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如何破解買房“潛規(guī)則”??

157****4007 | 2013-07-09 10:04:23

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  • 143****0744

    約定面積具體詳細(xì)小區(qū)規(guī)劃應(yīng)兌現(xiàn)交房質(zhì)量要核實(shí)違約條款要詳細(xì)

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相關(guān)問題

  • 買房也有“潛規(guī)則”,如果你一不小心的話可能就要被“潛”了。小編在這里教大家4招買上放心房,既能防止被“潛”,還能“抱大腿”! 第一招:路燈明亮原則 所謂路燈原則,就是買房盡量選在夜晚街燈明亮的樓盤,地段第一。一般來說燈光越明亮的地方交通越方便,四通八達(dá)哪兒都能去,即便是晚上也有公交車穿行。更重要的是,一般交通發(fā)達(dá)的地方,生活配套相對(duì)齊全,即便是現(xiàn)在不齊全,將來也會(huì)規(guī)劃建好。 第二招:選品牌開發(fā)商 選房盡量選擇大品牌開發(fā)商,也就是要“抱大腿”。大開發(fā)商的實(shí)力不容小覷,他們的產(chǎn)品多是經(jīng)過檢驗(yàn)的拳頭產(chǎn)品,值得信賴。其次,大開發(fā)商一般都有自己的物業(yè)管理公司,后期管理一條龍服務(wù),物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量也相對(duì)好一點(diǎn),如果后期遇到問題更容易解決。 第三招:切勿迷信專家 現(xiàn)在各個(gè)領(lǐng)域的專家都在“研究”房地產(chǎn)。但每一個(gè)所謂的專家,其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認(rèn)真看一下這些專家所處的環(huán)境,就知道他在為誰說話。其實(shí)所謂的專家,很多連自己買房的過程都沒經(jīng)歷過,根本不知道第一線的真實(shí)現(xiàn)狀,可能住的是國(guó)家分的或者房地產(chǎn)商贈(zèng)送的房子,試問,這樣的專家能了解普通老百姓的艱難嘛? 第四招:買成熟的社區(qū) 雖然新樓盤一期二期開盤價(jià)較低,但是低開高走,往后肯定越來越貴。但是一旦買了一期二期,除了生活配套不全之外,無形中肯定會(huì)忍受不少麻煩。比如:如果你買了一期的房子,這就意味著你至少2-3年住在施工現(xiàn)場(chǎng),平日揚(yáng)塵較大,周末還要忍受施工、裝修的噪音。這都是一些“低開”需要付出的隱形“代價(jià)”。 看了以上買房四招對(duì)你有所啟發(fā)嗎?不管是剛需還是自住,買房都是大事,做一個(gè)精明的購(gòu)房人 !

  • 大多數(shù)的購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)都要申請(qǐng)銀行貸款,但在申請(qǐng)的過程中卻常會(huì)生出這樣的疑惑:為什么**優(yōu)惠的房貸利率別人申請(qǐng)得到自己卻申請(qǐng)不到?自己明明先申請(qǐng)的貸款,為何后來者反而先拿到銀行貸款?是什么在左右房貸利率?**近,有網(wǎng)友曝光了關(guān)于房貸的4大潛規(guī)則,要買房的朋友們不妨了解一下。 潛規(guī)則1:價(jià)高者得 然而,即便銀行承諾了按照約定予以折扣利率放貸,很多貸款人仍然在“無期限”等待。在貸款額度變稀缺時(shí),若仍按原有優(yōu)惠折扣發(fā)放則利潤(rùn)空間大幅壓縮,銀行只能選擇上浮利率。