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• 143****9598

  購房定金和訂金一字之差性質(zhì)大不相同，在實際案例中如果沒有簽訂正式的合同，那么購房者所繳納的這筆錢又該如何定義呢？ 取消買樓售樓方不退款 7月7日，市民林先生在某項目看樓時，一時心動就打算購買該樓盤28棟C3座的某套間。按開發(fā)商規(guī)定，需首先支付1萬元定金。林先生當時沒帶夠現(xiàn)金，便按售樓人員的建議先交了2000元作為訂金，并白紙黑字草擬、簽訂了一份訂金合同。雙方商定，等林先生將余下的8000元交給售樓部后，再將該訂金合同轉(zhuǎn)成定金合同。 林先生經(jīng)再三考慮，他決定不買該套間了。當他拿著訂金單要求售樓部退還2000元訂金時，沒想到“精明”的售樓人員竟一把搶過了他手中的訂金合同，用手搓爛后又換成了一張定金收據(jù)交給他。 “他們說之前我付的2000元是定金，不是訂金，不能退款。”林先生又生氣又無奈地說。 消委會調(diào)解如數(shù)取回訂金 接到林先生的投訴并進行調(diào)查了解后消委會消保人員發(fā)現(xiàn)，林先生除了這張定金收據(jù)外，并沒有與售樓部簽訂過房屋銷售合同等任何實質(zhì)性合同。由此，林先生的定金可以退還。 “因為定金合同具有從屬性，只有主合同有效時，才會發(fā)生定金罰則的適用?！毕Ｈ藛T解釋說，“而林先生并沒有簽訂‘主合同’，所以該定金收據(jù)并不能發(fā)生法律效力，林先生的2000元可以取回”。 消保人員隨即聯(lián)系了該樓盤售樓部，將林先生的情況及相關(guān)的法律法規(guī)解釋做了詳細說明。該樓盤售樓部**終接受了消保人員的調(diào)解，林先生也于一周后拿回了2000元。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:50

相關(guān)問題

• 問 在簽訂正式購房合同前 可以要求開發(fā)商退定金嗎
  答

  案例： 張先生于今年10月預定了某樓盤一套位于24樓的房屋，當時房屋在建，我只看了圖紙和模型，交了兩萬元定金，沒有簽訂正式的購房協(xié)議。過了幾天，我去售樓部簽訂正式的購房合同時，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的合同范本中很多合同條款不公平。我提出要修改，但開發(fā)商不同意修改合同條款，**終我沒有簽訂正式的購房合同。我提出退還兩萬元定金，開發(fā)商認為，依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，定金是表明購房者確定購買該房；若我不買房，就要承擔相應的違約責任，兩萬元定金不能退還。請問，開發(fā)商的做法合法嗎? 律師回復：《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 但并不是所有的“定金”都不能退還，我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。因為張先生和開發(fā)商沒有簽訂正式的購房合同，只是繳納了兩萬元定金定下了房屋，現(xiàn)雙方就合同條款不能協(xié)商一致，張先生有權(quán)要求開發(fā)商退還定金。

• 問 怎樣簽訂正式的購房合同
  答

  簽完認購書后，按下來就是簽訂正式的購房合同，在擬定的時間、地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽訂購房合同。 購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。二者區(qū)別在于：預售合同在商品房預售時采用，房屋竣 工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手 續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(驗收合格取得記地 產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。因此，如果現(xiàn)在簽的是預售合同，交房時不再簽出售合 同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預售合同是在 1997 年 5 月 31 日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時 簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面。1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等。2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等。3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等。4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責任等。5、質(zhì)量標準，包括裝飾、設(shè)備的標準、承諾及違約責任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等。6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定。7、保修責任。8、乙方使用權(quán)限。9、雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)。10、違約賠償責任。11 其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題。第一，購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、 責任要明確人，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律 師樓，而應是項目產(chǎn)項批準文件的投資建設(shè)單位，也不能以 上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人是法人代 表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責人。第二，合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號××樓層×× 房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如在建筑面積上，還要標明使用率。第三，房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什 么程度。第四，其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應詳細不、小人村加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦 法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整 體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。第五，違約責任的約定一定要對等，否則**終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：簽訂認購收后， 購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不按期交房;面積變動超 過約定幅度;房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位; 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。出售合同特別注意以下幾點。第一，有關(guān)房屋面積的條款。購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時大此條款中要求寫明建筑面積，建筑面積含共用面積的 組成部分及 平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面 積的比例;另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。第二，善于價格、收費、付款額等方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少元錢，發(fā) 展產(chǎn)要求購房者付出的各種款項、稅費、購房者都可要求售 房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少 依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘靖律師的費用、委托中介費、銀行 手續(xù)費等。購房者有權(quán)拒付。第三，在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。屠在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單、 等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、家、窗、 家具瑕疵;房屋抗震等級等等。上下內(nèi)外質(zhì)量要求都應涉及 到。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保持期、附屬設(shè)備保質(zhì) 期等。第四，售后物業(yè)管理的條款，這也是購房人在簽合同時忽略的內(nèi)容，目前國內(nèi)對于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責任確實不好界定，但購房人還是中以從以下幾個方面進行把握。如：業(yè)主對物業(yè)管理 公司的選擇權(quán)利;業(yè)主對物業(yè)管理方式確定的權(quán)利;物業(yè)管 理公司的職責范圍;物業(yè)管理費標準的制定等。具體的說就 是業(yè)主選擇委托物為管理公司，明確物業(yè)管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用電話、 郵政、通訊等服務到位，并按規(guī)定收取物業(yè)管理費。一般來說，簽訂合同**好委托專業(yè)人士辦理(如律師、 經(jīng)紀人等)，由他們負責起草協(xié)議，審看稅費細表、按揭方式、審查付款情況，制定簽約付款進程表等文件，以盡可能保證 合同的公平與完備，防患于未然。

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• 問 買房時的定金該不該退？有哪些案例可以參考？
  答

  購房定金是否退還取決于合同條款。通常，如果買方違約，定金不退；賣方違約則需退還定金。簽合同前注意審閱。有相關(guān)糾紛時，可以依法維護自己的權(quán)益。

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• 問 ??怎樣簽訂正式的購房合同?有哪些注意事項?
  答

  期房合同即是預售合同，簽訂預售合同應當注意以下問題：1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務范圍進行開發(fā)的;開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;2、查看預售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預售證件，房產(chǎn)公司如果在沒有取得《商品房預售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。3、房屋的細節(jié)在簽訂合約時一定要檢查一些房屋的細節(jié)問題，比如合同應標明所購商品房的應用面積，要對每一個房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標注，另外對按比例分攤費用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應有明確界定。4、約定房屋交付時間嚴格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購房者自己要主動去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

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• 問 如何簽訂購房合同? 如何簽訂正式的購房合同
  答

  一、怎樣簽定正式購房合同前期一般會和開發(fā)商簽房屋認購書，簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同。簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別：購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。二者區(qū)別在于：（一）預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。（二）商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。因此，如果是現(xiàn)在簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。二、購房合同的主要內(nèi)容購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

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