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• 146****3729

  買房過程猶如三軍作戰(zhàn)，誰技高一籌誰就贏了。購房者和開發(fā)商你來我往，購房者不夠精明，隨時(shí)可能被開發(fā)商忽悠。開發(fā)商絕對不想讓你知道的買房9大潛規(guī)則，看看你就賺了！ 1、售樓處的人不一定是開發(fā)商的人。 現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)公司主張“輕資產(chǎn)”，把銷售團(tuán)隊(duì)外包給代理公司。代理公司通過售房來獲取傭金，多賣多得，因此具有更強(qiáng)的銷售力。這不會影響你買房子，但如果它們曾經(jīng)對你有若干個(gè)承諾，可能就有影響了。 “有些代理公司的銷售為了賣出房屋，欺騙消費(fèi)者說這個(gè)地段交通十分便捷，新開的地鐵就在附近，但其實(shí)地鐵通過的路線與這里八竿子打不著，步行十分鐘可能是驅(qū)車十分鐘。甚至曾經(jīng)有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊地鐵路標(biāo)的牌子?！币晃辉?jīng)任職于多家房產(chǎn)公司的銷售人員說。 如果購房者遇到房價(jià)暴跌或房屋質(zhì)量問題跑到售樓處去鬧事，很可能無功而返，因?yàn)檫@些都是開發(fā)商負(fù)責(zé)的事。 2、買房送“學(xué)位”不一定能實(shí)現(xiàn)。 不少買房者都是沖著開發(fā)商稀缺學(xué)位而來，“打包票”保證入讀?？少浰蛯W(xué)位卻真正捆綁了隱性門檻，實(shí)際到了報(bào)名時(shí)突然門檻攀升，**終因?yàn)閷W(xué)位的指標(biāo)、年限、戶籍等限制，公校學(xué)位兌現(xiàn)時(shí)要交贊助費(fèi)，導(dǎo)致子女上學(xué)不成。 開發(fā)商“送學(xué)位”的措辭有時(shí)候也用得巧妙，一方面樓盤的確有按照學(xué)區(qū)統(tǒng)一劃分、符合學(xué)區(qū)內(nèi)**的入讀條件便可入讀，此為學(xué)區(qū)房的“學(xué)位”之一。開發(fā)商出資“教育基金”，與意向的優(yōu)質(zhì)教育資源的**“買學(xué)位”，但是有指標(biāo)、年限的限制，卻沒有如實(shí)告知買房者，**終出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時(shí)自然無法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，抽簽方式更存在暗箱操作的可能，無法讓急切需要學(xué)位的家長業(yè)主們信服。關(guān)于學(xué)位甚少有開發(fā)商愿意寫入合同內(nèi)，消費(fèi)者也無法合法維權(quán)。 3、贈送面積是不受法律保護(hù)的。 “買一層送一層”，“贈送超大花園”，不少免費(fèi)贈送的東西通常讓買房人很是受落。實(shí)際上，這種買一贈一的房間單價(jià)會比無贈送的同類戶型要高出不少。因?yàn)橐?guī)避政策限制，用小戶型配以贈送面積，達(dá)到更大空間效果。實(shí)際上贈送面積也會計(jì)入房價(jià)內(nèi)，這點(diǎn)上銷售人員只會告訴你，以實(shí)際使用到的面積計(jì)算，折算下來房價(jià)很便宜。但絕不會說，房產(chǎn)證上面贈送面積不會加入，這是意味著沒有產(chǎn)權(quán)的面積空間。 尤其是1樓或頂樓的花園或天臺贈送面積，實(shí)際上在物權(quán)法中是歸所有業(yè)主共有，開發(fā)商通常不會寫入合同，一旦產(chǎn)生糾紛，恐怕高位接盤的業(yè)主“賠了夫人又折兵”。 4、沙盤掩蓋“不利因素”。 如果售樓處的銷售拿出沙盤為購房者介紹樓盤的綠化率達(dá)到30%或是更高，你可別輕易相信他。你在沙盤上看到的一大片綠色也許只是停車場。一位有多年銷售經(jīng)驗(yàn)的售樓經(jīng)理說：“由于地下的停車位面積不夠，開發(fā)商勢必要將停車的地方轉(zhuǎn)移到地面。這些地面往往是長草的空心磚鋪成，實(shí)際的停車場就這樣被偷偷變成了沙盤上的綠化帶。當(dāng)然計(jì)算綠化率的時(shí)候也會包括這些‘長草的空心磚’?！? 沙盤中常會看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，極有可能在未來某一天變成現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，給居住生活帶來負(fù)面的影響，比如在自家買的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實(shí)際成為了一座高樓。 5、你注意過房屋的“產(chǎn)權(quán)”嗎？ 