同時(shí),在貸款發(fā)放時(shí),有限的額度往往優(yōu)先保證貸款利率高的項(xiàng)目,也就是價(jià)高者得,其他的只能排隊(duì)等待。 潛規(guī)則2:捆綁銷售 在銀根緊縮背景下,各家銀行吸存和中間業(yè)務(wù)壓力增加,為多拉客戶應(yīng)付利潤(rùn)考核的壓力,部分銀行在房貸銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)收費(fèi)承諾優(yōu)惠、捆綁銷售其他產(chǎn)品或者攬存等違規(guī)行為。想要8.5折優(yōu)惠?可以,但是必須購(gòu)買銀行推出的理財(cái)產(chǎn)品或者基金產(chǎn)品等,少則幾萬,多則十幾萬。這類捆綁銷售和收費(fèi)“潛規(guī)則”在各家商業(yè)銀行中并不少見。 對(duì)于這類情況,銀監(jiān)會(huì)近期提出要求:嚴(yán)厲查處銀行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的捆綁銷售、亂收費(fèi)、虛假承諾等違規(guī)行為。如果遭遇房貸搭售的潛規(guī)則,不妨先簽下合同,等放了貸款,拿上證據(jù)去銀監(jiān)會(huì)投訴,揭露銀行“惡行”并要求返還金額。 潛規(guī)則3:不同樓盤利率差別化 貸款買房利率打幾折,不僅要看您買的是第幾套房,還要看您是買的哪個(gè)開發(fā)商的房子。一國(guó)有銀行房貸經(jīng)理曝房貸利率定價(jià)“潛規(guī)則”:同是貸款買第一套房,選擇不同樓盤,利率也可能相差15%。 潛規(guī)則4:“空白合同” 空白合同已經(jīng)是銀行近年來形成的行業(yè)“潛規(guī)則”。銀行客戶經(jīng)理向貸款人口頭承諾折扣利率放款,并且與貸款人簽訂空白的“同貸書”,上面只標(biāo)明銀行同意向貸款人放款,但并沒有標(biāo)明具體的利率和放款時(shí)間,政策變化下,這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影。 畢竟一旦銀行政策發(fā)生變化,這種空白合同沒有法律效力,貸款人也無從追溯。即便目前銀監(jiān)會(huì)和各地銀監(jiān)局嚴(yán)厲要求銀行按照約定承諾放貸,但是對(duì)于這類空白合同,接近監(jiān)管部門的人士透露,沒有證據(jù)情況下,也只能要求銀行出于對(duì)聲譽(yù)的考慮,道德履行承諾。 律師提醒各位消費(fèi)者,在簽貸款合同的時(shí)候,如果是空白的,要讓銀行方面寫下貸款利率的承諾,保留證據(jù)。

  • 你們知道嗎?買房也有“潛規(guī)則”,如果你一不小心的話可能就要被“潛”了。今日,小編亮出4招教大家,如何在買房過程中既能防止被“潛”,還能“抱大腿”! 第一招:路燈原則 所謂路燈原則,打一個(gè)比方,就是買房盡量選在夜晚街燈明亮的樓盤,地段第一。一般來說燈光越明亮的地方交通越方便,四通八達(dá)哪兒都能去,即便是晚上也有公交車穿行。更重要的是,一般交通發(fā)達(dá)的地方,生活配套相對(duì)齊全,即便是現(xiàn)在不齊全,將來也會(huì)規(guī)劃建好。 第二招:買房盡量“抱大腿” 我們常說的“抱大腿”,是指借助其他人的優(yōu)勢(shì)來獲得收益的行為,常常帶有貶義的以為,但買房“抱大腿”則是說盡量選擇大品牌開發(fā)商。 首先,大開發(fā)商的實(shí)力不容小覷,他們的產(chǎn)品多是經(jīng)過檢驗(yàn)的拳頭產(chǎn)品,值得信賴。其次,大開發(fā)商一般都有自己的物業(yè)管理公司,后期管理一條龍服務(wù),物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量也相對(duì)好一點(diǎn),如果后期遇到問題更容易解決。