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• 138****6715

  在房地產(chǎn)市場中，價格的波動**容易挑動購房者的神經(jīng)。一旦開發(fā)商推出一些價格方面的優(yōu)惠，一般會受到部分購房者的追捧。這些優(yōu)惠包括實實在在的現(xiàn)場折扣、買房送家電、老業(yè)主帶新業(yè)主送物業(yè)費等；還有一些更為隱蔽的方式，比如零**買房，開發(fā)商宣稱尾貨成本價甩賣，樓盤正式開賣前開展低價內(nèi)部認購等，這些方式有時是的的確確的讓利，但有時候可能是開發(fā)商拋出的餡餅，背后給購房者挖好了陷阱，市民買房時要注意鑒別。 一、零**：還款壓力大 “十一”期間，應(yīng)該會有很多樓盤扎堆推出過購房“零”**活動。但購房者經(jīng)過咨詢后才知道，開發(fā)商可以墊付**款，但要求購房者在5年內(nèi)還清所有款項，這種方式看似很實惠，但購房者未來幾年的還款壓力非常大。 有購房者曾反映，本打算購買某一大型樓盤，銷售人員也提出可以“零**”銷售。本來70萬元的房子，首套房**三成是21萬元，但是開發(fā)商可以作價100萬元，這樣購房者支付21萬元的**，就可以從銀行貸到實際全額房款，相當于“零**”，不過**終因為銀行不放款，這筆交易沒做成。 購房提醒：零**背后有更多隱性風(fēng)險 某一樓盤銷售經(jīng)理透露，“零**”以前在江浙地區(qū)比較流行。“零**”買房有多種方式。有的樓盤是將房屋價格作一定提升，再對**進行“減免”，比如上文案例中購房者遇到的情況，這種情況實際上還是需要付**的，只是如果成功，可以從銀行拿到的貸款額度會大一點，比較適用買房時資金緊張，但未來很短時間內(nèi)資金又相對充裕的人群。還需要提醒的是，房屋契稅及維修基金等費用也會相應(yīng)增加，實際上支出的費用可能并不比按正常程序少。 還有的開發(fā)商采用先行墊付**款的方式，不過，還款期限往往并不長，基本到交房時就需全部還清了。而開發(fā)商提供“零**”的房源要么數(shù)量有限，要么朝向、房型、樓層等不太好。需要提醒的是，開發(fā)商在提供這種“零**”的同時，一般會與購房者簽訂一個合同，如果購房者出現(xiàn)無法還清**款的情況，開發(fā)商有權(quán)收回房屋，同時購房者還要向開發(fā)商支付5%的違約金。 此外，一些看房者可能會接到按揭公司的短信廣告，稱可以提供“零**”。但事實上，這種“零**”方式，是一些按揭公司向客戶推薦的一種抵押方式。比如，客戶以裝修貸款的形式，作消費性抵押。一般咨詢部分銀行會被告知，金融監(jiān)管部門明文規(guī)定，不允許將純抵押消費貸款用于投資股市和樓市。也就是說，一旦被銀行查出，可能面臨拒貸，甚至已發(fā)放的貸款被收回的可能，按揭費也會有損失。 司法對此解釋，一旦購房者和開發(fā)商簽訂了不違反《合同法》等相關(guān)法規(guī)的合同，就需要履行合約。購房者在采取這些方式前，**好對自己資金情況做一個評估，詳細了解好相關(guān)風(fēng)險，零**不等于零風(fēng)險。如果需要產(chǎn)生相關(guān)的交易，**好向律師咨詢或聘請律師跟蹤服務(wù)。 二、內(nèi)部認購：買了套“高價”房 有這么個案例：劉先生在一年前通過朋友，以內(nèi)部認購的7200元/平方米左右的價格買下所在城市中心城區(qū)新樓盤一套100平方米左右的單位。當時這個樓盤的開盤價是7500~8500元/平方米，上千人在寒風(fēng)中排隊買樓，劉先生為自己“低價”內(nèi)部認購成功，高興了很長時間。不久后，該城市開始限購，這個樓盤的價格迅速下降到5000~6000元/平方米，劉先生以“低價”內(nèi)部認購買了套“高價”房。 更嚴重的是，他上網(wǎng)查詢交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這個樓盤賣出的貨量只有幾十套。“當時上千人排隊買樓是我親眼所見，為什么成交量會這么少。”劉先生百思不得解，**近才有朋友告訴他，和他同一批內(nèi)部認購的人中大部分已經(jīng)退房了，而當時排隊買樓的人實際成交的也很少。 購房提醒：千人排隊買樓可能只是假象 某房地產(chǎn)公司高管人員透露，“內(nèi)部認購”是一種開發(fā)商常用的銷售方法，一般是一個新項目開賣前，先收集一部分**有誠意的客戶資源，再以低出開盤價一定額度的價格，把房子賣給這些“內(nèi)部認購者”。大部分情況下，這些認購者的確可以低價買樓。但也不排除有些開發(fā)商為了快速出貨，先找一些人來內(nèi)部認購，造成樓盤熱銷的假象，但這些被找來的人往往不是真正的購房者，開發(fā)商會給他們一定酬勞，他們退房開發(fā)商也不會扣押誠意金，或者他們的誠意金干脆就是開發(fā)商自己出的，不會要他們賠償違約金。但一些不明情況的購房者，就可能被套進來。 找人排隊買樓以前比較常用，現(xiàn)在用得比較少。一些項目開盤時會找人來充充人氣。某大型住宅小區(qū)銷售經(jīng)理介紹，這些人會獲得開發(fā)商的一定酬勞，在業(yè)內(nèi)被稱為“房蟲”，要想辨別他們是否有意向購房，可以試著跟他們聊幾句看是不是本地人、是否有統(tǒng)一的著裝、是否有“領(lǐng)隊”等。不過，現(xiàn)在“房蟲”越來越隱蔽，一般不會統(tǒng)一著裝，而且為怕泄露身份，很少跟別人交談，在辨別這些人時需要特別注意了。 另外，一個很簡單的方法，可以真實地了解項目銷售的情況，就是查詢各區(qū)或市局的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，那里都有即時的交易數(shù)據(jù)，包括價格、套數(shù)等都可以查到，樓盤是否真的熱銷一查便知。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:13