購買商品房時(shí)，你會看價(jià)格、看地段、看戶型……但是你注意到樓盤所處地塊的土地使用期限這個(gè)問題了嗎?也許你說你注意了，銷售人員告訴你房屋產(chǎn)權(quán)是70年或者50年等，但是通常意義上所說的“商品房”真正的居住時(shí)間到底是多少呢，按說每個(gè)樓的使用年限都是70年，但這個(gè)70年指的是哪個(gè)時(shí)間段? 商品房實(shí)際的使用年限，按照正常的流程，產(chǎn)權(quán)是按開發(fā)商拿到地開始計(jì)算，一共70年。一般情況下，拿地到開工到**后交房，時(shí)間有兩三年。那么，正常情況下，購房者拿到房子之后，實(shí)際的產(chǎn)權(quán)只有六十七八年。但是如果開發(fā)商捂地或者捂盤呢，如果樓盤的地塊從拿地到交房花了五年以上的時(shí)間呢? 6、樣板間里有很多小手腳，如家具尺寸更小。 　有時(shí)候你當(dāng)初在售樓處看到的樣板間到交房的時(shí)候就被拆掉了，那很可能是因?yàn)闃影彘g作為開發(fā)商的展示空間，一定會“揚(yáng)長避短”，充分體現(xiàn)樓盤戶型的優(yōu)勢，而到了交房的時(shí)候?yàn)榱吮苊饽切┻^于“較真”的戶主發(fā)現(xiàn)自己的房子與樣板間之間存在差距而引起的紛爭，開發(fā)商“毀掉”證據(jù)。 一位某房產(chǎn)公司的前營銷總監(jiān)說：“其實(shí)樣板間很多都被"做了手腳"。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的徑深也比較淺，還會大量使用鏡子，巧妙布置燈光，讓客戶感覺到更為廣闊的空間?！? 而那些搭建在樓盤中的實(shí)體樣板間**后會連同里面的軟裝一起被賣掉。它們通常都建在二樓或是三樓這樣比較低的樓層，便于客戶看房?！耙话銟影宸?*后會出售給“關(guān)系戶”，但是由于里面的家具尺寸有問題，其實(shí)買樣板房并不明智?！? 7、戶型圖會故意制造錯(cuò)覺。 從單套房的戶型圖上看到，為體現(xiàn)功能分區(qū)，設(shè)計(jì)戶型圖的單位會特意用餐桌椅、沙發(fā)、床、廚具、衛(wèi)浴等來分別體現(xiàn)各功能空間，但是要注意，設(shè)計(jì)師在制作戶型圖的時(shí)候，可能會隨意縮放家具的大小。記者就曾經(jīng)見過一個(gè)戶型圖，餐廳開間可能僅有1.5米寬，但是卻“擺放”了一張6人座的超大餐桌，形成了餐廳非常寬敞的錯(cuò)覺。 一座樓宇的平層關(guān)系圖，能清晰體現(xiàn)一樓層所有單元的分布，是兩梯兩戶還是一梯四戶，一目了然。該圖紙也能夠讓你清晰辨識，單位中電梯、樓道的設(shè)置等，以及你所關(guān)注的單位的位置房屋大門離電梯或者樓道口有多遠(yuǎn)，房屋或客廳采光會不會被相鄰的單位所遮擋；自家的洗手間會否正對鄰居家的觀景陽臺，那就太大煞風(fēng)景了。 8、精裝修費(fèi)用做貸款利息驚人。 在精裝修房子的銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商會告訴你“裝修款也能做貸款”?？雌饋硭坪鯇傎I房、手頭拮據(jù)的買房人來說，這筆裝修支出也可慢慢支付?？删b修費(fèi)用產(chǎn)生的利息非常驚人。 以100平方米房子毛坯價(jià)為每平米10000元，裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1500元計(jì)算。按5年以上貸款基準(zhǔn)利率（2012年7月6日后），為6.55%，如果還能獲得8.5折優(yōu)惠的話，年利率即為5.5675%。以毛坯房和裝修款剝離計(jì)算，若買家選擇三成**，那么即毛坯房貸款70萬元，選用20年期等額本息的還款方式，總利息產(chǎn)生約46萬元。裝修費(fèi)總額為15萬元，同樣的方式做貸款，其中會產(chǎn)生接近10萬元的利息款。光是10萬元利息款，實(shí)際對于100平方米的毛坯房普通硬裝修也綽綽有余。 9、你的個(gè)人資料可能被賣出。 買完房子，你是不是會突然接到各種讓你去裝修、買保險(xiǎn)、買家具的推銷電話?不幸地告訴你：你的個(gè)人信息已經(jīng)被出售了! 一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理解釋：“由于買房置業(yè)這個(gè)過程涉及到諸多環(huán)節(jié)，客戶的資料究竟是在哪個(gè)環(huán)節(jié)被賣了，我們也不得而知。銀行貸款會登記個(gè)人信息，所有的業(yè)主信息在物業(yè)公司也有備案。 當(dāng)然也有可能是銷售人員私下把信息賣給了別人?！百彿渴且粋€(gè)很長的利益鏈，賣給裝修公司、電器公司都有可能，但是出售**多的對象還是中介公司?！痹?jīng)就出現(xiàn)過在開盤的紅火階段有中介的人堵在售樓處外面要買客戶資料的情況。據(jù)說一份高檔別墅住宅的客戶資料的交易價(jià)格甚至達(dá)到了4000至5000元一份?！?

