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• 148****8376

  你知道商品房房價是怎么構成的嗎？大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在、不可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。 目前，房價大致可分為四大部分組成： 一、地價成本 一般包括向政府土地部門繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費、土地整理費用、土地契稅等。土地費用占房價的比重約為25-50%左右。 二、建筑安裝費 是指在房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設備安裝工程費用，通常又稱為房屋建安造價。如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等。建安造價一般占房價比重的25-40%。 三、配套設施費 包括前期基礎設施配套費（道路、自來水、污水、電力、電信、綠化、等）和公共配套設施（建設用地內建設的為居民提供配套服務的如**、幼兒園、醫(yī)院、派出所等各種非盈利性的公用設施和菜市場等盈利性的配套設施）建設費兩部分，同時還包括一些諸如變電站、自行車棚等室外工程等。配套設施費在房價構成中的比重約為15-20%左右。 四、相關稅費 包括開發(fā)商繳納給政府的營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、教育附加等在內的國家規(guī)定稅費，以及與由地方政府或主管部門額外征收的包括征地管理費、商品房交易管理費、大市政配套費、人防異地建設費、煤氣水電增容費、項目管理費等名目繁多的非正規(guī)收費等。稅費占房價構成的比重在10-15%左右。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:37

相關問題

• 問 商品房預售的價格有哪些部分構成 如何處理預售商品房價格糾紛
  答

  預售商品房的價格構成是怎樣的呢由于中國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。面對預售商品房價格糾紛我們又該如何做？ 預售商品房的價格構成 (一)土地使用權取得費 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應交付的有關稅費之和；商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。 (二)住宅開發(fā)成本 1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規(guī)劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。 2、建筑、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。 3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設施建設費。 住宅小區(qū)基礎設施建設費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發(fā)生的設施(設備)及建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。 非營業(yè)性公共配套設施建設費，包括根據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預算項目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍墻等建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。 4、開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。 5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關的費用。 (三)住宅開發(fā)期間費用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應按受益項目進行合理分攤。 1、管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 2、財務費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。 3、銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。 (四)利潤 以上地使用權取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規(guī)定辦理。 (六)商品住宅差價 包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。 下列費用不得計入商品住宅成本： (一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應分攤的各種費用； (二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關的費用； (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款； (四)國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。 如何處理預售商品房價格糾紛 市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)是高收益與高風險并存，主要體現(xiàn)在商品房的價格漲落上。一旦雙方當事人依法簽訂合同后，就要承擔房價或漲或落的風險，應該由某方當事人承擔的風險損失，不能轉嫁給他方。具體說，房價不因市場漲跌波動，而將風險轉移給對方。如有的房地產(chǎn)公司未考慮到市場材料價格上漲情況，致使房屋在建設中開發(fā)成本加大，后即以此為由要求變更合同價格，將材料價格上漲的風險轉嫁給購房人，對此一般不予以支持。

• 問 北京六環(huán)內商品房單套均價是多少 為什么房價會如此高
  答

  近日，一份新的調查數(shù)據(jù)顯示，2015年北京六環(huán)以內，房地產(chǎn)平均單套成交總價已達464萬元，創(chuàng)造了6年來的**高紀錄。這其中，豪宅成交成為拉升數(shù)值的關鍵。 昨日，中原地產(chǎn)發(fā)布一份調查數(shù)據(jù)顯示，2015年北京六環(huán)以內樓市，平均單套成交總價高達464萬元，創(chuàng)造了六年來的**高紀錄。北京樓市趨向于高端化已經(jīng)成為不爭的事實。 北京市場怎么樣？ 房子越蓋越遠 但還是越賣越好 北京樓市郊區(qū)化的態(tài)勢自多年前已開始凸顯，在剛剛過去的2015年進一步被放大。從去年樓市成交的總體情況來看，五環(huán)外項目占比已經(jīng)高達89.8%，六環(huán)外項目占比也達到36.55%。商品房越蓋越遠的同時，成交價格卻進一步保持上漲，數(shù)據(jù)顯示2015年北京六環(huán)內普通商品房住宅簽約均價達到34526元/平方米，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計周期內，與2010年的23215元/平方米相比，六年時間內，上漲幅度已接近50%。 而在多位業(yè)內人士看來，2015年北京土地市場高熱不斷，其中有26宗地塊樓面價已經(jīng)超過3萬元，這些項目在入市后都將成為高端項目。 房子越來越貴？！ 誰在拉升房價 答案竟是豪宅 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年北京六環(huán)內純商品房一共成交35112套，這個成交量雖然比起相對低迷的2014年多了6375套，但比起2013年和2012年的成交5萬套以上的紀錄仍然有不小的缺口；與此同時，年度成交金額達到1629.17億元，與峰值水平基本持平，這使得單套總價的數(shù)額已經(jīng)達到464萬元。 值得一提的是，豪宅市場的成交火熱，為拉升北京樓市的整體成交做出了不小貢獻。2015年，北京銷售單價超過10萬元的項目，總的簽約套數(shù)達到261套，其中包括萬柳書院、使館壹號院、西宸原著等多個項目單盤成交已達到數(shù)十套；此外，銷售單價超過5萬元的高端項目簽約總量也達到4273套，刷新紀錄。

