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• 156****2166

  企業(yè)格言 真誠在乎,完全托付 房屋交接是容易引發(fā)二手房糾紛的一個環(huán)節(jié)。交房時,賣方履行交房和結(jié)清相關費用義務,買方履行驗收和支付相應價款義務。 維修資金余額的結(jié)算與更名。買賣雙方通常都會在合同中約定維修資金的結(jié)算方式,但有時約定過于籠統(tǒng),只寫“送”或者“不送”。實際操作中,房屋交接時會遇上例外情況,賣方尚未繳付維修資金或維修資金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同約定不明確,賣方通常認為維修資金是“送”的,未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付。買方卻理解為,賣方應當足額繳付后,再將維修資金移至買方名下。因此,在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時,應當明確維修資金的結(jié)算數(shù)額。 水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結(jié)清手續(xù)。由于雙方疏忽,未于房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算,等買方入住后,收到上述賬單時,才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用。再回頭結(jié)算時,房東早已音訊全無。 房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具驗收。買方在交房時容易忽視對下水道堵塞和墻面洇水問題驗收。附贈的家電、家具根據(jù)合同約定進行驗收,建議在合同中明確所附贈家具、家電的數(shù)量和品牌等,或者采用圖像資料作為合同附件。 戶口遷出問題。按照交易習慣,賣方應當在過戶或交房前將房屋中入住的戶口遷出。因暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因,有些賣方會要求推遲戶口的遷出時間。 建議買賣雙方采用下述辦法降低交易風險。首先,在簽訂房屋買賣合同時,應當對上述問題進行明確約定。即使發(fā)生糾紛,買賣雙方也可以有章可循。其次,將義務與權利捆綁,提高賣方履行交房義務的主動性。交房時間位于交易流程的**后環(huán)節(jié),買方應預留一部分相應房款待賣方交房時再支付。**后,房屋交付后,雙方應簽訂一份房屋交接書,以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。對維修資金更名、戶口遷出等無法按期完成的事項,簽訂房屋交接書時將何時完成寫入其中,以便買方將來要求賣方履行。

  查看全文↓ 2016-06-21 10:35:52

相關問題

• 問 新房交接注意事項是什么？
  答

  在房屋交接時應該注意以下幾點：　　一、進行水電煤氣抄表，并計算金額。　　確定上下家各自承擔的份額，上下家應在雙方交接房屋時做好此項工作，以免交房后雙方就這些小費用產(chǎn)生扯皮?！　《?、辦理有線電視的結(jié)算和更名手續(xù)?！　≠I賣雙方在房屋買賣交易后一般不會忘了結(jié)算水電煤氣的相關費用，但對有線電視往往會忽視掉，交房時除了對有線電視的費用進行結(jié)算外還不能忘了進行有線電視的更名手續(xù)。　　三、辦理維修基金、物業(yè)管理費的結(jié)算和更名手續(xù)?！　〕松鲜鲑M用的結(jié)算外，房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費的結(jié)算，而維修基金由于數(shù)額較大，大多的買賣雙方都會注意到這個問題。但物業(yè)管理費由于數(shù)額不大，很多買賣雙方都會忽略掉這個問題，往往忘了辦理結(jié)算手續(xù)和更名手續(xù)，其實在交房的時候一定不能忘了辦理物業(yè)更名?！　∷摹⑥k理相關的戶口轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)入手續(xù)?！　∮捎谝恍┵彿空哔I房時考慮到孩子的學區(qū)問題，所以不論是為了自己也好還是為了以后賣出方便也好，一定不要忘了將戶口問題解決掉?！　∥?、交房交接書?！　芏噘I賣雙方來說，在交接了上述事項后往往會忘了簽房屋交接書，通過大型中介公司，可能會簽交房交接書，以確認買賣雙方的**后交房行為。簽訂**后的房屋交接書是一個完整而又有保障的交房行為。綜上所述，買賣雙方辦理房屋買賣交易，千萬不能忘了辦理一系列的交房手續(xù)，也不要忘了在所有交房手續(xù)辦完后簽署交房交接書。　　知識關聯(lián)：　　房屋交接時常見的糾紛有：　　一、一般質(zhì)量問題　　一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“解釋”)第13條，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！　《?、房屋質(zhì)量不合格　　《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”現(xiàn)行竣工驗收合格標準分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格，北京市則將規(guī)劃驗收合格作為合格標準。工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規(guī)劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認可文件。房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利?！　∪?、遲延交付房屋　　根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”實質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為：能否免責應當考慮1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工?！贰贰伏c解閱讀全文　　二手房產(chǎn)如何交接　　1、注意清點房子里的設施設備　　二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時，就應將設備設施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。這些設備設施一般有：空調(diào)、灶具、抽油煙機、熱水器、燈具等?！　?、注意水、電、煤氣、天然氣的清點及過戶　　雙方應一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業(yè)網(wǎng)點辦理相應的過戶手續(xù)，并向工作人員詢問原房東有無欠費情況。如有欠費，二手房買房人則有權要求原房東補交費用。然后，雙方再根據(jù)**后一期繳費單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價進行結(jié)算?！　?、注意檢查是否備有有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶設施　　二手房買賣雙方應一同來到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營業(yè)網(wǎng)點辦理過戶手續(xù)，同時，二手房買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況?！　?、注意結(jié)清物業(yè)服務費、公共維修基金、取暖費等管理費用　　二手房買賣雙方應一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時辦理物業(yè)費用繳納的交接，要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費及取暖費。

