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• 135****4851

  層高or凈高，你都了解么？開發(fā)商跟您簽訂的購房合同里面寫的是層高還是凈高？開發(fā)商有沒有偷偷改了圖紙，您的權(quán)益得到保障了么？小編將通過本文帶您深入了解住宅層高。 一、層高的經(jīng)典誤區(qū)：層高=凈高？ 一般售樓處人員講解的層高，并不是我們眼前看到高度，我們理解的更多的是凈高。而層高其實是凈高再加上部分樓板的厚度。關(guān)于認識層高和層高的計算，我們就需要先了解一個“凈高”的概念。 凈高，其實是指樓面或地面至上部樓板底面之間的**小垂直距離。而層高，簡單而言是指房屋下層地板面到上層樓板面之間的垂直距離。于是，就會有如下關(guān)系： 層高=凈高+樓板厚度 （具體如下圖所示） 二、層高影響啥？居住舒適度&產(chǎn)權(quán)面積 層高的高度會影響室內(nèi)采光和通透性，相信大家都希望層高更高一些的房子，更高更寬才是居住的舒適居所。層高如果較低，室內(nèi)容易采光受阻、通風不暢，空間也會顯得局促和壓抑，生活舒適度降低。 可是你們知道嗎？層高的高度，不僅影響室內(nèi)采光和通透性，影響我們居住的舒適度，我們房屋產(chǎn)權(quán)面積也是根據(jù)層高來計算的。但是，我們需要把普通住宅和商住分開來看： 1.住宅： 層高3.6米以下（普通住宅）：算單層面積。 層高3.6米（含3.6米）-4.8米：算1.5層面積。例如100平的房子，如果房屋層高是在3.6米—4.8米之間，那么實際產(chǎn)權(quán)面積就是以150平來算了。 層高大于4.8米的：算雙層面積。例如，還是100平的房子，如果房屋層高大于4.8米的，就要按照200平的產(chǎn)權(quán)面積來算了。 除了普通住宅之外，還有一部分商住項目也獲得了大部分購房者的親睞，尤其是對于外地來滬青年或者投資置業(yè)的人來說，商住項目層高問題也比較值得關(guān)注。 2.商住項目： 層高5.4米以下的：算單層面積 層高5.4米（含5.4米）-7.6米：算1.5層面積。同理，如果100平的戶型層高達在5.4米和7.6米之間，那么它實際產(chǎn)權(quán)面積是150平來算的。 層高7.6米（含7.6米）以上，算雙層面積。 三、住宅層高多樣化趨勢日益明顯 按照國家規(guī)范規(guī)定，住宅層高宜為2.80米以上。但是，在實際的操作過程中，開發(fā)商會根據(jù)產(chǎn)品的定位來確定樓盤不同層高，以增強舒適性獲得不同購房者的認可。而我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的住宅層高是隨著產(chǎn)品的細分而逐漸多樣化，此趨勢日益明顯。開發(fā)商在打造樓盤的時候，除了達到標準的2.8米層高界限之外，住宅有很多都超過3米，甚至達到3.4米乃至3.5米新的極限高端。這屬于戶型上的一種新嘗試和改變，也是以為購房者創(chuàng)造更加舒適的空間來提高項目吸引力。 對此，我們可以看到，住宅根據(jù)樓盤定位不同，逐漸出現(xiàn)層高設(shè)計的細分化，從而同是住宅卻出現(xiàn)不同的層高。聽小編說來~ 1.普通住宅層高啥標準？ 按照國家和上海相關(guān)規(guī)定，一般普通住宅層高多為2.8米以上，說明2.8米是**基本的層高，也是我們接觸**多的高度。因為一旦在層高上花心血，大部分開發(fā)商會耗費更多的財力和物力，所以更多的開發(fā)商滿足國家基本標準設(shè)計房屋層高。那么，我們需要注意了，如果層高是2.8米，那么凈高就不足2.8米，再加上室內(nèi)裝修等，室內(nèi)實際高度會更低，采光和通風不夠，會顯得較為壓抑。 2. 洋房項目層高需多高？ 和一般住宅不同，花園洋房會更加注重居住的舒適性質(zhì)，所以相較于國家規(guī)定的2.8米層高，洋房的層高一般在3米左右。相對而言，開發(fā)商打造的成本高一些，價格也會相對貴一些。 3.中高端項目層高需幾何？ 小編將大平層等改善都歸類于中高端項目一類來講。一般而言，改善型住宅會更加注重居住的舒適度，所以層高也會相對更高一些。其中，大平層的層高一般是3米至3.5之間。但是必須在3.6米以下，不然不只是算單層面積。 4.住宅層高新嘗試 隨著市場激烈競爭，開發(fā)商越來越開始在戶型上進行創(chuàng)新，在層高和產(chǎn)權(quán)面積有限的情況下，創(chuàng)造性地打造3.5米層高的住宅，并未達到3.6米，所以也只算單層的產(chǎn)權(quán)面積。但是，空間會向上延伸，此戶型層高做得比較極致，室內(nèi)通透性和采光性更強，增強舒適度，以吸引購房者。 對于別墅而言，不同樓層使用，別墅每層層高都有所不同。例如一層一般作為客廳和接待室，層高就會高一些；而二層作為休息室內(nèi)，層高相應(yīng)會低一些。但是別墅層高標準適用于住宅，必須在2.8米以上，不能高于3.6米。 但是開發(fā)商在進行室內(nèi)設(shè)計之時，為了展現(xiàn)開闊的布局，會在餐廳等部分設(shè)計高達7米的挑高空間，但是這并不是我們所說的層高，只是室內(nèi)在不改變總體結(jié)構(gòu)下的一種裝修設(shè)計方式，通過可適用空間的合理改造，從而展現(xiàn)室內(nèi)的開闊大氣之感。 以LOFT為代表的商住項目，相對于一般類型房源的特殊性就在于它上下雙層的復式結(jié)構(gòu)，層高過矮會導致結(jié)構(gòu)緊湊，影響舒適度，引起壓迫感，層高過高則會受到政策限制。 商業(yè)住宅類層高需小于等于4.9米，辦公類層高需小于等于5.5米，而商業(yè)類層高則需要小于等于6.1米，超出部分需要雙倍計算。 也就是說，商住樓一般將層高控制在4.9米以下，才能實現(xiàn)“買一層送一層”、做夾層的公寓，但是內(nèi)部夾層需要業(yè)主自行施工。另外，現(xiàn)在一般商業(yè)項目都處于地鐵上蓋，即可自住，投資價值更高。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:40

