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• 154****1880

  近兩年，關(guān)于中國是否存在房產(chǎn)泡沫的爭論此起彼伏，莫衷一是，而房地產(chǎn)價(jià)格卻持續(xù)上漲。 關(guān)注房價(jià)很久了，自然看到很多種說法。遺憾的是，不管是什么學(xué)者、教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家，或是些高級(jí)房產(chǎn)商，還有不少業(yè)內(nèi)人士，寫的東西看起來慘不忍睹，一大半的人，其實(shí)就是竹苞。（這是《詩經(jīng)》中的一個(gè)詞。據(jù)說和紳曾向紀(jì)曉嵐要字，紀(jì)就寫了這兩個(gè)字給和，和很高興，因?yàn)榧o(jì)一向看不起他，這又是詩經(jīng)中的詞。和就拿來在劉鏞面前炫耀，劉看了露出奇怪的笑容。劉說“竹苞”拆開，就是“個(gè)個(gè)草包”四個(gè)字，是在諷刺和紳。和大怒，為后來紀(jì)發(fā)配新疆埋下伏筆）。特別是一些所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，差不多就是用筆桿子殺人。詳細(xì)論述，可參考本人博客中的《經(jīng)濟(jì)學(xué)家與房價(jià)謊言》。 毛澤東說：凡是敵人贊成的，我們就要反對(duì)。所以開發(fā)商的言論，不聽也罷。（王石除外，任志強(qiáng)有些話很難聽，不過**好能避免情緒化，認(rèn)真分析，有些其實(shí)是有道理的）。真的要是如他們說的要大漲，何必要賣房子呢？拿在手里賣更高的價(jià)不好嗎？ 尤其人們都有個(gè)誤區(qū)，看一種說法，首先看其是不是個(gè)有頭有臉的人，而不是首先看有沒有依據(jù)和道理。本人默默無聞，也不代表誰的利益，寫了近20萬字關(guān)于房價(jià)的文章，也沒有什么直接的好處，只不過因?yàn)檫€有社會(huì)責(zé)任感罷了。 開發(fā)商如誤入白虎節(jié)堂，看到這個(gè)文章，就此打住吧，不要往下看了。炒房人也是如此，你們不承擔(dān)房價(jià)下跌的社會(huì)虧損，誰來承擔(dān)？本文是給年收入５萬以下，總資產(chǎn)２０萬以下的人看的。 以下是本人總結(jié)出的促使房價(jià)下跌的４０個(gè)因素。要注意的是，在相同的需求下，供給增加；或在相同供給下，需求減少，都是促使價(jià)格下跌的充分條件。 １、價(jià)格由價(jià)值決定，同時(shí)受供求關(guān)系影響。上海房子的價(jià)值到底是多少不好判斷，但是看看日本的例子，日本因?yàn)槿硕嗟厣伲耘e國上下認(rèn)為日本的房子應(yīng)該大漲特漲，結(jié)果在**高峰時(shí)，東京及周圍三個(gè)地區(qū)的理論地價(jià)超過美國整個(gè)國家土地價(jià)值及在紐約證券交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)值，日本天皇的皇宮地價(jià)超過加利福尼亞。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應(yīng)有的理智。所以恐怕不能因?yàn)樯虾５耐恋爻杀靖呔驼J(rèn)為上海房子的價(jià)值就應(yīng)該高達(dá)10000元/平方米以上，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格并不代表價(jià)值。曾經(jīng)的君子蘭熱中，一盆花賣到十幾萬元。目前中國有些蘭花，賣到上千萬元。凡高的一幅某醫(yī)生的肖像畫，在藝術(shù)品泡沫**盛的時(shí)候，被一個(gè)日本人化好象是９０００多萬美元買下，接下來該日本人為還債要賣畫時(shí)，別人只出８００萬美元。荷蘭曾經(jīng)的郁金香泡沫時(shí)，有個(gè)外地來的水手，把一個(gè)船長花數(shù)千金幣買的一個(gè)郁金香球莖當(dāng)菜吃了，因?yàn)閷?duì)泡沫的局外人來說，這東西是不值錢的。 ２、低價(jià)買公房好景不在。前幾年，因?yàn)樽》糠峙湄泿呕?，原先不少人從單位以很低的價(jià)格買入產(chǎn)權(quán)房，再高價(jià)賣出，產(chǎn)生一個(gè)財(cái)富效應(yīng)。如知道有一套上海的房子，當(dāng)年化２萬元買下，現(xiàn)在的市場價(jià)是７０萬元。憑空多了６８萬元的家庭財(cái)富。這樣購買能力增加，又有改善住房條件的需求，而這部分購買力**近幾年正在集中釋放之中，但這種低價(jià)買入公房，高價(jià)賣出的好事已經(jīng)一去不復(fù)返了，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對(duì)房地產(chǎn)市場的推動(dòng)力就會(huì)突然消失，高高在上的房價(jià)就會(huì)失重。 ３、利率的提高。