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• 148****7091

  2015年，中國房地產(chǎn)銷售重新火爆，京滬深的房價明顯上漲，在中國經(jīng)濟仍面臨持續(xù)下行壓力時，房地產(chǎn)似乎輝煌重現(xiàn)、房地產(chǎn)大熱，為什么？能持續(xù)多久？風險何在？ 2015年中國房地產(chǎn)火爆原因 在于政策層面的扶持。政策利好可謂多管齊下。其中包括，限購限貸政策在絕大多數(shù)名存實亡；涉房貸款利率持續(xù)下行且發(fā)放節(jié)奏提速；普遍二孩住宅的落地等。這些政策的疊加使得中國房地產(chǎn)銷售在2015年重新升溫。升溫呈現(xiàn)出一二線好，三四線平平；住宅銷售較好，非住宅平平；銷售端較好，投資端平平的特點。 2015年房地產(chǎn)誰喜誰憂？ 喜的是開發(fā)商，憂的是購房者和地方政府。在1998到2013年間，中國房地產(chǎn)始終存在投資和銷售的良好互動，即銷售改善2－3個季度之后，投資端也會改善，開發(fā)商會更樂意購置土地和新開工。但目前這一定律已失效! 2014年第4季度以來，樓市銷售火爆和投資低迷并存，房地產(chǎn)投資增速徘徊在3%左右的冷清格局沒出現(xiàn)任何改善的跡象。開發(fā)商比較喜悅，銷售面積和金額的持續(xù)改善，利率的下行使得房地產(chǎn)現(xiàn)金流顯著改善。一線城市房價收入比的持續(xù)下行，使得購房者長期的財務(wù)壓力被低利率所掩蓋。同時，地方政府也根本無法取得類似2014年土地出讓收益超4萬億的輝煌，僅能通過房地產(chǎn)契稅等涉房稅費聊以作慰。 值得一提的是，開發(fā)商的財務(wù)狀況得到了極大的改善。其中貢獻**大的是利率下行和銷售價格上升。粗略估計房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的資金約20萬億，其中約2/3為借入資金，開發(fā)商的銀行開發(fā)貸、信托等非銀機構(gòu)和其他借款等三大渠道的融資，可能各有約4萬多億。哪怕1個百分點的利率下行，也給開發(fā)商節(jié)約了不低于千億元的財務(wù)成本。 此外，2015年在商品房建造成本沒有上升的背景下，銷售價格至少提升了7%以上，按全年銷售金額推算開發(fā)商至少額外獲得了6000億元的銷售利潤。兩項合計，2015年凈利潤同比改善在33%以下的開發(fā)商算是差勁的了。 2016年樓市火爆還會繼續(xù)嗎？ 短期興奮點在于，2016年住房金融體制的改革是必要，也許塊塊分割的住房公積金中心能夠有所改觀，成立國家住宅銀行的主體也未可知。美國兩房本質(zhì)上屬于政府支持型企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)是給中低收入群體，少數(shù)族裔和貧困地區(qū)的購房者，在購置普通住宅時提供信用擔保，普通住房貸款，以及住宅按揭貸款證券化等。如果中國政府決心效仿美國的兩房模式，則這種改革會對加速中國普通住宅，以及保障房中的可售部分的存貨出清帶來很大支持。甚至有可能在“十三五”期間，形成一個總資產(chǎn)達到10萬億級的大型新金融機構(gòu)。 中期興奮點在于，未來五年的房地產(chǎn)軟著陸的政策意圖。目前中國房地產(chǎn)庫存驚人，在建加上待售，再加上棚改帶來的增量，三者合計庫存可能已超過80億平米，而目前每年刪除的銷售面積大約在13－15億平米。樓市軟著陸絕非易事?！笆濉币?guī)劃綱要提出了要努力增加居民財產(chǎn)性收入，這里令人產(chǎn)生一個預期，在2018年之前，房產(chǎn)稅和贈與稅的開征可能性不大。短期和中期的興奮點，以及和經(jīng)濟增長疲弱相匹配的低利率，決定了未來2－3年，開發(fā)商仍是幸福的。 中國樓市更長久的未來如何？ 研究者的能力始終是十分有限的，要猜測未來10年的樓市，通常和講夢話差不多。10年樓市幾乎肯定難以持續(xù)輝煌。 理由之一是，中國戶均住宅的擁有率已超過1套，目前房地產(chǎn)需求已是改善型為主，首次置業(yè)為輔，投資性購房的比率可能已低至5%以下，未來中國地產(chǎn)**大的需求，取決于房屋更新率。 理由之二是，中國看來正向消費大國轉(zhuǎn)型，消費對GDP的貢獻逐漸提升，而制造業(yè)對GDP的貢獻逐漸下降，到2020年推動中國經(jīng)濟增長7成以上的動力可能來自消費，政府稅費汲取的源泉，也會自然從向企業(yè)收取稅費，轉(zhuǎn)向向住戶部門收取稅費，“十三五”之后，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅對地方政府的重要性毋庸置疑。 理由之三是，經(jīng)過“十三五”引導地產(chǎn)軟著陸的政策即便取得成效，樓市也將是對未來高度透支的。 由此判斷是：中國樓市在2016年仍將熱鬧下去，看起來是二年熱，五年平，十年跌。中國房地產(chǎn)云霧繚繞的峰頂，遠遠地并不難看到。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:05

