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• 152****1519

  購(gòu)買商品房之前，購(gòu)房者都會(huì)選了又選，為“占”住房子，往往需要先交一萬到兩萬元的定金，簽下“認(rèn)購(gòu)書”。而后開發(fā)商會(huì)給購(gòu)房者一周左右的時(shí)間付全款或交**并辦理按揭貸款。 然而，對(duì)于要辦理按揭貸款的購(gòu)房者則需要注意了，您一定要在交定金前確認(rèn)自己能否順利在銀行辦下貸款來，否則，您交的定金就具有風(fēng)險(xiǎn)了。 案例一：林先生準(zhǔn)備購(gòu)買某項(xiàng)目樓盤，在與開發(fā)商簽訂了“認(rèn)購(gòu)書”并交付了2萬元定金后，計(jì)劃以按揭方式購(gòu)買，雙方同時(shí)約定了簽訂正式“商品房買賣合同”的時(shí)間。但**終在林先生申請(qǐng)貸款時(shí)被銀行拒絕，無法繼續(xù)購(gòu)房，而開發(fā)商也因此拒絕退還林先生的定金。 案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝陽區(qū)看中了一套出價(jià)為50萬元的二手房，由于手頭積蓄能夠**30%，便決定向銀行按揭貸款買房。由于沒有單位，平時(shí)收入都是現(xiàn)金進(jìn)出，無法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和存折流水賬，王小姐對(duì)貸款申請(qǐng)能不能批下來有些擔(dān)心。但中介人員表示，中介可代辦。求房心切的王小姐便交了2萬元定金，簽了認(rèn)購(gòu)合同，托中介向業(yè)主砍價(jià)。**后，買賣雙方談妥以45萬元成交，并簽了買賣合同，付了**款。 然而**近，中介卻告訴王小姐，銀行審批不過關(guān)，要她想辦法湊錢，由于一時(shí)無處籌錢，王小姐便要求解除購(gòu)房合同，然而中介和業(yè)主卻表示，只能退房款，2萬元定金不能退。王小姐表示是中介當(dāng)時(shí)承諾沒問題才買的，責(zé)任在中介，定金必須退，由此雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。 不予放貸的原因銀行拒絕個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)的情況主要分為三種，個(gè)人原因、開發(fā)商原因以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。個(gè)人原因：主要可能是借款人有嚴(yán)重的不良信用記錄、還款能力達(dá)不到放款條件、弄虛作假提供虛假申請(qǐng)材料等。而對(duì)于二套房貸的個(gè)人，也要核查其個(gè)人是否還有貸款未繳納完畢。開發(fā)商原因：一般情況如果開發(fā)商存在不具備開發(fā)條件、開發(fā)商的開發(fā)手續(xù)不完備或者開發(fā)商有嚴(yán)重的信用問題或者開發(fā)商有重大訴訟影響其償債能力等情形，也會(huì)被銀行拒絕申請(qǐng)貸款，因?yàn)榇藭r(shí)開發(fā)商不具備保證擔(dān)保的能力。政策原因：所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，可能是由于金融管理部門出臺(tái)新的政策規(guī)定，使貸款人出現(xiàn)達(dá)不到申請(qǐng)條件，**終被銀行拒絕貸款的情況。 律師分析：一手房的認(rèn)購(gòu)合同和買賣合同都屬于格式合同，開發(fā)商一般是不會(huì)跟客戶建立某種約定的。所以客戶在交定金認(rèn)購(gòu)房屋時(shí)要謹(jǐn)慎些，如果自己不放心，**好先向開發(fā)商指定銀行委托的按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一份詳細(xì)的說明材料，讓其請(qǐng)銀行進(jìn)行初步審核，確定**高貸款額度，再交定金簽認(rèn)購(gòu)合同。二手房則靈活很多，由于認(rèn)購(gòu)合同和買賣合同都是雙方約定的，可以和業(yè)主協(xié)商好，在訂立合同時(shí)，將自己的情況列明，并補(bǔ)充說明因銀行貸款未獲審批導(dǎo)致成交失敗時(shí)，需要無條件退還定金。 律師表示，在上述王小姐的案例中，中介有過錯(cuò)，中介應(yīng)負(fù)一定的賠償責(zé)任。但對(duì)于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準(zhǔn)的情況，這就需要購(gòu)房者提交相關(guān)證據(jù)，以證明不是自己的問題，才能要求返還定金。律師提醒：陳楠律師表示，其實(shí)購(gòu)房者無論是簽訂認(rèn)購(gòu)合同或者是房屋買賣合同，對(duì)于自己的相關(guān)利益，一定要在之前和開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議，尤其是在購(gòu)買期房的時(shí)候，因?yàn)榭床坏綄?shí)體建筑，不免會(huì)在建成之后出現(xiàn)與開發(fā)商之前承諾的條件不符，因此，只要之前將相關(guān)承諾寫進(jìn)合同里，就會(huì)免去之后的很多糾紛問題。另外，在出現(xiàn)糾紛時(shí)不要輕言訴訟，一定要先做好充分調(diào)查取證并認(rèn)真研究合同和法律規(guī)定，**好向律師咨詢和請(qǐng)教，以獲得專業(yè)的法律幫助，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:50

