已有1個回答

• 152****1530

  買房簽訂認(rèn)購書時，有很多事項需要注意。在簽約前，快來看看這個，小心簽約的四大貓膩，避免吃虧上當(dāng)！  一、什么是房屋認(rèn)購書 《房屋認(rèn)購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購人以外的第三人，認(rèn)購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非**終達(dá)到簽約。 二、商品房認(rèn)購書包含內(nèi)容 1、 認(rèn)購物業(yè)； 2、房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等； 3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4、認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。 三、簽訂認(rèn)購書注意事項 1、規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。 2、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購金，不予退還； 3、不使用模糊概念，在認(rèn)購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準(zhǔn)確到單價的具體數(shù)額； 4、開發(fā)商答應(yīng)為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務(wù)； 5、注意認(rèn)購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。 6、在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時，購房者應(yīng)對開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權(quán)益。 四、認(rèn)購書里有貓膩 1、“訂金”“定金”要弄清 定金，簡單地說就是預(yù)先付給開發(fā)商的金額：如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，須向購房者雙倍返還定金。 而訂金是房產(chǎn)交易過程中，預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具備定金的性質(zhì)。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定，在市場上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”，“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”，是購房者對開發(fā)商的保證，在實踐中一般被視為預(yù)付款。而“訂金”，無論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”即可。 提醒大家，在支付金額簽合同時，一定要認(rèn)真閱讀，合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。 2、小區(qū)規(guī)劃 根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主。這時，開發(fā)商在未得到全體業(yè)主同意的情況下，是無權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查詢小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已入住部分，那么，就有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更時不合法的。 另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開發(fā)商要變更原有的規(guī)劃，也應(yīng)該對全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒有異議的情況下，才可以變更。 3、房屋質(zhì)量 商品房質(zhì)量對消費者來說尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適度。然而有些開發(fā)商修建的商品房，卻存在這樣或那樣的房屋質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費者的合法權(quán)益。所以建議購房者要認(rèn)真對待驗房環(huán)節(jié)。如果經(jīng)濟允許的情況下，可以選擇專業(yè)的驗房公司驗房。 如果是自己驗房的話，**好在收房之前先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識，驗房的時候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。 對于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者可請求開發(fā)商維修，因為修致使房屋使用功能受到影響或給購買者造成損失的，也可向開發(fā)方索賠。 而對于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者應(yīng)先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對消費者的正當(dāng)要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。 4、面積誤差 根據(jù)圖紙建造的房子面積難以精確到100%，為此，國家也制訂了3%的面積浮動，有些置業(yè)者會發(fā)現(xiàn)交房時面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。 根據(jù)有關(guān)司法解釋，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。在此提醒大家，簽訂合同時應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)，如簽合同時，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:56

相關(guān)問題

• 問 認(rèn)購書里有什么貓膩 簽訂認(rèn)購書有哪些注意事項
  答

  目前,買房先簽訂認(rèn)購書并交納一定定金在很多樓盤銷售期房時都很常見。簽訂認(rèn)購書有哪些流程？簽訂認(rèn)購書有哪些貓膩？如果簽了認(rèn)購書，對房子不滿意，能退定金嗎？且看專業(yè)人士解答。 怎樣簽訂認(rèn)購書 購房者在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認(rèn)購書了，這個時候還得交付一定額度的定金，開發(fā)商此時會把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項目進(jìn)展情況。在簽定完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證實、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。 步驟1規(guī)避受牽制條款 如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人?！卑凑赵摋l款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購書自動解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。 步驟2應(yīng)按時與開發(fā)商協(xié)商合同 認(rèn)購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應(yīng)按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認(rèn)購人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方?！彼?，購房人一定要注意該時間的規(guī)定。 如果購房人因各種原因不能按時與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會出現(xiàn)認(rèn)購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。 簽訂認(rèn)購書注意事項 房地產(chǎn)合同相對比較復(fù)雜，須談的事項很多，有時須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長時間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，**好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購房人前來談判的書面憑證。 如果違約 定金不可退 買房沒有經(jīng)驗的人，有時會忽視認(rèn)購書上的一些細(xì)節(jié)就盲目簽字，交納定金，因而遭遇到一些不必要的購房糾紛。相對于商品房預(yù)售合同來說，認(rèn)購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。 訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。 預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，**終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。 因此， 在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中， 如果一方違背公平、 誠信原則， 或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款， 或者提出令對方無法接受的不合理條件， 或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基 于各自利益考慮， 無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示， 致使本約不能訂立， 則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。 這種情況下， 預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除， 已付定金應(yīng)當(dāng)返還。也就是說， 若購房者交款后反悔， 違背了認(rèn)購協(xié)議的根本目的， 定金是不能夠退還的；若購房者在購房中出現(xiàn)了不可歸責(zé)于雙方原因的購房磋商行為，定金是能夠退還的。 認(rèn)購書并非一定要簽，如果您對認(rèn)購書上的內(nèi)容有疑慮，**好咨詢相關(guān)專家后再決定簽不簽。

