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• 132****2314

  **近經(jīng)常有人來問：“我買的期房，還沒有交房，可不可以賣呢？”，第一反應是當然不可以！房產(chǎn)證都還沒有拿到，就想賣房子了？誰來買你的房啊？但是，找專業(yè)人士了解了一下，還真的可以操作啊。 沒有房產(chǎn)證的房子該怎樣交易？ 情況一：剛交了**款，還沒有辦按揭 這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是**好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。這是流程**簡單，也是風險**小的一種情況了。 情況二：正在還房貸，還沒有交房 這種情況就比較復雜了，風險也**高，除非是朋友關系，或者是特殊原因，很少有人會在這個階段買（賣）房子，主要有兩種方式可供選擇。 方式一：直接更名 流程： 1、賣方將銀行的貸款還清 2、賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同 3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù) 4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案 注意事項： 1、房子必須還清銀行貸款 2、更名必須取得開發(fā)商的同意 3、買方不能再按揭了，必須全款購買 這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。 其實從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權屬轉(zhuǎn)移登記(即“過戶”)為準，沒有產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著。 方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶 雙方可以先簽一份協(xié)議，約定**款項，以及過戶時間（房產(chǎn)證下來就立即過戶），預付**款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，出新證當天再過土地證，過戶后再交付尾款。 第二種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。 包括： 個人所得稅：總房款的1% 契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平-140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房） （契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納） 營業(yè)稅：5.55% 第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。 小編建議： 1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風險比較大，買方和賣方都應謹慎，除非是信得過的朋友，能夠知根知底。 2、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應對該房產(chǎn)進行詳細了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當?shù)倪`約金標準，同時也要有心理準備，明白風險的存在。 3、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。 4、考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。 相關知識：哪些房子沒有產(chǎn)權證？ 1、利用集體所有土地開發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權房。 2、未經(jīng)立項批準或私自變更立項的樓盤 3、未取得規(guī)劃審批的樓盤 4、私自變更規(guī)劃的樓盤 5、私自改變土地用途的樓盤 6、土地產(chǎn)權存在糾紛 7、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權證的房屋 8、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋 9、土地或房屋未解除抵押的 10、開發(fā)商未交納相關稅費的 11、土地、房屋被有關部門司法查封

  查看全文↓ 2016-07-05 10:21:06

相關問題

• 問 想把房子賣掉還有貸款怎么辦
  答

  未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實生活中，可以通過一些方法來實現(xiàn)：　　方法一：轉(zhuǎn)按揭　　所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。　　方法二：用買方的**款繳清剩余貸款　　這是當下二手房交易中**多應用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易?！　》椒ㄈ豪勉y行貸款來繳清剩余貸款　　如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請抵押貸款，以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

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• 問 ??想把房子賣掉還有貸款怎么辦好呢？應該怎么做呢？
  答

  可以簽訂轉(zhuǎn)按揭合同，用買家的錢來還清貸款過戶！這是目前二手房的主流作業(yè)流程。

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• 問 ??想把剛買的期房出售貸款怎么辦？
  答

  一、剛貸款買的期房怎么賣貸款買的期房由于有銀行的抵押權存在，這樣的房屋是不能買賣的，只有在提前償還完畢貸款，解除銀行的抵押手續(xù)以后才可以出賣房屋。剛貸款買的期房怎么賣？房屋買賣合同注意事項？二、房屋買賣合同注意事項１、簽訂買賣合同的時候字跡一定要清晰，不可以有模糊或是兩可字，兩可字就是既是五又是二這樣的情況。２、與開發(fā)商簽訂買賣合同的時候，開發(fā)商的五證二書需要都驗證一下，避免沒有預售許可證，日后過戶困難。３、如果房屋是拆遷房，要注意有沒有到可以出售的時間，避免購買完的房產(chǎn)過戶不能辦理，或是延遲辦理。４、買賣合同之內(nèi)的權利與義務不僅是束縛買主，也是束縛賣主的買賣合同。不可以單方面要求一方不能有違約行為以及賠償行為，霸王合同不要簽。二手房房屋買賣合同樣本不能包含的事情，要簽訂補充協(xié)議。關于買賣合同注意事項還需要個人多注意

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• 問 貸款買的房子怎么辦房產(chǎn)證?
  答

  貸款買的房子需要開發(fā)商進行統(tǒng)一辦理房屋所有產(chǎn)權證，并且要在貸款還清之后將他項權利證還給銀行才能夠拿到真正的房產(chǎn)證，否則即便是拿到房產(chǎn)證，也會備注貸款尚未還清的字樣。一般正處于還貸階段的購房者，需要使用房屋所有產(chǎn)權證時，可以向銀行申請歸還房產(chǎn)證，并且會加蓋房地產(chǎn)他項應享受的權益專用章。所購買的房屋處于正在按揭的情況之下，需要由開發(fā)商辦理初始登記，按照國家的相關規(guī)定，開發(fā)商需要在商品房交付使用之日起60日內(nèi)完成初始登記的操作，購房者需要繳納公共維修基金以及契稅，在申請房屋所有產(chǎn)權證時，還需要提交購房合同、房屋結算單、大房產(chǎn)證復印件等。大多數(shù)的房產(chǎn)證辦理需要等待1-2年的時間，如果長時間還沒有辦理成功，可以先到開發(fā)商處進行咨詢。

• 問 房子有貸款怎么辦房產(chǎn)證？
  答

  沒有臨時的房產(chǎn)證一說的，一般銀行是分兩種情況：1，房子交房后，就開始辦理，辦理出來后就在購房者的手里，但是房產(chǎn)證上已經(jīng)備注清楚了，還房產(chǎn)的他項權證（抵押權證）已經(jīng)給銀行了，需要你還清貸款后，才可以撤銷抵押。2，房產(chǎn)證暫時辦理不出來，需要你將 貸款還清后，銀行撤銷抵押，出具還清證明。然后再開始辦理房產(chǎn)證！具體你可以電話咨詢當?shù)劂y行或房管局的工作人員！

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