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• 157****0164

  案例： 張先生于今年10月預定了某樓盤一套位于24樓的房屋，當時房屋在建，我只看了圖紙和模型，交了兩萬元定金，沒有簽訂正式的購房協(xié)議。過了幾天，我去售樓部簽訂正式的購房合同時，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的合同范本中很多合同條款不公平。我提出要修改，但開發(fā)商不同意修改合同條款，**終我沒有簽訂正式的購房合同。我提出退還兩萬元定金，開發(fā)商認為，依據(jù)《合同法》的相關規(guī)定，定金是表明購房者確定購買該房；若我不買房，就要承擔相應的違約責任，兩萬元定金不能退還。請問，開發(fā)商的做法合法嗎? 律師回復：《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 但并不是所有的“定金”都不能退還，我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。因為張先生和開發(fā)商沒有簽訂正式的購房合同，只是繳納了兩萬元定金定下了房屋，現(xiàn)雙方就合同條款不能協(xié)商一致，張先生有權要求開發(fā)商退還定金。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:10

相關問題

• 問 在簽訂正式買賣合同后，購房者是否可以要求退房？
  答

  在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同之后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果開發(fā)商違約，并符合合同中有關退房的約定，購房者不但 不需要承擔責任，還可追究開發(fā)商的違約責任；如果開發(fā)商沒有違約，購房者想退房，在沒有取得開發(fā)商同意的情況下，可能會被要求按合同依法追究違約責任并沒收定金。

• 問 怎樣簽訂正式的購房合同
  答

  簽完認購書后，按下來就是簽訂正式的購房合同，在擬定的時間、地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽訂購房合同。 購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。二者區(qū)別在于：預售合同在商品房預售時采用，房屋竣 工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手 續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(驗收合格取得記地 產(chǎn)權證的商品房)銷售。因此，如果現(xiàn)在簽的是預售合同，交房時不再簽出售合 同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預售合同是在 1997 年 5 月 31 日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時 簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。購房合同的主要內容包括以下幾方面。1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內銷房、外銷房等。2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等。3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等。4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等。5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等。6、產(chǎn)權登記和物業(yè)管理的約定。7、保修責任。8、乙方使用權限。9、雙方認定的爭議仲裁機構。10、違約賠償責任。11 其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題。第一，購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、 責任要明確人，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律 師樓，而應是項目產(chǎn)項批準文件的投資建設單位，也不能以 上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人是法人代 表本人，或公司章程上授權的主要負責人。第二，合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號××樓層×× 房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如在建筑面積上，還要標明使用率。第三，房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什 么程度。第四，其他如付款方式、產(chǎn)權保證等都應詳細不、小人村加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦 法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整 體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。第五，違約責任的約定一定要對等，否則**終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：簽訂認購收后， 購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不按期交房;面積變動超 過約定幅度;房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位; 產(chǎn)權過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。出售合同特別注意以下幾點。第一，有關房屋面積的條款。購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時大此條款中要求寫明建筑面積，建筑面積含共用面積的 組成部分及 平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面 積的比例;另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。第二，善于價格、收費、付款額等方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少元錢，發(fā) 展產(chǎn)要求購房者付出的各種款項、稅費、購房者都可要求售 房方出示有關的規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少 依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘靖律師的費用、委托中介費、銀行 手續(xù)費等。購房者有權拒付。第三，在合同中，有關房屋質量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。屠在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單、 等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、家、窗、 家具瑕疵;房屋抗震等級等等。上下內外質量要求都應涉及 到。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保持期、附屬設備保質 期等。第四，售后物業(yè)管理的條款，這也是購房人在簽合同時忽略的內容，目前國內對于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責任確實不好界定，但購房人還是中以從以下幾個方面進行把握。如：業(yè)主對物業(yè)管理 公司的選擇權利;業(yè)主對物業(yè)管理方式確定的權利;物業(yè)管 理公司的職責范圍;物業(yè)管理費標準的制定等。具體的說就 是業(yè)主選擇委托物為管理公司，明確物業(yè)管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用電話、 郵政、通訊等服務到位，并按規(guī)定收取物業(yè)管理費。一般來說，簽訂合同**好委托專業(yè)人士辦理(如律師、 經(jīng)紀人等)，由他們負責起草協(xié)議，審看稅費細表、按揭方式、審查付款情況，制定簽約付款進程表等文件，以盡可能保證 合同的公平與完備，防患于未然。

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• 問 如何簽訂購房合同? 如何簽訂正式的購房合同
  答

  一、怎樣簽定正式購房合同前期一般會和開發(fā)商簽房屋認購書，簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同。簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別：購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。二者區(qū)別在于：（一）預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。（二）商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權證的商品房)銷售。因此，如果是現(xiàn)在簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。二、購房合同的主要內容購房合同的主要內容包括以下幾方面：

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• 問 ??怎么讓開發(fā)商退定金？在什么情況下可以要求開發(fā)商退還購房定金?
  答

  對于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當中，開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發(fā)了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，到底應該如何做，對購房定金問題法律又是如何規(guī)定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退?怎么樣將不能退的定金退回?定金能不能退目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子**終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退?定金的法律規(guī)定到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔保法》第八十九條規(guī)定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用”。

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• 問 要求開發(fā)商退定金
  答

  訂金是可以退的！定金要退應該有違約金！沒有時間約定！

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