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  從今年的3·30新政開(kāi)始，樓市的政策進(jìn)一步放寬。今年以來(lái)，央行多次降息降準(zhǔn)。10月24日，央行再次進(jìn)行雙降，目前1年期的存款利率已降至1.5%，創(chuàng)下了十多年以來(lái)的新低。顯然，我們已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)負(fù)利率時(shí)代。 那么，負(fù)利率時(shí)代下，買(mǎi)房靠譜嗎？投資房地產(chǎn)是否依然是財(cái)產(chǎn)增值和保值的有效渠道？現(xiàn)在是否是買(mǎi)房的**佳時(shí)機(jī)？帶著這些問(wèn)題，讓我們重新認(rèn)識(shí)負(fù)利率時(shí)代下的樓市。 政策：利率持續(xù)走低 財(cái)產(chǎn)保值很重要 從去年以來(lái)，政府對(duì)樓市的調(diào)控頻率越來(lái)越頻繁，今年的調(diào)控力度也比較大。在貨幣市場(chǎng)方面，根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從今年開(kāi)年以來(lái)至今，總共五次降息，時(shí)間分別為3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，年內(nèi)五連降讓銀行利率持續(xù)走低。 那么，現(xiàn)在利率到底低到了什么程度？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份的CPI同比上漲1.6%，并高于當(dāng)前1年期存款利率1.5%。這說(shuō)明，“負(fù)利率”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。 分析：負(fù)利率又意味著什么呢？ 也就是說(shuō)，銀行一年存款的利息，跟不上物價(jià)上漲的幅度。具體來(lái)說(shuō)，1萬(wàn)塊存入銀行，一年后本息收入10150元，但是物價(jià)上漲的幅度在1.6%，1萬(wàn)塊的東西在一年后漲到了10160元。隨著時(shí)間的推移，人們會(huì)感覺(jué)存款在“縮水”，購(gòu)買(mǎi)力也逐漸下降，也就是人們通常說(shuō)的“錢(qián)不值錢(qián)了”。在這樣的政策走勢(shì)下，將會(huì)促使大家把錢(qián)轉(zhuǎn)向其他渠道的投資，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的保值和增值。 不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于我國(guó)的投資渠道比較少，相對(duì)于股票、基金、外匯、黃金等投資產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)依然是相對(duì)比較保值的投資產(chǎn)品。從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，未來(lái)銀行的利率仍將持續(xù)走低。 對(duì)此，房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)也曾表示，利率再繼續(xù)降低肯定有助于買(mǎi)房子，因?yàn)?*實(shí)惠的投資就是低利率的時(shí)候把未來(lái)二十年的錢(qián)挪到今年來(lái)花，這是**好的投資。 機(jī)會(huì)：把握買(mǎi)房時(shí)機(jī) 該出手時(shí)就出手 在這樣低的利率下，銀行存款是否會(huì)流向樓市？從當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，有很多購(gòu)房者選擇了觀望。值得注意的是，在負(fù)利率時(shí)代下，銀行的存貸款利率降低，買(mǎi)房還貸的壓力也有所減小。至此，5年期以上商業(yè)貸款利率已經(jīng)降至4.9%，而個(gè)人住房公積金5年以上貸款利率也調(diào)整至3.25%。 對(duì)于自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，談到買(mǎi)房時(shí)機(jī)，很多人都表示，再等等，或許房?jī)r(jià)還會(huì)降，或許國(guó)家還有更多新的政策出臺(tái)。 “誰(shuí)都無(wú)法等到**低點(diǎn)，**好的辦法就是抓住當(dāng)前的時(shí)機(jī)?！?業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為。實(shí)際上，買(mǎi)房時(shí)機(jī)不僅僅是跟資金的情況緊密相連，還有很多因素可以參考。 從去年的9·30政策之后，市場(chǎng)一直處在買(mǎi)房的窗口期，特別是二三線城市亦是如此。 第一， 自去年以來(lái)，樓市經(jīng)歷了大幅度的調(diào)整，房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)回歸理性，目前處于中地位，持續(xù)保持一個(gè)比較均衡的態(tài)勢(shì)，價(jià)格不可能再大幅度下跌。 第二， 央行今年連續(xù)幾次降準(zhǔn)，讓市場(chǎng)的資金面有所緩解。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款的利率已經(jīng)達(dá)到了多年來(lái)的**低值，長(zhǎng)期下來(lái)可以節(jié)省不少的一筆錢(qián)。在一定程度上降低了買(mǎi)房成本，緩解了還款的壓力。 第三， 對(duì)于自住型的房子來(lái)說(shuō)，總體上是供大于求的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們也愿意給出一些促銷政策，而購(gòu)房者也能夠享受到更多的優(yōu)惠。 第四，房地產(chǎn)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者有更多選擇的空間，去挑選性價(jià)比高的產(chǎn)品。綜合來(lái)看，現(xiàn)在買(mǎi)房無(wú)疑是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 負(fù)利率期是什么 貸款買(mǎi)房是否劃算
  答