相關(guān)問題

• 問 買房需要注意哪些陷阱 如何規(guī)避購(gòu)房合同風(fēng)險(xiǎn)
  答

  在買房置業(yè)中“縮水”現(xiàn)象屢見不鮮。房屋面積、層高、規(guī)劃配套等方面都有可能出現(xiàn)該現(xiàn)象。有的“縮水”太嚴(yán)重、夸張，會(huì)給購(gòu)房者的生活和經(jīng)濟(jì)蒙受 嚴(yán)重的損失，可目前一些購(gòu)房者對(duì)這些“縮水”陷阱卻渾然不知。 今天，我們就來為大家盤點(diǎn)一些買房常遇到的“縮水”陷阱。針對(duì)這些縮水陷阱，我們?cè)谫I房簽訂合同時(shí)又有哪些應(yīng)對(duì)策略呢？ 面積縮水 弄清贈(zèng)送面積和公攤面積 有些開發(fā)商會(huì)在戶型圖上標(biāo)明房屋的贈(zèng)送面積，但是購(gòu)房者簽合同時(shí)或者實(shí)際入住測(cè)量才發(fā)現(xiàn)贈(zèng)送面積根本沒有宣傳的那么多，再或者售樓員開盤的時(shí)候介紹樓盤的公攤較小，直到簽合同才知道相差很大。 支招：購(gòu)房者要明確兩點(diǎn)，第一，贈(zèng)送面積不能以圖紙上的標(biāo)注為準(zhǔn)，圖紙只能作為參考，具體的面積需要購(gòu)房者查看購(gòu)房合同里的規(guī)定或者去毛坯房中進(jìn)行測(cè) 量。第二，要在看房階段仔細(xì)詢問公攤面積，特別是要買的樓棟公攤面積，因?yàn)槊織潣堑墓珨偪赡懿煌?，不要籠統(tǒng)地問，售樓員一般會(huì)把公攤往小里說。 規(guī)劃縮水 細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣” 現(xiàn)在，不少樓盤都在賣未來規(guī)劃，承諾一期后面會(huì)有宏達(dá)的規(guī)劃。比如，附近會(huì)建大型公園、商業(yè)體、**、醫(yī)院等，有的還在宣傳中附上了整體規(guī)劃圖。更有甚者，沒拿預(yù)售證就開始賣房。 支招：部分開發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間 的差額利益。建議消費(fèi)者，先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過審批；也可要求開發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，并 在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。 層高縮水 要明確約定違約賠償數(shù)額 有的購(gòu)房者很在乎層高或者就是沖著某個(gè)樓盤的層高優(yōu)勢(shì)去的。比如，購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.8米。交房后才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.7米。實(shí)際自測(cè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度更低。 支招：商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專家提醒說，要明確約定層高“縮水”的違約賠償數(shù)額，建議買房人在合同中注明。 年限縮水 簽約前弄清土地和房屋的使用年限 有的樓盤拿地時(shí)間很長(zhǎng)，這樣一來，實(shí)際使用年限就會(huì)相對(duì)較短，特別是一些爛尾樓或建了很多年的房子。售樓員在介紹這種樓盤時(shí)，會(huì)刻意避開拿地時(shí)間，轉(zhuǎn)而介紹樓盤其他優(yōu)點(diǎn)。 支招：有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下，大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買房人 買房后，對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。專家特別提醒，買房人在簽約前，**好到相關(guān)部門就土地 性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。 