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• 141****1048

  在跨入了“地鐵時代”的樓市，但凡是個項目，不跟地鐵拉上點兒關系，不僅顯得底氣不足，甚至都不好意思跟購房者介紹。 而軌道交通帶來的絕不僅僅是時間的變化，也使得沿線區(qū)域房地產價值重構，除了真正的地鐵房之外，“我靠地鐵”的概念滿天飛，這不能不讓購房者擦亮雙眼，仔細分辨一下，什么樣的房子才是真正的地鐵房，并理性購買。 一、購買地鐵房的四大誤區(qū) 誤區(qū)1：離得近就是地鐵房 早在鄭州地鐵修建的消息塵埃落定前，不少看到了地鐵商機的開發(fā)商就提前打起了“地鐵概念房”的招牌。 隨著地鐵1號線即將投入試運行，想要“傍地鐵”的樓盤項目也越來越多，動輒就宣稱這里是地鐵幾號線，然后標榜自己為“地鐵房”，要么憑這個自抬身價，要么忽悠著購房者趕緊掏錢。 但是，關于什么是“地鐵房”，業(yè)內都有一套評判標準，一般來說，距離地鐵站點步行5分鐘可到達的房子稱之為“正地鐵房”；10分鐘內到達稱為“準地鐵房”；15分鐘內到達稱之為“近地鐵房”。 我們經?？吹?，有些樓盤在縮略了數倍的交通規(guī)劃圖上標出來地鐵線路，然后宣稱這個離項目如何如何近，事實上，真正修通之后才發(fā)現，從小區(qū)大門走到地鐵站竟然要半個小時，這算哪門子地鐵房？ 誤區(qū)2：地鐵房離得越近越好 這個問題難免有人會問，樓盤離地鐵太遠了不好，難道離近了也不好么？ 事實上，凡事皆有度。國外一項研究數字顯示，從安全性和私密性角度而言，社區(qū)與地鐵站的距離**少要保持200米，人流量較大的站口與社區(qū)之間則應距離300米左右，購房者不妨考慮步行時間15分鐘可到達地鐵站點的項目，這樣既可享受地鐵的便利，又可有相對幽靜的居住環(huán)境。 而且，現在地鐵多在地下數十米建造，但輻射到地上的輕震依然存在。有業(yè)內人士表示，住宅與地鐵距離過近并不宜居，地鐵的震動、噪音會嚴重影響居住質量。具體來說，對于每天上班的年輕人來說，日出而作日落而息，受到地鐵噪音的影響相對會小一些。對于那些想在地鐵沿線買房養(yǎng)老的老年人，置業(yè)前一定要親身體驗一下，看自己能否適應地鐵帶來的噪音影響。 誤區(qū)3：地鐵房一定能增值 毫無疑問，地鐵開通將從時空兩個維度改變城市運行模式，也客觀上促成了沿線樓盤的價值重構。 一般來說，已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當優(yōu)越，在用地強度或性質未改變時，修建地鐵對房地產價格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產價值的增長受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對周邊地區(qū)產生的效益越大，房地產價格的升幅也越大。 而且，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經形成，其增值的周期很短，而新開發(fā)區(qū)，增值周期則較長。地鐵對房地產產生的增值可視為開通前預期心理的增值和事后實質效益兩部分的合計。由于預期心理的增值容易受市場等因素影響，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產價值的**佳時期，但在此時入市的個人投資者，往往容易被套牢。所以對投資者而言，要警惕在前期過多透支地鐵對房價的影響。 誤區(qū)4：地鐵房在手，全城我有 一說起地鐵房，普遍認知都是方便快捷，生活的便利性也提高了?？陀^上，地鐵的開通，特別利好郊區(qū)的房子，但這絕不意味著有了地鐵，在這里買房就可以高枕無憂了。 決定房地產的價值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產的**不能單靠地鐵來拉動，**終還要看樓盤自身質素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。