那個(gè)中國老太太辛苦了一輩子，終于積累了足夠的錢買了一套房子，卻沒來得及享受就去世，而美國老太太早早住進(jìn)好房子，在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳，現(xiàn)在貸款買房是比較普遍的現(xiàn)象，房貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？墒?*近幾年中國銀行房貸總額大幅上漲的幾年，正是中國連續(xù)降息，還貸壓力不斷下降的幾年?，F(xiàn)在的利率是改革開放以來**低的，一年期存款利率只有2.52％，而貸款利率不過６多一點(diǎn)，但是20多年來中中國平均一年期存款利率是6.6％左右，按現(xiàn)在的利差來算，平均貸款利率為９％左右，而美國幾十年來平均的住房貸款利率為8-9％，如果貸款利率上漲到7％，還會(huì)有那么多人熱衷于貸款買房嗎？恐怕以前大量貸款買房的人倒是因?yàn)檫€貸壓力太大而陷入財(cái)務(wù)泥潭。而且在世界各國，不同時(shí)期，總會(huì)是銀行存款利率高于通貨膨脹率，而現(xiàn)在的中國卻相反，不光時(shí)有ＣＰＩ高于利率，而且中國的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)是不包括房價(jià)的漲幅的，算上房價(jià)漲幅，ＣＰＩ更高。這本來就是反常的，利率遲早漲到物價(jià)漲幅之上。中國自２００４年１０月開始已經(jīng)兩次加息，進(jìn)入加息周期。不光如此，購買非普遍住房的貸款利率不再實(shí)行優(yōu)惠利率。房貸人的還貸壓力不斷加大。這樣，未來幾年不大可能再有持續(xù)的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購買力。1998-2002年個(gè)人住房貸款年均增長率達(dá)112.8％，房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元急速放大至2003年的21327億元。這種增長肯定是不能持續(xù)的。按這種增長速度，恐怕很快可以買下整個(gè)地球了。 李嘉誠說：房價(jià)上漲的時(shí)候不會(huì)死人，但房價(jià)下跌的時(shí)候卻一定會(huì)死人。其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會(huì)如風(fēng)刀霜?jiǎng)σ粯訃?yán)相逼。建議大家以后在大城市走路不要在高樓下面走。 ４、銀行房貸違約率的上升。據(jù)上?！稏|方早報(bào)》２００６年１１月１５日?qǐng)?bào)道，上海當(dāng)年９月末，中資銀行個(gè)人房貸不良率為０.８６％，而２００４年只有0.1％左右。兩年時(shí)間房貸不良率上升了７倍多。不知全國的情形如何，應(yīng)當(dāng)差不多的，數(shù)據(jù)上升幅度略有不同罷了。主要原因是一些年青人，雖然可能出生于市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，思想觀念還停留在農(nóng)業(yè)社會(huì)，不顧自身?xiàng)l件，盲目買房，每月還貸收入超過５０％，成為房奴。可是中國的收入并不是很穩(wěn)定，收入捉襟見肘時(shí)，自然還不起貸款。另有些盲目的炒房人，暴利的預(yù)期落空，同樣無力還款。而銀行處理這些不良貸款，要化大量的人力（律師費(fèi)只能自己承擔(dān)）、時(shí)間成本（一審簡易程序是３個(gè)月，執(zhí)行時(shí)還要評(píng)估和拍賣）。這必將促使銀行放貸時(shí)謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，甚至信貸員放貸時(shí)手都會(huì)發(fā)拌。而沒有銀行貸款的支持，有效購買力必然大幅下降。高房價(jià)怎么能維持呢？同時(shí)，當(dāng)法院拍賣房貸違約人的房產(chǎn)時(shí)，必然比市場價(jià)便宜，又有誰會(huì)化高價(jià)去買市場上的房子呢？ ５、銀行存款準(zhǔn)備金率的提高。2006年以來，人民銀行已連續(xù)三次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，共1.5個(gè)百分點(diǎn)。不僅一次性直接凍結(jié)中國商業(yè)銀行的近5000億資金，減少了銀行房貸的資金，間接減少的資金更是數(shù)倍于此。因銀行放出的貸款，有相當(dāng)一部分暫不使用，又以存款的形式放在銀行，銀行取得這些存款，按**低存款準(zhǔn)備金率的比例存一部分到中央銀行，又可以將這些因貸款而產(chǎn)生的存款資金的一部分形成新的貸款貸出去；新貸款同樣會(huì)存在銀行，銀行再貸……這就是銀行的貨幣創(chuàng)造功能。央行之所以再三提高存款準(zhǔn)備金率，一方面是為避免以升息的方式來降低流動(dòng)性有促使人民幣**的作用，另一方面央行以此回籠現(xiàn)金，比發(fā)行票據(jù)的成本更低。目前國內(nèi)流動(dòng)性過剩的問題沒有得到根本解決，未來極有可能繼續(xù)提高銀行存款準(zhǔn)備金率。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:16