  在存款利率第五次低于CPI漲幅的當(dāng)前時(shí)期，買(mǎi)房，甚至貸款買(mǎi)房是否劃算呢？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)像前幾次負(fù)利率期一樣上漲？ 負(fù)利率，就是指存款利率沒(méi)有“跑贏”CPI的增速。上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)共經(jīng)歷過(guò)4次負(fù)利率時(shí)期。如今，第五次負(fù)利率時(shí)期也已來(lái)臨。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)，8月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）環(huán)比上漲0.5%，同比上漲2.0%。已經(jīng)高于當(dāng)前1年期的存款利率1.75%。?? 負(fù)利率“助漲”房?jī)r(jià)和市場(chǎng) 負(fù)利率期來(lái)臨，是否就意味著房?jī)r(jià)要漲？業(yè)內(nèi)人士回憶，第一次負(fù)利率來(lái)臨，是在上世紀(jì)90年代，商品房還不多，房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，不具有可比性。后三次負(fù)利率期內(nèi)，漲幅明顯。以二線城市西安為例，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年底，西安住宅均價(jià)大致在2500元/㎡，到了2005年初，達(dá)到3100元/㎡左右；2006年底為3500元/㎡，2008年底大約在4600元/㎡；2010年時(shí)為6200元/㎡左右，2012年大致為6800元/㎡。由此可見(jiàn)，在有據(jù)可查的后三個(gè)負(fù)利率期，西安房?jī)r(jià)漲幅**高達(dá)30%、**低是9%，但比全國(guó)同期漲幅略低。?? 對(duì)負(fù)利率“助漲”房?jī)r(jià)和市場(chǎng)的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要還是因?yàn)榇婵罴般y行理財(cái)?shù)惹朗找嫦禄孔幼鳛楸Ｖ敌暂^強(qiáng)的一種資產(chǎn)，成為抵御通貨膨脹的**佳事物。業(yè)內(nèi)分析，去年以來(lái)，全國(guó)層面的限購(gòu)松綁、限貸放松、公積金政策放寬再加上各地政策陸續(xù)調(diào)整，樓市環(huán)境之寬松甚至超過(guò)2009年，一旦購(gòu)房者和投資者意識(shí)到房產(chǎn)保值與增值功能，就會(huì)積極入市，促使市場(chǎng)交易量快速上升。 貸款買(mǎi)房比較適合剛需和手頭有閑錢(qián)者 負(fù)利率期，同時(shí)意味著低息期。有專家指出，資金由此變得“便宜”，房企可以借機(jī)融資進(jìn)行儲(chǔ)備。據(jù)某地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)60家上市房企在國(guó)內(nèi)發(fā)行公司債，融資額度高達(dá)2500億元，且發(fā)債成本明顯下降。?? 對(duì)消費(fèi)者而言，貸款買(mǎi)房的代價(jià)也大大降低。8月底**近一次降息以后，5年以上期貸款基準(zhǔn)利率是5.15%，已降至24年來(lái)的**低點(diǎn)。買(mǎi)房人的還款成本進(jìn)一步縮減。 有業(yè)內(nèi)人士指出，背債買(mǎi)房（貸款買(mǎi)房）是普通人在負(fù)利率時(shí)期**正確的做法，也就是借到就賺到。但要注意，這類背債買(mǎi)房的比較傾向于有剛性購(gòu)買(mǎi)需求，或者是手頭閑錢(qián)較多者。否則，貸款買(mǎi)房看起來(lái)利率不高，長(zhǎng)期還是要還一大筆利息。如果是出于投資目的，買(mǎi)到了難以出租或難以變現(xiàn)的物業(yè)，很可能得不償失。 如果以買(mǎi)房作為資產(chǎn)配置、保值增值的手段，建議優(yōu)先考慮成熟地段的中小面積房產(chǎn)，出租容易，租金也更有保障。如果是選擇城市外圍區(qū)域，建議考慮有發(fā)展?jié)摿騼?yōu)勢(shì)資源的樓盤(pán)，比如地鐵沿線房源，但要做好中長(zhǎng)線投資準(zhǔn)備。??

