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• 152****0468

  賣小產(chǎn)權(quán)房給城里人房?jī)r(jià)上漲想毀約被駁回 舊村改造得房?jī)商踪u房后悔主張合同無效 2009年4月3日，一紙終審判決讓王強(qiáng)(化名)想收回房子再賺錢的“好夢(mèng)”碎了。 事情還要從2005年說起。這年12月，王強(qiáng)所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王強(qiáng)簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王強(qiáng)得到兩套二居室樓房。 王強(qiáng)妻子曾經(jīng)的同事孫林(化名)，聽說王強(qiáng)拆遷得了兩套房子，就與王強(qiáng)協(xié)商購買其中的一套。王強(qiáng)一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點(diǎn)錢。 雖然王強(qiáng)是農(nóng)村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王強(qiáng)所在的村村委會(huì)、黨支部?jī)晌嘧訉?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對(duì)王強(qiáng)賣房的事情也表示不予干涉。 2006年1月，王強(qiáng)與孫林簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王強(qiáng)為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王強(qiáng)愿將本套房屋的所有權(quán)賣給孫林。本房屋的出售價(jià)格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。隨后，王強(qiáng)與孫林履行了該合同，房款兩清。 哪知天有不測(cè)風(fēng)云。房子賣了以后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)卻一路飆升。 2008年4月，王強(qiáng)以國(guó)家禁止城市居民購買農(nóng)民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，讓孫林騰房。 孫林對(duì)于被訴一事認(rèn)為，簽訂合同時(shí)，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且，雙方簽訂合同時(shí)是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢;經(jīng)過兩年的時(shí)間，該房子已經(jīng)有很大的**。孫林辯稱：“王強(qiáng)是受利益驅(qū)動(dòng)才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王強(qiáng)的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。” 庭審中，法官問孫林房屋的現(xiàn)狀如何，孫林氣憤地說：“我買房后進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修就把房子出租了。王強(qiáng)想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說他才是真正的房東，要把租我房的人趕走?，F(xiàn)在，租房的人都不交房租了?！? 自愿買賣小產(chǎn)權(quán)房被法院認(rèn)可 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，王強(qiáng)與孫林在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房;對(duì)小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)并沒有具體的限制性規(guī)定。王強(qiáng)與孫林在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容并未損害國(guó)家、集體及第三方的合法權(quán)益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。在此情況下，王強(qiáng)要求確認(rèn)其與孫林簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效、孫林退房的請(qǐng)求，理由不充分，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:38

相關(guān)問題

• 問 房?jī)r(jià)上漲賣方反悔如何維權(quán) 有哪些相關(guān)的法律規(guī)定
  答

  現(xiàn)根據(jù)賣方違約的三種情形進(jìn)行分析： 第一種：出賣人將房屋直接賣給第三人 如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利，可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果已經(jīng)將房屋出賣給第三人且已經(jīng)交付或者如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時(shí)買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求出賣人根據(jù)違約責(zé)任或房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。 第二種：出賣人要求提高房?jī)r(jià)辦理過戶 出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。 在這種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求查封所購房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。 第三種：出賣人賣房后反悔并要求合同無效 在這種情況下，買房人如果在買房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時(shí)，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。 除此之外，出賣人是與配偶以外的人共有房屋，那么，出賣人需要有證據(jù)證明房屋是共有的。如果不能證明，買房人還是可以要求繼續(xù)履行合同。 如果出賣人能夠證明房屋是共有，那么合同不能履行是由出賣人過錯(cuò)造成的，買房人可以在合同解除后要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