甚至可以說，地鐵只會給高品質的樓盤“錦上添花”，而不會給品質低下的產品“雪中送炭”。 試想一下，你如果買房到了遠郊，雖然可以乘地鐵到市區(qū)購物、看電影等，但其付出的時間成本如何計算？而且，就目前鄭州的地鐵建設進度來看，達到覆蓋全城的目標還有待時日，所以，本著“地鐵房在手，全程我有”心態(tài)的購房者大可以省省了。 另外，就北京、上海等一線城市地鐵的運行經驗來看，高峰時段的人流量非常大，那么考慮遠郊的購房者是不是要考慮一下，自己能否受得了擠地鐵的痛苦？ 二、投資自住五大注意 注意1：核心區(qū)購房，注意“高位接盤” 投資地鐵盤應該在區(qū)域未發(fā)展之前、價值還沒有被整個市場認識到之前入市，這樣可以通過等待周邊配套逐步完善，樓價**來獲利。而核心區(qū)物業(yè)以及豪宅本來價值就高，原本配套也完善，地鐵更多是“錦上添花”，作用不會很明顯，在樓市走向并不確定的當下，現在買了可能是“高位接盤”。而對于交通、配套等仍不完善的郊區(qū)盤，地鐵是“雪中送炭”，對物業(yè)價值的影響則十分明顯。 注意2：不要只顧當下，注意放眼長遠 對于自住型買家，交通便利是考慮的主要因素。目前來看，一號線短時間就可以縮短東西城區(qū)的時間距離。地鐵配套跟上后，沿線其他配套在不久的將來總能“慢慢彌補”，從長期來看，購買這些在建或規(guī)劃中的物業(yè)就像買“潛力股”一樣，**空間很大。 注意3：地鐵不是萬能的，注意風險控制 不要過度夸大地鐵對樓市的影響力。只有地鐵實現了四通八達，那時才會發(fā)揮出更加重要的交通大動脈作用。 注意4：投資商鋪，注意不要跟風 地鐵來了，誰不想買個商鋪？地鐵的速度快，載客量大，效率非常高，對商業(yè)的帶動會非常大。按照一線城市發(fā)展經驗，每個地鐵站都擔負吸納和運載周邊居民的功能，因此，每個地鐵站都將形成一個副商圈?？上В罔F商鋪資源有限，而且價格門檻高，所以請記住一句話，投資商鋪，量力而行，切忌跟風。 注意5：區(qū)域情結將淡化，注意潛力區(qū)域 地鐵的運轉將使得流動性大大增強，進一步淡化長期根植于人們內心的區(qū)域情結，從而改變這種現有的居住格局，可以預見，隨著地鐵網絡的完善，郊區(qū)的居住價值和增值潛力將更加凸顯。 三、三個必須搞清楚的關鍵問題 關鍵1：地鐵**終通車時間與交房時間 若想在地鐵周邊購房，地鐵的通車時間一定要準確把握。遠期規(guī)劃的交通路線、站點分布、通車時間、工程是否如期竣工等因素，一定要事先考慮在內。由于預售房一般都是在售后一到兩年內交房，因此購房者在選擇軌道交通時應盡量考慮那些接近通車或者業(yè)已通車的線路。 因地鐵房優(yōu)勢突出，均價常高于同地段產品，因此，只有在地鐵尚未開通前入手置業(yè)才能搶占先機，房產未來的保值**空間才更大。 關鍵2：盼**？請搞清政策規(guī)劃 地鐵房的**空間大小，從根本上來說是由需求量決定的。 簡單來說，是一個這樣的規(guī)律：大量外來人口存在，原有城內用地有限以及地鐵沿線規(guī)劃合理，是地鐵沿線升級潛力大小的決定性因素。在選擇投資時，應充分考慮城市的潛在住房需求量和城市的大投資環(huán)境。比如，房產周邊是否有完善的生活配套？是否有更多的有力政策保證房產價值的上升？這一地區(qū)是否是政府規(guī)劃發(fā)展的地區(qū)？ 關鍵3：周邊環(huán)境因素 買地鐵樓盤，勢必要搞清楚周邊環(huán)境，而地鐵站口大多設在繁華位置，其噪音、空氣等污染也相對嚴重。 以地鐵帶來的噪音問題為例，解決方案有兩種，一種是選擇離地鐵出站口比較遠的地方。據介紹，沿城市鐵軌樓盤，至少在距鐵軌項目200米之外才不會或者很少受到地鐵運營產生的噪音、震動等影響。另一種方案就是關注建筑材料，一些比較高端的住宅，通過建材或適當的設計改良也可以緩解噪音污染，在選房時可針對房屋建筑材料仔細詢問。例如，建筑的窗戶**好采用中空雙層玻璃，而非普通雙層玻璃，建筑材料能有效隔阻噪音和粉塵等。  

