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• 135****0677

  今后，北京市民購買期房時(shí)，開發(fā)商不得以繳納稅費(fèi)或簽訂物業(yè)管理文件作為驗(yàn)房的條件；有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況，需在合同中告知；購房人在驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)墻面開裂、管道堵塞等問題，開發(fā)商需修復(fù)后再行交付……日前北京市市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）預(yù)售合同》面向社會征求意見，社會各界可于10月20日前提出意見。 亮點(diǎn)一：水電氣熱需明確交付條件 “房子都交了,可燃?xì)膺€沒有通,這可怎么辦?”這樣的煩惱,曾有購房人遇到過。 目前執(zhí)行的購房合同中,對于水電氣熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付,只是簡單要求需達(dá)到交付條件,但具體要達(dá)到何種條件,則空出來由開發(fā)商填寫,購房人并無太多話語權(quán)。 新版的征求意見稿中,對水電氣熱、電視電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)的交付,首次詳細(xì)列出了**低標(biāo)準(zhǔn)。具體包括:交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施要齊全,并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接;供電,交付時(shí)要納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電;供暖,交付時(shí)供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn),使用城市集中供熱的,納入城市集中供熱管網(wǎng);燃?xì)饨桓稌r(shí)要完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè),并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接,保證燃?xì)夤?yīng);電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)交付時(shí)則要敷設(shè)到戶。 亮點(diǎn)二：墻面開裂等要先修再交房 查驗(yàn)房屋,是商品房交房時(shí)非常重要的一環(huán),也是購房人和開發(fā)商之間**容易發(fā)生矛盾的一個(gè)環(huán)節(jié)。不同于現(xiàn)行范本中的籠統(tǒng)模糊,此次三份合同的征求意見稿中,在查驗(yàn)房屋一項(xiàng),增加了許多內(nèi)容。 首先,征求意見稿明確,辦理交付手續(xù)前,購房人有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗(yàn),開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。 其次,除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外,購房人在房屋查驗(yàn)中如果發(fā)現(xiàn)了屋面、墻面、地面滲漏或開裂;管道堵塞;門窗翹裂;五金件損壞;燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等問題,開發(fā)商必須按照有關(guān)工程和產(chǎn)品的質(zhì)量規(guī)范,在約定的日期內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)費(fèi)用,修復(fù)后再進(jìn)行交付。 “也就是說,開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量,不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中?！睂＜冶硎?如果開發(fā)商存在拖延修理的“怠工”行為,就將面臨承擔(dān)逾期交付責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。 亮點(diǎn)三：小區(qū)內(nèi)車位優(yōu)先租給業(yè)主 前期物業(yè)管理事項(xiàng),也成為新版示范文本中增加內(nèi)容較多的一部分。 隨著本市在新建商品房中推廣“業(yè)主一卡通”,記者看到,征求意見稿中單獨(dú)提出,在交付房屋前,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人發(fā)放該商品房的“業(yè)主一卡通”,購房人在入住前,需在“業(yè)主一卡通”中預(yù)存不超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 值得注意的是,征求意見稿強(qiáng)調(diào),開發(fā)商不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位,向本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人銷售。車庫、車位用于出租的,開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后,可將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人,租期不超過6個(gè)月。遇到調(diào)整租金,也應(yīng)該與全體業(yè)主協(xié)商。 亮點(diǎn)四：房屋有遮擋須提前告知 另外,在預(yù)售合同文本中,首次約定開發(fā)商承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。開發(fā)商還需承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況,以附件的形式告知購房人,比如商品房公共管道檢修口或變電箱遮擋了房屋的正常使用的。 “購房人買期房的時(shí)候,房子還沒建好,房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見,但入住之后影響卻較大?！睂＜医忉屨f,提前在合同中予以說明,才能讓購房人買得明明白白。 同時(shí),增加了“買受人信息保護(hù)”一條,規(guī)定開發(fā)商對購房者信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要,未經(jīng)購房人書面同意,開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對外披露購房人信息。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:20