承諾縮水 售樓員為了賣房會(huì)進(jìn)行誤導(dǎo) 有的售樓員為了更快地賣出房子，會(huì)以 “開盤**低價(jià)”吸引消費(fèi)者，實(shí)際上根本不存在**低價(jià)的房子，或者所謂**低價(jià)的房子的樓層和采光都是你不會(huì)要的特殊房源。要簽購(gòu)房合同時(shí)，售樓員會(huì)“催促” 購(gòu)房者，48小時(shí)不簽合同，合同會(huì)凍結(jié)，解凍費(fèi)和手續(xù)費(fèi)都需業(yè)主自己支付。還有的開發(fā)商會(huì)進(jìn)行一些誤導(dǎo)宣傳，為了增加期房的競(jìng)爭(zhēng)力，承諾購(gòu)房者在交房之前 可以提出申請(qǐng)?zhí)崆斑M(jìn)場(chǎng)裝修，那些想要更早入住的購(gòu)房者很容易輕信。 支招：購(gòu)房者要時(shí)刻保持清醒的頭腦，牢記“天上不會(huì)掉餡餅”。另外， 一定要咨詢專業(yè)人士，例如，不簽合同就會(huì)凍結(jié)等說辭，只是售樓員“威脅”你的一種手段。實(shí)際上，合同一旦凍結(jié)，要想解凍對(duì)開發(fā)商來說會(huì)更麻煩。**關(guān)鍵的， 購(gòu)房者要仔細(xì)盤問售樓員，不要被其輕描淡寫的幾句好話說服，對(duì)于一些實(shí)際的好處，一定要再三仔細(xì)確認(rèn)才可相信。 買房非小事，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，一切以合同為主，眼見為實(shí)。對(duì)于售樓員關(guān)于未來規(guī)劃、配套的介紹以及樓盤特有的一些優(yōu)勢(shì)，一定要再三確認(rèn)詢問核實(shí)，不要輕易聽信宣傳。

• 問 2016南京樓市有什么風(fēng)險(xiǎn) 如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  2015年南京樓市已然締造了牛市奇跡，全年成交至今達(dá)到10.7萬套，房?jī)r(jià)連漲了9個(gè)月，并且有望實(shí)現(xiàn)“10連漲”。那么2016四大高熱板塊風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)幾何呢？ 一、城中板塊 火熱僅是個(gè)別，“滯銷盤”一抓一大把 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：7000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★★ 截至12月30日的網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，今年南京城中板塊共計(jì)成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴漲五成多。數(shù)據(jù)顯示，近5年城中板塊住宅成交從未突破2000套，其中2011年城中板塊住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不僅以接近3000套成交量收官，也是**近5年的**高點(diǎn)。 今年城中板塊共有5家樓盤推房989套。其中純新盤已達(dá)3家。11月初首開的中航科技城項(xiàng)目，入市毛坯價(jià)在33500元-34500元/㎡，精裝修價(jià)位達(dá)到4萬/㎡，總價(jià)達(dá)到600萬-1000多萬，到場(chǎng)購(gòu)房者2300個(gè)人搶280套房、很多購(gòu)房者一次交了多份認(rèn)籌金，**終宣告“日光”，位于解放南路的老盤金基尚書里今年也是3次加推，均價(jià)也是一漲再漲，從上半年的3.8萬元/㎡漲到下半年的4.5萬元/㎡，依然多次“日光”。 然而，城中板塊今年雖迎來久違的火熱，冷清的樓盤也有不少，城中板塊目前在售項(xiàng)目中全年滯銷的項(xiàng)目至少有七八家，目前均價(jià)在34000元/㎡的菲呢克斯國(guó)際公寓項(xiàng)目，開盤至今已3年多，5年前該項(xiàng)目曾以44000元/㎡的售價(jià)挑戰(zhàn)全市“天花板”。后精裝改毛坯出售，至今200多套房源僅賣出60多套，去化僅為三成。相隔不遠(yuǎn)的另一家樓盤京門府，下半年也只賣出了十幾套房，2013年開盤至今去化剛剛一半。位于龍?bào)绰飞系乃{(lán)天華門國(guó)際今年推出一棟收官樓，結(jié)果70多套房從年初賣到年尾，至今尚未賣光。位于長(zhǎng)江路上的天價(jià)公寓長(zhǎng)江會(huì)項(xiàng)目，均價(jià)高達(dá)4.5萬元/㎡，去年開盤至今成交一直掛零。 新盤的成交狀況也堪稱冰火兩重天，大光路上的純新盤金陵雅頌居今年兩次開盤推出120多套房，兩次開盤銷量都僅為五成。還有位于山西路附近的天將孝門項(xiàng)目，是今年城中第一家入市的新盤，目前均價(jià)3.2萬元/㎡，一年下來樓盤也只賣出了十幾套房，去化不足三成。 城中板塊的“上市難”的問題也依舊很明顯，前不久位于城中南片的萬科安品街項(xiàng)目，終于動(dòng)工，并且預(yù)計(jì)明年要開發(fā)“安品園舍”項(xiàng)目上市，而這一項(xiàng)目迄今為止已經(jīng)拖延了十年之久。