  查看全文↓ 2016-06-21 10:35:09

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• 問 購買地鐵房有什么注意事項 如何正確購買地鐵房
  答

  如今，處于同等條件的樓盤，誰離地鐵口更近誰就更有優(yōu)勢，地鐵的存在與否已經從心理上影響購房者的置業(yè)決定。如何理性選購地鐵房呢？ 從地鐵物業(yè)舒適度上來說，地鐵樓盤**理想的距離在200與500米之內，步行5到10分鐘為佳。這樣的距離，將使地鐵樓盤的便利性和安全性都達到**佳，由此，在200米到500米之間距離的樓盤才是地鐵物業(yè)的完美體現。如果近在眼前，那么地鐵站口每天來往的人流太大，就會顯得嘈雜。如果距離地鐵太遠也不行，距離遠到1-2公里，可以說是食之無味、棄之可惜。 原來配套完善的片區(qū)內樓盤**空間不會太大，投資者在購買這一區(qū)域地鐵沿線的房產時，可以把地鐵作為一種附加值，但**好不要抱以過高期望。比如，從長遠的角度出發(fā)，地鐵開通后，東部等稍偏些的樓盤的物業(yè)就可能比市中心的物業(yè)**幅度更大。從這個角度說，地鐵沿線物業(yè)也具有不同的**潛力。 地鐵將緩解城市交通擁堵，對于年輕的上班族是一大福音。以前上下班單趟可能要花一個小時，乘坐地鐵則只需要很短的時間。對于有私家車的公司精英和白領人士，上班時間一般相對寬松自由。這樣的人群對地鐵的依賴是不強的。專家表示，如果是純投資，那么建議購買地鐵周邊的“小戶型”，其出租回報率高。 如果寫字樓附近擁有地鐵，就意味著員工擁有了快速、準點到達的交通工具，而整個商務區(qū)也擁有了保證大流量人群轉移的能力。軌道交通對于一個區(qū)域的商業(yè)和辦公是非常重要的。因此，一個城市的地鐵將改寫一個城市的商務辦公格局。