相關(guān)問題

• 問 購房合同有什么注意事項(xiàng) 有哪些陷阱
  答

  第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。 第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問題。 第三，對于購置房屋的面積要明確銷售面積(含分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí)測面積大于客戶購置面積時(shí)客戶將不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。 第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達(dá)70%時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。 第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 第六，發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容，往往還會讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時(shí)在哪些情況下的免賠責(zé)任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時(shí)**重要的就是上述幾個(gè)問題，但對其他條款也應(yīng)在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細(xì)研究，一定要做一個(gè)明明白白的購房人。 一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可。 二、簽合同時(shí)要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70%以上才能開通燃?xì)猓伴_發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。 三、延期交房：開發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定非常不合理。 四、購買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。 五、公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉庫、機(jī)動(dòng)車車庫、非機(jī)動(dòng)車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。 六、面積確認(rèn)和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。 七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。 八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的。 九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑徺I的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。 十、房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。 十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是**基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項(xiàng)目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。 十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。 其它：比如說這個(gè)合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會備一份，購房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個(gè)的合同**后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向;第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。 心明眼亮避開購房陷阱--謹(jǐn)慎簽訂合同 看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。 陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明 因何種原因退房以及后果 購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。 對策：律師建議買家**好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。 同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。 陷阱二：合同主體認(rèn)定不明 購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問題。 另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

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• 問 ??購房合同有用嗎？簽購房合同有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  簽訂合同的條款要注意：1、購買人的名字和身份證號2、購買的樓層和面積3、購買的單價(jià)和總價(jià)3、交房時(shí)間4、裝修標(biāo)準(zhǔn)和外墻標(biāo)準(zhǔn)5、臨時(shí)管理規(guī)約（這個(gè)是臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議。里面應(yīng)該寫有物業(yè)管理費(fèi)用價(jià)格）。

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• 問 新版購房合同有哪些變化 驗(yàn)房有問題怎么辦
  答