相關(guān)問題

• 問 ??樓層高會潮濕嗎？返潮與樓層高低有關(guān)嗎?
  答

  返潮與樓層高低關(guān)系不是很大。　 回潮的原因有兩個：　　第一種情況，冷空氣剛離開，天氣開始轉(zhuǎn)暖，但地表溫度依然較低。這時如果天氣潮濕，空氣的相對濕度在90%以上時，室外的暖濕氣流進入室內(nèi)，遇到溫度較低而又光滑不吸水的地面時，便凝結(jié)成水，大量聚集在地板、墻壁上之后就產(chǎn)生回潮或返潮現(xiàn)象，就像出汗一般。一旦氣候轉(zhuǎn)晴干燥，回潮現(xiàn)象即可消除?！　〉诙N情況是地面墊層下地基土壤中的水通過毛細管作用上升，以及汽態(tài)水向上滲透，使得地面材料潮濕，并隨之惡化使得整個房間濕度。通常，在春夏之交天氣轉(zhuǎn)暖的梅雨季節(jié)多為第一種情況。 了解了天氣回潮是什么原因之后，就知道家里房間回潮如何除濕了?！　〗鉀Q方法如下：　　一、明顯感覺到天氣從冷轉(zhuǎn)暖時，請馬上關(guān)上所有的門、窗，除煮食外盡可能不要打開排氣扇，以免把外面的潮濕空氣抽進室內(nèi)?！　《⒋蜷_空調(diào)抽濕。使用抽濕檔或制冷檔對房間進行抽濕，如果回潮太厲害，建議使用抽濕機，效果會更好。特別注意的是，打開空調(diào)促除濕的時候記得關(guān)閉門窗?！　∪?、使用干燥劑吸水除濕。常用的家庭用吸濕劑有生石灰、木炭、活性炭等。特別是生石灰，吸水效果很好，缺點是生石灰（CaO）吸水后變成熟石灰氫氧化鈣（Ca(OH)2），無法重復利用。木炭的吸濕效果要遠差于生石灰，但曬干之后可重復使用。此外，其它成本稍高的干燥劑還有硅膠、氯化鈣、氧化鋁凝膠、分子篩、五氧化二磷等。使用方法是將干燥劑用報紙包好，在天氣回潮時在房子室內(nèi)四周或床下放置即可。如果將干燥劑跟少量沙子混合，增加干燥劑的通透性，可提高吸潮的效果?！　∷摹⒃谝聶?、電器或貴重物品旁，放置干燥劑，以保持衣物干爽，防止電器受潮短路。如果發(fā)現(xiàn)天氣回潮電視無圖像，大可不必驚慌，把電視打開5-10分鐘即可恢復正常?！　∥濉⒎块g地板返潮后，一般是很難完全除濕的，可以在地面上鋪一些報紙、廢舊書籍等吸水，有條件的話還可以在地板上撒一些谷殼或木屑，這樣既可吸水除濕，又可以防滑。