• 問(wèn) 負(fù)利率時(shí)代將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)和股市有哪些影響
  答

  2015年10月24日起，央行再次打出“雙降”組合拳，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。而**新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份我國(guó)CPI同比上漲1.6%，時(shí)隔22個(gè)月后，國(guó)內(nèi)再次步入負(fù)利率時(shí)代。“雙降”后的負(fù)利率時(shí)代，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市等，可能會(huì)迎來(lái)哪些變化？ 猜想1：成全球普遍貨幣政策？ 經(jīng)過(guò)本輪“雙降”、年內(nèi)第五次降息之后，目前一年期銀行存款利率為1.5%，而9月的CPI（全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平）同比上漲1.6%,，通貨膨脹率高過(guò)銀行存款利率，進(jìn)入了“負(fù)利率時(shí)代”。這就意味著，在當(dāng)前利率水平和CPI漲幅下，如果選擇一年期定存，這10萬(wàn)元一年后將“縮水”100元。 這并非我國(guó)經(jīng)歷的第一個(gè)負(fù)利率時(shí)代。近20余年以來(lái)，我國(guó)就曾經(jīng)歷過(guò)4次實(shí)際利率為負(fù)的時(shí)代。從形成機(jī)制上來(lái)講，都是由于物資短缺或者經(jīng)濟(jì)過(guò)熱引發(fā)通脹快速攀升到存款利率以上形成的，隨著央行的緊縮貨幣政策逐步實(shí)施，實(shí)際利率都很快轉(zhuǎn)正。 在上一次2010年2月至2012年3月長(zhǎng)達(dá)26個(gè)月的負(fù)利率時(shí)代內(nèi)，央行曾5次加息上調(diào)基準(zhǔn)利率，1年期定存利率達(dá)到3.5%，5年期以上的基準(zhǔn)利率更一度達(dá)到7.05%。然而2010年當(dāng)年CPI上漲3.3%。直到2012年2月CPI同比上漲3.2%，長(zhǎng)達(dá)兩年之久的負(fù)利率時(shí)代才宣告結(jié)束。 當(dāng)前，進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代的不止我國(guó)。目前，歐洲央行的隔夜存款利率為-0.2%；瑞士央行、丹麥和瑞典央行也都實(shí)施了負(fù)利率政策；1999年實(shí)施過(guò)零利率政策的日本，在去年10月開(kāi)始發(fā)售負(fù)利率債券；美國(guó)自金融危機(jī)實(shí)行QE政策后奉行接近零的基準(zhǔn)利率政策。 為何超低利率甚至負(fù)利率已經(jīng)成為全球各國(guó)央行貨幣政策常態(tài)？相關(guān)分析師認(rèn)為，這些年全球經(jīng)濟(jì)增速越來(lái)越低，各國(guó)央行競(jìng)相實(shí)施貨幣寬松乃至量化寬松，市場(chǎng)上充斥著大量無(wú)處可去的資本，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，融資需求疲軟。10月26日，央行表示，中國(guó)尚未面臨“零利率”的約束，名義利率水平仍在“零”之上，我國(guó)此次“雙降”是常規(guī)的貨幣政策措施，并不是QE。 猜想2：資金追求收益資本外流加劇？ 進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代的另一個(gè)擔(dān)憂，就是資金是否會(huì)追求收益，從而加劇資本外流。 在歐洲央行實(shí)施負(fù)利率政策后的2014年下半年，歐元區(qū)對(duì)外凈投資規(guī)模創(chuàng)紀(jì)錄新高，四季度達(dá)到了1350億歐元。有了這樣的前車(chē)之鑒，加之我國(guó)三季度外匯占款下降總額高達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的8900億元，使得市場(chǎng)擔(dān)憂負(fù)利率是否會(huì)加劇資本外流狀況。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，進(jìn)入負(fù)利率后，資本外流的壓力可能會(huì)進(jìn)一步加大，但因人民幣資產(chǎn)與發(fā)達(dá)國(guó)家有明顯利差空間，資本外流暫不至于存在不可控風(fēng)險(xiǎn)。 業(yè)內(nèi)專家則表示，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速雖然“破7”但仍然處在高經(jīng)濟(jì)增速行列，而美元延緩進(jìn)入加息周期，會(huì)吸引凈流出的資金回流，從而緩解改善當(dāng)前資本外流狀況。央行在9月初對(duì)跨境雙向人民幣資金池業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，而隨著未來(lái)跨境金融基礎(chǔ)設(shè)施的逐步到位和跨境人民幣結(jié)算政策的日趨完善，將增強(qiáng)人民幣資產(chǎn)的吸引力。 猜想3：每次“負(fù)利率”房?jī)r(jià)必飆漲？ 通常情況下，負(fù)利率貨幣政策希望達(dá)到的效果，是銀行儲(chǔ)戶將購(gòu)買(mǎi)商品消費(fèi)，或者購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)如房地產(chǎn)、存款、股票、理財(cái)?shù)缺Ｖ?。因?yàn)橄M(fèi)支出和資本支出，都能夠提升經(jīng)濟(jì)活躍程度。 