  查看全文↓ 2016-06-21 10:36:00

相關(guān)問題

• 問 貸款買房有什么潛規(guī)則 如何防止陷阱
  答

  大多數(shù)的購房者購房時(shí)都要申請銀行貸款，但在申請的過程中卻常會生出這樣的疑惑：為什么**優(yōu)惠的房貸利率別人申請得到自己卻申請不到？自己明明先申請的貸款，為何后來者反而先拿到銀行貸款？是什么在左右房貸利率？**近，有網(wǎng)友曝光了關(guān)于房貸的4大潛規(guī)則，要買房的朋友們不妨了解一下。 潛規(guī)則1：價(jià)高者得 然而，即便銀行承諾了按照約定予以折扣利率放貸，很多貸款人仍然在“無期限”等待。在貸款額度變稀缺時(shí)，若仍按原有優(yōu)惠折扣發(fā)放則利潤空間大幅壓縮，銀行只能選擇上浮利率。同時(shí)，在貸款發(fā)放時(shí)，有限的額度往往優(yōu)先保證貸款利率高的項(xiàng)目，也就是價(jià)高者得，其他的只能排隊(duì)等待。 潛規(guī)則2：捆綁銷售 在銀根緊縮背景下，各家銀行吸存和中間業(yè)務(wù)壓力增加，為多拉客戶應(yīng)付利潤考核的壓力，部分銀行在房貸銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)收費(fèi)承諾優(yōu)惠、捆綁銷售其他產(chǎn)品或者攬存等違規(guī)行為。想要8.5折優(yōu)惠？可以，但是必須購買銀行推出的理財(cái)產(chǎn)品或者基金產(chǎn)品等，少則幾萬，多則十幾萬。這類捆綁銷售和收費(fèi)“潛規(guī)則”在各家商業(yè)銀行中并不少見。 對于這類情況，銀監(jiān)會近期提出要求：嚴(yán)厲查處銀行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的捆綁銷售、亂收費(fèi)、虛假承諾等違規(guī)行為。如果遭遇房貸搭售的潛規(guī)則，不妨先簽下合同，等放了貸款，拿上證據(jù)去銀監(jiān)會投訴，揭露銀行“惡行”并要求返還金額。 潛規(guī)則3：不同樓盤利率差別化 貸款買房利率打幾折，不僅要看您買的是第幾套房，還要看您是買的哪個(gè)開發(fā)商的房子。一國有銀行房貸經(jīng)理曝房貸利率定價(jià)“潛規(guī)則”：同是貸款買第一套房，選擇不同樓盤，利率也可能相差15%。 潛規(guī)則4：“空白合同” 空白合同已經(jīng)是銀行近年來形成的行業(yè)“潛規(guī)則”。銀行客戶經(jīng)理向貸款人口頭承諾折扣利率放款，并且與貸款人簽訂空白的“同貸書”，上面只標(biāo)明銀行同意向貸款人放款，但并沒有標(biāo)明具體的利率和放款時(shí)間，政策變化下，這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影。 畢竟一旦銀行政策發(fā)生變化，這種空白合同沒有法律效力，貸款人也無從追溯。即便目前銀監(jiān)會和各地銀監(jiān)局嚴(yán)厲要求銀行按照約定承諾放貸，但是對于這類空白合同，接近監(jiān)管部門的人士透露，沒有證據(jù)情況下，也只能要求銀行出于對聲譽(yù)的考慮，道德履行承諾。 律師提醒各位消費(fèi)者，在簽貸款合同的時(shí)候，如果是空白的，要讓銀行方面寫下貸款利率的承諾，保留證據(jù)。