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• 問 樓層的選擇跟什么有關(guān) 樓層如何選擇風水
  答

  樓層的選擇有兩方面的意義，一是實際居住方面的意義，居住方便、舒適，符合自己的實際需求，二是在經(jīng)濟上的意義，不同樓層之間存在價格上的差別，三是風水上的意義，風水好，人財旺。下面讓我們看一下具體的樓層的選擇方案吧。 樓層的選擇 一、選擇底層：通水、通風、采光三要素 1.如室內(nèi)地面只比地面高60～90厘米，一定要仔細檢查其防潮設(shè)計和措施。 2.底層的下水管道應(yīng)做特殊處理，應(yīng)該是單獨和獨立的。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)由于上面各戶不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面;如果底層的管道與上面各層是相連的，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。 3.要對通風、采光和日照進行考察，通風與建筑室內(nèi)外平面的組織密切相關(guān)。要看房間與房間是否利于風的直線流動，在夏季是否能形成“穿堂風”。另外，如果樓座與樓座之間距離太近，底層就會由于上面建筑的遮擋而終年不見陽光。 二、 選擇頂層：防熱、防漏是關(guān)鍵 要選擇好頂層，就要把握頂層特殊之處。頂層受太陽直射的機會多，面大，因此頂層是否隔熱，就直接關(guān)系到頂層空間的質(zhì)量。消費者在挑選頂層時，就要考察屋頂隔熱的措施和效果。 1.頂層的層高是否比其他層的層高要高，這樣利于空氣流動和散熱。 2.頂層的遮陽是否有所改善或不同于下面各層。 3.層頂?shù)男问绞欠褡隽颂厥馓幚恚缣幚沓善挛蓓敗?如果消費者仍不放心，可請相關(guān)技術(shù)人員對其設(shè)計、施工細節(jié)刨根問底，以保調(diào)查的準確性。 另外，防漏也應(yīng)是頂層住戶應(yīng)當關(guān)心的。 1.屋面漏，多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化部位(如結(jié)構(gòu)縫，沉降縫)、構(gòu)造變化部位(如伸縮縫等)，因此消費者選房時，要盡量避免選擇處在結(jié)構(gòu)變化部位、構(gòu)造變化部位的房間。 2.要看防漏措施的施工質(zhì)量，如泛水的收口處是否做得結(jié)實、均勻。 3.頂層的風一般較大，下雨時雨水很容易被吹入室內(nèi)，因此頂層在防雨上，應(yīng)該有比下面各層更進一步的措施才好，比如應(yīng)有遮雨篷、遮陽板。 4.頂層的窗戶構(gòu)架是否結(jié)實，玻璃安裝是否牢固。 三、 選擇中間：觀景者高 懼高者低 由于在多層和高層建筑中，中間層的跨度很大，范圍很廣，故其特征也較難統(tǒng)一概括和分析。 樓層的選擇之價格差別 樓層之間的價格差別在房產(chǎn)市場中也是一條基本規(guī)則，這種價格差別是按照一定比率來計算的，但是不同樓盤在定價的時候，對這種價格差別比率的確定有很大不同，在實際銷售的時候也會有一定的浮動?？傊?，價格有差別是一定的，但這種差別的幅度卻是不一定的，購房者只能自己在不同樓盤之間進行實際比較。這里我們只能介紹一些一般性的規(guī)則。 在7層以下的多層住宅中，一般以第5層作為基準價，6層的樓房一般第5層是基準價格，7層的樓房第5層可能是基準價的基礎(chǔ)上加1%(也就是實際上沒有按基準價出售的樓層)，第1層的價格一般是在基準價的基礎(chǔ)上減3%～5%，第2層的價格是在基準價的基礎(chǔ)上加1%～2%，第3層的價格是在基準價的基礎(chǔ)上加3%～5%，第4層的價格是在基準價的基礎(chǔ)上加4%～6%，第6層的價格是在基準價的基礎(chǔ)上減2%～4%，第7層的價格是在基準價的基礎(chǔ)上減5%～10%。