  買房的人們都簽訂過購房合同，這也是維護(hù)購房者權(quán)益的重要憑證。昨日起，北京市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房預(yù)售合同》面向社會征求意見。 購房合同首次設(shè)置章節(jié) 通常，商品房的購房合同分為兩種，一種是預(yù)售合同，針對的是目前樓市中占大部分的期房；另一種是現(xiàn)房合同，就是購房者買到時(shí)已經(jīng)是現(xiàn)房了。 北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，此次市住建委和市工商局修訂和起草的3個(gè)示范文本，是依據(jù)住建部出臺的《商品房買賣合同示范文本》為藍(lán)本，目的是進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，切實(shí)保障買賣雙方合法權(quán)益。 一位參與修訂范本的專家說，示范文本的征求意見稿在體例上與以往不同?！百彿亢贤芎瘢^去合同中是一條一條的條文直通到底，而新修訂的則是根據(jù)購房的幾大方面和環(huán)節(jié)，設(shè)置了數(shù)個(gè)章節(jié)。這樣，老百姓要想了解哪個(gè)方面的內(nèi)容，直接就可以翻到那個(gè)章節(jié)了?！? 據(jù)悉， 3個(gè)示范文本有征求意見稿，以預(yù)售合同為例，分為合同當(dāng)事人、商品房基本狀況、商品房價(jià)款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理、其他事項(xiàng)10個(gè)章節(jié)。 自住房合同設(shè)再上市等約定 今年上半年，個(gè)別自住房項(xiàng)目被曝出購房合同霸王條款的問題，如購房人需要將契稅交給開發(fā)商代繳等。此后，市住保辦會同相關(guān)部門，研究出臺專用于自住房的購房合同示范文本。 昨日，自住房單獨(dú)的預(yù)售合同示范文本也同時(shí)征求意見。 市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自住房限定購房價(jià)格和銷售對象，與商品房相比，在購房主體資格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特別提示。一是提示購房人自取得房屋所有權(quán)證書之日起，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房價(jià)格和該自住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。 同時(shí)，自住房購房人要承諾遵守限購政策規(guī)定，提交的材料均真實(shí)、合法、有效。通過隱瞞家庭信息、虛假申報(bào)、偽造證明材料等方式，騙購自住型商品住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，且5年內(nèi)買受人家庭不得在本市購買住房。 據(jù)了解，這三個(gè)合同文本在“首都之窗”、北京市住建委網(wǎng)站向社會各界公開征集建議和意見。社會各界可于10月20日前發(fā)送郵件至[email protected]，提出意見。 焦點(diǎn)一：發(fā)現(xiàn)瑕疵 開發(fā)商須修好再交房 參與修訂和起草的專家說，此次示范文本中，修改較多的是房屋交付和質(zhì)量方面。這對于購房者來說也是比較重要的。 過去，在收房環(huán)節(jié)中，購房者會驗(yàn)房，當(dāng)然，如果地基、主體結(jié)構(gòu)出了問題，肯定不能收房。但對于非專業(yè)人士的購房者來說，大都發(fā)現(xiàn)的是一些瑕疵問題，比如門窗翹了，墻面或地面有開裂或鼓包等。而絕大部分開發(fā)商都會讓購房者先收房，然后把問題記錄一下，以后再按照保修的規(guī)定來修理。這樣的做法也并不違反合同，因?yàn)橹灰辛丝⒐浒蛤?yàn)收表，就表示該房屋是可以達(dá)到交付收房的條件了。 而當(dāng)購房者收了房之后，一些開發(fā)商則會將收房時(shí)反映的那些問題慢慢攢著一起修，購房者發(fā)現(xiàn)的這些瑕疵長時(shí)間得不到維修，不斷地挑戰(zhàn)購房者的容忍度。**終，一些著急裝修或入住的購房者就會自己在裝修中把這些瑕疵和問題修理了。 而在此次征求意見的范本中，則明確約定：如果購房人在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)屋面、墻面、地面滲漏或開裂；管道堵塞；門窗翹裂、五金件損壞；燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等問題，開發(fā)商要按照相關(guān)的質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，在約定的日期內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)費(fèi)用，修復(fù)后再進(jìn)行交付。 “也就是說，開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量，不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中?！睂＜冶硎?，在這個(gè)章節(jié)中，首先合同會約定一個(gè)交房的時(shí)間，開發(fā)商也會把返修的富余時(shí)間考慮進(jìn)去，但如果購房者反映的瑕疵問題遲遲不修理好，無法收房，一旦超過了交房期限，開發(fā)商就要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。 而開發(fā)商逾期交房在合同中也有約定，每天都要按照總房款的相應(yīng)比例支付違約金。 焦點(diǎn)二： 配套設(shè)施交付條件首次逐項(xiàng)明確 目前的購房合同在房屋的交付條件中，對于水電氣熱等方面，只是簡單地要求達(dá)到使用條件，每一項(xiàng)的后方都是空白的橫杠，**終是提供合同的開發(fā)商來填寫，而開發(fā)商往往就會模糊過去。**終，一些購房者發(fā)現(xiàn)，收房入住很長時(shí)間了，小區(qū)還用不上市政水，用的還是臨時(shí)電。 而在新修訂的示范文本中，這些項(xiàng)目都逐條非常細(xì)致地列出了交付的條件。 比如，交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施要齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接等。 供電方面，交付時(shí)要納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電；供暖則要求供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，燃?xì)鈩t要在交付時(shí)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，保證燃?xì)夤?yīng)，此外，電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)則要敷設(shè)到戶。 合同里還明確，供水、供電、供暖由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。燃?xì)?、電話、有線電視、寬帶則由購房者自行辦理開通手續(xù)并承擔(dān)因開通、使用所產(chǎn)生的費(fèi)用。 焦點(diǎn)三： 房屋有遮擋須提前告知 專家介紹，征求意見稿中，擬首次設(shè)定其他事項(xiàng)的章節(jié)，在這個(gè)章節(jié)里，包含了很多細(xì)致的約定。 比如，預(yù)售合同的條款里約定，開發(fā)商要承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知購房人。 專家解釋說，購房人買期房的時(shí)候，房子還沒建好，房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見，但入住之后影響卻較大。比如房前就是小區(qū)車庫入口，勢必帶來噪音等影響。而提前在合同中約定，這些情況開發(fā)商必須提前告知購房者。 此外，很多購房者都會遇到這樣的狀況，剛買房簽了購房合同，就有大量的裝修等廣告電話打來，不勝其煩。這很可能是購房人信息發(fā)生泄露。 此次示范文本中約定，開發(fā)商對購房者信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對外披露購房人信息。(來自網(wǎng)絡(luò)綜合整理)

• 問 購房合同需要注意哪些? 簽購房合同有什么注意事項(xiàng)
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  如果是開發(fā)商的房子，很難有大的合同修正甚至不讓修改主要的是看一下樓盤有沒有銷售許可證和五證，地方土地管理局可查詢的，免得收了錢一直拖著。需要注意的點(diǎn)如下1、**什么時(shí)間交，是否體現(xiàn)在合同內(nèi)。2、貸款什么時(shí)間開始做，月供什么時(shí)間開始還，哪家銀行，利率是多少，有沒有更好的選擇。3、交房日期的約束，違約如何賠償、驗(yàn)房后 哪些問題還可以找開發(fā)商處理。4、產(chǎn)權(quán)證下發(fā)日期（很重要，正常365天以內(nèi)）逾期沒給辦理怎么算，什么賠付標(biāo)準(zhǔn)。5、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等法都要問清楚，免得未來發(fā)現(xiàn)都不對，合同中有沒有體現(xiàn)。6、辦理產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)、公共維修基金什么時(shí)間交（很多開放商早收晚辦占用資金多年）