相關(guān)問題

• 問 2016樓市走勢怎么樣 為什么房價會上漲
  答

  經(jīng)過了2015，大家應(yīng)該對于2016年的樓市也有一些初步的認識。當然**熱門的關(guān)鍵詞之一便是去庫存了，雖然政策向好，但筆者認為2016年房價上漲理由仍不充分。 去庫存壓力下2016年樓市繼續(xù)寬松 自2014底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越寬松，除了幾個一線城市外，限購普遍放開，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺真金白銀的房地產(chǎn)補貼政策。 2016年在去庫存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)該更加寬松。包括購房按揭貸款利息抵扣個稅；首套或二套普通住房**比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵農(nóng)民進城買房落戶(中央經(jīng)濟工作會議把這個舉措與推進新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來)；放寬戶籍限制，鼓勵購房入戶(中央經(jīng)濟工作會議將鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來，深化住房制度改革)；回購商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；購房稅費減免等。 另外，二胎生育政策的正式出臺，近期看導致家庭成員增加，需求更大的房子，將會產(chǎn)生對大戶型的改善型需求，遠期看由于人口總量的增加會加大對住房的需求。 盡管如此，還是有人認為2016年房價上漲的理由不充分，具體來說，可以分以下幾個方面解釋。 為什么說2016年房價上漲理由不充分？ 原因一：人口數(shù)據(jù)告訴你需求不充分 從我國新生人口來看，我國上世紀70年代新生人口2.03億人，上世紀80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個世紀90年代少0.13億人。 人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對中長期房地產(chǎn)市場需求的預期。 原因二：住房自有數(shù)據(jù)告訴你潛力不充分 隨著我國房地產(chǎn)市場本世紀以來的快速發(fā)展，中國住房擁有率過高已經(jīng)成為不爭的事實，根據(jù)西南財經(jīng)大學和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》，目前中國城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)，處于世界前列。 實際，如果再加上我國大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊住房等，我國的住房自給率可能會更高。 原因三：宏觀經(jīng)濟告訴你刺激效果不充分 從大的層面來看，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)依然不樂觀，房地產(chǎn)市場整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，如果經(jīng)濟增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場很難獨善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對房地產(chǎn)市場刺激的邊際效用也會遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔憂。 雖然2016年的房地產(chǎn)政策會更加寬松，但是經(jīng)濟下滑下的市場預期發(fā)生改變，居民收入水平也會產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟增速還有一點關(guān)系。 原因四：農(nóng)民去庫存能力不充分 目前對于去庫存寄予希望**大的就是通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進程。 但是，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，因為很多有購買能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對高房價，很多很難有支付能力，即使政府能對其補貼，使其能勉強支付**，這種按揭也會具有一定的風險。

• 問 2016年深圳放假會下降嗎？
  答

  房價隨著深圳的日益膨脹，需求越來越大，房子又是必備品，那么人來了去哪里住，所以房價不會跌。

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• 問 2015年南昌建設(shè)什么項目 2016年房價會下降嗎
  答