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  如今，處于同等條件的樓盤，誰離地鐵口更近誰就更有優(yōu)勢，地鐵的存在與否已經從心理上影響購房者的置業(yè)決定。如何理性選購地鐵房呢？ 自住型樓盤5-10分鐘步行距離**理想 從地鐵物業(yè)舒適度上來說，地鐵樓盤**理想的距離在200與500米之內，步行5到10分鐘為佳。這樣的距離，將使地鐵樓盤的便利性和安全性都達到**佳，由此，在200米到500米之間距離的樓盤才是地鐵物業(yè)的完美體現。如果近在眼前，那么地鐵站口每天來往的人流太大，就會顯得嘈雜。如果距離地鐵太遠也不行，距離遠到1-2公里，可以說是食之無味、棄之可惜。 即將開通的郊區(qū)地鐵盤**潛力更大 原來配套完善的片區(qū)內樓盤**空間不會太大，投資者在購買這一區(qū)域地鐵沿線的房產時，可以把地鐵作為一種附加值，但**好不要抱以過高期望。比如，從長遠的角度出發(fā)，地鐵開通后，東部等稍偏些的樓盤的物業(yè)就可能比市中心的物業(yè)**幅度更大。從這個角度說，地鐵沿線物業(yè)也具有不同的**潛力。 地鐵周邊小戶型值得投資 地鐵將緩解城市交通擁堵，對于年輕的上班族是一大福音。以前上下班單趟可能要花一個小時，乘坐地鐵則只需要很短的時間。對于有私家車的公司精英和白領人士，上班時間一般相對寬松自由。這樣的人群對地鐵的依賴是不強的。專家表示，如果是純投資，那么建議購買地鐵周邊的“小戶型”，其出租回報率高。 地鐵寫字樓出租率高 如果寫字樓附近擁有地鐵，就意味著員工擁有了快速、準點到達的交通工具，而整個商務區(qū)也擁有了保證大流量人群轉移的能力。軌道交通對于一個區(qū)域的商業(yè)和辦公是非常重要的。因此，一個城市的地鐵將改寫一個城市的商務辦公格局。

• 問 購買樓房的注意事項有哪些？ 購買高層房的注意事項有哪些？
  答

  選擇高層需要考慮以下幾個因素一是采光，要考慮周邊的樓層高度，我們北半球光照的時間冬天短，冬至的那天**短，照射的夾角**小，采光要考慮冬天也能照射進室內。樓層的高度要能滿足采光的需要二是噪音，樓層低的噪音要大，高了噪音要小，從減少噪音影響的角度，樓層越高越好。三是揚塵，城市的揚塵一般高度在22米至30米之間，特別是干燥的地區(qū)更要考慮揚塵，應該避開8-12層的揚塵區(qū)間四是考慮避開頂層，容易漏水，且保溫差。五是考慮視覺的空間，站在窗口前，視線**好能看得遠些。六是性價比，一般低樓層單價要便宜，高樓層價格要貴。如果價錢不是主要考慮因素，樓層還是高些的好，一般18層以上，如果是27層的樓房**好的是23--25層.。

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• 問 精裝房交房標準有哪些 有哪些注意事項
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  所謂精裝房，是指交鑰匙時，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。 精裝房也分不同標準，一般應設立樣板間供業(yè)主選擇。 精裝修標準（含工藝和材料）應明確寫入購房合同。一般精裝修的住宅分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次。 具體交付標準： 頂面：具備一定的造型，并有一定的設計效果和風格，材料需符合環(huán)保要求。 地面：采用品牌?；u、仿古磚、實木地板等中高端材料。 衛(wèi)浴、廚房：這兩個區(qū)域需經過高品質精細裝修，櫥柜和衛(wèi)浴潔具都會采用知名品牌。 一般來說，不會配置軟裝，由于人們在生活中對軟裝的個性化要求比較強，精裝修還做不到拎包入住，特殊項目除外。 精裝修主要是市場競爭激烈而產生的細分市場，并呈逐步普及的趨勢。 精裝修和全裝修 精裝修和全裝修有較大區(qū)別，買房時要注意兩者區(qū)別。 全裝修費是指交鑰匙時，所有功能空間固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚衛(wèi)設施安裝完畢?？梢岳斫鉃槠胀ㄑb修，通常是出租房的裝修水平。而精裝修房所用材料，裝修費用都不是全裝修能比的。