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• 問 買房簽合同有哪些注意事項(xiàng) 購房合同陷阱有哪些
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  買房簽合同是個(gè)專業(yè)問題，很多購房者在幾經(jīng)周折之后，花費(fèi)了幾代人積蓄之后買了一套房子，但是往往在簽訂購房合同時(shí)不注意就被開發(fā)商坑了，那么常見的買房合同陷阱有哪些呢？   陷阱一：補(bǔ)充協(xié)議權(quán)利與義務(wù)不對等 購房合同目前基本上都采用的是房管局統(tǒng)一印制的版本，因?yàn)楹芏噘彿空咴诤炗喓贤瑫r(shí)只是將內(nèi)容填進(jìn)去，往往放下戒心。有些聰明的開發(fā)商轉(zhuǎn)而在補(bǔ)充協(xié)議上做手腳，比如開發(fā)商會約定自己的違約責(zé)任是月的萬分之幾，購房者的違約責(zé)任變成里日萬分之幾，一字相差，違約款就相差30倍。 陷阱二：補(bǔ)充協(xié)議違約金縮水 買賣合同中約定違約責(zé)任是萬分之幾補(bǔ)充協(xié)議中又對違約金額做了上限約定，那么違約金就大大縮水了。 陷阱三：購房合同空白條款能作弊 購房合同上是有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫或者主要特殊注明的，但是有的開發(fā)商會告知購房者這個(gè)合同是統(tǒng)一版本的，因?yàn)橛械目瞻椎胤娇梢圆惶?，這樣空白的地方開發(fā)商就有可能在上面做手腳。因此購房者如果確實(shí)沒有特殊說明的空白地方可以劃一道斜線表示空白地方已無內(nèi)容。 陷阱四：簽合同之前簽訂認(rèn)購書交定金 很多購房者和開發(fā)商之間在確認(rèn)購房意向后，會簽訂認(rèn)購書然后繳納定金。有的開發(fā)商會已定金做要挾讓購房者簽訂霸王條款。購房者此時(shí)不買房就意味著幾萬元定金沒了。如果買房子簽訂開發(fā)商的霸王條款合同了，日后麻煩事可能更多。 這里建議可以繳納訂金，因?yàn)檫@個(gè)訂金可退，或者如果確認(rèn)好要買房里直接簽訂商品房買賣合同。 陷阱五： 模糊詞語規(guī)避自身責(zé)任 開發(fā)商在合同中往往會用模糊詞語規(guī)避自身責(zé)任。這里**重要的是關(guān)于交房日期的描述，有的開發(fā)商會寫水電安裝后，小區(qū)驗(yàn)收合格后這些沒用的形容詞約定交房日期，交房日期一定要精確到年月日。還有比如精裝房會寫采用**好、進(jìn)口的什么什么東西，這里購房者一定要讓開發(fā)商精確寫到用什么牌子什么型號。 陷阱六： 陰陽合同坑騙購房者 有的開發(fā)商會采用陰陽合同，使用的合同與到工商部門備案的合同不一致，特別是補(bǔ)充協(xié)議作了部分修改。 陷阱七：合同主體認(rèn)定不明 有的時(shí)候開發(fā)商會讓不是土地持有者的發(fā)展商或者非法人代表和購房者進(jìn)行簽約，購房者在簽約前要確認(rèn)法人貸款，這里可以查驗(yàn)開發(fā)商的五證來確認(rèn)開發(fā)商的資格和**終法人。 陷阱八：壟斷物管權(quán) 買房協(xié)議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的xx物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)”，實(shí)際上是開發(fā)商將物業(yè)管理權(quán)永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會，也難以改變。 已簽補(bǔ)充協(xié)議的購房者也可維權(quán)。，補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方之間在溝通后達(dá)成的約定，具有個(gè)性化特征。但如果所有業(yè)主重復(fù)使用，則涉嫌構(gòu)成“格式條款”。若被認(rèn)定為“格式條款”，依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《合同法》，排除或者限制了消費(fèi)者權(quán)利的格式條款，對于消費(fèi)者沒有法律效力。因此可以依此進(jìn)行維權(quán)，但具體結(jié)果還要看仲裁委員會的判決。 以上都對目前開發(fā)商在購房合同中常用的欺騙伎倆進(jìn)行了整理，購房是個(gè)專業(yè)復(fù)雜的問題，由于數(shù)額較大所以不能馬虎，即使找專業(yè)律師來協(xié)助簽訂合同，也要對一些細(xì)節(jié)有自己的見解。從買房一開始就規(guī)避日后可能出現(xiàn)的問題，這樣才能**終安心入住。