• 問 在簽訂認(rèn)購書注意事項有哪些 有哪些簽訂技巧
  答

  在簽訂認(rèn)購書注意事項有哪些？如今買預(yù)售商品房，在簽訂預(yù)售合同前，多會簽訂房屋認(rèn)購書，以確定雙方的買賣意向。 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、預(yù)售等合同前，又簽訂意向書、預(yù)訂書等的，如的確是雙方真實意思的表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該意向書、預(yù)訂書等對雙方均有約束力。因此，購房者簽訂購房預(yù)訂書時，應(yīng)與簽訂預(yù)售合同一樣慎重，一般來說要注意下面三點：   （一）確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。預(yù)售合同有示范文本，但預(yù)訂書條款則比較簡單，有些開發(fā)商可能會在預(yù)訂書中并不寫明預(yù)售許可證等資質(zhì)情況，從而規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定。對此，購房者不可忽視，因為沒有取得預(yù)售許可證的房屋認(rèn)購書是不受法律保護的。 （二）預(yù)訂書基本條款要約定詳細(xì)。盡管法律沒有明確規(guī)定預(yù)訂書中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是對買賣雙方均有約束力的法律文書，因此雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容，尤其是房屋位置、面積、單價、總價等必須約定明確，否則通過簽訂預(yù)訂書確定買賣意向的目的就很難實現(xiàn)。 （三）條款內(nèi)容的約定要合法有效。盡管預(yù)訂書的條款比較簡單，但其中涉及的法律問題并不簡單，這也是為何房屋預(yù)訂糾紛比較多的原因。因此，購房者和開發(fā)商在預(yù)訂書中約定的條款要合法有效，如定金或訂金的處理、違約金的具體數(shù)額等，這些約定如違反有關(guān)法規(guī)的強制性規(guī)定或范圍，則都是無效的。  

• 問 認(rèn)購書有哪些貓膩 如何應(yīng)對這些貓膩
  答

   商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。 馬上要簽商品房認(rèn)購書了，有什么需要注意的？小編在此給大家6個提醒，一起來看看吧。 1、規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。 2、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購金，不予退還； 3、不使用模糊概念，在認(rèn)購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準(zhǔn)確到單價的具體數(shù)額； 3、開發(fā)商答應(yīng)為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務(wù)； 5、注意認(rèn)購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。 6、在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時，購房者應(yīng)對開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權(quán)益。

• 問 購房如何簽約 簽認(rèn)購書前有哪些必備技巧
  答

  購房對于許多購房者而言都是關(guān)系的未來生活狀況的一件大事，不得不使購房者在交易時小心翼翼，而當(dāng)你在選擇好房源后，協(xié)商價格決定購買后，將進(jìn)入到購房實戰(zhàn)中的“簽約戰(zhàn)”。這時你需先簽《房屋認(rèn)購書》并交納定金，而在交定金前有三個技巧是需要購房者知道的。 交定金前注意三個技巧 認(rèn)購書約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認(rèn)購書對于買家來說是有一定風(fēng)險的，必須全面考慮清楚后才能簽。 一是不怕麻煩。簽訂認(rèn)購書前，不妨坐下來，細(xì)讀“五證二書”，二是追根問底。甚至可以要求看一下即將簽訂的合同樣本，遇到不明白的問題**好當(dāng)場咨詢明了。三是向銷售人員索取有關(guān)房屋的盡可能多的宣傳資料，有條件的應(yīng)在實地考察選購的房子后再做決定。 簽認(rèn)購書前先查詢個人信用報告 購房者在決定交定金之前就需查詢個人信用情況，看看是否存在不良信用記錄或能否順利貸款。一般情況下，購房者可以讓銷售人員幫忙通過銀行工作人員查詢，查詢進(jìn)程順利的話只需幾分鐘的時間。另外，購房者也可持個人身份證原件及復(fù)印件一份，到人民銀行所在的東莞分行個人征信部免費辦理查詢業(yè)務(wù)。 有時候，銷售人員為了促成現(xiàn)場的快速成交，會避免提及一些隱性的購房風(fēng)險，如果購房者自己不加留意，可能就會造成一些不必要的損失。 在此，不得不提醒讀者，生活中除了買房、還有買車、辦信用卡等大事情會涉及個人信用報告；信用記錄好，會提高個人得到銀行貸款的機會。對于信用記錄差者，銀行會選擇減少甚至拒絕其貸款。

• 問 簽訂認(rèn)購書前有哪些常見問題 有哪些必備技巧
  答

  購房對于許多購房者而言都是關(guān)系的未來生活狀況的一件大事，不得不使購房者在交易時小心翼翼，而當(dāng)你在選擇好房源后，協(xié)商價格決定購買后，將進(jìn)入到購房實戰(zhàn)中的“簽約戰(zhàn)”。這時你需先簽《房屋認(rèn)購書》并交納定金，而在交定金前有三個技巧是需要購房者知道的。 交定金前注意三個技巧 認(rèn)購書約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認(rèn)購書對于買家來說是有一定風(fēng)險的，必須全面考慮清楚后才能簽。 一是不怕麻煩。簽訂認(rèn)購書前，不妨坐下來，細(xì)讀“五證二書”，二是追根問底。甚至可以要求看一下即將簽訂的合同樣本，遇到不明白的問題**好當(dāng)場咨詢明了。三是向銷售人員索取有關(guān)房屋的盡可能多的宣傳資料，有條件的應(yīng)在實地考察選購的房子后再做決定。 簽認(rèn)購書前先查詢個人信用報告 購房者在決定交定金之前就需查詢個人信用情況，看看是否存在不良信用記錄或能否順利貸款。一般情況下，購房者可以讓銷售人員幫忙通過銀行工作人員查詢，查詢進(jìn)程順利的話只需幾分鐘的時間。另外，購房者也可持個人身份證原件及復(fù)印件一份，到人民銀行所在的東莞分行個人征信部免費辦理查詢業(yè)務(wù)。 有時候，銷售人員為了促成現(xiàn)場的快速成交，會避免提及一些隱性的購房風(fēng)險，如果購房者自己不加留意，可能就會造成一些不必要的損失。 在此，不得不提醒讀者，生活中除了買房、還有買車、辦信用卡等大事情會涉及個人信用報告；信用記錄好，會提高個人得到銀行貸款的機會。對于信用記錄差者，銀行會選擇減少甚至拒絕其貸款。