相距不遠(yuǎn)的泰禾南京院子，上市同樣也拖了三四年，城中板塊至今還有很多閑置地塊沒動(dòng)工，例如新街口著名的鐵管巷地塊閑置十年，至今也還是停車場(chǎng)。 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，城中板塊之所以今年局部火熱，主要是因?yàn)楹勒袌?chǎng)回暖，加上老南京人“主城情結(jié)”的催化，板塊內(nèi)房源的長(zhǎng)期斷供后入市拉動(dòng)，使得不少有改善需求的買房人，重新將目光鎖定在這里。然而城中板塊的弊病也很明顯，規(guī)劃、拆遷都是老大難，而且由于開發(fā)分散，環(huán)境氛圍復(fù)雜，每家樓盤的銷售都是獨(dú)立現(xiàn)象，一家樓盤賣得好，相距不遠(yuǎn)的另一家都未必能賣掉。今年少數(shù)樓盤熱銷，也不能說來年城中豪宅的銷售就高枕無憂。 二、河西南板塊 競(jìng)爭(zhēng)白熱化埋下“價(jià)格戰(zhàn)”伏筆 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：8000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★ 2015年的**后一周南京樓市18家樓盤齊開，其中河西南就有3盤入市，成為全市亮點(diǎn)，房?jī)r(jià)更是在年末沖破了3萬元/㎡區(qū)域天花板，新盤朗詩(shī)熙華府首開推出216套房源，均價(jià)上沖31000元/㎡，次日就上漲至32000元/㎡， 位于河西南的“地王盤”魯能公館推出368套房，入市均價(jià)也達(dá)29000元/㎡，房?jī)r(jià)高漲擋不住買家熱情，兩家樓盤當(dāng)日都宣告售罄。 掃描一年來河西南的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，令人嘆為觀止，而且價(jià)格越漲也似乎越受到市場(chǎng)追捧，片區(qū)內(nèi)的正榮潤(rùn)峯今年2月首次開盤，開盤均價(jià)為2.6萬元/㎡左右，而到今年11月份，項(xiàng)目推出的新房源均價(jià)已經(jīng)上漲至29000元/㎡-31000元/㎡，漲幅達(dá)到4000元/㎡。 上周加推入市的升龍?zhí)靺R，132套房源當(dāng)天售罄，均價(jià)也達(dá)到28800元/㎡，相比今年9月首次開盤20100-22000元/㎡上漲近8000元/㎡，片區(qū)內(nèi)的老盤海峽城，年初均價(jià)還在21000元/㎡左右，如今已經(jīng)漲至25500元/㎡。 如今的河西南板塊，儼然就是當(dāng)年河西奧體的翻版，也面臨同樣的弊病，**明顯的毛病就是開發(fā)量高度密集，2003—2004年的河西板塊，十多家大牌開發(fā)商扎堆奧體周邊，到處都是樓盤工地，到2005年同期上市的樓盤已經(jīng)多達(dá)十多家，如今的河西南，一年時(shí)間也聚集了8家樓盤，全都扎堆在14平方公里的區(qū)域內(nèi)貼身蓋樓?！昂游髂系臉潜P開發(fā)實(shí)在太密了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，樓盤越是密集的區(qū)域，由于樓盤客群太集中，產(chǎn)生價(jià)格戰(zhàn)的可能性十分大。 和高漲的房?jī)r(jià)相比，河西南的“配套難”也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，這里的各家樓盤周邊至今沒有配建超市、菜場(chǎng)等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有軌電車一號(hào)線，距離樓盤還要步行十幾分鐘，直到年底這里才規(guī)劃了兩處公交場(chǎng)站。學(xué)區(qū)方面，雖然此前傳出南外入駐的消息，但目前多數(shù)樓盤的**尚未確定，學(xué)區(qū)尚未劃分，名校是否入駐還有待落實(shí)。 南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，作為南京市著力打造的青奧板塊，河西南投資強(qiáng)度很高，未來配套會(huì)十分齊全，但與此同時(shí)這里居住密度也大，板塊同質(zhì)化樓盤競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，目前配套尚未完全落地，市場(chǎng)仍存在挑戰(zhàn)。 三、江北板塊： 利好落地難掩房?jī)r(jià)被透支隱憂 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：5000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★ 昨天緯三路過江隧道、緯七路長(zhǎng)江隧道元旦起同步免費(fèi)通行的消息被官方確認(rèn)，江北樓市今年的**大交通利好終于順利落地。“隧道一通，周邊樓盤至少漲2000元?！苯衲晟习肽暝诮币患覙潜P，銷售人員預(yù)計(jì)。