一般品牌房企對(duì)小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量上要求比較嚴(yán)格,后期出質(zhì)量問題的幾率也要小一些。 第三招:切勿迷信專家 現(xiàn)在所謂的專家學(xué)者滿天飛,各個(gè)領(lǐng)域的專家都在“研究”房地產(chǎn)。但每一個(gè)所謂的專家,其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認(rèn)真看一下這些專家所處的環(huán)境,就知道他在為誰說話。其實(shí)所謂的專家,很多連自己買房的過程都沒經(jīng)歷過,根本不知道第一線的真實(shí)現(xiàn)狀,可能住的是國(guó)家分的或者房地產(chǎn)商贈(zèng)送的房子,試問,這樣的專家能了解普通老百姓的艱難嘛? 第四招:買成熟的社區(qū) 雖然新樓盤一期二期開盤價(jià)較低,但是低開高走,往后肯定越來越貴。但是一旦買了一期二期,除了生活配套不全之外,無形中肯定會(huì)忍受不少麻煩。比如:如果你買了一期的房子,這就意味著你至少2-3年住在施工現(xiàn)場(chǎng),平日揚(yáng)塵較大,周末還要忍受施工、裝修的噪音。這都是一些“低開”需要付出的隱形“代價(jià)”。

  • 買房過程猶如三軍作戰(zhàn),誰技高一籌誰就贏了。購(gòu)房者和開發(fā)商你來我往,購(gòu)房者不夠精明,隨時(shí)可能被開發(fā)商忽悠。開發(fā)商絕對(duì)不想讓你知道的買房9大潛規(guī)則,看看你就賺了! 1、售樓處的人不一定是開發(fā)商的人。 現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)公司主張“輕資產(chǎn)”,把銷售團(tuán)隊(duì)外包給代理公司。代理公司通過售房來獲取傭金,多賣多得,因此具有更強(qiáng)的銷售力。這不會(huì)影響你買房子,但如果它們?cè)?jīng)對(duì)你有若干個(gè)承諾,可能就有影響了。 “有些代理公司的銷售為了賣出房屋,欺騙消費(fèi)者說這個(gè)地段交通十分便捷,新開的地鐵就在附近,但其實(shí)地鐵通過的路線與這里八竿子打不著,步行十分鐘可能是驅(qū)車十分鐘。甚至曾經(jīng)有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊地鐵路標(biāo)的牌子?!币晃辉?jīng)任職于多家房產(chǎn)公司的銷售人員說。 如果購(gòu)房者遇到房?jī)r(jià)暴跌或房屋質(zhì)量問題跑到售樓處去鬧事,很可能無功而返,因?yàn)檫@些都是開發(fā)商負(fù)責(zé)的事。 2、買房送“學(xué)位”不一定能實(shí)現(xiàn)。 不少買房者都是沖著開發(fā)商稀缺學(xué)位而來,“打包票”保證入讀??少?zèng)送學(xué)位卻真正捆綁了隱性門檻,實(shí)際到了報(bào)名時(shí)突然門檻攀升,**終因?yàn)閷W(xué)位的指標(biāo)、年限、戶籍等限制,公校學(xué)位兌現(xiàn)時(shí)要交贊助費(fèi),導(dǎo)致子女上學(xué)不成。 開發(fā)商“送學(xué)位”的措辭有時(shí)候也用得巧妙,一方面樓盤的確有按照學(xué)區(qū)統(tǒng)一劃分、符合學(xué)區(qū)內(nèi)**的入讀條件便可入讀,此為學(xué)區(qū)房的“學(xué)位”之一。開發(fā)商出資“教育基金”,與意向的優(yōu)質(zhì)教育資源的**“買學(xué)位”,但是有指標(biāo)、年限的限制,卻沒有如實(shí)告知買房者,**終出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時(shí)自然無法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾,抽簽方式更存在暗箱操作的可能,無法讓急切需要學(xué)位的家長(zhǎng)業(yè)主們信服。