• 問 購買婚房的注意事項有哪些
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  冬天來了，春天還會遠嗎？隨著各地降雪，春節(jié)的腳步也在走近，購房群里中有一類準備結婚的人，也要開始看房了。雖然需求相同，但對于婚房的選擇，不同的置業(yè)者卻有不同的選擇和需求。 過渡族：近郊地鐵沿線是首選 購買婚房究竟是選擇一步到位還是循序漸進，需要視自身的經濟條件而定。業(yè)內人士提醒，如果經濟條件允許，當然可以選擇一次到位的房子;如果為了貪圖一次到位，按揭金額超過一定限度，甚至要降低生活品質，顯然得不償失。 于是，不少初入職場經濟能力有限的年輕夫妻，選擇遠離城市中心的近郊地鐵沿線項目作為過渡性置業(yè)的首選。80后陳先生對記者說：“現在大家買房的觀念和以前不一樣了，只要交通便利，市中心與外圍的區(qū)別不大，而且現在很多近郊項目緊挨著地鐵，做得也十分不錯。” 作為近兩年的置業(yè)主體，剛需群體在市場中占據較大比重。不少項目特別是近郊項目多數以80平方米左右小兩室為主打，結構緊湊價格適中，適合新婚小夫妻的居住需求。陳先生表示：“我和女朋友都覺得位置并不重要，只要挨著地鐵，方便出行，過兩年想換房了也好出手?！? 一步到位族：大牌房企有保證 與主張過渡置業(yè)的購房者不同，一些婚房置業(yè)者則以朋友、同事的實際經驗為出發(fā)點，在經濟條件允許的情況下，偏愛一步到位?！耙驗榛楹?，尤其是孕育子女后，居住需求迅速變大，兩室會顯得局促。同時，受制于經濟條件，購房可以選擇稍遠但是交通便利的地區(qū)?！睖蕚渲脴I(yè)的王小姐說。 “過去的傳統觀念，購買婚房是男方的責任，應該由男方來承擔，女方**多負責裝修或是體現在嫁妝上，但由于社會生活壓力變大，傳統觀念已經發(fā)生明顯變化。”王小姐說，“俗話也說人多力量大，兩個人一起努力，爭取一步到位，也可以省去后面換房的麻煩和有可能造成的經濟損失?！? 二手房族：配套成熟**吸引人 選擇婚房時，二手房常常成為熱門的備選，它通常有著總價低、地點好、周邊設施成熟的優(yōu)勢?！澳壳盎榉颗c降價房**受關注，由于年后二手房市場成交較活躍，婚房剛需客戶與自住型改善客戶仍是二手房市場的成交主體，其中婚房剛需占至60%左右。”天津二手房分析師王琳表示。 記者在采訪中發(fā)現，現階段婚房剛需關注度較多的仍為市內六區(qū)、總房款價格在60萬至80萬元之間、面積在50-70平方米的小戶型房源充足，交通生活條件便利的老小區(qū)。 剛剛步入婚姻的白領何小姐表示：“我們當初選擇水木天成的房子，就是看中周邊配套齊全又熱鬧。二手小區(qū)的配套更加接地氣，而且符合生活需要。我和老公工作都很忙，18點下班買完菜到家做熟了飯都快20點了，哪里還有力氣吃多少，天天去飯店吃也不健康，所以我們就下班以后在市場買一些熟食，到家 簡單加工一下就可以了，實惠又健康?！? 專家建議：婚房選擇“三近”“四宜” 對于很多打算購買小戶型結婚的準新人來說，這可能只是權宜之計，或日后經濟條件好了，或變成三口之家，或因工作地點變動等，當初買的房子便不能滿足其需求。“那么在婚房選擇之初，要選擇戶型宜小、總價宜中、功能宜多、配套宜全。同時，還要考慮到房屋一定的保值性和增值性?！睒I(yè)內專家表示。 在婚房選購時，合理的預算很重要。尤其對于“月供族”來說，每月還貸額度**好控制在兩人總收入的50%以內，以30%左右**為合適。專家表示，選擇一處離父母近、離單位近、離交通設施近的住宅，不要讓買房成為負擔，這樣才可保證婚后生活不受太大影響。