而事實(shí)表明，就連售樓員的預(yù)計(jì)都有點(diǎn)“保守”，位于江北中心區(qū)的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)今年4次開盤，房?jī)r(jià)3個(gè)月從15000元/㎡漲到17000元/㎡，17000元/㎡還是8月份的價(jià)格，過江隧道口的正榮潤(rùn)江城年內(nèi)開盤六七次，6月底還在打出送面積折算房?jī)r(jià)12000元/㎡，年底就已經(jīng)到2萬元/㎡。 房?jī)r(jià)一路高歌的江北樓市，是否全然沒有后顧之憂呢？眼下在江北緯七路隧道口處，儼然就出現(xiàn)了一家樓盤“11800元/㎡新區(qū)谷底價(jià)”的廣告牌，這家名叫東方熙龍山院的樓盤至今已經(jīng)賣了3年。同樣在隧道口處的東方萬匯城，在“鄰居盤”都漲到1.8萬—2萬元/㎡的情況下，目前銷售均價(jià)僅為1萬元/㎡。 四、麒麟板塊 “地王”落地房?jī)r(jià)切莫急著漲 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：2000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★ 今年10月份，棲霞建設(shè)拿下麒麟板塊的G46地塊，樓面價(jià)達(dá)到8260元/㎡，未來房?jī)r(jià)預(yù)期達(dá)到1.5萬元/㎡以上，而整個(gè)麒麟板塊今年的主流均價(jià)也僅在11000—13000元/㎡。 “地王”帶來的房?jī)r(jià)預(yù)期，促使麒麟板塊年底喊漲聲接連不斷。就在本周，麒麟大盤中海國(guó)際社區(qū)推出了項(xiàng)目**后一批精裝房源，均價(jià)在1.3萬—1.4萬元/㎡，開盤當(dāng)晚宣布售空。受此推動(dòng)，一直促銷不斷的麒麟樓盤，目前正準(zhǔn)備收復(fù)失地。 麒麟板塊各家樓盤下半年的推貨量大多都在500套以上，板塊總體的剛需房源供應(yīng)量更是高達(dá)2500套以上，迄今為止除了中海國(guó)際社區(qū)收官以外，其他各家在售樓盤尚有存量，板塊整體的存量也達(dá)到千套左右。另據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，明年麒麟板塊的各家樓盤還會(huì)不斷推房入市，板塊供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到2000套。 迄今為止，麒麟板塊有軌電車、地鐵8號(hào)線、名校學(xué)區(qū)等利好配套多數(shù)還處在空缺，落地的**早時(shí)間也要等到明年晚些時(shí)候，而科創(chuàng)園雖然今年有一系列產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐，發(fā)展成熟也同樣需要時(shí)間。有專家指出，目前麒麟板塊的價(jià)格雖然處于全市低谷，但今后板塊的主力供應(yīng)還是剛需產(chǎn)品，開發(fā)商依舊需要貼合市場(chǎng)控制總價(jià)門檻。短期內(nèi)麒麟樓盤還是跑量更為重要。

• 問 借名買房隱藏著哪些巨大的法律風(fēng)險(xiǎn) 如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  由于房產(chǎn)限購(gòu)和貸款審批等問題，不少?zèng)]有資格或貸款困難的購(gòu)房者想到利用他人名義來購(gòu)買房屋，看似解決了一時(shí)困境，但對(duì)于雙方其實(shí)都隱藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 案例一： 姐姐打算投資一套學(xué)區(qū)房，口頭約定以妹妹的名義簽訂購(gòu)房合同，將房子放在妹妹的名下，購(gòu)房款由姐姐自己承擔(dān)。幾年后姐姐想收回房子，妹妹突然堅(jiān)持說房子就是自己買的。 在庭審中，法院查明，數(shù)筆購(gòu)房款雖然都是從妹妹的賬戶轉(zhuǎn)給開發(fā)商的，但其交付的房款都來自姐姐的賬戶。遂認(rèn)定大李是房子的實(shí)際出資人，將房子判給了姐姐大李。 案例二： 10年前,趙女士想在北京買房,但因不是北京戶口,便以侄子名義購(gòu)買了天通西苑一套房屋。趙女士交納了**款,又以侄子的名義貸款并按月還款。簽訂購(gòu)房合同后,兩人還簽訂了一份購(gòu)房協(xié)議,約定趙女士出資,以侄子身份證購(gòu)房,產(chǎn)權(quán)和歸屬權(quán)永久性歸趙女士及其家人所有。多年后,趙女士要求侄子將房屋過戶給自己,沒想到侄子稱房屋是屬于自己的。**終,法院判決房屋歸趙女士侄子。 法官介紹,根據(jù)法院查明的事實(shí),不少涉案人雖對(duì)訴爭(zhēng)房屋有出資的行為,但房屋為經(jīng)濟(jì)適用房,經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人必須滿足國(guó)家規(guī)定的條件。