• 問 買精裝房有哪些常見問題 如何通過法律維權(quán)
  答

  精裝房是一種全新的置業(yè)模式，符合時(shí)下購房者快節(jié)奏的生活方式，但落實(shí)時(shí)，購房者卻往往不能稱心如意，開發(fā)商承諾的精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)，到交付時(shí)卻并不合格，甚至還存在質(zhì)量問題。 對(duì)于精裝房來說，裝修的標(biāo)準(zhǔn)和交付后的效果，并沒有一個(gè)客觀的標(biāo)準(zhǔn)化的界定，往往見仁見智，有人喜歡絢麗的裝修，但是有人卻崇尚簡(jiǎn)樸，希望大房敞亮。如何滿足大多數(shù)人的喜好，也是一大難題。 精裝房**容易出現(xiàn)問題的地方在于裝修，而裝修又是屬于事前行為，購房者并不能有效參與和監(jiān)督，那么怎樣避免裝修過程“暗箱操作”呢? 購房合同應(yīng)注明裝修細(xì)則 專家建議，以詳細(xì)條款將裝修所涉及的難題，如:材料品牌、材料質(zhì)量、環(huán)保、維修等問題，寫進(jìn)合同。這樣不僅減少了交房時(shí)問題的發(fā)生，更確保了消費(fèi)者的合法權(quán)益。 首先，在合同中應(yīng)明確工程適用的施工規(guī)范，可參照建設(shè)部頒布的《住宅裝飾裝修施工規(guī)范》; 其次，合同中應(yīng)明確工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，地區(qū)裝飾裝修質(zhì)量檢驗(yàn)規(guī)定的，**好以規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn);通常情況下，精裝修房的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)可參照《高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》來進(jìn)行約定。 第三，合同中應(yīng)明確裝飾工程的監(jiān)理公司，要求開發(fā)商**后出具合法監(jiān)理公司的報(bào)告。 第四，應(yīng)約定違約責(zé)任。在《商品房買賣合同》中，對(duì)違反裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)約定的情況處理方式有兩種：一種是“出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)”;一種是雙方自行約定。如果選擇第一種，務(wù)必明確價(jià)格標(biāo)準(zhǔn);如果選擇雙方約定，除對(duì)裝飾裝修及設(shè)備價(jià)值的約定要詳盡外，一定要明確具體的違約責(zé)任。 值得注意的是，精裝修房一般都有樣板間，但樣板間往往與購房者收到的房屋之間會(huì)存在或多或少的差異，購房者在簽訂合同時(shí)**好問清楚實(shí)際房屋與樣板間之間的差異，必要時(shí)要求房開公司將相關(guān)承諾寫入合同附件。如果遇到項(xiàng)目變更，合同中則要有裝修項(xiàng)目變更的約定，說明裝修改動(dòng)應(yīng)簽署工程變更單，以明確改動(dòng)的項(xiàng)目和時(shí)間。 裝修材料環(huán)保與否 購房者眼睛所能看到的隱患可以事先避免，但是對(duì)于交付后出現(xiàn)的空氣質(zhì)量問題，卻是他們不能預(yù)計(jì)的，遇到這類問題又該如何解決呢? 根據(jù)目前國(guó)家頒布的《十種裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)》以及《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》，這些是強(qiáng)制執(zhí)行的行業(yè)法規(guī)，消費(fèi)者在購房合同中應(yīng)標(biāo)明:首先，開發(fā)商購買的材料必須符合上述標(biāo)準(zhǔn)的要求;其次，工程竣工后開發(fā)商應(yīng)根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)，并出具檢測(cè)報(bào)告。如果開發(fā)商不能提供工程使用材料的有害物質(zhì)檢測(cè)報(bào)告，或者**后提供的室內(nèi)空氣檢測(cè)報(bào)告超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，都屬于違約行為。 另外，住宅裝修的保修也應(yīng)該在合同里特別注明。由于一些工程項(xiàng)目在短期內(nèi)不會(huì)暴露出問題，因此在竣工驗(yàn)收時(shí)也就不能立即查出是否存在質(zhì)量問題，而必須通過使用才能發(fā)現(xiàn)，這就涉及了保修的問題。目前國(guó)家規(guī)定住宅的裝修保修期為兩年，因此在合同中不僅要標(biāo)明保修期限，還應(yīng)寫明如墻體、地面等具體約定。 精裝修房應(yīng)不同于一般的商品房，對(duì)其“可以交付使用”的理解應(yīng)該是，消費(fèi)者在開發(fā)商交房后，可以直接入住。如果因?yàn)榇嬖谘b修質(zhì)量問題，造成消費(fèi)者在約定的交房期后仍無法直接入住，就應(yīng)該視為延期交房，消費(fèi)者可以根據(jù)購房合同的有關(guān)條款，維護(hù)自己的權(quán)益，并取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