關(guān)于學(xué)位甚少有開發(fā)商愿意寫入合同內(nèi),消費(fèi)者也無法合法維權(quán)。 3、贈(zèng)送面積是不受法律保護(hù)的。 “買一層送一層”,“贈(zèng)送超大花園”,不少免費(fèi)贈(zèng)送的東西通常讓買房人很是受落。實(shí)際上,這種買一贈(zèng)一的房間單價(jià)會(huì)比無贈(zèng)送的同類戶型要高出不少。因?yàn)橐?guī)避政策限制,用小戶型配以贈(zèng)送面積,達(dá)到更大空間效果。實(shí)際上贈(zèng)送面積也會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi),這點(diǎn)上銷售人員只會(huì)告訴你,以實(shí)際使用到的面積計(jì)算,折算下來房?jī)r(jià)很便宜。但絕不會(huì)說,房產(chǎn)證上面贈(zèng)送面積不會(huì)加入,這是意味著沒有產(chǎn)權(quán)的面積空間。 尤其是1樓或頂樓的花園或天臺(tái)贈(zèng)送面積,實(shí)際上在物權(quán)法中是歸所有業(yè)主共有,開發(fā)商通常不會(huì)寫入合同,一旦產(chǎn)生糾紛,恐怕高位接盤的業(yè)主“賠了夫人又折兵”。 4、沙盤掩蓋“不利因素”。 如果售樓處的銷售拿出沙盤為購(gòu)房者介紹樓盤的綠化率達(dá)到30%或是更高,你可別輕易相信他。你在沙盤上看到的一大片綠色也許只是停車場(chǎng)。一位有多年銷售經(jīng)驗(yàn)的售樓經(jīng)理說:“由于地下的停車位面積不夠,開發(fā)商勢(shì)必要將停車的地方轉(zhuǎn)移到地面。這些地面往往是長(zhǎng)草的空心磚鋪成,實(shí)際的停車場(chǎng)就這樣被偷偷變成了沙盤上的綠化帶。當(dāng)然計(jì)算綠化率的時(shí)候也會(huì)包括這些‘長(zhǎng)草的空心磚’?!? 沙盤中常會(huì)看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體,它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施,也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地,極有可能在未來某一天變成現(xiàn)實(shí)的時(shí)候,給居住生活帶來負(fù)面的影響,比如在自家買的樓面前就有另一棟樓拔地而起,比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實(shí)際成為了一座高樓。 5、你注意過房屋的“產(chǎn)權(quán)”嗎? 購(gòu)買商品房時(shí),你會(huì)看價(jià)格、看地段、看戶型……但是你注意到樓盤所處地塊的土地使用期限這個(gè)問題了嗎?也許你說你注意了,銷售人員告訴你房屋產(chǎn)權(quán)是70年或者50年等,但是通常意義上所說的“商品房”真正的居住時(shí)間到底是多少呢,按說每個(gè)樓的使用年限都是70年,但這個(gè)70年指的是哪個(gè)時(shí)間段? 商品房實(shí)際的使用年限,按照正常的流程,產(chǎn)權(quán)是按開發(fā)商拿到地開始計(jì)算,一共70年。一般情況下,拿地到開工到**后交房,時(shí)間有兩三年。那么,正常情況下,購(gòu)房者拿到房子之后,實(shí)際的產(chǎn)權(quán)只有六十七八年。但是如果開發(fā)商捂地或者捂盤呢,如果樓盤的地塊從拿地到交房花了五年以上的時(shí)間呢? 6、樣板間里有很多小手腳,如家具尺寸更小。  