  2015年12月23日，中共南昌市委十屆十二次全體會議召開。會上，總結(jié)了2015年全市經(jīng)濟發(fā)展情況，并部署了明年經(jīng)濟工作。2016年南昌將推動房地產(chǎn)商適當降價，破解南昌房地產(chǎn)庫存難題，并將加快啟動輕軌建設(shè)，完善城市停車場等配套功能。2016年南昌房價真的會降嗎？ 2015年 城市建設(shè)相關(guān)成績 1、舊城改造：九龍湖片區(qū)2015年底基礎(chǔ)路網(wǎng)基本實現(xiàn)全通車 城市面貌明顯改善，新城建設(shè)如火如荼。九龍湖片區(qū)建設(shè)進展順利，贛江南大道、三清山大道等7條道路和西客站周邊道路綠化工程全面完成，2015年底基礎(chǔ)路網(wǎng)基本實現(xiàn)全通車。萬達文化旅游城、綠地國際博覽城兩大引爆項目加快推進。省行政中心正式遷入九龍湖新城。與此同時，各地也把完善城市功能、美化城鄉(xiāng)面貌擺在更加突出的位置，城市框架進一步拓展，功能進一步完善，面貌更美更靚，令人眼前一亮。 與此同時，東湖區(qū)濱江片區(qū)、西湖區(qū)十字街北街、萬壽宮二期等20個棚改項目扎實推進，改造戶數(shù)約2.1萬戶，預計在年底前全面完成掃尾工作?；A(chǔ)設(shè)施更加完善。朝陽大橋、港口大道主線、九洲高架（撫生路至迎賓大道段）順利實現(xiàn)通車，象湖隧道預計年底可通車；軌道交通1號線將于12月26日正式運營，2號線已完成9座車站主體結(jié)構(gòu)，3號線預計年底開工建設(shè)；打通豫章路北延、建設(shè)西路西延兩條斷頭路。 2、民生工程：累計投入230億元 13170套安置房開工建設(shè) 在社會民生方面，全年民生工程累計投入230億元。前三季度，南昌城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均可支配收入分別達到22914元、10615元，同比增長9.8%和11.0%。就業(yè)創(chuàng)業(yè)穩(wěn)中向好，全市零就業(yè)家庭就業(yè)安置率100%。“零擇?！背晒^續(xù)鞏固。街道衛(wèi)生綜合服務(wù)中心、文化活動中心標準化建設(shè)加快推進。13170套安置房開工建設(shè)，開工率95.2%。躋身“中國養(yǎng)老城市50強”，名列第16位。南昌市強制戒毒所建成投入使用。依法治市和法治政府建設(shè)工作扎實推進，信訪維穩(wěn)工作取得顯著成效，市、縣、鄉(xiāng)三級政府法律顧問制度建成率100%。 2016年 城市建設(shè)相關(guān)計劃 1、數(shù)據(jù)：地區(qū)生產(chǎn)總值增9% 財政總收入增11% 南昌市初步擬定明年的發(fā)展目標：地區(qū)生產(chǎn)總值增長9%；財政總收入增長11%；地方公共財政預算收入增長11%；全社會固定資產(chǎn)投資增長15%；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長9%左右；社會消費品零售總額增長12%；利用外資實際到位資金增長10%；實際利用內(nèi)資增長8%；出口總額與2015年持平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長9%；農(nóng)村居民人均可支配收入增長10%。 2、推動房地產(chǎn)商適當降價 破解南昌房地產(chǎn)庫存難題 在破解房地產(chǎn)庫存難題的問題上，我市將制定切實可行的政策措施，通過促進非住宅的租賃，推動房地產(chǎn)商適當降低交易價格等方式，全面破解我市房地產(chǎn)庫存難題。 3、將加快啟動輕軌建設(shè) 完善停車場等配套功能 新一輪城市開發(fā)建設(shè)正如火如荼推進。在完善城市功能方面，將統(tǒng)籌推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快軌道交通2號、3號線建設(shè)，做好4號線前期工作，加快啟動輕軌建設(shè)；加快推動“十縱十橫”快速路網(wǎng)項目，啟動洪都大道、昌南大道、昌九大道改造提升二期快速化改造工程建設(shè)。繼續(xù)推進九龍湖片區(qū)、朝陽新城等新城建設(shè)，深入推進舊城改造和征地拆遷。繼續(xù)加強新老城區(qū)**、醫(yī)院、地下管線、停車場城市功能配套完善。

• 問 全國房價會下降嗎，走勢怎么樣？
  答

  不好說，這個要看具體地段了

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• 問 2018年湘潭房價會下降嗎？
  答

  被說現(xiàn)在湘潭房價沒有下降，要是真的下降了，估計更沒人買房了

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