相關(guān)問題

• 問 中國房價(jià)會(huì)不會(huì)下降 有哪些理由根據(jù)
  答

  中國樓市持續(xù)調(diào)控，去年房價(jià)出現(xiàn)下跌。但今年開年后，中國各地樓市現(xiàn)小陽春，而在近期“錢荒”過后，有輿論表示中國房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下降，那么中國房價(jià)究竟會(huì)上漲還是下跌呢？日前，網(wǎng)上傳出中國房價(jià)不可能下降的N個(gè)理由。   1、建材價(jià)格攀升，成了房價(jià)的幕后推手 除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房價(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無疑是會(huì)跟著增加的，并且房價(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。   2、地價(jià)猛漲，催高房價(jià) 大家只看到房價(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房價(jià)漲得更快，有報(bào)道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價(jià)是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半，地價(jià)上漲，房價(jià)肯定上漲。   3、房子是保值增值的**佳投資 房子已不再僅僅是居住的，同時(shí)更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下，房子成了百姓**為保值增值的投資產(chǎn)品。   4、受女性的“房壓”中國男人會(huì)拚命去賺錢 買房女人的這種思想，無疑成了推高房價(jià)的幫兇，如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結(jié)婚，那么，會(huì)有許多人不會(huì)加入到置業(yè)大軍中去，至少會(huì)延緩。   5、“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價(jià)上漲 受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響，國人總認(rèn)為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。   6、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，享受意識(shí)增加 根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)一套房子，通過在住了七至八年后便會(huì)換新房，這也就是說，一個(gè)人（家庭）在買了一套新房子后，七八年后，又成了業(yè)主，這其中還附開投資炒房不說。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，百姓的享受意識(shí)得到加強(qiáng)，住了七八年后，新房就成舊房了，人們便再次換新房，導(dǎo)致房屋居住時(shí)限短而加大市場需求空間。   7、奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌，助長房價(jià)飚升 前些時(shí)間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費(fèi)，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會(huì)“燒錢”比闊如出一轍。   8、政府的不作為，變相助漲房價(jià) 面對(duì)房價(jià)直線上升的局面，面對(duì)百姓對(duì)房價(jià)過高的抱怨，政府只得出面實(shí)施調(diào)控，然后政府僅是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，行事方式是，等出了問題才去補(bǔ)救，而沒有在事前拿出一整套管理規(guī)范方案，總是在窮于應(yīng)付，當(dāng)房價(jià)高了，就調(diào)控一下，房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定了，就置之度外，這種行事管控方式，只會(huì)推房價(jià)，因?yàn)檎皇侵朴喠艘徽紫到y(tǒng)方案，而是臨時(shí)加以調(diào)控。   9、腐敗性需求拉高房價(jià) 所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，富了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板，三四線城市的白領(lǐng)收入有限，僅靠工資很難在短期內(nèi)買得起房。   10、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng) 中國的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。   11、中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期 君不見中國的城市擴(kuò)容簡直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。拿廣州來說，幾年前城區(qū)范圍只有一千多平方公里，今天已經(jīng)擴(kuò)大到3800多平方公里，城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。   12、房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源 房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，我們不說房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。   13、通脹預(yù)期加大，帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng) CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房價(jià)上。看看油價(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房價(jià)沒有不漲的理由。   14、開發(fā)商不可能降價(jià)房價(jià)只會(huì)走高不會(huì)下跌 其實(shí)道理非常淺顯，如果開發(fā)商降價(jià)，就更沒人會(huì)買，因?yàn)橘I家看到開發(fā)商降價(jià)，心里就想打起算盤，終于降了，這一降可能就會(huì)降很多，并且會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，甚至有可能起不來。買房也和買股一樣，是買漲不買落的。   15、有房百姓支持房價(jià)上漲 雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上，叫得**響的聲音，是想買房置業(yè)的一部分百姓，整天在高喊房價(jià)太高，以至讓媒體也跟著“發(fā)喊”，從而影響到了政府，所以政府就出來進(jìn)行行政干預(yù)。但是，另一個(gè)群體也是不容忽視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個(gè)群體就是已經(jīng)買了房的有房一族。   16、媒體支持房價(jià)上漲 房地產(chǎn)稍有動(dòng)靜，媒體便聲嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家樓盤開始降價(jià)促銷了，媒體就立即進(jìn)行大篇幅炒作，本來降價(jià)促銷是一種非常正常的營銷手段，可媒體就愛“鬧事”，添油加醋地一炒作，沒有問題也成了問題，不是新聞也給強(qiáng)行弄成了新聞。如果國家出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)的一些政策，那媒體簡直就像上戰(zhàn)場一樣全力以赴，調(diào)動(dòng)大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產(chǎn)讓路。

