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• 154****6733

  商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)綜合開發(fā)建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物(這里指的是不包括二手房)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，商品房的買賣一般都采用預(yù)售和現(xiàn)房買賣相結(jié)合的方式。隨著住房制度改革的不斷深化，房產(chǎn)市場(chǎng)日益升溫，形成了完全的賣方市場(chǎng)，使買方的風(fēng)險(xiǎn)日益增大，是其融資的一種捷徑和重要方式。下面，本人就商品房買賣中買受人的風(fēng)險(xiǎn)及其防范談一些膚淺的看法： 一、現(xiàn)房買賣中買受人的風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)房買賣，是指商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將其已建成的商品房售給買受人，由買受人支付房款的行為。其標(biāo)的物是現(xiàn)實(shí)存在的房屋，房屋坐落、層次、結(jié)構(gòu)、面積、質(zhì)量等買受人都可以親眼目睹且周圍環(huán)境、配套設(shè)施等都一目了然，交付日期也可以由雙方明確約定。但即便如此，現(xiàn)房買賣對(duì)買受人來(lái)說仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 1、商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)無(wú)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，導(dǎo)致合同無(wú)效。 有無(wú)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)將關(guān)系到商品房買賣合同的效力。如果商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)無(wú)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，將導(dǎo)致買賣合同無(wú)效，買受人無(wú)法獲得商品房，即使取得了商品房，一旦發(fā)生糾紛按照無(wú)效合同的處理原則，也要返還給出賣人。而且無(wú)資質(zhì)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)一般情況下都沒有取得建設(shè)許可證，該商品房當(dāng)然也無(wú)法取得合法的房產(chǎn)證。在這種情況下，買受人不僅無(wú)法獲得合法的房屋，有時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況還存在購(gòu)房款無(wú)法返還的風(fēng)險(xiǎn)。 2、買賣合同中的房屋(標(biāo)的物)被房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)定了抵押，使買受人的權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。 根據(jù)《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。關(guān)于[適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋]第67條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人(一般情況下難以取得)，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。 從以上規(guī)定可以知道，房產(chǎn)商如果在未告知買受人其出售的房屋已設(shè)定抵押的情況下，將抵押的房產(chǎn)出售給買受人，給買受人帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。 ①、該出售的房屋已被房產(chǎn)商設(shè)定抵押并已依法登記的，即使買受人取得了該房產(chǎn)，但如果房產(chǎn)商未履行設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)履行的義務(wù)，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)，將該房屋通過折價(jià)、拍賣、變賣等形式進(jìn)行處置，并從處置所得價(jià)款中優(yōu)先受償。如果買受人要取得該房屋的完整的所有權(quán)，則必須代房產(chǎn)商清償其全部債務(wù)。如果買受人取得該房屋時(shí)，房?jī)r(jià)款尚未支付，或尚應(yīng)付房款大于房產(chǎn)商欠抵押權(quán)人全部債務(wù)的，則買受人代償不會(huì)對(duì)其造成損失。否則，就會(huì)給買受人造成極大的損失。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

相關(guān)問題

• 問 購(gòu)商品房如何防范風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  防范風(fēng)險(xiǎn)有：（一）不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無(wú)法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，**好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。（二）查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購(gòu)買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購(gòu)買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購(gòu)買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務(wù)信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的城市，購(gòu)房人可以通過該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。（三）查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購(gòu)買商品房現(xiàn)房的，購(gòu)房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

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• 問 商品房買賣流程是什么 怎樣防范商品房買賣風(fēng)險(xiǎn)
  答

  一、概述 一般意義上的房屋有兩類，一類是城市房屋，還有一類是農(nóng)村房屋。農(nóng)村房屋指位于農(nóng)村集體所有土地上的房屋，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人或家庭所有。而農(nóng)村宅基地使用權(quán),不僅具有物權(quán)的屬性，而且在一定程度上與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格和福利聯(lián)系在一起，具有無(wú)償性。城市房屋是指在國(guó)有土地上建設(shè)的住宅性質(zhì)的房屋，主要包括商品房、二手房以及經(jīng)濟(jì)適用房等，本文主要談?wù)撋唐贩抠I賣流程及風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)問題。 二、商品房買賣流程 (一)商品房的概念 商品房是隨著福利性實(shí)物分房制度的取消，城鎮(zhèn)居民住房逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、貨幣化而出現(xiàn)的。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋，與為解決職工住房而建造以及公民個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)自行建造的生活住房是有明顯區(qū)別的。在日常生活中，商品房的買賣多以預(yù)售(期房)的形式出現(xiàn)。 (二)商品房預(yù)售流程 1、滿足商品房預(yù)售的條件要求 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法》及《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：a、具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;b、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;c、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;d、工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，申請(qǐng)企業(yè)需要提交以下證件：a、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;b、開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;c、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;d、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;e、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;f、商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。房地產(chǎn)管理都門在接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)有關(guān)證件和資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后7日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知預(yù)售人并告知不予核發(fā)的理由。 未取得《商品房預(yù)售許可證》的，預(yù)售人不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 2、訂立預(yù)售合同 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