借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,行為本身違反國(guó)家政策,故出資人主張經(jīng)濟(jì)適用房歸自己所有的訴求于法無據(jù),法院不予支持。雙方即使簽訂了借名買房協(xié)議,但因損害了廣大符合經(jīng)適房資格家庭的合法權(quán)益,原則上認(rèn)定借名買房協(xié)議無效。 借名買房可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)： 一、被借名者反悔 如果名義產(chǎn)權(quán)人（被借名買房的人）反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款就會(huì)很困難。 二、缺少出資憑證難以追回 借名買房的雙方多為親友,基于感情信任,多為口頭約定,較少簽訂書面協(xié)議,登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買房。在法院審判中，出資憑證是法院認(rèn)定的關(guān)鍵，必須能夠充分證明購(gòu)房款確實(shí)是由借名買房人實(shí)際出資，證據(jù)不能存在瑕疵，這樣才能得到法院的認(rèn)可。如果案例一中姐姐沒有切實(shí)有效的出資憑證，追回房屋就可能面臨困難。 三、被借名者出現(xiàn)財(cái)務(wù)或人身意外 從被借名者領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人的這段時(shí)間，一種情況是，如果被借名者對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。 另一種情況是，被借名者發(fā)生人身意外，很可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對(duì)方返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。 四、借名買房合同無效 如果借名買房購(gòu)買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋，該借名買房合同一般被認(rèn)定為無效。其法律依據(jù)是當(dāng)事人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形。即使雙方簽署了這種書面協(xié)議后，向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)公證，公證機(jī)關(guān)也不予受理。本文中案例一就屬于這種情況。 五、被借名人同樣承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 此外，出借姓名一方也同樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。出借人以自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄,勢(shì)必影響到將來自己的房屋購(gòu)買，可能原本能夠有的一些優(yōu)惠政策就無法享受到了。如果出資人按揭還款不及時(shí)，還會(huì)有損個(gè)人的誠(chéng)信度。

• 問 買房時(shí)需要注意哪些細(xì)節(jié) 規(guī)避房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)
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  在中國(guó)，買房是人生中一等一的大事。許多人耗盡半生積蓄，背負(fù)數(shù)十年的房貸，才如愿買上一套自己的房子。然而，許多購(gòu)房者在購(gòu)房置業(yè)之初，由于缺少經(jīng)驗(yàn)、不注重細(xì)節(jié)，重金購(gòu)置的房子日漸貶值。尤其是在當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗的情況下，買房更需謹(jǐn)慎。 以下幾點(diǎn)買房時(shí)必須注意，這些細(xì)節(jié)，可以讓您的房子遠(yuǎn)離貶值風(fēng)險(xiǎn)。 質(zhì)量問題是**基本要素 “房屋的質(zhì)量需要我們擔(dān)心嗎？”許多購(gòu)房者會(huì)有這樣的疑問。從理論上來說，住房的質(zhì)量可由現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理和竣工驗(yàn)收來把關(guān)，負(fù)責(zé)把關(guān)的機(jī)構(gòu)要么是獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)，要么是政府部門，跟開發(fā)商之間并未結(jié)成利益共同體，因此只需各負(fù)其責(zé)，便可以避免質(zhì)量問題。 然而，現(xiàn)實(shí)生活中，不少房屋確確實(shí)實(shí)存在不同程度的質(zhì)量問題，令購(gòu)房者吃驚的是，這些“問題樓盤”竟然也能通過竣工驗(yàn)收。