• 問 中國房價(jià)什么時(shí)候會(huì)下跌
  答

  不可能。中國的房價(jià)有很大一部分是土地價(jià)格，土地屬于國有，所以不會(huì)降價(jià)。另外，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，基本上都是銀行貸款進(jìn)行購買交易的，一旦發(fā)生暴跌，會(huì)影響銀行金融穩(wěn)定安全。

  全部4個(gè)回答>
• 問 中國房價(jià)什么時(shí)候會(huì)下跌
  答

  目前來看，幾乎不存在這個(gè)可能，房價(jià)那么高是因?yàn)榈仄べF，錢全讓政府撈了，不是那些個(gè)媒體吹什么炒房的泡沫，那都是忽悠老百姓的，很多城市今年一月份賣地都能達(dá)到好幾百億，而且中國人的傳統(tǒng)觀念擺在那，房價(jià)貴，但還是會(huì)買，第二個(gè)，從阻力來說，先不考慮那些個(gè)有權(quán)的腐敗的不希望房價(jià)跌從而權(quán)利的干預(yù)，第一個(gè)，成本在那，也降不下來，第二個(gè)，就算賣不出去了，當(dāng)然這個(gè)情況目前還不現(xiàn)實(shí)，我只是假設(shè)啊，那你降價(jià)別人就會(huì)買了嗎，房價(jià)目前這個(gè)高水平，你降價(jià)一點(diǎn)，別人肯定會(huì)觀望，這不是小錢，不是手機(jī)包包早買早享受，你降，別人肯定更多的是觀望，是不是還會(huì)降，肯定不會(huì)買，如果漲，買房人想的是，趕緊買，不買還要繼續(xù)漲，說實(shí)話，就中國目前這個(gè)情況，繼續(xù)漲價(jià)是幾乎沒有懸念的，降價(jià)的可能性都是渺小，暴跌那更是幾無可能。

  全部3個(gè)回答>
• 問 中國房價(jià)為什么這么高?
  答

  一首先這里是社會(huì)主義國家，房產(chǎn)是china，gdp主要來源。二城市化進(jìn)程在加速，城市在擴(kuò)大，地皮越來越來。三社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度是市場經(jīng)濟(jì)，國家銀行把錢貸給開發(fā)商，開放商唯利是圖，房價(jià)必然上漲四投資商從中朝中

  全部3個(gè)回答>
• 問 又有專家發(fā)文說中國房價(jià)未來5年將下跌超30%，這個(gè)靠譜不？
  答

  我覺得不可能，物價(jià)都沒下降，房子怎么可能啊?天方夜譚。

  全部3個(gè)回答>