這里的百分比每個樓盤是有差別的，但各個樓層的價格高低卻是確定的，各個樓盤在確定價格政策時都會參照，因此購房者可以作為價格談判時的一個心理依據(jù)。另外，許多開發(fā)商為了對1層、頂層進行促銷，會有一定的優(yōu)惠措施作為價格上的補償，購房者也可以參考這些優(yōu)惠措施是否確實符合自己的需求。 7層以上的高層住宅，以總樓層除以2的樓層作為基準價，也就是24層的樓房12～13層是基準價?；鶞蕦右韵碌臉菍?，價格低于基準層，基準層以上的樓層，價格高于基準層，頂樓除外，這是基本規(guī)律。各個樓層的價差是根據(jù)一定的公式來計算的，設(shè)所要計算的樓層數(shù)為X，那么X層的樓層價格=基準價×樓層價差系數(shù)，當樓層在基準層以下時，價差系數(shù)是負數(shù)，也就是減價，當樓層在基準層以上時，價差系數(shù)是正數(shù)，也就是要加價。樓層價差系數(shù)也是通過一個公式來得出的，這里介紹一種： 第一步，得出標準的價差系數(shù)M，M=K/N。N是總樓層數(shù)，K是樓層價格差異的**大系數(shù)，這是開發(fā)商事先確定的一個數(shù)，一般10%～15%之間，K/N得出一個標準的價差系數(shù)M，比如24層的樓房，**大系數(shù)是15%，那么M=%。 第二步，根據(jù)標準系數(shù)來換算各樓層的價差系數(shù)，**簡單的一種方式是單向加減，也就是基準層以下每下降一個樓層，就下降一個標準系數(shù)，每上升一個樓層就增加一個標準系數(shù)，設(shè)樓層數(shù)為X，那么計算公式就是： 基準層以下的樓層價差系數(shù)=-(N/2-X+l)×M 基準層以上的樓層價差系數(shù)=+(N/2-N+X)×M 那么24層的樓房： 第一層的價差系數(shù)=-(24/2-l+l)×%= 第二十三層的價差系數(shù)=+(24/2-24+23)×%=+ 樓層的選擇風水 樓層數(shù)源于“河圖”、“洛書”數(shù)，數(shù)變象成卦后分五行。如樓層尾數(shù)一、六層為水;尾數(shù)二、七層屬火;三、八層屬木;四、九層屬金;五、十層屬土。 一、以十二生肖喜忌為依據(jù)選樓層： 十二生肖屬豬、鼠之人五行屬水則喜四、九層(金)或一、六層(水)，忌五、十層土，次之木;生肖屬牛、羊、龍、狗之人，喜二、七、五、十層，忌木(三、八)層，金(四、九)層;生肖屬兔之人五行屬木，喜水(一、六)層與木(三、八)層，忌二、七層火與四、九層金;生肖屬蛇之人五行屬火，喜木(三、八)層與火(二、七)層，忌水(一、六)層與土(五、十)層;生肖屬猴、雞之人五行屬金，喜土(五、十)層與金(四、九)層，忌水(一、六)層，火(二、七)層。 二、以六十甲子納音為依據(jù)選樓層： 以六十甲子納音的方式找樓層的喜忌則要先找出納音五行。如：甲乙、子丑屬金，丙寅、丁卯屬火，戊辰、己巳屬木，庚午、辛未屬土，壬申、癸酉屬金，甲戌、乙亥屬火，丙子、丁丑屬水，戊寅、己卯屬土，庚辰、辛巳屬金，壬午、癸未屬木，甲申、乙酉屬水，丙戌、丁亥屬土，戊子、己丑屬火，庚寅、辛卯屬木，壬辰、癸巳屬水，甲午、乙未屬金，丙申、丁酉屬火，戊戌、己亥屬木，庚子、辛丑屬土，壬寅、癸卯屬金，甲辰、乙巳屬火，丙午、丁未屬水，戊申、己酉屬土，庚戌、辛亥屬金，壬子、癸丑屬木，甲寅、乙卯屬水，丙辰、丁巳屬土，戊午、己未屬火，庚申、辛酉屬木，壬戌、癸亥屬水。六十甲子納音五行找出之后，再找自己的流年干支五行屬性，然后對照前文，即可找出相應(yīng)的樓層。 對于樓層的選擇，小編從居住、經(jīng)濟以及風水方面進行了闡述。希望能夠幫助到您。