• 問 買房有什么潛規(guī)則 32高層住宅幾層**好？
  答

  買房的時(shí)候，大家都知道樓層越高越貴，確實(shí)，高樓層空氣好，噪音小，連蚊子都會少幾只，為了一輩子的窩，不少購房者都愿意多搭上點(diǎn)錢，買個(gè)高樓住宅，但其實(shí)住房并不是越高越好，你知道高層住宅那層噪音大么？32高層住宅幾層**好？售樓小姐大揭秘，告訴你買房潛規(guī)則。 今天搜房網(wǎng)小編為您揭秘買房潛規(guī)則，同時(shí)還將介紹各種購房常識，給首次置業(yè)的“菜鳥”提供點(diǎn)建議。     買房潛規(guī)則售樓小姐告訴你買在幾層**好 對于房企而言，2012年并不好過。在過去的2011年，隨著中央嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)調(diào)控樓市，量價(jià)齊跌成為樓市主基調(diào)，一批房企通過各種方式快速消失、倒閉。而隨著政策的持續(xù)從緊，庫存日益增加和資金日漸緊張，房企危機(jī)正逐漸加重。在優(yōu)勝劣汰的生存法則逼迫下，市場將迎來更大一輪的調(diào)整。 就在市場舉步維艱的同時(shí)，以往吃香喝辣的售姐們?nèi)缃褚膊坏貌粚蛻粽孤冻龈嗟奈⑿?，有的甚至將開發(fā)商都不會告訴購房者的一些購房潛規(guī)則都和盤托出。今天搜房網(wǎng)小編整理了美女售姐講訴的一些購房知識，以供大家參考。 高層中那一層**好？ 別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。 20091230翻頁 begin 20091230翻頁 begin 20091230翻頁 begin 20091230翻頁 begin