這其實(shí)說明了，開發(fā)商可以依靠一些“盤外招”，使得問題房蒙混過關(guān)。 這類“問題樓盤”在市場(chǎng)上很難得到認(rèn)可，而且一旦有了質(zhì)量問題，其價(jià)值將大打折扣，業(yè)主若想甩手賣出，買家難尋，而且貶值幅度極大。 治安好環(huán)境好是加分項(xiàng) 人的健康與空氣、水源等息息相關(guān)。買房重在住得放心，而房子所在處環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣與生活質(zhì)量息息相關(guān)。所以，購(gòu)房時(shí)應(yīng)該盡量遠(yuǎn)離污染源，如化工廠、高架、變電站以及強(qiáng)光源、強(qiáng)噪音源等，避免在重工業(yè)園區(qū)內(nèi)、馬路邊上、機(jī)場(chǎng)和火車站附近購(gòu)房。 相反，在遠(yuǎn)離污染，環(huán)境宜人的公園附近、湖畔的房子則更受歡迎，自己住著舒心不說，他日打算轉(zhuǎn)手賣出時(shí)，需求者肯定多。 此外，治安問題也是購(gòu)房者在買房置業(yè)中十分關(guān)注的問題，確實(shí)，治安關(guān)系到生命和財(cái)產(chǎn)的安全，如果無法得到保障的，這樣的住房肯定是得不到市場(chǎng)認(rèn)可的。所以不僅在購(gòu)房前要了解治安情況，入住之后也要適當(dāng)關(guān)注治安狀況的變化，比如周邊刑事案件發(fā)生頻率。而一旦治安環(huán)境惡化，刑事案件高發(fā)，周邊住房的價(jià)格肯定會(huì)受到影響。 配套齊全生活便利可保值增值 為什么市中心的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于郊區(qū)？道理很簡(jiǎn)單，市中心配套齊全，生活方便。交通便利不說，超市、商場(chǎng)、**、餐飲、公園、醫(yī)院等均在左右。如果是位于名?；蛘叽笮蜕虉?chǎng)附近，那么其品質(zhì)與檔次更上一層。一般而言，這樣的房子只會(huì)**，不會(huì)貶值。 所以，生活方便與否是房子保值增值**基本、**必要的因素，包括目前所具備的，也包括近期甚至未來將要實(shí)現(xiàn)的。例如，名校招生的調(diào)整、知名綜合醫(yī)院的搬遷、商場(chǎng)的繁榮與否等，這些都會(huì)直接影響周邊房?jī)r(jià)。所以對(duì)于這些方面的因素，購(gòu)房者要多方打聽，進(jìn)行客觀評(píng)判，不要盲聽盲從，以免買到手的房子貶值。其中，不得不提的便是城市規(guī)劃。城市規(guī)劃關(guān)系房子所占有的資源，比如教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等。所以，如果而規(guī)劃對(duì)房子的影響是有利的，那么房子增值是必然的，否則，貶值的風(fēng)險(xiǎn)極大。 所以，關(guān)注房子配套設(shè)施齊全與否，不僅要看當(dāng)前其所占資源，更要時(shí)刻關(guān)注城市規(guī)劃變化，審時(shí)度勢(shì)，避免自己吃虧。 好的物業(yè)錦上添花 如果說購(gòu)房是一次數(shù)額巨大的買賣，那么，物業(yè)無疑是長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的售后服務(wù)。住房作為一種特殊商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購(gòu)房者重視。好的物業(yè)，不僅能讓小區(qū)越發(fā)整潔、舒適，提高居住的舒適度，而且能個(gè)讓小區(qū)的房子在市場(chǎng)上更具競(jìng)爭(zhēng)力。反之，如果物業(yè)管理不到位，會(huì)令小區(qū)日漸臟亂，影響生活質(zhì)量，甚至業(yè)主與物業(yè)可能發(fā)生沖突，這類小區(qū)一般比較不受歡迎。 所以，物業(yè)的好壞至關(guān)重要，如今在購(gòu)房置業(yè)中，物業(yè)管理的口碑是許多人擇房的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。好的物業(yè)公司具備兩大功能，一是通過物業(yè)管理服務(wù)，提升人居環(huán)境，提高業(yè)主的生活品質(zhì)；二是通過對(duì)物業(yè)的維護(hù)，使得物業(yè)保值**。所以，在購(gòu)房置業(yè)中應(yīng)盡量務(wù)必打探清楚物業(yè)的口碑。

• 問 商品房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn)有哪些 如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)