有時(shí)候你當(dāng)初在售樓處看到的樣板間到交房的時(shí)候就被拆掉了,那很可能是因?yàn)闃影彘g作為開發(fā)商的展示空間,一定會(huì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”,充分體現(xiàn)樓盤戶型的優(yōu)勢(shì),而到了交房的時(shí)候?yàn)榱吮苊饽切┻^于“較真”的戶主發(fā)現(xiàn)自己的房子與樣板間之間存在差距而引起的紛爭(zhēng),開發(fā)商“毀掉”證據(jù)。 一位某房產(chǎn)公司的前營(yíng)銷總監(jiān)說:“其實(shí)樣板間很多都被"做了手腳"。比如床的尺寸要比正常的床小,衣柜的徑深也比較淺,還會(huì)大量使用鏡子,巧妙布置燈光,讓客戶感覺到更為廣闊的空間。” 而那些搭建在樓盤中的實(shí)體樣板間**后會(huì)連同里面的軟裝一起被賣掉。它們通常都建在二樓或是三樓這樣比較低的樓層,便于客戶看房。“一般樣板房**后會(huì)出售給“關(guān)系戶”,但是由于里面的家具尺寸有問題,其實(shí)買樣板房并不明智。” 7、戶型圖會(huì)故意制造錯(cuò)覺。 從單套房的戶型圖上看到,為體現(xiàn)功能分區(qū),設(shè)計(jì)戶型圖的單位會(huì)特意用餐桌椅、沙發(fā)、床、廚具、衛(wèi)浴等來分別體現(xiàn)各功能空間,但是要注意,設(shè)計(jì)師在制作戶型圖的時(shí)候,可能會(huì)隨意縮放家具的大小。記者就曾經(jīng)見過一個(gè)戶型圖,餐廳開間可能僅有1.5米寬,但是卻“擺放”了一張6人座的超大餐桌,形成了餐廳非常寬敞的錯(cuò)覺。 一座樓宇的平層關(guān)系圖,能清晰體現(xiàn)一樓層所有單元的分布,是兩梯兩戶還是一梯四戶,一目了然。該圖紙也能夠讓你清晰辨識(shí),單位中電梯、樓道的設(shè)置等,以及你所關(guān)注的單位的位置房屋大門離電梯或者樓道口有多遠(yuǎn),房屋或客廳采光會(huì)不會(huì)被相鄰的單位所遮擋;自家的洗手間會(huì)否正對(duì)鄰居家的觀景陽臺(tái),那就太大煞風(fēng)景了。 8、精裝修費(fèi)用做貸款利息驚人。 在精裝修房子的銷售環(huán)節(jié),開發(fā)商會(huì)告訴你“裝修款也能做貸款”??雌饋硭坪鯇?duì)剛買房、手頭拮據(jù)的買房人來說,這筆裝修支出也可慢慢支付??删b修費(fèi)用產(chǎn)生的利息非常驚人。 以100平方米房子毛坯價(jià)為每平米10000元,裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1500元計(jì)算。按5年以上貸款基準(zhǔn)利率(2012年7月6日后),為6.55%,如果還能獲得8.5折優(yōu)惠的話,年利率即為5.5675%。以毛坯房和裝修款剝離計(jì)算,若買家選擇三成**,那么即毛坯房貸款70萬元,選用20年期等額本息的還款方式,總利息產(chǎn)生約46萬元。裝修費(fèi)總額為15萬元,同樣的方式做貸款,其中會(huì)產(chǎn)生接近10萬元的利息款。光是10萬元利息款,實(shí)際對(duì)于100平方米的毛坯房普通硬裝修也綽綽有余。 9、你的個(gè)人資料可能被賣出。 買完房子,你是不是會(huì)突然接到各種讓你去裝修、買保險(xiǎn)、買家具的推銷電話?不幸地告訴你:你的個(gè)人信息已經(jīng)被出售了! 一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理解釋:“由于買房置業(yè)這個(gè)過程涉及到諸多環(huán)節(jié),客戶的資料究竟是在哪個(gè)環(huán)節(jié)被賣了,我們也不得而知。銀行貸款會(huì)登記個(gè)人信息,所有的業(yè)主信息在物業(yè)公司也有備案。 當(dāng)然也有可能是銷售人員私下把信息賣給了別人?!百?gòu)房是一個(gè)很長(zhǎng)的利益鏈,賣給裝修公司、電器公司都有可能,但是出售**多的對(duì)象還是中介公司?!痹?jīng)就出現(xiàn)過在開盤的紅火階段有中介的人堵在售樓處外面要買客戶資料的情況。據(jù)說一份高檔別墅住宅的客戶資料的交易價(jià)格甚至達(dá)到了4000至5000元一份。”