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• 問 開發(fā)商推低價買房，是餡餅還是陷阱？
  答

  購房者在采取這些方式前，**好對自己資金情況做一個評估，詳細了解好相關(guān)風(fēng)險，零**不等于零風(fēng)險。如果需要產(chǎn)生相關(guān)的交易，**好向律師咨詢或聘請律師跟蹤服務(wù)。

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• 問 售樓處開發(fā)商推低價買房，是餡餅還是陷阱？
  答

  1、零**：還款壓力大，開發(fā)商可以墊付**款，但要求購房者在5年內(nèi)還清所有款項，這種方式看似很實惠，但購房者未來幾年的還款壓力非常大。購房者在采取這些方式前，**好對自己資金情況做一個評估，詳細了解好相關(guān)風(fēng)險，零**不等于零風(fēng)險。2.內(nèi)部認購：買了套“高價”房，“內(nèi)部認購”是一種開發(fā)商常用的銷售方法，一般是一個新項目開賣前，先收集一部分**有誠意的客戶資源，再以低出開盤價一定額度的價格，把房子賣給這些“內(nèi)部認購者”。大部分情況下，這些認購者的確可以低價買樓。但也不排除有些開發(fā)商為了快速出貨，先找一些人來內(nèi)部認購，造成樓盤熱銷的假象，但這些被找來的人往往不是真正的購房者，開發(fā)商會給他們一定酬勞，他們退房開發(fā)商也不會扣押誠意金，或者他們的誠意金干脆就是開發(fā)商自己出的，不會要他們賠償違約金。但一些不明情況的購房者，就可能被套進來。一個很簡單的方法，可以真實地了解項目銷售的情況，就是查詢各區(qū)或市局的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，那里都有即時的交易數(shù)據(jù)，包括價格、套數(shù)等都可以查到，樓盤是否真的熱銷一查便知。

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• 問 怎樣識別售樓處不良開發(fā)商的陷阱？
  答

  1.房地產(chǎn)市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟負擔。在明確自己應(yīng)該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴重的市場信息不對稱，雙方的地位實質(zhì)上是不平等的。實踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴重侵害購房人的權(quán)益。2.看清“內(nèi)部認購”的真面目。許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預(yù)售作準備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認為，由于內(nèi)部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。3.明確售樓廣告的法律效力。許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認為是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對于預(yù)售廣告的管理，主要是通過行政手段實現(xiàn)的，《省商品房預(yù)售管理條例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時，應(yīng)當已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實、準確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號和發(fā)證機關(guān)。預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時，應(yīng)當提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項目不符時，應(yīng)當責(zé)令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。4.慎簽認購書。為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數(shù)額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質(zhì)，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責(zé)任。認購書中約定的款項應(yīng)當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應(yīng)當退回。5.確定合理的付款方式。為加快資金回籠，實踐中有的開發(fā)商對一次性付款的購房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟條件優(yōu)越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實存在一定的風(fēng)險，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應(yīng)盡可能爭取按照開發(fā)建設(shè)工程的進度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險降到**低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10％，簽約后開發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購房人再付10％等等。

• 問 怎樣識別開發(fā)商房價假摔？
  答

  這個多了解市場行情就是好的。

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• 問 “買房送面積”是“天上掉餡餅”還是“陷阱”？
  答

  開發(fā)商不是傻瓜，不會白白送給你的，而且有贈送面積的房子，價格通常比普通的要高，贈送的面積也是賣不出去的，所以絕對是“陷阱”。

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