• 問 房?jī)r(jià)上漲賣房毀約法院是如何判決的 賣房者會(huì)交房過戶嗎
  答

  房?jī)r(jià)上漲賣房毀約法院判決交房過戶 轉(zhuǎn)讓回遷房四年后，房屋價(jià)格飛漲，李女士后悔過早賣房，不協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)，被告上法庭。記者昨天獲悉，法院認(rèn)定回遷房轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，判決她協(xié)助買主過戶。2004年3月，李女士取得了新村建設(shè)拆遷安置房購買權(quán)，準(zhǔn)備加價(jià)將房子賣給準(zhǔn)備買回遷房的王先生。隨后，李女士購買了位于朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)世紀(jì)東方嘉園的一套回遷房，和開發(fā)商簽訂購房合同。就在簽約當(dāng)天，她又和王先生簽了一份購房協(xié)議，協(xié)議稱王先生以李女士的名義購買這套回遷房，面積為72.68平方米，支付房款20萬余元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬元；房子的使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)歸王先生。王先生交齊全部費(fèi)用后，拿到了李女士和開發(fā)商簽的購房合同原件，并辦理了入住手續(xù)，一直居住至今。去年8月，他接到開發(fā)商通知，說可以辦理房產(chǎn)證，但需李女士到場(chǎng)。王先生多次要求李女士協(xié)助辦理房產(chǎn)證，以便辦理后期的過戶手續(xù)，但均遭到李女士拒絕。李女士說，因近幾年房?jī)r(jià)迅速上漲，她后悔賣房太早，要求王先生再加10萬元的補(bǔ)償款。今年3月，王先生將李女士告上法庭，要求對(duì)方按照當(dāng)初的購房協(xié)議辦事。庭審時(shí)，李女士認(rèn)為這份購房協(xié)議無效，因?yàn)榉孔邮寝r(nóng)民回遷房，屬于小產(chǎn)權(quán)房，不能上市流通；且因?yàn)檫@套房子還沒辦理房產(chǎn)證，按照法律規(guī)定不能買賣，提起反訴要求確認(rèn)購房協(xié)議無效，王先生返還房子。朝陽法院審理后認(rèn)為，購房協(xié)議是王先生和李女士自愿簽訂，是雙方真實(shí)意思的表示，因此合法有效，判決李女士協(xié)助辦理房產(chǎn)證及過戶手續(xù)，同時(shí)駁回了她的反訴。李女士提起上訴，二審法院審理后維持原判，判決書還指出，這套房子是綠化隔離帶回遷房，雖按照經(jīng)濟(jì)適用房管理，但不屬于經(jīng)濟(jì)適用房。記者昨天了解到，這份判決已經(jīng)生效。這套回遷房可以辦理房產(chǎn)證，允許上市出售，只是在出售前買主需繳納房屋總價(jià)3%的土地出讓金。

• 問 能通過什么法律途徑維權(quán)嗎？
  答

  房東不肯出示產(chǎn)證有3種可能，建議不要交易：1、可能是房東并沒有拿到房產(chǎn)證。 例如，房東買的是新房，并未交付的情況下想轉(zhuǎn)讓。這種情況下，可能房東還是房貸未還清，不具備過戶交易的條件，他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系抵押在銀行，存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。例如 房東買的是二手房，貸款尚未還清，產(chǎn)證抵押在銀行。以上兩種情況，都可能會(huì)出現(xiàn)一房多賣，且無法貸款的請(qǐng)款，建議謹(jǐn)慎交易。2、可能根本就沒有產(chǎn)證，現(xiàn)在市面上存在許多，房貸產(chǎn)詐騙案件，騙子冒充房東賣房交易，進(jìn)行詐騙，需要謹(jǐn)慎交易，在核實(shí)清楚產(chǎn)權(quán)后再辦理。3、房貸的房子是小產(chǎn)權(quán)房，私建房，這一類房子并不受國(guó)家法律保護(hù)，不能進(jìn)行買賣。

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• 問 二手房交易因房?jī)r(jià)上漲賣家毀約怎么辦?
  答

  單方毀約，面對(duì)冷處理，該怎么做面對(duì)房?jī)r(jià)上漲利益的驅(qū)使，賣家想要單方毀約，卻不以明確的意思表示說自己要違約，比如不接電話不回微信、短信保持沉默。或者以各種理由推三阻四，不接電話不回微信、短信保持靜默，甚至以把買家造成違約為目標(biāo)。對(duì)于這種賣家的破解方法是：在簽訂的書面房屋買賣合同中對(duì)于賣方要協(xié)助履行的義務(wù)，比如：解抵押、房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽、銀行面簽、繳稅、過戶等事項(xiàng)約定明確的時(shí)間點(diǎn)，不能籠統(tǒng)的附條件。否者雙方一直僵持不下，到了合同總的履行期限到來時(shí)賣方往往會(huì)跳出來要求解除合同。買方也會(huì)隨之陷入被動(dòng)。并且買方一定要注意，要嚴(yán)格按合同約定的時(shí)間給付房款，不管是中介還是賣方提出要改變合同中的任何履行條款的時(shí)間和條件，即使你同意，也應(yīng)要求進(jìn)行書面簽字確認(rèn)。并就對(duì)方明示或者默示表示的將不履行房屋買賣合同的行為進(jìn)行取證。以備訴訟維權(quán)時(shí)使用。

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