并要對合同進(jìn)行公證，確認(rèn)其法律效力。 （二）使用規(guī)范的示范合同文本。許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。因此建議消費(fèi)者直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，這樣購房者就有充分的主動權(quán)與開發(fā)商就合同的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。 （三）查驗(yàn)有關(guān)證明文件。買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，同時預(yù)售方必須是取得預(yù)售許可證的開發(fā)商。買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。此外要核對一下賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。 （四）買期房要注意建筑面積的約定。購房者在建筑面積約定時僅僅用多退少補(bǔ)，按實(shí)結(jié)算來約定面積問題時容易產(chǎn)生糾紛。在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，也要將套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。在沒有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，購房人可以不承擔(dān)增加部分的價款，建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分的價款退還購房者。 （五）買期房要約定交房條件和時限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用交付即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。購房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚。為避免處于尷尬法律狀態(tài)，購房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 （六）簽約時要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。 （七）簽約時明確物業(yè)管理事項(xiàng)。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （八）注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。補(bǔ)充協(xié)議通常由開發(fā)商起草，購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。 （九）注意約定違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。消費(fèi)者在約定時要注意違約責(zé)任的平等性。