• 問 商品房價格是怎樣構成 有哪些構成因素
  答

  商品房價格是怎樣構成的 我國規(guī)定商品房價格的構成因素有：土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、商品房的經(jīng)營費用、小區(qū)內的配套費、開發(fā)企業(yè)的財務費用、利潤和稅金等費用。開發(fā)成本費包括：土地使用權取得費、前期工程費、建筑和安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費等。期間費用指開發(fā)經(jīng)營者在商品房開發(fā)期間為管理費用、財務費用、銷售費用等與房產(chǎn)開發(fā)基礎有關的支出。稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當交納的營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加等。商品住宅開發(fā)期間依法應當交納的城市基礎設施建設費等其他行政事業(yè)性收費。開發(fā)商將開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上，再通過綠化、小區(qū)配套朝向、戶型設計等相關指標的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房價格。

• 問 商品房價格構成有哪些因素？
  答

  其實構成商品房價格的因素很多，主要包括以下幾個方面：1、地段：一個好的位置決定了開發(fā)商拿地的價格，這個價格會傳導到**終商品房銷售價格。2、配套：**具典型的就是“學區(qū)房”，由于有優(yōu)質的教育資源配套，商品房價格會上漲很多。3、環(huán)境：一個樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房價格的決定因素。4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購房者的決策選擇。5、物業(yè)：一個好的物業(yè)服務企業(yè)也是決定房價的軟實力，這一點在二手房交易中占的比例更大。6、權屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權房在違規(guī)銷售，這些房屋價格便宜，但不能按揭，目前國家對小產(chǎn)權房沒有明確的政策引導，短時間也許不會拆除，但從長遠來看，風險大于房價的優(yōu)惠是必然的。7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會比小戶型均價略低。

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• 問 房價是如何構成的？房價那么高為什么還要買？
  答

  如果剛需的工資漲幅沒有房價漲幅高（必然），肯定買房越來越困難，直至你絕望然后放棄買房。馬云說以后房子如蔥就是讓大家別買房以免推高房價，他好悄悄布局這個（實現(xiàn)未來20-30年計劃）?，F(xiàn)在人人都能買房意味著人人都實現(xiàn)了財富增值，這不是斷了銀行、巨頭、富人、國家的財路嗎？經(jīng)過我粗略測算，從20-30周期來看，如果剛需逐漸都租房的話，銀行、房地產(chǎn)商、租賃財團、綜合巨頭、國家稅收等在房地產(chǎn)方面動的收益率遠比通過銀行直接放貸款給剛需的收益更高?，F(xiàn)在剛需每月40%-50%的收入用于還房貸，**后還能落下一套房子；而以后房租越來越高也要每月40%-50%的收入用于租房，但**后剛需卻一無所有，這樣各利益集團才能**有效的榨取剛需，實現(xiàn)**大化的利潤，這就是租售同權為啥這么受到鼓吹的原因！?。”热缒壳吧虾Ｊ袇^(qū)房月租高達90-130元/平，三口之家70-90平租房的話月租金～10000元。若用這個錢按揭貸款可貸款130～200萬，**三成的話能買180-200萬的房子，實在買不起大的在市區(qū)買40平左右也行啊，雖說小些總歸屬于自己，或者轉租

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