• 問 買房有什么潛規(guī)則 17高層住宅幾層**好？
  答

  。 17層高層住宅幾層**好 17層住宅幾層**好 17高層住宅幾層**好 ，給首次置業(yè)的“菜鳥”提供點(diǎn)建議。 買房潛規(guī)則售樓小姐告訴你買在幾層**好 對于房企而言，2012年并不好過。在過去的2011年，隨著中央嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)調(diào)控樓市，量價(jià)齊跌成為樓市主基調(diào)，一批房企通過各種方式快速消失、倒閉。而隨著政策的持續(xù)從緊，庫存日益增加和資金日漸緊張，房企危機(jī)正逐漸加重。在優(yōu)勝劣汰的生存法則逼迫下，市場將迎來更大一輪的調(diào)整。 就在市場舉步維艱的同時(shí)，以往吃香喝辣的售姐們?nèi)缃褚膊坏貌粚蛻粽孤冻龈嗟奈⑿?，有的甚至將開發(fā)商都不會告訴購房者的一些購房潛規(guī)則都和盤托出。今天搜房網(wǎng)小編整理了美女售姐講訴的一些購房知識，以供大家參考。 1)大家購房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折。 2)開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。 3)廣告沒有一個(gè)是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。 4)售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時(shí)無刻感到緊張，這時(shí)你千萬要冷靜。要自己看中才買。 5)別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。 6)別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個(gè)月從外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了。 漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料。沒人用面磚當(dāng)外墻。 8)別以為實(shí)測面積是對的，其實(shí)測繪局都被我們買通的，少你一個(gè)平米你也看不出來，但是國家就只承認(rèn)他的測繪報(bào)告。 9)綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬別相信我們。我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯(cuò)了。 10)漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造成外墻裂縫才漏水的。 11)開盤的時(shí)候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個(gè)房子好。千萬別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來捧場的。 12)注意，有人代理公司來代理的樓盤他們通?；?*多，比如排隊(duì)買號等。 但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_發(fā)商更多的代理費(fèi)。 13)如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬不要去買這個(gè)房型。 不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫**后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？ 14)到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了。哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤會做一份假的。 堆放是否井井有條。 16)不要相信物業(yè)管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個(gè)名字，然后叫物業(yè)顧問。 這些外資物業(yè)公司通常只為單價(jià)在一萬以上的樓盤來服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來管理。 17)不要相信建筑設(shè)計(jì)是什么美國或加拿大的公司，這也是假的。 國家規(guī)定外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤的建筑設(shè)計(jì)，而必須是外加一個(gè)國內(nèi)設(shè)計(jì)公司來共同設(shè)計(jì)。 但是真正做出房型的就是國內(nèi)公司，弄個(gè)外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。

• 問 如何破解買房“潛規(guī)則”？？
  答

  約定面積具體詳細(xì)小區(qū)規(guī)劃應(yīng)兌現(xiàn)交房質(zhì)量要核實(shí)違約條款要詳細(xì)

• 問 泰州買房注意事項(xiàng)有哪些 樓市潛規(guī)則是什么
  答

  在泰州如果準(zhǔn)備買房了，就一定要了解清楚房子的各方各面。到底該如何買房？不可不注意以下幾個(gè)暗藏玄機(jī)的“潛規(guī)則”，泰州買房注意事項(xiàng)一定要知道。 第一原則：買房盡量選品牌開發(fā)商 首先，大開發(fā)商的實(shí)力不容小覷，他們的產(chǎn)品多是經(jīng)過檢驗(yàn)的拳頭產(chǎn)品，值得信賴。其次，大開發(fā)商一般都有自己的物業(yè)管理公司，后期管理一條龍服務(wù)，物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量也相對好一點(diǎn)，如果后期遇到問題更容易解決。一般品牌房企對小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量上要求比較嚴(yán)格，后期出質(zhì)量問題的幾率也要小一些。 第二原則：地段要優(yōu)先考慮 什么戶型啊，環(huán)境啊都不重要，大家都知道，房子的價(jià)格主要是取決于地段，戶型再爛、環(huán)境再爛的房子，只要是在市中心就沒便宜過，即使是拆遷補(bǔ)助也一定比地段不好的高很多。你首先保證不賠錢，才能考慮掙錢和養(yǎng)老的事情。 第三原則：交通因素很重要 一般來講，在選擇合適的房源時(shí)，總價(jià)低，戶型小的房源更受年輕人青睞。但是買自住房，不只要看價(jià)格，還要考慮諸多因素，交通是要考慮因素。買房可盡量選擇離工作地點(diǎn)較近的區(qū)域，哪怕面積小一點(diǎn)，夠住實(shí)用就可以。 第四原則：買成熟的社區(qū) 買房買的不僅是容身之地，更是一種生活方式，一種生活環(huán)境。因此，周邊的配套一定要完善。除了房子本身，周邊配套**能滿足人們對于生活品質(zhì)的要求。生活配套主要有**、公交、銀行、醫(yī)院、超市、餐飲、公園等，這些因素決定人們的出行成本，影響人們的居住感受。