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• 問 新房交接注意事項是什么？
  答

  1、如果在頂樓，看是否屋頂漏過水；2、電閘總開關以及漏電保護器是否齊備；是否正式電及接通與否，有的是零時電；如果局部有的插座，全部試一試是否安裝正確、可用（有專用的插座電路檢驗儀器）；帶著電筆 、插座電路檢驗儀器去。3、水。自來水、熱水、中水（如果有），是否接通，水壓夠不夠；管路是否漏水；熱水的溫度夠不夠；所有的開關是否可用；4、暖氣（入住以后再交今年的，即冬季再交），煤氣。是否接通，表的讀數(shù)基數(shù)，應該為零。暖氣片是否齊備，毛坯房一般應該是帶的。5、大門鑰匙，總共幾把？是否好用（所有鑰匙都試著開、關一下）。門有無破損，翹曲變形，開關是否靈活。貓眼是否可用。弄清楚，做好交接。6、物業(yè)費可以交，不過要注明期限。裝修保證金等裝修時再交。電費，根據(jù)電表讀數(shù)，只交交房日期之后的。7、防盜對講、可視系統(tǒng)，是否完好，可用（也試一試）；8、寬帶、電話線是否具備、可用（**好試一試），帶著電話機；9、窗戶是否嚴密，有無漏水，窗臺里面應該比外面高3-5MM（不然會倒流水進來）；開啟是否靈活，開關是否完好、可用；10、廁所，查看正下方樓房對應位置，看看洗臉盆下水道管道是否有S彎管（防止臭氣上串的），若果沒有，在裝修施工時應該注意做好，這一條是提醒您裝修用的。

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• 問 ??新房與開放商怎么交接?手續(xù)有哪些?以及交接房屋時有什么注意事項?
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  1、各種收房資料要齊備。必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是《建筑工程竣工備案表》；二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書；三是國家認可的專業(yè)測繪單位出具的關于住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告。2、和開發(fā)商共同驗收新房。購房者一定要和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責任，交接工作主要包括所交付的房屋結(jié)構(gòu)設計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。

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• 問 有經(jīng)驗的朋友說說二手房屋交接注意事項有哪些？
  答

  1、看墻壁 不知道從什么時候開始,看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風。我看過**嚴重的一棟房子,窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象,一問,才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風來臨之時,更是令人提心吊膽,而更使人驚詫的是,這棟還是一個區(qū)的國土局建的,真可怕。所以,驗收這個,**好是在房子交樓前,下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題,幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外,還有一個問題,就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫,后來追問發(fā)展商,才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口,后來封補時,馬虎處理以致留后患。 2、驗水電 首先是驗一下房屋的水電是否通了。當然,對于一些高級裝修來說,多數(shù)的水電后期都要更換的了,所以有時候這些內(nèi)容倒不是關鍵的了,但如果你不打算更換水電的話,那么這些東西就必須認真驗收了。驗電線,除了看看是否通了電外,主要是看是不是電線是否符合國標質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說,家里的電線不應低于2.5平方,空調(diào)線更應達到4平方,否則使用空調(diào)時,容易過熱變軟。 3、驗防水 這里所說的防水,指的是廚衛(wèi)的防水。當然,目前交付的房子,有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水,這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水,那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試,那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的,那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口,然后再拿一膠袋罩著排污/水口,再加以捆實,然后在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 4、驗管道 這里所指的管道,指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口,驗收時,預先拿一個盛水的器具,然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺槭裁匆炇者@個呢,因為在工程施工時,有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走,如果這些水泥較粘的話,就會在彎頭處堵塞,造成排水困難。還有一 種情況,不過就與驗收沒關了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言,如果排污管沒有蓄水防臭彎頭,那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭,因為彎頭會蓄水,這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話,洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展商會認為用防臭地漏就行了,工程的實踐證明,防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方,往往**能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。

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• 問 物業(yè)交接流程表單和注意事項
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  物業(yè)交接流程表單當中所需要交接的部分，包括有財務、檔案、合同協(xié)議以及施工圖紙等多個部分的交接內(nèi)容。其中比較常見的就是水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)服務費收繳明細表、其他有償服務費用的收取和支出明細表。除了一些詳細的表格需要交接之外，對于物業(yè)公共部位的使用情況以及物業(yè)的人員也要進行交接。在整個交接的過程當中，不管是人員財物還是公共的財產(chǎn)，都要做好結(jié)清和盤點，才能夠完成全部的交接工作，承接物業(yè)的管理企業(yè)應與移交方進行友好協(xié)商，雙方達成共識，而且對于所移交的內(nèi)容，如果存在有欠收的款項或者是代為繳納所收取的費用也要交接清楚。新老物業(yè)公司在交接完成之后，還需要向小區(qū)內(nèi)的業(yè)主進行通知，可以在小區(qū)內(nèi)部張貼公告。