• 問 商品房按揭合同中經(jīng)常出現(xiàn)什么風(fēng)險(xiǎn) 如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  編者按：很多購(gòu)房者在簽訂住房按揭貸款合同中容易發(fā)生錯(cuò)漏，如按揭期數(shù)與通訊地址填寫錯(cuò)誤等房產(chǎn)按揭合同等方面，這會(huì)造成怎樣的影響呢？如何避免這些問題呢？特整理商品房住房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn)供網(wǎng)友參考。   商品房住房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn) 一、住房按揭貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情形 (一)貸款人因素導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.貸款人怠于行使借款審查權(quán)導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 貸款人對(duì)借款進(jìn)行審查，這既是一項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)也是一項(xiàng)義務(wù)。我國(guó)《商業(yè)銀行法》第35條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查?！钡?，在審查的現(xiàn)實(shí)操作層面，一些貸款人往往怠于行使審查職責(zé)，使得一些借款人的虛假材料輕易過關(guān)，從而給住房按揭貸款合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。 2.貸后的檢查監(jiān)督不力導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，貸款人對(duì)借款人的資金使用情況享有檢查監(jiān)督權(quán)。在實(shí)踐領(lǐng)域，很多貸款人自從款項(xiàng)發(fā)放出去以后，就放任自流，從此撒手不管其使用動(dòng)向，或者僅僅是偶爾作一些象征性的查詢。這就極易使貸出的款項(xiàng)在缺少監(jiān)督的情況下偏離原初的使用宗旨。 3.獨(dú)立自主意識(shí)缺失導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)《商業(yè)銀行法》第4條規(guī)定：“商業(yè)銀行以安全性、流動(dòng)性、效益性為經(jīng)營(yíng)原則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，自我約束。商業(yè)銀行依法開展業(yè)務(wù)，不受任何單位和個(gè)人的干涉?！钡?1條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。商業(yè)銀行有權(quán)拒絕任何單位和個(gè)人強(qiáng)令要求其發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保?！? (二)開發(fā)商因素導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.在房產(chǎn)開發(fā)和銷售領(lǐng)域，由于房地產(chǎn)開發(fā)商怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致不能按時(shí)完成商品房建設(shè)、無(wú)法按期按質(zhì)交房，進(jìn)而使得購(gòu)房人無(wú)法獲得合同中確定的利益，從而使購(gòu)房人不愿繼續(xù)還款，導(dǎo)致了住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 2.在商品房建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟取非法利益，采取偷工減料等方式，使得建成的商品房不符合買賣合同的要求，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房人還款意愿的降低，產(chǎn)生了住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)。 3.在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商采取按揭貸款的手段，借以向銀行騙取貸款以挪作它用，導(dǎo)致商品房無(wú)法建成，這就造成了銀行的商品房抵押權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)商的擔(dān)保成為虛置。 (三)購(gòu)房人因素導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 這種情況主要是指購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是關(guān)于借款人的違約問題。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。

• 問 商品房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn)有哪些 如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，商品房按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大。很多購(gòu)房者在簽訂商品房按揭貸款合同中容易發(fā)生錯(cuò)漏，如按揭期數(shù)與通訊地址填寫錯(cuò)誤等房產(chǎn)按揭合同方面，這會(huì)造成怎樣的影響呢？如何避免這些問題呢？ 商品房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn) 一、按揭貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情形 (一)貸款人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.貸款人怠于行使借款審查權(quán)導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 貸款人對(duì)借款進(jìn)行審查，這既是一項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)也是一項(xiàng)義務(wù)。我國(guó)《商業(yè)銀行法》第35條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。”但是，在審查的現(xiàn)實(shí)操作層面，一些貸款人往往怠于行使審查職責(zé)，使得一些借款人的虛假材料輕易過關(guān)，從而給按揭貸款合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。 2.貸后的檢查監(jiān)督不力導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，貸款人對(duì)借款人的資金使用情況享有檢查監(jiān)督權(quán)。在實(shí)踐領(lǐng)域，很多貸款人自從款項(xiàng)發(fā)放出去以后，就放任自流，從此撒手不管其使用動(dòng)向，或者僅僅是偶爾作一些象征性的查詢。這就極易使貸出的款項(xiàng)在缺少監(jiān)督的情況下偏離原初的使用宗旨。 3.獨(dú)立自主意識(shí)缺失導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)《商業(yè)銀行法》第4條規(guī)定：“商業(yè)銀行以安全性、流動(dòng)性、效益性為經(jīng)營(yíng)原則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，自我約束。商業(yè)銀行依法開展業(yè)務(wù)，不受任何單位和個(gè)人的干涉。”第41條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。商業(yè)銀行有權(quán)拒絕任何單位和個(gè)人強(qiáng)令要求其發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保?！? (二)房地產(chǎn)開發(fā)商因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售領(lǐng)域，由于房地產(chǎn)開發(fā)商怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致不能按時(shí)完成商品房建設(shè)、無(wú)法按期按質(zhì)交房，進(jìn)而使得購(gòu)房人無(wú)法獲得合同中確定的利益，從而使購(gòu)房人不愿繼續(xù)還款，導(dǎo)致了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 2.在商品房建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟取非法利益，采取偷工減料等方式，使得建成的商品房不符合買賣合同的要求，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房人還款意愿的降低，產(chǎn)生了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)。 3.在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商采取按揭貸款的手段，借以向銀行騙取貸款以挪作它用，導(dǎo)致商品房無(wú)法建成，這就造成了銀行的商品房抵押權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)商的擔(dān)保成為虛置。 (三)購(gòu)房人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 這種情況主要是指購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是關(guān)于借款人的違約問題。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。

• 問 購(gòu)房簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要如何防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  （一）尋求簽約機(jī)會(huì)平等，**好集團(tuán)聯(lián)合購(gòu)買，以增加談判的能力和減少節(jié)約購(gòu)房成本。預(yù)購(gòu)人在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，尋找到合適的交易對(duì)象?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。（二）合同條款的爭(zhēng)取?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對(duì)于此預(yù)購(gòu)人應(yīng)親自或委托律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭(zhēng)，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。（三）在簽約之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購(gòu)人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對(duì)于開發(fā)商的訛詐、違約行為要及時(shí)依合同追究違約責(zé)任，請(qǐng)求損害賠償或解除合同。