在過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)中，負(fù)利率對(duì)于房地產(chǎn)的提振效果尤為明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，中國(guó)過(guò)去的四段負(fù)利率時(shí)期房?jī)r(jià)漲幅為：1992至1995年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅達(dá)到60%；2003至2005年，累計(jì)漲幅為34%；2006至2008年，累計(jì)漲幅為12.8%；2010至2012年，累計(jì)漲幅為15%。由上述數(shù)據(jù)可以看出，在四次負(fù)利率期間，房?jī)r(jià)都可以用飆漲來(lái)形容。而歐美日等國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)在低利率和負(fù)利率期間，也都漲勢(shì)強(qiáng)勁。 然而此一時(shí)彼一時(shí)。根據(jù)此前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)20年》顯示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)已成為過(guò)去，房?jī)r(jià)快速上漲的外部環(huán)境已不具備。面對(duì)需求的減少、經(jīng)濟(jì)增速的放緩等改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否再次憑借負(fù)利率東風(fēng)重演飆漲歷史呢？ 相關(guān)分析師認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)迎來(lái)歷史**寬松局面，開(kāi)發(fā)商將獲得更寬裕的融資成本，而由于股市已經(jīng)讓一二線城市的大部分投資者害怕，很大部分資金將會(huì)流向樓市。但也認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局等方面的不均衡，全國(guó)房地產(chǎn)基本面已經(jīng)不同，因此不可能出現(xiàn)全面上漲。對(duì)于一二線城市，2015年市場(chǎng)走勢(shì)將明顯趨好，推動(dòng)力繼續(xù)加強(qiáng)；而三四線城市崩盤(pán)可能性反而增加。 猜想4：流動(dòng)性釋放股市逐步見(jiàn)底？ 已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪暴跌的股市對(duì)于“雙降”即將釋放的流動(dòng)性則更為“淡定”。 根據(jù)廣發(fā)證券提供的數(shù)據(jù)顯示，2000年以來(lái)的三次負(fù)利率時(shí)代中，我國(guó)股市表現(xiàn)皆為先大漲后大跌。其中，2003年11月至2004年3月，滬指先從1350點(diǎn)漲至1740點(diǎn)，但此后至2005年11月又跌回1000點(diǎn)；2007年2月至10月，滬指先從2800點(diǎn)漲至6000點(diǎn)，但2008年10月又跌回1700點(diǎn)；2010年7月至10月，滬指先從2400點(diǎn)漲至3100點(diǎn)，但2013年6月又跌回2000點(diǎn)。 為何走勢(shì)如此一致呢？廣發(fā)證券分析稱，之前幾輪都是由于經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，投資者盲目樂(lè)觀，導(dǎo)致股市在負(fù)利率前期大漲；但是隨著利率水平的不斷上升和流動(dòng)性的持續(xù)收緊，**終對(duì)需求產(chǎn)生了抑制作用，并導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)從“過(guò)熱”走向“滯脹”，股市也已因此而崩盤(pán)。 多位分析人士表示，隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，這次負(fù)利率時(shí)代帶來(lái)的，有可能將是宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)疲弱與流動(dòng)性長(zhǎng)期寬松。過(guò)去的負(fù)利率經(jīng)驗(yàn)對(duì)股市的指導(dǎo)作用已經(jīng)改變，下一階段對(duì)股市影響更大的將是長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)負(fù)利率來(lái)了股市樓市將發(fā)生什么？
  答

  企業(yè)笑了：大家不愿意存錢(qián)，又沒(méi)有地方投資，只能去消費(fèi)。車(chē)、房等大宗消費(fèi)都疲軟了，或者受限制了，還能買(mǎi)什么？或許只有旅游和吃穿了。所以，這些股票或許會(huì)表現(xiàn)一下。

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• 問(wèn) ??房貸利率打折意味什么
  答

  打折就是在國(guó)家現(xiàn)行基本利率的基礎(chǔ)上下浮利率的意思。打8折，就是基礎(chǔ)利率6.14%*.8=4.912%　　貸款利率，是指借款期限內(nèi)利息數(shù)額與本金額的比例。我國(guó)的利率由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一管理，中國(guó)人民銀行確定的利率經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后執(zhí)行。 貸款利率的高低直接決定著利潤(rùn)在借款企業(yè)和銀行之間的分配比例，因而影響著借貸雙方的經(jīng)濟(jì)利益。貸款利率因貸款種類和期限的不同而不同，同時(shí)也與借貸資金的稀缺程度相聯(lián)系。

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• 問(wèn) 凈高為什么只有負(fù)偏差
  答

  凈空只能大不能小哈

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