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  由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，商品房按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大。很多購(gòu)房者在簽訂商品房按揭貸款合同中容易發(fā)生錯(cuò)漏，如按揭期數(shù)與通訊地址填寫錯(cuò)誤等房產(chǎn)按揭合同方面，這會(huì)造成怎樣的影響呢？如何避免這些問題呢？ 商品房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn) 一、按揭貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情形 (一)貸款人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.貸款人怠于行使借款審查權(quán)導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 貸款人對(duì)借款進(jìn)行審查，這既是一項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)也是一項(xiàng)義務(wù)。我國(guó)《商業(yè)銀行法》第35條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。”但是，在審查的現(xiàn)實(shí)操作層面，一些貸款人往往怠于行使審查職責(zé)，使得一些借款人的虛假材料輕易過關(guān)，從而給按揭貸款合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。 2.貸后的檢查監(jiān)督不力導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，貸款人對(duì)借款人的資金使用情況享有檢查監(jiān)督權(quán)。在實(shí)踐領(lǐng)域，很多貸款人自從款項(xiàng)發(fā)放出去以后，就放任自流，從此撒手不管其使用動(dòng)向，或者僅僅是偶爾作一些象征性的查詢。這就極易使貸出的款項(xiàng)在缺少監(jiān)督的情況下偏離原初的使用宗旨。 3.獨(dú)立自主意識(shí)缺失導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)《商業(yè)銀行法》第4條規(guī)定：“商業(yè)銀行以安全性、流動(dòng)性、效益性為經(jīng)營(yíng)原則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，自我約束。商業(yè)銀行依法開展業(yè)務(wù)，不受任何單位和個(gè)人的干涉?！钡?1條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。商業(yè)銀行有權(quán)拒絕任何單位和個(gè)人強(qiáng)令要求其發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。” (二)房地產(chǎn)開發(fā)商因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售領(lǐng)域，由于房地產(chǎn)開發(fā)商怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致不能按時(shí)完成商品房建設(shè)、無法按期按質(zhì)交房，進(jìn)而使得購(gòu)房人無法獲得合同中確定的利益，從而使購(gòu)房人不愿繼續(xù)還款，導(dǎo)致了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 2.在商品房建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟取非法利益，采取偷工減料等方式，使得建成的商品房不符合買賣合同的要求，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房人還款意愿的降低，產(chǎn)生了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)。 3.在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商采取按揭貸款的手段，借以向銀行騙取貸款以挪作它用，導(dǎo)致商品房無法建成，這就造成了銀行的商品房抵押權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)商的擔(dān)保成為虛置。 (三)購(gòu)房人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 這種情況主要是指購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是關(guān)于借款人的違約問題。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來損失的可能性。