  • 如何選擇樓層?首先要明確自己的需求,其次不能被售樓員的一面之詞所迷惑,稀里糊涂地把房買了,事后再后悔,那黃花菜都涼了,這就需要我們充分了解房地產(chǎn)知識(shí)了,明白選擇樓層要注意的因素。 面對(duì)越來越多,甚至越來越高的樓盤,要想住得舒服、住得健康大有講究。如何在眾多樓盤中挑選出適合自己居住的房屋,這成為當(dāng)今購(gòu)房者**關(guān)心的問題。除戶型、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)環(huán)境等因素要考慮外,樓層選擇同樣也是十分重要的。在這個(gè)高層當(dāng)?shù)赖某鞘欣?,如何選擇樓層給許多購(gòu)房者帶來困惑。有人說高的空氣好、日照多、風(fēng)景佳;有人說低的接地氣、出行快、更安全;仁者見仁,智者見智。那么怎樣才能選擇**好的樓層呢?這里面也是有很多門道的,且看小編細(xì)細(xì)到來! 先科普一下住宅建筑小知識(shí): 下面我們就言歸正傳,說說如何選擇樓層?首先要明確自己的需求,其次不能被售樓員的一面之詞所迷惑,稀里糊涂的把房買了,事后再后悔,那黃花菜都涼了,這就需要我們充分了解房地產(chǎn)知識(shí)了,明白選擇樓層要注意的因素。小編不才,愿敬獻(xiàn)幾點(diǎn),供諸君參考。 一、光線 一般開發(fā)商在房屋設(shè)計(jì)時(shí)都會(huì)重點(diǎn)考慮居室的采光問題,但無法做到面面俱到,因此在選擇樓層時(shí),光線的好壞是非常重要的。一般情況下,樓層自然不適宜于太低,低層的陽光會(huì)被周圍的建筑物遮擋。但樓層過高,角度不對(duì),也會(huì)影響陽光的照射。 二、噪聲 城市的噪音源很多,噪音會(huì)影響人體的健康,讓人吃不香、睡不著、學(xué)習(xí)效率降低等。樓層低吸收的噪音就多。但如果低層周圍有樹木、隔音板之類吸收聲波的物體,就會(huì)好一些。而聲音就會(huì)向上傳,高層也不能幸免。一般來說,20層以上的噪音影響較小。 三、灰塵 一般認(rèn)為8-10層是揚(yáng)灰層,灰塵都會(huì)懸浮在這個(gè)高度,不上不下。10層以上的基本不會(huì)受到灰塵的困擾。 四、視野 所謂視野,簡(jiǎn)單的說就是住戶從主臥和陽臺(tái),在開窗或不開窗的情況下,向外望所能看到窗外東西的范圍。一般情況下,樓層越高,視野就更開闊,但也不是絕對(duì)的,這還要根據(jù)附近樓棟的遮擋情況作為參考。 五、風(fēng)水 中國(guó)傳統(tǒng)的文化里是很注重風(fēng)水的,風(fēng)水好則生活好,風(fēng)水不好則家宅不安寧。同樣的人與建筑的關(guān)系也可通過陰陽五行來進(jìn)行分析。一般來說,樓層的陰陽五行是這樣劃分的:奇數(shù)的樓層屬陽,偶數(shù)的樓層屬陰。一樓和六樓屬水,二樓和七樓屬火,三樓和八樓屬木,四樓和九樓屬金,五樓和十樓屬土。十樓以上依次類推。樓層的五行與屋主的五行相同或相生者為適合,相克為不適合。 六、民俗 在數(shù)字上來說,8、13、14、18,都說“七上八下”,特別是對(duì)于當(dāng)官的可能會(huì)比較介懷,而13、14在西方人看來是不太好的數(shù)字,至于18呢,嘿嘿,大家應(yīng)該也能猜到,18層地獄嘛,怎么想都覺得瘆的慌,其實(shí),這些也都是因人而異的,就看你怎么理解了。當(dāng)然啦,信則有,不信則無嘛!