• 問 買住房如何看風水？選擇樓層與屬相有關(guān)嗎？
  答

  風水好不好，不僅要考慮樓層，還要考慮戶型和周圍環(huán)境的，一樣的樓層，不同的戶型，不同的周圍環(huán)境不是一回事的，風水和屬相沒有關(guān)系！

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• 問 樓層高低選擇影響什么？如何選擇適合居住的樓層?
  答

  樓層的選擇一直是困擾購房者的一個問題，那么該選擇什么樓層比較合適呢?業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)該根據(jù)自己的家庭情況，因人而異，適合才是**好的。比如，較低樓層比較適合有老人小孩的家庭，有緊急情況發(fā)生時，方便老人小孩上下樓。中間樓層比較“中庸”，不用擔心電梯停電、停水所造成的不便，心理上既不壓抑又不恐高。如果為了追求良好視野可以選擇高樓層，高樓層的視野開闊、私密性較好，陽光比較充足。解析高層住宅如何選樓層(僅供參考，具體以各小區(qū)具體情況為準)：15層住宅之買房幾層**好：5-7層。18層住宅之買房幾層**好：6-7層。30層住宅之買房幾層**好：6-7層、15-24層。28層住宅之買房幾層**好：6-7層、15-22層。24層住宅之買房幾層**好：6-7層、15-20層。26層住宅之買房幾層**好：6-7層、15-20層。25層住宅之買房幾層**好：6-7層、15-20層。22層住宅之買房幾層**好：5-7層、14-17層。高層住宅如何選樓層：**好樓層7-14層大樓的3/1到3/2之間處以21層的大樓為例，它的**佳樓層是7-14層之間。這里無論是采光還是空氣都不錯，如果是景觀樓觀景的效果也很好;這樣一個高度人站在陽臺上也不會有眩暈的感覺，對于中年和青年人都很適合;這個高度離地面有一定距離，受馬路上噪音的影響也不大。即使電梯壞了，住戶跑10幾層樓也不是問題。高層住宅如何選樓層,**好樓層3-4層,多層房型好，多層住宅就是磚混結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)成本低，比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)低40%左右。這類房子的耐久性一般，折舊較快。它的優(yōu)勢是房子由于受到各種限制，通常只能是板式，大多南北通風;少了柱梁的限制，戶型也比較好。加之沒有電梯，少了電梯井、候梯廳等公用建筑面積，房間利用率高。多層的**佳樓層為3、4層。買高層的優(yōu)勢及缺點,高層住宅就是鋼筋混凝土建筑。又分為框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框筒結(jié)構(gòu)等?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，就是用幾根柱子和棟梁架起整棟房子，這種結(jié)構(gòu)可以隨意更改戶型結(jié)構(gòu).缺點是房間內(nèi)有梁有柱出現(xiàn)，影響美觀、家具布置,框剪結(jié)構(gòu)，優(yōu)點是隱梁隱柱。缺點是房型布局有局限性，室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸，裝修不便，同層平面難免會出現(xiàn)較差戶型。 框筒結(jié)構(gòu),整體建筑主要由幾大框筒承擔重量，單元內(nèi)的墻體不起承重作用，真正的活性建筑，墻體可以隨意改變，甚至整層都可以隨意間隔。這是現(xiàn)在**先進的結(jié)構(gòu)。

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• 問 樓層選擇與生肖有關(guān)還是命主五行屬性有關(guān)？
  答

  樓層與個人的命數(shù)基本無關(guān)，過去的風水學也沒有樓層的概念，非要聯(lián)系到玄學的話只有術(shù)數(shù)方面的參考，例如某些數(shù)字吉或不吉，在如今普遍樓房的情況下，選擇樓層主要還看自己對數(shù)字的偏好，或選吉祥數(shù)，避免反感數(shù)字，例如3、5、6、8、9為中國傳統(tǒng)文化認可的吉利數(shù)字，另外就是本著價位合理，采光好、通透、起居方便，居住舒適等原則，例如有老人當然就不選高層，不要過高選層費之類標準。

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